BEŞ YILDAN ÖNCE KİRA BEDELİNİN TESPİTİ VE YENİLEME SÖZLEŞMELERİNDE EMSAL KİRA UYGULAMASI
Kira Bedeli Artışı ve Yenileme Sözleşmesinde Emsal Kira Ölçütü Neden Önemlidir?
Kira sözleşmelerinde artış oranları, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesiyle ayrıntılı şekilde düzenlenmiş ve kiracılar ile ev sahipleri arasında denge gözetilmiştir. Özellikle 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde, kira bedelinin yalnızca TÜFE oranına göre değil; aynı zamanda emsal kira bedelleri, kiralanan taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkeleri dikkate alınarak belirlenmesi mümkündür. Kiraya verenler ile kiracılar arasında yenilenen sözleşmelerde bu hesaplama yöntemi sıklıkla karıştırılmakta; uygulamada hak kayıplarına yol açmaktadır.
Yargıtay kararları doğrultusunda, kira sözleşmesinin yenilenmiş olması, kira bedelinin emsal kira değerlerinin çok altında kalması halinde 5 yıl kuralını her zaman bağlayıcı kılmaz. Bu gibi durumlarda, ilk sözleşmenin başlangıç tarihine göre süre hesabı yapılarak kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre yeniden belirlenmesi talep edilebilir. Özellikle kira tespit davalarında, güncel kira rayiçleri ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde emsal kira kriterlerinin dikkate alınması, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hukuki güvence sağlar.
Kira Bedelinin Belirlenmesi: Türk Borçlar Kanunu'na Göre Genel Çerçeve
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira sözleşmelerinde kira bedelinin nasıl belirleneceğini ayrıntılı şekilde düzenlemiştir. Bu madde, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında hem kiracıyı hem de ev sahibini korumayı amaçlayan kurallar içerir.
Kanuna göre, beş yıllık kira süresi dolduktan sonra, yeni kira bedeli yalnızca enflasyon oranlarına (TÜFE ortalaması ya da üretici fiyat endeksi) göre değil; aynı zamanda emsal kira bedelleri ve kiralanan taşınmazın durumu da dikkate alınarak mahkeme kararıyla belirlenebilir.
Yenileme Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Uygulamada sıkça karşılaşılan karışıklıklardan biri şudur: Kiracı ile ev sahibi arasında yeni bir kira sözleşmesi (yenileme sözleşmesi) imzalanmışsa, kira bedeli yalnızca TÜFE’ye göre mi artırılır, yoksa emsal kiralar ve hakkaniyet kuralları da dikkate alınır mı?
Bu noktada Yargıtay'ın yaklaşımı çok nettir. Eğer yenilenen kira sözleşmesinde belirlenen yeni kira bedeli, bölgedeki emsal kira fiyatlarına göre düşükse; sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl dolmamış olsa bile, ilk sözleşmenin başlangıç tarihine göre süre dikkate alınarak yeniden değerlendirme yapılabilir. Yani kira bedelinin, hakkaniyet ve rayiç değere uygun olarak yeniden belirlenmesi talep edilebilir.
Emsal Kira Bedellerine Göre Kira Tespiti: Yargıtay Kararı Ne Diyor?
Yargıtay’ın emsal niteliğindeki kararlarından birinde şu ifadeler yer almaktadır:
“01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, tarafların kira artışı konusunda yaptığı anlaşmalar, bir önceki yılın üretici fiyat endeksi artışını geçemez. Ancak beş yılı aşan kira ilişkilerinde veya beşinci yılın sonunda, kira bedeli hem endeks oranı hem de emsal kira bedelleri ve kiralanan taşınmazın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenebilir.”
Yani kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesi üzerinden henüz beş yıl geçmemiş olsa bile, eğer kira bedeli bulunduğu semtteki emsal kiralara göre çok düşükse, mahkemeden kira tespiti istenebilir. Bu durumda hâkim, hem taşınmazın bulunduğu konumu hem de bölgedeki güncel kira bedellerini değerlendirerek adil bir rakam belirleyebilir.
Uygulamada Hangi Durumda Hak ve Nesafete Göre Kira Tespiti Yapılır?
Yenileme sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşmede belirlenen kira bedeli, rayiç kiralardan çok düşükse; kiraya veren, 5 yıl dolmamış olsa bile ilk sözleşmenin tarihine göre süre hesabı yaparak dava açabilir. Mahkeme, bu durumda aşağıdaki kriterleri dikkate alır:
- Kiraya verenin, hangi dönemden itibaren kira artışı talep ettiğini açıkça belirtmesi gerekir.
- İlk sözleşmenin yapıldığı tarihte kira bedelinin emsal değerleri yansıtıp yansıtmadığı araştırılır.
- Bölgedeki kira emsalleri toplanır ve taşınmazda keşif yapılır.
- Eğer belirlenen kira bedeli rayiç değerlerle uyumluysa endeks uygulanır.
- Uyumlu değilse, kira bedeli hakkaniyete (hak ve nesafete) göre yeniden belirlenir.
Beş Yıldan Önce Kira Bedelinin Tespiti ve Yenileme Sözleşmelerinde Emsal Kira Uygulaması Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira bedeli her yıl otomatik olarak artırılabilir mi?
Hayır, kira bedeli her yıl otomatik olarak artırılamaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmışsa bu oran üretici fiyat endeksini geçemez. Anlaşma yoksa, kira bedeli mahkeme tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenebilir.
2. Beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kira bedeli nasıl belirlenir?
Beş yılı geçen kira sözleşmelerinde kira artışı sadece enflasyona göre yapılmaz. Bu durumda kira bedeli, TÜFE oranı ile birlikte emsal kira bedelleri ve kiralanan taşınmazın özellikleri dikkate alınarak mahkeme tarafından yeniden belirlenebilir.
3. Yenileme sözleşmesi yapılırsa ilk sözleşme geçersiz mi olur?
Hayır, yenileme sözleşmesi ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmaz. Yargıtay’a göre, yenileme sözleşmesi imzalanmış olsa dahi kira ilişkisinin süresi, ilk sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır. Bu süre, kira tespit davası açısından belirleyici olur.
4. Yenileme sözleşmesinde belirtilen kira bedeli geçerli midir?
Yenileme sözleşmesinde belirtilen kira bedeli, emsal kira bedellerine ve hakkaniyete aykırıysa her zaman geçerli sayılmaz. Bu durumda, mahkeme ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreyi dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.
5. Kira bedelini mahkeme neye göre belirler?
Mahkeme, kira tespit davasında karar verirken üretici fiyat endeksi, kiralanan yerin durumu, konumu ve emsal kira bedellerini dikkate alır. Hak ve nesafet ilkesi doğrultusunda hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir.
6. Kira artış oranı yüzde kaç olabilir?
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir önceki yılın üretici fiyat endeksi artış oranını geçemez. Ancak 5 yılın sonunda bu sınır ortadan kalkar ve yeni kira bedeli daha yüksek oranda belirlenebilir.
7. Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kira tespit davası, kira ilişkisinin başlamasından itibaren 5 yıl dolduktan sonra açılabilir. Ancak yenileme sözleşmesinde kira bedeli çok düşükse, 5 yıl dolmadan da dava açılması mümkündür.
8. Kira sözleşmesi yazılı değilse tespit davası açılabilir mi?
Evet, kira sözleşmesi yazılı olmasa da kira ilişkisi ve ödemenin varlığı ispatlanabiliyorsa, kira tespit davası açılabilir. Kiracının düzenli ödeme yaptığına dair belgeler delil olarak kabul edilir.
9. Emsal kira bedeli nedir?
Emsal kira bedeli, kiralanan taşınmaza benzer konum, büyüklük ve özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedelleridir. Mahkemeler bu emsalleri dikkate alarak kira bedelini belirler.
10. Hak ve nesafet ilkesi nedir?
Hak ve nesafet ilkesi, kira bedelinin belirlenmesinde adaletli ve dengeli bir yaklaşımı ifade eder. Mahkeme, hem kiracının ödeme gücünü hem de mal sahibinin hakkını gözeterek karar verir.
11. Yenileme sözleşmesinden sonra kira artışı nasıl hesaplanır?
Yenileme sözleşmesi yapıldıysa ve beş yıl dolmadıysa, kira artışı TÜFE oranına göre hesaplanır. Ancak kira bedeli emsal değerlere göre çok düşükse, ilk sözleşmenin tarihi baz alınarak dava açılabilir.
12. Beş yıl dolmadan kira tespiti yapılabilir mi?
Normal şartlarda 5 yıl dolmadan kira tespiti yapılamaz. Ancak kira bedelinin emsal kiraların çok altında olması halinde, Yargıtay içtihatlarına göre beş yıl beklenmeden dava açılabilir.
13. Mahkeme kira bedelini artırmazsa ne olur?
Mahkeme, gerekli deliller sunulmazsa ya da mevcut kira bedelini hakkaniyete uygun bulursa artış yapmayabilir. Bu nedenle emsal kira bedellerinin güçlü delillerle sunulması gerekir.
14. Kira tespit davasında kiracının izni gerekir mi?
Hayır, kiraya veren tek başına dava açabilir. Kiracının izni aranmaz. Ancak mahkeme sürecinde kiracıya da savunma hakkı tanınır.
15. Kira tespit davası geriye dönük sonuç verir mi?
Kira tespit davası kural olarak dava tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak taraflar arasında anlaşma varsa geçmişe etkili kira tespiti yapılabilir.
16. Rayiç kira nedir?
Rayiç kira, bölgedeki taşınmazların ortalama kira değeridir. Emlakçılardan alınan bilgiler, ilan siteleri ve uzman raporları bu konuda emsal teşkil eder.
17. Kiracının kira tespit davası açma hakkı var mı?
Evet, kiracı da kira bedelinin düşürülmesi için tespit davası açabilir. Ancak bu nadiren görülür ve kira bedelinin hakkaniyete aykırı biçimde yüksek olması gerekir.
18. Emsal kiralar nasıl ispatlanır?
Emsal kira bedelleri, bilirkişi raporları, emlak ilanları, tapu ve belediye kayıtları, çevredeki benzer gayrimenkullerin sözleşmeleriyle ispatlanabilir.
19. Dava açılmadan önce ihtar çekmek gerekir mi?
Hayır, kira tespit davası için ihtar zorunlu değildir. Ancak kiracıya yazılı bildirim yapılması, iyi niyetin göstergesi olarak kabul edilebilir.
20. Kiracı kira tespitine itiraz edebilir mi?
Evet, kiracı dava sürecinde kira bedelinin hakkaniyete aykırı olduğunu savunarak itirazda bulunabilir. Karar nihayetinde mahkemeye aittir.
21. Kira tespit davası ne kadar sürer?
Mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, kira tespit davaları ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak bilirkişi incelemeleri bu süreyi uzatabilir.
22. Yenilenen sözleşmede bedel düşükse dava açılabilir mi?
Evet, yenilenen sözleşmede kira bedeli emsalin çok altındaysa, ilk sözleşmenin başlangıç tarihi baz alınarak kira tespit davası açılabilir.
23. Kira artışında TÜFE mi yoksa ÜFE mi esas alınır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre tüketici fiyat endeksi (TÜFE) esas alınmaktadır. Mevzuat ve yargı kararları birlikte değerlendirilmelidir.
24. Kiracı tespit edilen kirayı ödemezse ne olur?
Kiracı, mahkemenin belirlediği yeni kira bedelini ödemezse hakkında tahliye davası açılabilir. Bu durumda borcunu ödemediği gerekçesiyle kiracılık hakkını kaybedebilir.
25. Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse ne olur?
Taraflar arasında artış oranı belirlenmemişse, kira artışı kanundaki sınırlar çerçevesinde hâkim tarafından belirlenir. Mahkeme TÜFE oranı, emsal kiralar ve taşınmazın durumunu dikkate alır.
26. Kira tespiti sadece konutlar için mi geçerli?
Hayır, kira tespiti hem konut hem de çatılı işyerleri için geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu, her iki tür kira sözleşmesini de kapsar.
27. Mahkeme kararı kesinleşmeden yeni kira uygulanır mı?
Mahkeme kararı kesinleşmeden yeni kira bedeli uygulanmaz. Ancak kiraya veren ihtiyati tedbir talep ederse mahkeme kararı kesinleşmeden de uygulanabilir.
28. Aynı binadaki emsal daireler delil olur mu?
Evet, aynı binada ya da yakın çevrede bulunan benzer özellikli dairelerin kira bedelleri, emsal olarak kabul edilir ve dava sürecinde delil olarak kullanılabilir.
29. Kiracının ekonomik durumu dikkate alınır mı?
Mahkeme esas olarak taşınmazın değerini ve emsal kiraları dikkate alır. Ancak hak ve nesafet ilkesi kapsamında kiracının ödeme gücü de dolaylı olarak dikkate alınabilir.
30. Kira artışına ilişkin anlaşma geçerli sayılmazsa ne olur?
Tarafların yaptığı kira artış anlaşması kanuna aykırıysa (örneğin TÜFE’yi aşıyorsa), bu anlaşma geçersiz sayılır ve mahkeme tarafından hakkaniyete uygun kira bedeli belirlenir.
Sonuç: Kira Tespit Davalarında 5 Yıl Şartı Her Zaman Bağlayıcı Değil
Kira bedelinin tespiti, yalnızca yıllık enflasyon oranlarıyla sınırlı bir konu değildir. Özellikle 5 yıl ve daha uzun süren kira ilişkilerinde, Türk Borçlar Kanunu m.344 gereğince emsal kira bedelleri, kiralanan taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir. Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan yenileme sözleşmeleri dahi, kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında olması halinde mutlak bağlayıcılık taşımaz; Yargıtay kararları doğrultusunda, ilk sözleşmenin başlangıç tarihi baz alınarak mahkemeden yeni bir kira tespiti istenebilir.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan hataların başında, yenilenen sözleşmelere güvenilerek dava süresinin ertelenmesi veya kira bedelinin emsallerin çok altında tutulması gelmektedir. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin kira artışı sürecini, hukuki sınırlar içinde değerlendirmesi büyük önem taşır. Emsal kira bedellerine göre yapılan doğru hesaplama, hem hak kaybını önler hem de adil bir kira dengesi sağlar. Kira tespit davası ise bu süreçte en etkili hukuki araçlardan biridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira artışında 5 yıl kuralını getiriyor gibi görünse de, Yargıtay içtihatları bu süreyi her zaman bağlayıcı kabul etmiyor. Özellikle emsal kira bedellerinin çok altında kalan kira sözleşmelerinde, kiraya verenin hakkını koruyacak şekilde hak ve nesafete göre tespit yapılabiliyor.
Bu nedenle, kira sözleşmenizde geçen süreye ve kira bedelinin rayiçlere uygunluğuna dikkat etmek, gerektiğinde kira tespit davası açmak sizin yasal hakkınızdır.
