Kİracının eksik kira ödemesi ya da hiç kira ödememesi, kira alacağı tahsili icra takibi süreci, kira sözleşmesi temrrüt, kpss sorgulama, osym sorgulama, iki haklı ihtarla tahliye, kiracının en hızlı tahliye yolu, icra yoluyla tahliye, icradan tahlye, yeni malikin ihtiyacı, işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye, gereksinim nedeniyl kiracının tahliyesi, kiracının evden çıkarılması, TÜFE, kira artışı, İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması

YENİ EV SAHİBİNİN (YENİ MALİKİN) İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA HAKKI

Ev sahipleri ülkemizde genel olarak 1 yıllık kira sözleşmesi yapmaktadır. Bu sözleşme 1 yılın sonunda kendiliğinden uzamaktadır. Kiracı böylelikle, başka sebepler yoksa bu taşınmazda 12 yıl boyunca oturma hakkı kazanmaktadır.  Evin satılması durumunda, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkı vardır. Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri niteliğine sahip taşınmazlar için geçerlidir. İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkı isimli makaleye bu linkten, ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkı isimli makaleye bu linkten ulaşabilirsiniz.


1. YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI GENEL BİLGİLER

Türk Borçlar Kanunu md. 350’ de ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkının bulunduğu düzenlenmiştir. Düzenlemede konut ya da işyerini kiralayan taşınmaz sahibinin belirli grup kişilerin ihtiyacından dolayı kira sözleşmesini fesih hakkının olduğu belirtilmektedir.

Yeni malik, yalnızca belirli kişilerin ihtiyacı nedeniyle ve bu ihtiyacın gerçek, samimi olması durumunda tahliye hakkına sahip olacaktır. Bunun yanı sıra yeni ev sahibinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına sahip olacağı kişilerin kim olduğunu aşağıda açıkça ifade edeceğiz. Buna göre yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını açabilmesi için belirli şartlar bulunmaktadır.


2. YENİ EV SAHİBİNİN GEREKSİNİM (İHTİYAÇ SEBEBİYLE) TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Evini kiracıya kiralayan kimselerin, belirli koşullar altında sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Bu koşullar yoksa, kiracının sözleşmesi bitse dahi, tahliyesi mümkün olmamaktadır. Yeni ev sahibi kiracı hakkında evden çıkarmak için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açsa dahi, koşulları yoksa dava kabul edilmez.

Yeni malik, TBK’nın 350/1. fıkrası uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına sahiptir. Düzenleme uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını yeni malikin kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacından dolayı kullanma hakkı vardır. Ayrıca yeni ev sahibinin gereksinim nedeniyle kiracıyı tahliyesi için, ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir.


3. YENİ EV SAHİBİNİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacından dolayı mümkündür. Buna göre yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı, belirli şartlar altında söz konusu olacaktır. Buna göre öncelikle;

  1. Yeni ev sahibi yalnızca kendisi, eşi, alt ve üst soyu ya da kanuna göre bakmakla yükümlü kişilerin ihtiyacından dolayı yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkına sahiptir. Bu kapsamda anne, baba ve çocuk ve torunlar ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu olacaktır.
  2. Gereksinim nedeniyle tahliye hakkı konut ihtiyacı için mümkündür.
  3. Kanuna göre yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkına gerçek ve samimi bir ihtiyaç bulunması halinde sahiptir.
  4. Yeni ev sahibinin gereksinim sebebiyle tahliye hakkı için evi satın aldıktan sonra 1 aylık ihtar süresi vardır. Bu süreyi geçirirse, kira dönemini beklemesi gerekecektir.
  5. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için kiracıya ihtar göndermek zorunludur.
  6. Yeni ev sahibi ihtarı çektikten sonra kiracıya çıkması için 6 vermelidir. Bu sürenin sonunda kiracı çıkmazsa, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkına

4. KARDEŞ YA DA TORUN, YENİ EV SAHİBİNİN BAKMAKLA YÜKÜMLÜ OLDUĞU KİŞİLER ARASINDA MIDIR?

Yeni malikin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kim olduğu kanunda açıkça yazmamaktadır. Bunun tespitini her somut olayın kendi içerisinde değerlendirmek gerekir. Örneğin ev sahibinin kardeşinin ihtiyacı olduğunda ve kardeşine bakmakla yükümlüyse, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkı olacaktır.

Kardeşin, yeni ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında olup olmadığını anlamak için, ekonomik durumlarına bakmak gerekir. Buna göre yeni ev sahibinin ekonomik bolluk içerisinde olması ve kardeşin yardıma ihtiyacının bulunması gerekmektedir. Bu durumda yeni ev sahibinin yardıma ihtiyacı varsa, yeni malikin de bu yardımı sağlaması gereken kişi olması halinde, gereksinim sebebiyle tahliye davası hakkı doğacaktır.

Yargıtay kişilerin hangi durumlarda yoksul sayılacağını belirtmektedir. Buna göre yiyip içmesi ve barınması gibi maddi varlığını geliştirebileceği gereksinimlere ihtiyaç duyan kimseler yoksul sayılmaktadır. Bu kişilerin yeterli geliri bulunmadığından söz konusu gereksinimlerini yerine getirebilmesi mümkün olmamaktadır. Bu nedenle yeni malikin ekonomik olarak iyi bir durumda olduğu sırada, kardeşinin yoksul olması ve ev sahibinin yardımına ihtiyacı bulunması halinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı olacaktır.

Torun açısından konuya bakacak olursa, düzenlemede yeni ev sahibinin alt soyun ihtiyacından söz edilmesi nedeniyle, torunun ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesi mümkündür.


5. YENİ MALİKİN İHTİYACININ GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI NE DEMEKTİR?

Evi satan alan yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını ihtiyacın gerçek ve samimi olması halinde açabilmesi mümkündür. İhtiyacın gerçek ve samimi olması, bunun devamlı olması ve zorunlu olması önemlidir. Sürekliliği olmayan bir ihtiyaçtan dolayı yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasına imkân yoktur.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını açtığı sırada ev sahibinin kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacının bulunması gerekmektedir. Bunun yanı sıra yargılama sona erinceye kadar bu ihtiyacın devam etmiş olması gerekir. Aksi halde mahkeme, ihtiyaç olmadığını öne sürerek, davanın reddine dair karar verecektir.

İhtiyacın gerçek ve samimi olması için, yeni malikin evine ihtiyacı bulunan kişinin, kirada olan evin olduğu yerde başka bir ev olmaması gerekir. Bu nedenle hâkim, kiradaki ev bulunduğu bölgede başka bir taşınmazın bulunup bulunmadığını araştırması halinde, böyle bir taşınmazın olmadığının tespiti gerekir. Şayet başka bir taşınmaz yoksa, gereksinim sebebiyle kiracının tahliyesi söz konusu olacaktır.


6. YENİ EV SAHİBİNİN TAŞINMAZI MUVAZAALI SATIŞINDA, YENİ EV SAHİBİ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Yeni malik sırf kiracısını evden tahliye edebilmek için taşınmazı muvazaalı olarak başka birisine devretmiş olabilir. Bu durumda kiracı, muvazaalı satışı öne sürerek yeni ev sahibinin gereksinim sebebiyle tahliye davası açtığını öne sürebilecektir. Buna göre, kiracının taşınmazın devrinin geçersizliğini öne sürerek dava açmasında hukuksal yarar bulunmaktadır.


7. YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI SÜRE VE İSPATI

Kira sözleşmesinin belirli bir süreliğine yapılmış olması durumunda, yeni ev sahibi bu sürenin sona ermesi üzerine, 1 ay içinde ihtar çekmeli ve 6 ay geçtikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir. Bu süreye karşın hâkim, süresinden sonra dava açan ev sahibinin davasını reddedecektir.

Belirsiz süreli bir sözleşme söz konusu ise, 6 aylık bir fesih dönemi vardır. Buna göre ev sahibinin bu süreden 3 ay öncesinde kiracını bilgilendirmeli ve 6 aylık fesih döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde gereksinim sebebiyle tahliye davasını açmalıdır.

  1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde —- evi satın alma yani edinme tarihinden itibaren 1 ay ihtar çekmeli ve 6 ay geçtikten sonra.
  2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde —- evi satın alma yani edinme tarihinden itibaren 1 ay ihtar çekmeli ve 6 ay geçtikten sonra.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında Yargıtay’a göre bazı ispat araçlarını kullanmak mümkün olur. Buna göre;

  1. Tanık anlatımları,
  2. Kiradaki taşınmazın bulunduğu bölgede yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi

8. YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE SONRASI, ESKİ KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

Yeni satın altığı taşınmazı ihtiyacı nedeniyle tahliye ettikten sonra başkaca haklı bir sebebi yoka, 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Buna göre eski kiracının tazminat alabilmesi için;

  1. Yeni malikin 3 yıl içerisinde, eski kiracısından başkasına kiraya vermesinde haklı bir nedeni olmamalıdır.
  2. Yeni ev sahibinin kiracıyı ihtiyacı nedeniyle ve mahkeme kararıyla çıkarmış olmalıdır.
  3. Taşınmazı, 3 yıl içerisinde eski kiracısından bir başkasına kiralamış olmalıdır.

Bu şartların bulunması halinde yeni ev sahibi, eski kiracının son yıl ödediği kira kadar tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Dolayısıyla yeni malikin, bu düzenlemeye uygun hareket etmediği zaman, bu tazminatı vermesi gerekir.


9. YENİ EV SAHİBİ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINI HANGİ MAHKEMEDE AÇAR

Yeni ev sahibi samimi ve gerçek bir ihtiyacı olduğunda, kiracısını yukarıda belirttiğimiz sürelere uyarak, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır. Bu davanın taşınmazın aynına ilişkin olmaması nedeniyle, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme, kesin yetkili mahkeme değildir. Buna göre yeni ev sahibi, kiracının yerleşim yerinde ya da sözleşmenin ifa yerinde de bu davayı açabilecektir.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Don`t copy text!