EV SATIŞI NASIL YAPILIR? TAPU DEVİR İŞLEMLERİ, VERGİ VE MASRAFLAR

upload/ev_satisi_nasil_yapilir__tapu_devir_islemleri__-vergi_ve_masraflar-.png

2025’te Ev Satışı Nasıl Yapılır? Tapu İşlemleri ve Tüm Aşamalar

2025 yılında ev satışı yapmak isteyen kişiler için tapu işlemleri, vergi yükümlülükleri ve hukuki prosedürler dikkatle takip edilmesi gereken adımları içermektedir. Gayrimenkulünü elden çıkarmak isteyen satıcıların, öncelikle tapuda ipotek veya haciz gibi kısıtlayıcı şerhlerin olup olmadığını kontrol etmesi, güncel DASK poliçesi ile birlikte gerekli evrakları hazırlaması gerekir. Tapu devri işlemi, yalnızca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden alınan randevu ile resmiyet kazanır. Satış bedelinin banka yoluyla ödenmesi ve tapu harcının eksiksiz yatırılması, işlemin güvenli tamamlanmasını sağlar.

Alıcı ve satıcı açısından vergiler ve masraflar da göz önünde bulundurulması gereken bir diğer önemli konudur. Özellikle 5 yıl dolmadan yapılan konut satışlarında değer artış kazancı vergisi doğabileceğinden, bu detayın göz ardı edilmemesi gerekir. Aynı zamanda tapu devrinden sonra belediyeye emlak bildirimi yapılmalı ve su, elektrik, doğalgaz gibi abonelikler yeni mal sahibinin adına geçirilmelidir. Bu içerikte, 2025’te ev nasıl satılır, ev satışı için gereken belgeler nelerdir, tapu işlemleri nasıl yapılır gibi sıkça sorulan sorulara adım adım yanıt verilmiştir. Tapu devri, vergi yükümlülükleri ve dikkat edilmesi gereken noktalarıyla ev satışı süreci adım adım aşağıda açıklanmıştır.

1. Ev Satışı Öncesinde Atılması Gereken Adımlar

Ev satma sürecine geçmeden önce gerekli belgelerin tamamlanmış ve tapu bilgilerinin güncel olması büyük önem taşır. İşte satış öncesi yapılması gerekenler:

-Tapu Durumunu Sorgulayın

Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh ya da tedbir kararı olup olmadığını e-Devlet veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden kontrol edin. Bu kayıtlar varken tapu devri yapılamaz.

-Ekspertiz Raporu Alabilirsiniz

Gayrimenkulün gerçek piyasa değerini öğrenmek için uzman bir eksperden rapor alınması tavsiye edilir. Bu işlem zorunlu değildir ancak satış sürecini güvenli hâle getirir.

-Emlak Vergisi Borcunu Öğrenin

Satıştan önce bağlı bulunulan belediyeye gidilerek taşınmaza ait emlak vergisi borcu olup olmadığı öğrenilmelidir.

-DASK Sigortasını Güncelleyin

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), tapu işlemleri sırasında istenir. Poliçenin süresi dolmuşsa satış öncesinde yenilenmelidir.

-- Uyarı: Tapuda kayıtlı ipotek ya da haciz mevcutsa, satış işlemi yapılamaz. Öncelikle bu kayıtların kaldırılması gerekir.

2. Ev Satışı İçin Gerekli Belgeler

Ev satış işlemleri sırasında hem alıcıdan hem de satıcıdan bazı resmi belgeler talep edilir.

-Satıcının Hazırlaması Gereken Evraklar:

Tapu senedi
Kimlik fotokopisi
Güncel DASK poliçesi
Belediyeden alınan rayiç bedel belgesi
Gerekli durumlarda: vergi borcu yoktur yazısı

-Alıcıdan Talep Edilen Belgeler:

Nüfus cüzdanı
Ödeme işlemini gösteren banka dekontu

-- Eğer işlem vekaletnameyle yapılacaksa, noter onaylı vekâlet belgesi sunulmalıdır.

3. Tapu Devri Nasıl Yapılır? Resmî Satış İşlemleri

Tapu devri işlemleri yalnızca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TGKM) nezdinde gerçekleştirilebilir.

-Randevu Alın

ALO 181 çağrı merkezi veya tkgm.gov.tr üzerinden tapu işlemi için randevu alın.

-Tapu Harcı ve Masrafları Ödeyin

2025 yılında evin satış bedelinin %4’ü tapu harcı olarak ödenir. Buna ek olarak yaklaşık 2.500 TL döner sermaye bedeli talep edilir.

-Tapu Müdürlüğünde İşlemleri Tamamlayın

Belirlenen günde hem satıcı hem de alıcı Tapu Müdürlüğü’nde hazır bulunmalıdır. Ödeme işlemi genellikle banka aracılığıyla veya noter huzurunda elden yapılır. Tapu devri tamamlandıktan sonra yeni tapu alıcıya teslim edilir.

4. Ev Satışında Ödenmesi Gereken Vergiler ve Masraflar

Ev satış sürecinde bazı vergi ve harçlar hem alıcı hem satıcı tarafından ödenmektedir.

a) Tapu Harcı

Tapu harcı oranı 2025 yılı için %4’tür. Bu tutar alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölüştürülebilir.
Örnek: 2.000.000 TL satış bedeli için toplam tapu harcı 80.000 TL’dir. Taraflar eşit paylaşırsa her biri 40.000 TL öder.

b) Gelir Vergisi (Değer Artış Kazancı Vergisi)

Eğer gayrimenkul 5 yıl dolmadan satılırsa, elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenir. Vergi oranı %15 ile %40 arasında değişir.
Ancak 5 yıldan uzun süredir sahip olunan konutlarda bu vergi muafiyet kapsamına girer.

- Not: Satış bedeli tapuda gerçek değeriyle beyan edilmelidir. Aksi takdirde cezai yaptırımlarla karşılaşılabilir.

5. Tapu Devri Sonrası Yapılması Gerekenler

Tapu işlemi bittikten sonra yeni ev sahibi bazı bildirim ve abonelik değişikliklerini yapmakla yükümlüdür.

-Belediyeye Bildirim

Yeni mal sahibi, tapu devrinden sonra belediyeye emlak vergisi bildirimi yapmak zorundadır.

-Aboneliklerin Üzerine Alınması

Su, elektrik ve doğalgaz abonelikleri, yeni alıcı tarafından üzerine alınmalıdır. Bu işlemler yapılmazsa önceki borçlar yeni sahibin hanesine yansıyabilir.

6. Ev Satışında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Ev satış işlemleri sırasında dikkat edilmesi gereken bazı hukuki ve mali hususlar şunlardır:

Tapuda ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
Ödeme işlemi mümkünse banka üzerinden ve belgeli şekilde yapılmalıdır.
Satış bedeli eksik gösterilirse, belediye ekspertiz raporu isteyebilir.
Yeni ev, taşınma ve tahliye gibi süreçleri önceden planlamak önemlidir.

--Kapora Alınacaksa: Satış işlemi gerçekleşmeden alıcıdan kapora alınacaksa noter huzurunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmelidir.

7. Özet: 2025’te Ev Satışı Yaparken Bunlara Dikkat Edin

Ev satışı sadece Tapu Müdürlüğü üzerinden yapılabilir.
Tapu harcı %4 oranında olup alıcı ve satıcı arasında paylaşılabilir.
5 yıl içinde yapılan satışlarda gelir vergisi doğabilir.
Tapu devri sonrası alıcının belediyeye ve aboneliklere bildirimde bulunması gerekir.
Tapuda kayıtlı haciz ya da ipotek varsa, satış işlemine başlanamaz.

-- Tavsiye: Ev satışı gibi önemli bir işlem sırasında yasal hakların korunması için bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak, olası mağduriyetleri önler. Hukuki danışmanlık için “Avukata Sor” hizmetlerinden faydalanabilirsiniz.

Ev Satışı Nasıl Yapılır? Tapu Devri, Vergi Yükümlülükleri ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalarıyla Ev Satışı Süreci Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev satışı yaparken tapuda ipotek varsa ne olur?
Ev üzerinde tapu kayıtlarında yer alan bir ipotek bulunuyorsa, bu durum satış işlemini engeller. İpotekli gayrimenkul, satıştan önce borcun ödenip ipoteğin kaldırılmasıyla satışa hazır hâle gelir. Tapu müdürlüğü, ipotekli taşınmazın devrine onay vermez.

2. Ev satışı için ekspertiz raporu zorunlu mu?
Ekspertiz raporu her satışta zorunlu değildir; ancak alıcının kredi kullanacağı durumlarda bankalar tarafından talep edilir. Ayrıca satış bedelinin belirlenmesinde adil bir değerleme için de ekspertiz raporu tercih edilebilir.

3. DASK sigortası olmadan ev satışı yapılabilir mi?
Hayır, zorunlu deprem sigortası (DASK) olmadan tapu işlemleri yapılamaz. Satış günü geçerli bir DASK poliçesi sunulmazsa tapu devri gerçekleştirilemez. Bu nedenle satıştan önce DASK poliçesi yenilenmelidir.

4. Tapu harcını kim öder?
Tapu harcı kanunen hem alıcı hem de satıcı tarafından eşit şekilde ödenmek üzere düzenlenmiştir. Ancak tarafların anlaşmasına göre tek taraf da tamamını üstlenebilir. 2025 yılı itibarıyla tapu harcı oranı satış bedelinin %4’üdür.

5. Ev satışı banka kredisi ile yapılabilir mi?
Evet, alıcı banka kredisi kullanarak ev alabilir. Bu durumda banka, kredi için ekspertiz yaptırır ve genellikle kredi bedelini satıcının hesabına aktarır. Tapu devri sırasında banka temsilcisi de işlemde yer alabilir.

6. Ev satışı için tapu randevusu nasıl alınır?
Tapu işlemleri için randevu almak ALO 181 hattı veya www.tkgm.gov.tr internet sitesi üzerinden yapılabilir. Randevu günü ve saati belirlenerek evraklarla birlikte Tapu Müdürlüğü’ne gidilir.

7. Satış öncesi emlak vergisi borcu ödenmeli mi?
Evet, taşınmazın bağlı olduğu belediyeye giderek varsa geçmiş dönem emlak vergisi borcu kapatılmalıdır. Borç ödenmemişse sistem tapu devrine izin vermez. “Vergi borcu yoktur” belgesi müdürlüklerde istenebilir.

8. Ev satışı sırasında alıcıdan kapora alınabilir mi?
Evet, ancak satış tamamlanmadan kapora alınacaksa bu işlem mutlaka noter huzurunda düzenlenecek bir “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” ile güvence altına alınmalıdır. Aksi hâlde hukuki uyuşmazlıklar yaşanabilir.

9. Ev satışı noter üzerinden yapılabilir mi?
Ev satışı işlemleri yalnızca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden resmi şekilde yapılabilir. Noter huzurunda sadece satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir ancak tapu devri noterle yapılamaz.

10. Gelir vergisi hangi durumda ödenir?
Satın alınan bir konut, alım tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satılırsa ve bu satıştan kazanç elde edilirse gelir vergisi doğar. Vergi oranı elde edilen kar üzerinden %15 ile %40 arasında değişir.

11. Ev satışında satış bedelini düşük göstermek suç mu?
Evet, satış bedelinin gerçekte olduğundan düşük gösterilmesi vergi kaçakçılığı olarak değerlendirilir. Tapuda beyan edilen rakamın gerçek satış bedeline uygun olması gerekir, aksi hâlde ciddi vergi cezaları uygulanabilir.

12. Tapuda satış bedeli nasıl beyan edilir?
Satış işlemi sırasında taraflar, satış bedelini sözlü olarak beyan eder. Bu bedel, belediyeden alınan rayiç bedelin altında olamaz. Gerçek değerin beyan edilmesi hem alıcı hem de satıcının yasal yükümlülüğüdür.

13. Vekâletname ile ev satışı yapılabilir mi?
Evet, satıcı veya alıcı işlemlere bizzat katılamıyorsa noter onaylı vekâletname ile temsilci aracılığıyla satış yapılabilir. Vekâletnamede "gayrimenkul satışı" yetkisinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.

14. Tapu işlemleri ne kadar sürede tamamlanır?
Randevu günü tapu müdürlüğünde tüm belgeler eksiksizse satış işlemi aynı gün içinde tamamlanır. Ancak belge eksikliği, ödeme gecikmesi veya yoğunluk olması hâlinde işlem ertesi güne sarkabilir.

15. Satış bedeli nasıl ödenmeli?
Satış bedelinin ödenmesi banka üzerinden havale/EFT ile yapılmalıdır. Güvenli işlem açısından elden ödeme yerine banka dekontu tercih edilmelidir. Noter huzurunda yapılan ödemeler de güvence sağlar.

16. Rayiç bedel nedir, nereden alınır?
Rayiç bedel, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden alınan ve resmi kurumlara bildirilen ortalama değeridir. Tapu işlemlerinde bu belge mutlaka sunulmalıdır çünkü harçlar bu değer üzerinden hesaplanır.

17. Tapu harcı neye göre hesaplanır?
Tapu harcı, satış bedelinin %4’ü üzerinden hesaplanır. Örneğin 2.000.000 TL'ye satılan bir konut için toplamda 80.000 TL tapu harcı ödenir. Harç, alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılabilir.

18. Döner sermaye bedeli nedir?
Tapu müdürlükleri hizmet bedeli olarak yaklaşık 2.500 TL civarında döner sermaye harcı tahsil eder. Bu bedel dışında başka bir gizli masraf olmamakla birlikte yıl bazında rakam güncellenebilir.

19. Ev satışı sonrası belediyeye bildirim yapılır mı?
Evet, evin yeni sahibi, tapu devri gerçekleştikten sonra bağlı olduğu belediyeye giderek emlak bildirimi yapmalıdır. Bu işlemle emlak vergisi yükümlülüğü artık alıcıya geçer.

20. Abonelikler satıştan sonra ne zaman devredilir?
Tapu devri tamamlandıktan sonra su, doğalgaz ve elektrik abonelikleri yeni mal sahibi adına devredilmelidir. Eski sahibi bu hizmetleri kapatmazsa, geçmişe yönelik borçlar alıcıya yansıyabilir.

21. Satış vaadi sözleşmesi nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların noter huzurunda gelecekte yapılacak tapu devrini taahhüt ettiği bir belgedir. Özellikle kapora verilmesi veya kredi başvurusu öncesi bu sözleşme yapılabilir.

22. Hisseli ev satışı nasıl yapılır?
Hisseli tapularda her hissedarın onayı olmadan satış yapılamaz. Hissedarların tamamı satışı onaylarsa tapuda işlem yapılabilir. Aksi hâlde paylı satış ya da izale-i şuyu davası gündeme gelebilir.

23. Kira geliri olan ev satılırsa ne olur?
Kiracılı bir ev satıldığında kira sözleşmesi devam eder. Yeni mal sahibi, mevcut kiracı ile sözleşmeye uymak zorundadır. Kiracı, haklı nedenle tahliye edilmedikçe evden çıkarılamaz.

24. Tapu devrinden sonra satış iptal edilebilir mi?
Tapu devri tamamlandıktan sonra işlem iptal edilemez. Ancak dolandırıcılık, sahte belge gibi hukuka aykırılık varsa mahkeme kararıyla iptal istenebilir. Aksi takdirde geri dönüş yoktur.

25. Yabancıya ev satışı prosedürü nasıldır?
Yabancılar Türkiye’de ev satın alabilir ancak bazı bölgelerde kısıtlama bulunur. Tapu işlemleri için Tapu ve Kadastro Müdürlüğü Yabancılar Birimi’nden onay alınmalıdır. Ayrıca tercüman zorunluluğu vardır.

26. Satıcı vergi mükellefi mi olur?
Ev satışı bir ticari faaliyet değilse ve sürekli tekrarlanmıyorsa satıcı vergi mükellefi sayılmaz. Ancak değer artış kazancı elde edildiyse gelir vergisi beyannamesi verilmelidir.

27. Ev satışı için avukat tutmak gerekir mi?
Zorunlu olmasa da satış sürecinde hukuki bir hata yapmamak ve dolandırıcılık riskinden korunmak için avukat desteği alınması faydalıdır. Özellikle yüksek bedelli işlemlerde hukuki danışmanlık önerilir.

28. Kat irtifaklı ev satılabilir mi?
Evet, tapuda kat irtifakı olan daireler de satılabilir. Ancak kat irtifakı, inşaat tamamlanmadan önce verilen tapudur. Alıcı, kat mülkiyetine çevrilip çevrilmediğini kontrol etmelidir.

29. Tapu devri sırasında alıcı gelmezse ne olur?
Alıcı, randevuya katılmazsa satış işlemi tamamlanamaz ve tapu devri gerçekleşmez. Yeni bir randevu alınması gerekir. Satıcı, zaman ve masraf kaybı yaşamamak için teminat talep edebilir.

30. Ev satışı sonrası ceza çıkabilir mi?
Evet, özellikle satış bedelinin eksik beyan edilmesi veya vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi hâlinde Maliye tarafından inceleme yapılabilir ve idari para cezaları uygulanabilir. Bu nedenle tüm işlemler yasal çerçevede yapılmalıdır.

Sonuç: 2025’te Ev Satışı Yaparken Bilinmesi Gereken Tüm Detaylar

2025 yılında evini satmak isteyen kişiler için süreç yalnızca tapu devrinden ibaret değildir; ipotek kontrolünden DASK poliçesine, tapu harcı ödemesinden gelir vergisine kadar birçok aşamayı içermektedir. Özellikle tapuda ipotek olup olmadığının kontrol edilmesi, gerçek satış bedelinin beyan edilmesi ve ekspertiz raporu gibi detaylar, hem işlemlerin sorunsuz tamamlanmasını hem de yasal sorumlulukların yerine getirilmesini sağlar. Tapu işlemleri randevulu şekilde yürütülürken, hem alıcı hem de satıcının gerekli belgeleri eksiksiz sunması önemlidir.

Ev satışı tamamlandıktan sonra belediyeye emlak bildirimi, su ve elektrik aboneliklerinin devri, olası borçların alıcıya geçmesini önlemek açısından dikkat edilmesi gereken son adımlardandır. Ayrıca taşınmaz 5 yıl dolmadan satılmışsa, değer artış kazancı vergisi ödenip ödenmeyeceği de göz önünde bulundurulmalıdır. Tüm bu işlemler sırasında hukuki destek alınması, alıcı ve satıcının haklarını koruyarak mağduriyet yaşanmasının önüne geçer. Bu kapsamlı rehber, 2025 yılında ev satışı nasıl yapılır sorusunun tüm yönleriyle cevabını sunmaktadır.