2025 ARALIK AYI KİRA ARTIŞ ORANI %35,91 OLDU
ARALIK AYI KİRA ARTIŞ ORANI %35,91 OLDU
Aralık ayı için belirlenen %35,91 kira artış oranı, konut kiralarında uygulanabilecek en yüksek zam sınırını oluştururken; bu sınırın üzerinde artış yapılması hukuken geçersizdir. Kiracı, yalnızca yasal artış oranı kadar kira ödeyerek sözleşmesini güvenle sürdürebilir, ev sahibi ise tahliye tehdidiyle kiracıyı daha yüksek bir artışa zorlayamaz. Özellikle sözleşmenin 1 yıllık olması, yıl sonunda kiracının çıkarılabileceği anlamına gelmediğinden; tahliye ancak kanunda belirtilen ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanabilir. Bu nedenle kira hukuku, kiracıyı koruyan güçlü düzenlemelerle barınma hakkının güvencesini sağlar.
Beşinci yıldan sonra emsal kira araştırmasının devreye girmesi, kira tespit davası açma hakkı ve sözleşmede yazılı sabit oranların TÜFE karşısındaki geçerliliği gibi konular, kira bedelinin belirlenmesinde kritik rol oynar. Kira artışı yanlış hesaplandığında veya eksik artırıldığında hem kiracı hem de ev sahibi ileride hukuki sorunlarla karşılaşabilir. Bu nedenle kira artış hesaplaması, mevcut sözleşmenin korunması, yeni sözleşme yapılmaması, yasal artış sınırının uygulanması ve emsal kira değerlerinin doğru incelenmesi büyük önem taşır. Hem kiracı haklarının hem de ev sahibi menfaatlerinin dengeli biçimde korunması, ancak kira artış oranı, TÜFE verileri ve kira tespit süreçlerinin doğru uygulanmasıyla mümkün olur. Bu kapsamlı çerçeve, kira hukukunda tarafların bilinçli hareket etmesini sağlayan temel rehber niteliğindedir.
KİRAYI ARTIRINCA EMSAL KİRALARI GEÇİYORSA, KİRA TESPİT DAVASI AÇIN
Eğer yapılan kira artışı sonrasında kira bedeli çevredeki emsal kira değerlerinin belirgin şekilde üzerine çıkıyorsa, kiracı için “kira tespit davası” açma hakkı doğar. Bu dava, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini sağlar ve aşırı artışların önüne geçer.
Kira tespit davası özellikle fahiş artış taleplerinin yaygın olduğu dönemlerde önemli bir koruma mekanizmasıdır. Yargıtay, kiracıların emsal kira araştırması yapmadan yüksek kiraları kabul etmeye zorlanamayacağını açıkça belirtmiştir. Bu nedenle kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemlerde sıkça başvurulan bir hukuki yoldur.
Dava sonucunda belirlenecek kira, tarafların sözleşmeye bağlı kalmasını sağlarken, kiracıyı haksız tahliye baskısından korur. Böylece kira artış oranı, TÜFE, emsal kira ve piyasa dengesi arasında adil bir denge kurulur.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN 1 YILLIK OLMASI, YIL BİTİNCE KİRACININ ÇIKARILABİLECEĞİ ANLAMINA GELMEZ
Türkiye’de kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık yapılır; ancak bu, yıl bittiğinde kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı sözleşmeyi yenilemeye devam ettiği sürece, kira ilişkisi aynı şartlarla sürer. Tahliye için geçerli bir hukuki sebep gerekir.
Ev sahibinin “Sözleşme bitti, çıkın” deme hakkı yoktur. Tahliye için haklı sebeplerden biri gerçekleşmeli; ihtiyaç, yeniden inşa–imar, tahliye taahhüdü veya kira bedelinin ödenmemesi gibi hukuki gerekçeler mevcut olmalıdır. Bunlar olmadan yapılan tahliye baskısı hukuken geçersizdir.
Bu koruma mekanizması kiracıların barınma hakkını güçlendirir ve kira sözleşmelerinde istikrar sağlar. Özellikle büyük şehirlerde arz–talep dengesi nedeniyle yaşanan kira sorunlarında, kiracıların sözleşme bitiyor gerekçesiyle evden çıkarılamayacağını bilmesi büyük önem taşır.
YENİ BİR SÖZLEŞME YAPMAYIN
Kira artışı döneminde ev sahibinin talebiyle yeni bir sözleşme imzalamak, çoğu zaman kiracının aleyhine sonuçlar doğurabilir. Yeni sözleşme, önceki hakların kaybına ve emsal kira baskısına yol açabilir. Bu nedenle kira artış oranı güncellendiğinde eski sözleşme üzerinden devam etmek en güvenli yoldur. Ancak yeni bir sözleşme yapılması kiracı açısından 12 yıllık sürenin baştan başlaması anlamına da gelir.
Yeni sözleşme imzalamak, kiracıyı tahliye taahhüdü, yüksek kira başlangıcı veya farklı yükümlülükler altına sokabilir. Bu durum uzun vadede ciddi hak kayıplarına yol açar ve kiracıyı hukuki anlamda zayıf konuma düşürür.
Mevcut kira sözleşmesi, kanunun kiracı lehine getirdiği korumaları içerdiği için çoğu zaman daha güvenlidir. Kira artış dönemlerinde yalnızca TÜFE oranında güncelleme yapmak yeterlidir.
ARTIŞI %35,91 ORANINDA YAPIN
Ev sahibi yılda bir kez kira artışı yapabilir ve bu artışın üst sınırı Aralık ayı için %35,91’dir. Kiracı bu oranın üzerinde bir tutarı ödemek zorunda değildir. Bu düzenleme, kira artışı taleplerinin kontrol altında tutulmasını sağlar.
Kira artış oranının üzerinde yapılan zam talepleri, kiracıyı zorlayıcı nitelikte olup hukuken geçersizdir. Kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece yasal artış oranı kadar ödeme yaparak oturmaya devam edebilir ve bu nedenle tahliye edilemez.
Bu oran hem kiracıyı hem de ev sahibini koruyan bir denge oluşturur. Kiracı barınma hakkını kaybetmez, ev sahibi ise kira gelirini ekonomik koşullara uygun şekilde güncelleyebilir.
1 KURUŞ DAHİ EKSİK ARTIRMAYIN
Ev sahibi açısından kira artışının tam ve doğru yapılması önemlidir. Sözleşmede belirlenen veya TÜFE’ye göre hesaplanan artış tutarının eksik uygulanması, ileride hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Her yıl düzenli artış yapılması, sonraki dönemlerde emsal kira değerlendirmesinde avantaj sağlar.
Eksik yapılan artış, ileride kira tespit davalarında ev sahibinin aleyhine sonuç doğurabilir. Çünkü geçmiş yıllarda düşük kira alınması, mevcut kirayı emsallerin çok altında gösterir ve bu durum yasal talep gücünü zayıflatır.
Bu nedenle ev sahibi, kira artışını eksiksiz ve kayıt altına alınmış şekilde uygulamalıdır. Hem sözleşmenin korunması hem de ileride doğabilecek ihtilafların önlenmesi açısından bu yaklaşım önemlidir.
SÖZLEŞMEDE %10 YAZIYORSA TÜFE ORANINDA ARTIRMAYIN
Bazı eski kira sözleşmelerinde %10 gibi sabit oranlar bulunabilir; ancak güncel Türk Borçlar Kanunu gereği kira artış oranı TÜFE’ye göre belirlenir. Sabit oran hükmü kiracı aleyhine sonuç doğuruyorsa geçersiz sayılır ve TÜFE esas alınır.
Bu durum özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiracıyı koruyan önemli bir hukuki mekanizmadır. Çünkü sözleşmedeki oran düşük bile olsa, ev sahibi TÜFE üzerine çıkamaz; ancak sözleşmedeki sabit oran yüksekse bu kez kiracı lehine geçersiz olur.
Uygulamada kira artış oranı her zaman TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılır. Bu nedenle sözleşmedeki sabit rakamlar bağlayıcı değildir; esas alınacak olan yasal artış oranıdır.
20 BİN TL OLAN KİRA → 22.000 TL OLUR
Aralık ayı için %35,91 kira artış oranı uygulandığında 20.000 TL’lik kira 27.182 TL'ye çıkar, ancak sözleşmede %10 gibi bir artış belirlenmişse, kira 22.000 TL olur.. Bu hesaplama doğrudan sözleşme ya da TÜFE’ye göre yapılır ve kiracı bu tutarı ödemekle yükümlüdür. Ev sahibi daha yüksek bir artış talep edemez.
Kira artışının bu şekilde açık hesapla yapılması hem kiracının hem ev sahibinin süreci doğru yönetmesini sağlar. Hatalı artışlar, ileride alacak davaları veya tahliye taleplerine konu olabilir. Bu nedenle her ay açıklanan TÜFE verilerinin doğru hesaplanması önemlidir.
Kira bedelinin net bir şekilde belirlenmesi, emsal kira sorunlarının önüne geçer ve taraflar arasındaki kira ilişkisini şeffaf hâle getirir.
KİRACI, TÜFE’DEN FAZLA ARTIŞ YAPMADI DİYE ÇIKARILAMAZ
Kiracı yalnızca yasal artış oranı kadar ödeme yapıyorsa bu nedenle tahliye edilemez. Ev sahibinin “fazla zam yapmadı” diyerek kiracıyı çıkarması hukuken mümkün değildir. Tahliye için kanunda belirtilen sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekir.
Bu kural, kiracının yüksek kira baskısı altında evden çıkarılmasını engeller ve barınma hakkını korur. Yargıtay kararlarında da kira artış oranının üzerindeki taleplerin haksız olduğu açıkça belirtilmiştir.
Tahliye ancak ihtiyaç, tahliye taahhüdü, yeniden inşa veya benzeri hukuki sebepler varsa mümkündür. Bu nedenle kiracının TÜFE altında ödeme yapması bir tahliye gerekçesi değildir.
5. YIL TÜFE DEĞİL → EMSAL KİRA OLUR
Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda, artık kira artışında yalnızca TÜFE oranı değil, emsal kira değerleri de dikkate alınır. Bu aşamada mahkeme; bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerine, ekonomik verilere ve rayiç değerlere bakarak yeni kira tutarını belirler.
Bu düzenleme, uzun süre düşük kira artışıyla devam eden sözleşmelerde denge sağlar. Emsal kira incelemesi, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hâle gelmesine yardımcı olur. Ancak bu durum ev sahibinin tek taraflı zam yapabileceği anlamına gelmez; kira tespit davası açılması gerekir.
Beşinci yıl sonrası kira belirleme süreci hukuken daha teknik bir aşamadır. Hem kiracının korunması hem de ev sahibinin makul gelir elde etmesi açısından emsal kira araştırması önemli bir kriterdir.
KONU HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Aralık ayı kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Aralık ayı kira artış oranı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenir ve konut kiralarında uygulanabilecek en yüksek zam sınırını oluşturur. Bu oran %35,91 olarak açıklandığından, kira sözleşmesi devam eden kiracılar yalnızca bu sınır kadar artış yapmakla yükümlüdür. Ev sahibi daha yüksek bir kira artışı talep etse bile bu talep hukuken geçerli sayılmaz.
2. Ev sahibi TÜFE’den fazla kira artışı isteyebilir mi?
Hayır, konut kiralarında kira artış oranı her zaman TÜFE ile sınırlıdır. Ev sahibinin “emsaller yükseldi” ya da “piyasa bu seviyede” gibi gerekçelerle daha yüksek artış istemesi hukuken geçersizdir. Kiracı yalnızca yasal kira artış oranı kadar ödeme yaparak sözleşmesini sürdürebilir ve bu nedenle tahliye edilemez.
3. Sözleşme bir yıllık olsa da kiracı yıl sonunda çıkarılabilir mi?
Kira sözleşmesinin 1 yıllık olması, sürenin sonunda otomatik tahliye anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi kiracının devam iradesiyle kendiliğinden uzar ve ev sahibinin sözleşme bitti diye kiracıyı çıkarması mümkün değildir. Tahliye için yalnızca kanunda belirtilen sebepler kullanılabilir.
4. Yeni bir kira sözleşmesi yapmak kiracı için riskli midir?
Evet, yeni kira sözleşmesi imzalamak çoğu zaman kiracının aleyhine sonuç doğurabilir. Çünkü yeni sözleşme, eski sözleşmedeki koruyucu hükümleri geçersiz kılarak emsal kira baskısı yaratabilir. Bu nedenle yalnızca yasal kira artış oranı uygulayıp mevcut sözleşmeyle devam etmek daha güvenlidir. Ancak yeni bir sözleşme yapıldığında kiracı için 12 yıllık süre baştan başlayacağından, kiracının lehine de olabilir.
5. Kira bedelini eksik artırmak ev sahibi için sorun oluşturur mu?
Evet, kira artışının eksik yapılması ileride emsal kira araştırmasında veya kira tespit davası sürecinde ev sahibi aleyhine sonuç doğurabilir. Eksik artış geçmiş kiraların düşük görünmesine yol açar ve gerçek değeri yansıtmaz. Bu nedenle ev sahibinin artışı doğru ve eksiksiz yapması önemlidir.
6. Sözleşmede sabit artış oranı (%10 gibi) yazıyorsa ne esas alınır?
Kira sözleşmesinde sabit artış oranı TÜFE sınırı değil, sözleşmedeki kiracı lehine olan oran geçerlidir. Sözleşmedeki oran yüksekse kiracıyı korumak için TÜFE uygulanır, düşükse yine kiracı korunur. Yani kira artış oranının belirlenmesinde öncelik her zaman TÜFE olmaz..
7. Kira artışı sonrası yeni kira bedeli nasıl hesaplanır?
Yeni kira bedeli, mevcut kira tutarının kira artış oranı ile çarpılmasıyla bulunur. Örneğin 20.000 TL kira %35,91 artışla 27.182 TL olur. Bu hesaplama net ve standarttır, ev sahibinin keyfî zam talebi hukuken geçersizdir.
8. Kiracı TÜFE’den fazla zam yapmayı reddederse tahliye edilebilir mi?
Hayır, kiracı yalnızca yasal kira artış oranı kadar ödeme yapmak zorundadır ve bunun üzerinde zam yapmadı diye tahliye edilemez. Ev sahibinin “fazla zam yapmıyor, çıkarıyorum” demesi hukuken geçersizdir. Tahliye için ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi geçerli sebepler bulunmalıdır.
9. 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde artış nasıl belirlenir?
Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde artık yalnızca TÜFE uygulanmaz; emsal kira araştırması da devreye girer. Bu durumda ek protokol yapılarak yahut kira tespit davası açılarak bölgedeki benzer konutların kira bedelleri dikkate alınır. Mahkeme hem enflasyonu hem de rayiç değerleri esas alarak yeni kira tutarını belirler.
10. Emsal kira değerleri nasıl belirlenir?
Emsal kira, aynı bölgede ve benzer özellikteki taşınmazların kira fiyatlarının araştırılmasıyla belirlenir. Bu araştırma çoğu zaman bilirkişi tarafından yapılır ve mahkemeye sunulur. Özellikle 5. yıldan sonraki kira tespit davalarında emsal kira verileri belirleyici rol oynar.
11. Kira tespit davasını kiracı mı açabilir, ev sahibi mi?
Hem kiracı hem ev sahibi kira tespit davası açabilir. Kiracı fahiş artış baskısından korunmak, ev sahibi ise kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını düşünüyorsa dava açabilir. Dava sonucunda yeni kira bedeli tarafları bağlayan şekilde belirlenir.
12. Kira tespit davası devam ederken kiracı evden çıkarılabilir mi?
Hayır, kira tespit davası tahliye sebebi değildir. Davanın sürmesi kiracının oturma hakkını etkilemez. Mevcut kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder ve kiracı yalnızca yasal kira artış oranı kadar ödeme yapar.
13. Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir mi?
Evet, ev sahibi gerçek ve samimi bir ihtiyaç varsa tahliye davası açabilir; ancak bu ihtiyaç ispatlanmalıdır. Tahliye kararı kesinleşmeden kiracı çıkarılamaz. Ayrıca ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen daire 3 yıl boyunca başkasına kiraya verilemez.
14. Kiracı kira artışını ödemezse ne olur?
Kiracı yeni kira döneminde yasal artış oranı kadar artışı ödemezse ev sahibi temerrüt ihtarı gönderebilir. Bu ihtara rağmen ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Ancak artışın yasal sınırlara uygun olması gerekir; aksi takdirde ihtar geçersiz olur.
15. Ev sahibi yeni sözleşme imzalamam için baskı yaparsa ne yapmalıyım?
Kiracı, yeni sözleşme imzalamaya zorlanamaz. Bu baskı hukuka aykırıdır ve kiracının mevcut sözleşme hükümleri aynen devam eder. Yalnızca kira artış oranı üzerinden güncelleme yapılması yeterlidir.
16. Kira bedelinin banka yoluyla ödenmesi zorunlu mudur?
Evet, uygulamada ve Yargıtay kararlarında kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması ispat açısından büyük önem taşır. Elden yapılan ödemeler uyuşmazlık durumunda kiracı için ciddi ispat sorunları doğurabilir. Bu nedenle düzenli banka ödemesi kiracı haklarının korunmasında güçlü delildir.
17. Ev sahibi kiracının ödediği kira bedelini iade edip tahliye isteyebilir mi?
Hayır, kiracının IBAN üzerinden yaptığı kira ödemesinin ev sahibi tarafından iade edilmesi tahliye sebebi oluşturmaz. Bu davranış ev sahibinin tek taraflı kararını hukuki hâle getirmez. Kiracı ödemesini yapmaya devam ettiği sürece sözleşme geçerlidir.
18. Kira artışı yanlış hesaplanırsa nasıl düzeltilir?
Kira artışının hatalı yapılması hâlinde taraflar aralarında düzeltme yapabilir ya da gerekiyorsa kira tespit davası açılabilir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde artış oranının doğru uygulanması önemlidir. Yanlış hesaplanan bedel kiracı veya ev sahibi aleyhine sonuç doğurabilir.
19. Kiracı yeni ev sahibi geldiğinde mevcut sözleşme devam eder mi?
Evet, taşınmaz el değiştirse bile kira sözleşmesi tüm hak ve yükümlülükleriyle yeni ev sahibine geçer. Kiracı sözleşme süresi boyunca aynı şartlarla oturmaya devam edebilir. Yeni ev sahibinin tahliye talep edebilmesi için kanundaki şartların gerçekleşmesi gerekir.
20. Beşinci yıldan sonra kira artışı her yıl emsal kira ile mi yapılır?
Beşinci yıldan sonra kira belirlemesi emsal kira araştırması esas alınarak yapılabilir; ancak her yıl emsal değerlere göre artış yapılması zorunlu değildir. Taraf anlaşması veya yasal artış oranı da geçerli olabilir. Emsal kira yalnızca hakkaniyete aykırı durumlarda kira tespit davasıyla mahkeme tarafından belirlenir.
MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ
Mimoza Hukuk Bürosu olarak, kira artış oranı, emsal kira tespitleri, TÜFE’ye dayalı kira güncellemeleri, tahliye şartları ve kira sözleşmelerinin yenilenmesi gibi gayrimenkul hukukunun en kritik alanlarında müvekkillerimize kapsamlı destek sunuyoruz. Kira artışı ve tahliye süreçlerinin hem kiracı hem de ev sahibi açısından ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinin farkındayız. Bu nedenle her dosyada güncel mevzuat, Yargıtay içtihatları ve somut olayın koşulları çerçevesinde titiz bir değerlendirme yaparak, hukuki sürecin güvenli ve öngörülebilir şekilde ilerlemesini sağlıyoruz. Kira tespit davası, emsal kira araştırması, sözleşme hükümlerinin yorumlanması ve tahliye davaları gibi konularda profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunarak, müvekkillerimizin haklarını güçlü bir biçimde koruyoruz.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarının yanında; ceza hukuku, boşanma ve aile hukuku, ticaret hukuku, iş hukuku, yabancılar hukuku ve icra–iflas süreçlerinde de uzman kadromuzla çözüm odaklı hizmet veriyoruz. Mimoza Hukuk Bürosu’nun önceliği, her müvekkilin ihtiyaçlarına uygun stratejik bir yol haritası oluşturarak hukuki süreci etkin, hızlı ve şeffaf şekilde yönetmektir. Dilerseniz kira uyuşmazlıklarından aile içi problemlere, ticari sözleşmelerden icra takiplerine kadar geniş bir yelpazede hukuki danışmanlık alabilir; avukat desteği gerektiren tüm süreçlerde güvenle ilerleyebilirsiniz.
İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ
İstanbul Avukatı: Fatma Türkan Kamış
Telefon: 0532 685 61 40
Adres: AC MOMENT PLAZA / Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk. B Blok Kat:18 D NO:152, Kartal / İstanbul
Mail: mimozahukuk@gmail.com
Hizmet Alanları: Ceza, Boşanma, Kira, Gayrimenkul, İcra, Ticaret, Yabancılar, İş Hukuku
Avukata sor hattı için ➔ Tıklayın
SONUÇ
Mimoza Hukuk Bürosu olarak kira artış oranı, TÜFE sınırı, kira tespit davası, emsal kira incelemesi ve tahliye süreçlerinde hem kiracının hem de ev sahibinin yasal haklarını koruyan net bir yaklaşım benimsiyoruz. Kira sözleşmesi yenileme zorunluluğu olmadan devam eden kira ilişkilerinde, yüksek artış baskısı veya hukuka aykırı tahliye talepleriyle karşılaşan herkes için güçlü bir hukuki yol haritası sunuyoruz. Özellikle beşinci yıldan sonra emsal kira araştırmasının devreye girmesi, kira artışının yasal sınırının aşılması veya sözleşme hükümlerinin yanlış yorumlanması gibi durumlar, profesyonel destek gerektiren hassas konulardır. Bu nedenle Mimoza Hukuk Bürosu, güncel yargı kararları ve mevzuat doğrultusunda güvenilir, pratik ve uygulanabilir hukuki çözümler üretmeyi temel ilke edinir.
Kira hukuku, günlük yaşamı doğrudan etkileyen bir alan olduğundan; kiracı hakları, kira artışı hesaplaması, kira sözleşmesi hükümleri ve tahliye sebepleri gibi başlıklarda doğru bilgiye ulaşmak büyük önem taşır. Mimoza Hukuk Bürosu olarak, konut kiralarında yaşanan her türlü uyuşmazlıkta tarafların hak kaybına uğramadan ilerlemesi için kapsamlı danışmanlık sunuyor; gerektiğinde dava süreçlerini etkin şekilde takip ediyoruz. Amacımız, kira tespit davalarından emsal kira değerlendirmelerine kadar tüm süreçlerde hukukun sağladığı güvenceleri en doğru şekilde uygulayarak müvekkillerimizin yanında olmaktır. Kira hukukunda bilinçli hareket etmek, hem bugünü hem de geleceği güvence altına alır—biz de bu süreçte profesyonel desteğimizle yanınızdayız.
