10 Yıllık Kiracıların Tahliyesi Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Konut ve işyeri kiralarında uzun süreli kiracılar için tahliye süreci, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından oldukça önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Özellikle kira sözleşmesinin 10 yılı aşan uzama dönemlerinde, ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı doğmakta, ancak bu hak belirli şartlara ve süre sınırlarına tabidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, bu konuda açık hükümler içermekte olup; kiraya verenin, 10 yıllık kira süresinin ardından herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye talebinde bulunabileceğini düzenlemektedir.

Bu kapsamlı makalede, 10 yıllık kiracının tahliyesi süreciyle ilgili merak edilen tüm detaylara yer verdik. Kira sözleşmesinin uzama yılları nasıl hesaplanır, yazılı bildirim süresi nedir, tahliye davası hangi mahkemede açılır gibi sorulara net yanıtlar bulabileceğiniz bu içerikte; kiracı ve ev sahibi hakları, fesih bildirimi prosedürleri, Yargıtay içtihatları ve tahliye sürecine dair dikkat edilmesi gereken noktaları bulabilirsiniz.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nedir?

Konut ya da işyeri kiralamalarında kira süresi sona erdiğinde, sözleşme kendiliğinden sona ermiş sayılmaz. Kiracı tarafından fesih gerçekleştirilmediği sürece kira sözleşmesi her yıl için otomatik olarak bir yıl daha uzatılır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi, bu otomatik uzamanın 10 defa gerçekleşmesi durumunda ev sahibine sözleşmeyi sonlandırma hakkı tanımaktadır.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkı Ne Zaman Doğar?

Eğer kira sözleşmesi 10 yıl boyunca art arda yenilenmişse, ev sahibi sözleşmenin uzandığı her yeni kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu bildirim noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme bir yıl daha uzamış kabul edilir.

Tahliye Sürecinde Uyulması Gereken Prosedürler

Kiracının 10 yıldan uzun süre kirada kalması durumunda, kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırmak için uyması gereken bazı yasal adımlar vardır:

• İlk sözleşmeden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolmuş olmalıdır.
• Ev sahibi, kira yılının sonundan en az üç ay önce yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmalıdır.
• Fesih bildirimi sonrası dava süresi içinde açılmalıdır.
• Kiracıyla yeni bir sözleşme yapılmamış olmalıdır.

Bu şartlar sağlandığında, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden kiracının tahliyesini talep edebilir.

10 Yıllık Sürenin Hesaplanması Nasıl Yapılır?

Sözleşme başlangıç tarihinden itibaren her yılın sonunda, kiracı fesih bildirimi yapmadıkça kira sözleşmesi bir yıl daha uzar. Bu uzamalar 10 defa tekrarlandığında, artık ev sahibi sözleşmeye son verme hakkını kullanabilir. Örneğin, 01.01.2010 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi, bildirimsiz şekilde 10 yıl devam ettiğinde, 01.01.2022 itibarıyla kiraya veren fesih bildiriminde bulunabilir. Çünkü sözleşme 1 yıl olarak yapıldığında 1 yılın sonunda kanuna göre 10 yıl uzar ve bu süreyi takip eden yılın sonunda sözleşme sona erdirilebilir.

Tahliye Davası ve Mahkeme Süreci

Kiracı tahliyeye yanaşmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Bu davada yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava açıldıktan sonra mahkeme süreci taşınmazın yer aldığı bölgedeki dava yoğunluğuna göre değişebilir. Tahliye kararı verilirse, icra yoluyla taşınmazın boşaltılması sağlanabilir.

Yargıtay Kararları Ne Diyor?

Yargıtay’ın 2017/7129 Esas ve 2017/17713 Karar sayılı içtihadına göre, kira sözleşmesi ister yazılı ister sözlü olsun, 10 yıllık süre dolduktan sonra kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bildirim süresi kaçırılırsa, fesih bildirimi bir sonraki kira dönemi için geçerli sayılır. Bu nedenle bildirim tarihine ve dava açma zamanlamasına dikkat edilmelidir.

Kiracının Hakları Nelerdir?

10 yıl boyunca kira ödemelerini düzenli yapan kiracılar da bazı haklara sahiptir. Ev sahibi tahliye için mutlaka yazılı ihtar göndermek zorundadır. Kiracının, bu ihtar veya dava sürecinde savunma yapma, mahkemeye başvurma ve gerektiğinde sürenin uzatılmasını talep etme hakkı vardır. Kiracı, sözleşmeye aykırı bir durum olmadığı sürece kanuna uygun bildirim olmadan tahliye edilemez.

Uzun Süreli Kiracılar İçin Diğer Özel Hükümler

• Kira Artışı: TÜFE oranına göre belirlenir.
• Teminat Bedeli: Genellikle üç aylık kira tutarını geçemez.
• Zamanaşımı: Kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir.
• Sözleşme Yenileme: Otomatik uzama dışında taraflar arası mutabakatla da yenileme yapılabilir.
• Koruma Hakkı: Kiracının düzenli ödemelerine rağmen tahliye edilmesi hukuka aykırıdır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Konusunda Sıkça Sorulan Sorular 

1. 10 yıllık kiracı evden çıkarılabilir mi?

Evet, Türk Borçlar Kanunu’na göre 10 yıl boyunca kira sözleşmesi otomatik olarak uzayan bir kiracı, ev sahibi tarafından yazılı bildirim şartıyla tahliye edilebilir.

2. Ev sahibi, 10 yıl dolmadan kiracıyı çıkarabilir mi?

Ev sahibi ancak haklı bir neden varsa veya kiracı kira sözleşmesine aykırı davranıyorsa 10 yıl dolmadan tahliye talep edebilir. Aksi takdirde bu süre dolmadan tahliye mümkün değildir.

3. Kira sözleşmesi 10 yıl sonra otomatik sona erer mi?

Hayır, 10 yıl dolduğunda kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. Ev sahibinin yazılı bildirimle tahliye talebinde bulunması gerekir.

4. 10 yıl dolduktan sonra ev sahibi tahliye davası açabilir mi?

Evet, sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi sona erdiğinde, ev sahibi yazılı ihtar göndermek koşuluyla tahliye davası açabilir.

5. Kiracıya tahliye bildirimi nasıl yapılmalıdır?

Tahliye bildirimi, noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla yazılı şekilde yapılmalıdır. E-posta veya sözlü uyarılar geçerli sayılmaz.

6. Ev sahibi kiracıyı sebepsiz tahliye edebilir mi?

Evet, 10 yıl dolduktan sonra ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sadece yasal süre ve bildirim şartlarına uyarak tahliye talep edebilir.

7. Kira sözleşmesi olmadan 10 yıl kiralanan ev tahliye edilebilir mi?

Sözlü kira sözleşmesi de geçerli kabul edilir. Bu durumda kiraya veren, aynı kurallar çerçevesinde tahliye talebinde bulunabilir.

8. Kiracı 10 yılın sonunda çıkmazsa ne olur?

Ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Mahkeme kararıyla icra yoluyla kiracının tahliyesi sağlanır.

9. Tahliye süreci ne kadar sürer?

Tahliye davası, mahkemelerin yoğunluğuna bağlı olarak birkaç ay sürebilir. Bazı durumlarda süreç daha da uzayabilir.

10. 10 yıllık süre ne zaman başlar?

İlk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Her yıl otomatik uzayan dönemler toplandığında 10 yıllık süre hesaplanmış olur.

11. Fesih bildirimi hangi tarihe kadar yapılmalı?

Ev sahibi, kira yılının sona ermesinden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Geç kalan bildirimler geçersiz sayılır.

12. Kiracıya e-posta ile tahliye bildirimi yapılabilir mi?

Hayır, hukuken geçerli olması için tahliye bildiriminin noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılması gerekir.

13. Tahliye için noter masrafını kim öder?

Noter aracılığıyla yapılan bildirimin masrafı genellikle tahliye talebinde bulunan taraf yani ev sahibi tarafından karşılanır.

14. Tahliye bildirimi yapıldıktan sonra ne yapılmalı?

Eğer kiracı evden çıkmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açmalıdır.

15. Yargıtay 10 yıllık tahliyeler hakkında ne diyor?

Yargıtay, ev sahibinin 10 yıllık uzama süresinin ardından, yasal sürelere uygun yazılı bildirimle kira sözleşmesini sona erdirebileceği yönünde içtihat geliştirmiştir.

16. Kiracı 10 yılı geçti ama ev sahibi bildirim yapmadıysa ne olur?

Bildirim yapılmazsa kira sözleşmesi bir yıl daha otomatik olarak uzamış sayılır. Ev sahibi bu hakkını bir sonraki yıl için kullanabilir.

17. Yeni bir sözleşme yapılırsa 10 yıllık hak kaybolur mu?

Evet, yeni bir sözleşme imzalanırsa önceki süreler sıfırlanır. 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar.

18. 10 yıl sonunda kiracı zamlı kira öderse tahliye engellenir mi?

Hayır, kiracının düzenli ödeme yapması tahliyeye engel teşkil etmez. Süre dolduysa ve usulüne uygun bildirim yapıldıysa tahliye gerçekleşebilir.

19. Kira artışı tahliye sürecini etkiler mi?

Kira artışı, kira sözleşmesinin devamı için bir engel değildir. Tahliye süreci bağımsız bir hukuki yoldur.

20. Ev sahibi başka birine satarsa tahliye hakkı devam eder mi?

Evet, taşınmazı yeni alan kişi, TBK m.347 kapsamındaki tahliye hakkını kullanabilir. Yeni malik bu süreleri takip etmekle yükümlüdür.

21. Tahliye davası için avukat tutmak şart mı?

Avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak sürecin usule uygun yürütülmesi ve hata yapılmaması adına hukuki destek alınması önerilir.

22. Kiracının tahliyeye itiraz hakkı var mı?

Evet, kiracı tahliye sürecine itiraz edebilir. Gerekli savunmaları mahkeme aşamasında sunma hakkına sahiptir.

23. Belirsiz süreli sözleşmede 10 yıl nasıl hesaplanır?

Belirsiz süreli sözleşmelerde, kira başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra fesih hakkı doğar.

24. 10 yıl geçtikten sonra ev sahibi dava açmazsa ne olur?

Ev sahibi dava açmazsa sözleşme bir yıl daha otomatik uzar. Bir sonraki yıl içinde yeniden tahliye hakkı doğar.

25. Kiracı tahliyeyi kabul ederse dava açmaya gerek var mı?

Hayır, eğer kiracı tahliyeyi kabul eder ve taşınmazı boşaltırsa dava açmaya gerek kalmaz.

26. Kira borcu olmayan kiracı da tahliye edilir mi?

Evet, kira borcu olmasa da 10 yıllık süre dolmuşsa ve bildirim yapılmışsa tahliye mümkündür.

27. Tahliye sonrası ev sahibi tekrar kiraya verebilir mi?

Evet, ev sahibi tahliye sonrası taşınmazı yeniden kiraya verebilir. Ancak bu süreci kötüye kullanmaması gerekir.

28. Ev sahibinin kendisi taşınacaksa tahliye süreci farklı mı?

Evet, bu durumda tahliye nedeni “gereksinim” sayılır ve TBK m.350 kapsamında işlem yapılır. Süreç farklı şekilde işler.

29. Kiracı çıkmazsa zorla çıkarılabilir mi?

Mahkeme kararıyla birlikte icra takibi başlatılırsa zorla tahliye mümkündür. Ev sahibinin kendi müdahalesi hukuka aykırıdır.

30. 10 yıl dolmadan yapılan tahliye bildirimi geçerli mi?

Hayır, 10 yıl dolmadan gönderilen tahliye bildirimi, bu maddeye dayalı tahliye için geçerli değildir.

Sonuç

Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresini tamamlamasının ardından, ev sahibi ile kiracı arasında doğabilecek tahliye süreci dikkatle yürütülmelidir. Türk Borçlar Kanunu, 10 yıl boyunca aynı koşullarda uzayan kira sözleşmeleri için kiraya verene sözleşmeyi sonlandırma hakkı tanımaktadır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için yazılı bildirim, bildirim süresi ve dava açma süreci gibi yasal prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi şarttır. Kira sözleşmesinin süresine, fesih bildiriminin zamanlamasına ve kiracının tahliye sonrası haklarına dair detaylar, hem kiraya verenin hem de kiracının mağduriyet yaşamaması için büyük önem taşır.

10 yıllık kiracının tahliyesi, sadece süreye değil, aynı zamanda şekil şartlarına da bağlıdır. Kiraya verenin usulüne uygun şekilde işlem yapmaması durumunda, sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzar ve tahliye hakkı kaybedilebilir. Öte yandan, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi, sözleşme ihlali olmadığı sürece tahliyeyi engellemez. Bu nedenle tahliye süreci, hem ev sahiplerinin mülkiyet hakkı hem de kiracıların barınma hakkı arasında adil bir denge kurulmasını amaçlayan detaylı hukuki kurallara tabidir.