DEPOZİTO ( GÜVENCE BEDELİ) İADESİ NASIL ALINIR? DEPOZİTO GÜNCEL KİRADAN MI İADE EDİLİR ?
DEPOZİTO NASIL GERİ ALINIR?
DEPOZİTO GÜNCEL KİRADAN MI İADE EDİLİR?
Kira sözleşmeleri kapsamında en sık tartışılan konulardan biri, depozito iadesi ve bu bedelin enflasyon karşısında değer kaybıdır. Kiracılar, eve taşınırken ödedikleri güvence bedelini yıllar sonra geri almak istediklerinde, aynı miktar paranın artık aynı alım gücüne sahip olmadığını görmektedir. Depozitonun nasıl korunacağı, hangi şartlarda iade edileceği ve depozito bedelinin güncellenip güncellenmeyeceği özellikle son yıllarda artan enflasyon nedeniyle büyük önem kazanmıştır.
Kiracı haklarının korunması amacıyla yasa koyucu, depozito parasının bankada vadeli hesapta tutulmasını zorunlu hale getirmiştir. Ancak uygulamada birçok ev sahibinin bu hükme uymadığı, depozitoyu elden alarak bankaya yatırmadığı görülmektedir. Bu da kiracılar açısından ciddi hak kayıplarına yol açmakta, hukuki ihtilafların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Dolayısıyla hem kiracılar hem de ev sahipleri için en doğru yol, depozitonun yasal düzenlemelere uygun biçimde korunması ve iadesinin sağlanmasıdır. Bu yazıda, depozitonun nasıl hesaplandığı, hangi durumlarda kesinti yapılabileceği ve kiracının depozito iadesi sürecinde sahip olduğu yasal haklar kapsamlı şekilde ele alınmaktadır.
Günümüz koşullarında enflasyon oranlarının yüksek seyretmesi, paranın satın alma gücünü doğrudan etkiliyor. Bir kiracı, kira sözleşmesinin başında ödediği depozitonun (güvence bedelinin) iade tarihinde aynı değerde olmadığını fark edebiliyor. Çünkü aradan geçen zamanda paranın alım gücü azalıyor. Bu nedenle, iade sırasında paranın güncel değerinin ödenmesi, hem adalet hem de yasal denge açısından önem taşıyor.
1. Depozito Nedir ve Ne İşe Yarar?
Ev kiralarken, kiracı genellikle bir aylık peşin kira, emlak ücreti ve bir aylık güvence bedeli (depozito) öder. Depozito, kiracının taşınmazı kullanımı sırasında verebileceği zararlar için alınan bir teminattır. Kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası olan bu bedel, kiracının ev sahibine karşı güvence sunmasını sağlar.
Kiracılar, evden taşınırken genellikle bu bedeli geri almak isterler. Ancak yıllar içinde ekonomik koşulların değişmesi ve enflasyonun yükselmesi nedeniyle, depozitonun alım gücü düşmektedir. Bu da kiracı açısından ciddi bir hak kaybına yol açmaktadır.
Önemli Not: Depozito, kiradan mahsup edilemez. Yani “Son ay kirasını ödemem, zaten depozitom var” düşüncesi yasal değildir. Bu durumda ev sahibi icra takibi başlatabilir.
2. Depozitonun Yasal Dayanağı Nedir?
Depozito (güvence bedeli), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Kanuna göre kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte kiraya verene belirli bir tutarda güvence verebilir. Ancak bu miktar üç aylık kira bedelini geçemez. Eğer güvence para olarak veriliyorsa, kiracının bu parayı vadeli bir banka hesabına yatırması gerekir. Böylece hem kiracı hem de ev sahibi korunmuş olur.
Bankalar, bu güvenceyi yalnızca:
- Her iki tarafın rızasıyla,
- İcra takibinin kesinleşmesiyle,
- Ya da mahkeme kararıyla geri verebilir.
Ev sahibi, kira sözleşmesi bittikten sonra üç ay içinde kiracıya karşı bir dava ya da icra takibi başlatmazsa, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu iade etmek zorundadır.
3. Kiracı Ne Kadar Depozito Verir?
Kanuna göre, konut ve işyeri kiralarında depozito miktarı üç aylık kira bedelini geçemez. Bu sınırın üzerindeki bedeller geçersizdir.
Örneğin: Aylık kira 15.000 TL ise, alınabilecek en yüksek depozito tutarı 45.000 TL’dir. Sözleşmede bundan daha fazla güvence bedeli kararlaştırılmışsa, aşan kısım kiracıya geri ödenmelidir.
Depozito döviz cinsinden verilmişse, iade sırasında güncel kur değeri dikkate alınır. Ayrıca depozito bankada vadeli hesapta tutuluyorsa, faiz geliri de kiracıya aittir.
4.Depozito Geri Alınır mı, Çıkarken Nasıl Hesaplanır?
Son yıllarda kiracılar ve ev sahipleri arasında en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri, depozito iadesi meselesidir. Kiracılar, eve taşınırken ödedikleri güvence bedelini (depozitoyu) yıllar sonra geri almak istediklerinde, paranın enflasyon karşısında değer kaybettiğini fark etmektedir. Bu durum, “Depozito çıkarken güncellenmeli mi?” sorusunu gündeme getirmiştir. Çünkü uygulamada, yasada açık hüküm olmasına rağmen, çoğu ev sahibi depozitoyu bankaya yatırmamakta ve nakit olarak alıp elinde tutmaktadır. Bu da kiracının mağduriyetine neden olmaktadır.
Depozito konusundaki tüm hukuki süreçler ve haklarınızla ilgili detaylı danışmanlık için Kartal Avukatlık Bürosu ekibimize ulaşabilirsiniz.
5. Ev Sahibi Depozitoyu Nereye Yatırmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, depozito bedelinin nasıl korunacağını açıkça belirtmiştir. Kiracı, depozitoyu nakit, çek, senet veya kıymetli evrak şeklinde verebilir. Ancak paranın vadeli bir banka hesabına yatırılması zorunludur.
Banka, depozitoyu yalnızca:
- Kiracı ve ev sahibinin ortak onayıyla,
- Mahkeme kararı ile,
- Veya icra takibinin kesinleşmesiyle iade edebilir.
Bu sistemin amacı, depozitonun enflasyon karşısında erimesini önlemektir. Paranın vadeli hesapta tutulması, hem kiracının hakkını hem de ev sahibinin güvencesini korur. Ayrıca faiz getirisi de bu hesaba yansır, böylece her iki taraf da zarara uğramaz.
6. Kanun Kiracıyı Korur: En Fazla Üç Aylık Kira
Türk Borçlar Kanunu, her alanda olduğu gibi bu konuda da kiracıyı koruma amacı taşır. Bu nedenle depozito miktarını maksimum üç aylık kira ile sınırlandırmıştır. Ev sahibi daha yüksek bir güvence talep ederse, bu durum kanuna aykırıdır ve geçersiz sayılır.
7. Kiralananın Kontrolü ve Kiracının Sorumluluğu
Kanunun 335. maddesi, kira bitiminde kiraya verenin taşınmazı kontrol etme yükümlülüğünü düzenler. Ev sahibi, teslim alınan taşınmazdaki eksiklikleri veya kiracının sorumlu olduğu ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, sonradan fark edilen gizli ayıplar için kiracının sorumluluğu devam edebilir.
8. Depozitonun Güncel Değeri Nasıl Hesaplanır?
Depozito sözleşmede açıkça bir alacağa bağlanmadıysa, kiralayanın kira ilişkisinden doğan tüm haklarını teminat altına alır. Kira bittiğinde herhangi bir borç veya zarar yoksa, depozitonun güncel değerinin iade edilmesi gerekir.
Ev sahibinin depozitonun değerini artırma zorunluluğu yoktur. Ancak iyi niyet ilkesi gereği, bu paranın enflasyon karşısında değer kaybetmemesi için gerekli önlemleri alması beklenir. Kanun zaten bu paranın vadeli hesaba yatırılmasını öngörerek hem kiracının hem de ev sahibinin çıkarını korur.
9. Uygulamada Yaygın Hata: Depozitoyu Bankaya Yatırmamak
Ne yazık ki uygulamada birçok ev sahibi, alınan güvence bedelini bankaya yatırmak yerine nakit olarak elinde tutmaktadır. Bu durumda depozito parası faiz getirisi elde etmez ve iade edildiğinde değer kaybına uğramış olur. Oysa vadeli hesapta tutulan depozito, hem tarafların güvenini sağlar hem de olası anlaşmazlıkların önüne geçer.
10. Yargıtay Kararları: Güncel Bedel Esası
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece depozito bedeli iade tarihinde güncellenmiş değeriyle ödenmelidir.
Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/2287 E. – 2014/4118 K. sayılı kararında; bilirkişi incelemesiyle depozitonun kira parasına oranı belirlenip, bu oran sözleşmenin sona erdiği tarihteki kira bedeline uygulanarak güncel değer hesaplanmalıdır denmiştir.
11. Ev Sahibi Hangi Durumlarda Depozitodan Kesinti Yapabilir?
Ev sahibi, her durumda keyfi olarak kesinti yapamaz. Kesinti yapılabilmesi için bazı koşulların oluşması gerekir:
- Kiracının taşınmaza olağan kullanımın ötesinde zarar vermesi,
- Kiralanan yerin sözleşmeye aykırı kullanılması,
- Temizlik, boya, kırık-dökük gibi onarım gerektiren durumların oluşması,
- Veya kiracının borçlarını ödememesi.
Ev sahibi bu zararları mahkeme kararıyla veya kiracının yazılı onayıyla ispatlamak zorundadır. Aksi halde, depozitodan tek taraflı kesinti yapılamaz.
Önemli: Yargıtay kararlarına göre, ev sahibi kiracının zarar verdiğini iddia ediyorsa, ispat etmekle yükümlüdür. Bunu ispat ederse, zarar miktarı kadar kesinti yapılabilir, kalan kısım kiracıya iade edilir.
12. Kiracı Depozitoyu Ne Zaman ve Nasıl Geri Alır?
Kiracı evden çıktığında, yani kira sözleşmesi sona erdiğinde, depozito iadesi hakkı doğar.
Eğer depozito banka hesabında tutuluyorsa:
- Ev sahibi 3 ay içinde dava açmaz veya icra takibi başlatmazsa,
- Banka, parayı kiracının talebi üzerine iade eder.
Ancak depozito ev sahibine elden verilmişse, iade süreci daha karmaşık hale gelir. Kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim ettiğini ispatlamalıdır.
Bu nedenle teslim anında tutanak tutulması büyük önem taşır.
Kiracı evi sorunsuz teslim ettiyse, ev sahibi depozitoyu derhal iade etmelidir. Ev sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiracı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
13. Sözleşmede “Aynen İade” Hükmü Varsa
Eğer taraflar kira sözleşmesinde, depozitonun güncellenmeden aynen iade edileceğini açıkça kararlaştırmışlarsa, bu durumda mahkeme güncelleme yapmadan aynen iade yönünde karar verir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/5500 E. – 2021/10204 K. sayılı kararında da bu husus vurgulanmıştır.
14. Konu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Depozito nedir, kira sözleşmesinde neden yer alır?
Depozito, kiracının kira süresi boyunca taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanmasını güvence altına alan bir teminattır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı eve taşınırken belirli bir miktar parayı ev sahibine “güvence bedeli” olarak verir. Bu bedel, kiralanan mülkte oluşabilecek zararların karşılanması için kullanılır. Kira süresi sorunsuz tamamlandığında ise depozito iade edilir.
2. Depozito iadesi nasıl yapılır?
Depozito iadesi, kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiracı taşınmazı eksiksiz teslim ettiğinde yapılır. Eğer depozito bankada vadeli hesaba yatırılmışsa, ev sahibi üç ay içinde dava açmaz veya icra takibi başlatmazsa banka parayı kiracıya iade eder. Elden verilen depozitoda ise kiracının evi sorunsuz teslim ettiğini yazılı olarak belgelemesi gerekir.
3. Ev sahibi depozitoyu iade etmezse ne olur?
Ev sahibi, sözleşme sona ermesine rağmen depozito iadesi yapmıyorsa, kiracı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Bu durumda kiracı, taşınmazı zarar vermeden teslim ettiğini ispatlamak zorundadır. Mahkeme kararıyla ev sahibi depozito bedelini faiziyle birlikte ödemekle yükümlü olur.
4. Depozito miktarı ne kadar olabilir?
Kanuna göre, konut ve işyeri kiralarında depozito miktarı üç aylık kira bedelini geçemez. Bu sınırın üzerindeki bedeller geçersizdir. Örneğin kira 20.000 TL ise, alınabilecek en yüksek depozito 60.000 TL’dir. Bu düzenleme, kiracının aşırı maddi yük altına girmemesi için getirilmiştir.
5. Depozito bankaya yatırılmak zorunda mı?
Evet, Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca depozito bedeli vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır. Bu hesap, kiracı adına açılır ve ev sahibi yalnızca kiracının onayıyla veya mahkeme kararıyla bu paraya erişebilir. Böylece depozitonun enflasyon karşısında değer kaybetmesi engellenir.
6. Depozitoyu elden vermek yasal mı?
Uygulamada kiracılar çoğunlukla depozitoyu ev sahibine elden verir. Ancak bu durum, ileride hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Çünkü elden verilen depozito bankada korunmadığı için hem faiz getirisi olmaz hem de ispatı zordur. Bu nedenle depozitonun banka hesabı üzerinden verilmesi en güvenli yöntemdir.
7. Depozito kiradan düşülür mü?
Hayır, depozito kiradan düşülemez. Depozito, kiracının taşınmazda oluşturabileceği zararları güvence altına almak içindir. Kiracının “son ay kirayı vermem, zaten depozitoyu bıraktım” şeklinde bir davranışı kanuna aykırıdır ve ev sahibi bu durumda icra takibi başlatabilir.
8. Ev sahibi depozitodan kesinti yapabilir mi?
Ev sahibi, yalnızca kiracının taşınmaza olağan kullanımın ötesinde zarar vermesi halinde depozitodan kesinti yapabilir. Örneğin duvarların zarar görmesi, eşyaların kırılması veya kiracının kira borcu bırakması gibi durumlarda kesinti mümkündür. Ancak bu zararlar mahkeme kararıyla veya kiracının onayıyla ispatlanmalıdır.
9. Depozito faizi kiracıya mı aittir?
Evet, depozito bankaya yatırıldığında elde edilen faiz geliri kiracıya aittir. Çünkü bu para kiracının mülkiyetindedir; ev sahibi yalnızca güvence olarak elinde bulundurur. Kiracının evi sorunsuz teslim etmesi halinde anapara ve faiziyle birlikte iade yapılmalıdır.
10. Depozito dövizle verilmişse nasıl iade edilir?
Kira sözleşmesinde depozito döviz cinsinden verilmişse, iade sırasında güncel kur değeri dikkate alınır. Örneğin 1000 dolar olarak verilen depozito, sözleşme bitiminde güncel dolar kuru üzerinden hesaplanarak kiracıya ödenmelidir.
11. Ev sahibi zarar iddiasında bulunursa ne yapmalı?
Ev sahibi, kiracının taşınmazda zarar bıraktığını düşünüyorsa bunu ispat etmekle yükümlüdür. Kiracı zararı kabul etmezse, ev sahibi dava açarak mahkemeden karar almalıdır. Bu süreçte bilirkişi incelemesi yapılır ve zarar miktarı tespit edilirse, yalnızca bu miktar kadar kesinti yapılabilir.
12. Kiracı erken çıkarsa depozito yanar mı?
Kiracı, sözleşme süresi bitmeden taşınırsa ve yerine yeni kiracı bulunamazsa ev sahibi zararını depozitodan karşılayabilir. Ancak taşınmaz kiraya verilirse veya ev sahibi zarar görmezse, depozito iade edilmelidir. Yani erken çıkış her zaman depozitonun yanacağı anlamına gelmez.
13. Ev sahibi depozitoyu kendi hesabında tutabilir mi?
Hayır, ev sahibinin depozitoyu kendi hesabında tutması kanuna aykırıdır. Bu para, kiracı adına açılan bir vadeli hesapta saklanmalıdır. Ev sahibinin parayı kendi hesabında tutması durumunda, enflasyon nedeniyle oluşan değer kaybından sorumlu tutulabilir.
14. Depozito iadesi için süre ne kadardır?
Ev sahibi, kira sözleşmesi sona erdikten sonra üç ay içinde kiracıya karşı dava veya icra takibi başlatmazsa, banka depozitoyu kiracıya öder. Elden verilen depozitoda ise iade, taşınmazın sorunsuz teslimiyle birlikte derhal yapılmalıdır.
15. Kiracı çıkarken evde tadilat yapmazsa depozito yanar mı?
Kiracı, taşınmazı teslim ederken olağan kullanım dışı bir zarar bırakmışsa, ev sahibi bu zarar bedelini depozitodan kesebilir. Ancak boya, küçük çizik veya aşınma gibi durumlar normal kullanım sayılır ve bunlar için kesinti yapılamaz.
16. Ev sahibi depozito iadesini geciktirirse faiz işler mi?
Evet, ev sahibi depozito iadesini süresinde yapmazsa bu durumda yasal faiz uygulanır. Kiracı, hem depozitonun asıl tutarını hem de işlemiş faizini talep edebilir. Bu durum Yargıtay kararlarında da açıkça belirtilmiştir.
17. Depozito mahkeme kararıyla nasıl geri alınır?
Kiracı, ev sahibinin iade etmediği depozitoyu dava yoluyla geri alabilir. Mahkeme, kira sözleşmesi, tahliye tutanağı ve varsa ekspertiz raporlarını inceler. Eğer kiracının borcu yoksa, depozitonun kira sözleşmesinde belirtilen şekilde iadesine karar verir.
18. Kira sözleşmesinde “depozito aynen iade edilir” yazıyorsa ne olur?
Taraflar sözleşmede depozitonun “aynen iade edileceğini” kararlaştırmışsa, değer güncellemesi yapılmaz. Yani kiracı, ödediği miktarın nominal tutarını geri alır. Ancak bu durumda dahi ev sahibi, parayı uzun süre elinde tutarsa faiz farkından sorumlu tutulabilir.
19. Depozito iadesi konusunda Yargıtay’ın görüşü nedir?
Son Yargıtay kararlarına göre, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadığı sürece depozito bedeli güncellenmiş değeriyle iade edilmelidir. Mahkemeler, kira bedeli oranına göre yeni değer belirler ve kiracının hakkını korur. Bu içtihat, kiracıların enflasyon karşısında mağdur olmaması için oluşturulmuştur.
20. Depozito iadesinde yaşanan uyuşmazlıklarda hangi yol izlenir?
Depozito iadesiyle ilgili anlaşmazlıklarda kiracı önce yazılı ihtarname göndermeli, ardından gerekirse arabuluculuk veya mahkeme yoluna başvurmalıdır. Bu süreçte kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve ödeme belgeleri önemli delil niteliğindedir. Kiracının tüm bu belgeleri saklaması, depozito iadesi davasında lehine sonuç doğuracaktır.
SONUÇ
Depozito, kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ilişkisinde en çok tartışılan konulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu açık bir şekilde, depozitonun kiracının olası zararlarını teminat altına almak amacıyla alındığını düzenlerken, aynı zamanda bu paranın bankada vadeli hesapta tutulması gerektiğini de belirtmiştir. Bu sayede hem kiracının hakkı korunur hem de ev sahibinin güvenliği sağlanır. Ancak uygulamada birçok ev sahibi, bu yükümlülüğü yerine getirmeyerek depozitoyu elinde tutmakta, bu da enflasyon karşısında değer kaybına ve kiracı mağduriyetine neden olmaktadır. Yargıtay kararları ise, kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece depozito bedelinin güncel değer üzerinden iade edilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.
Sonuç olarak, depozito iadesi sürecinde hem kiracının hem de ev sahibinin yasal sorumluluklarını bilmesi büyük önem taşır. Kiracı, kira süresi boyunca yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğinde ve evi sözleşmeye uygun şekilde teslim ettiğinde, güvence bedelini güncel tutarıyla geri alma hakkına sahiptir. Ev sahibinin ise, bu bedeli yasal süreler içinde iade etmesi, adalet ve iyi niyet ilkelerinin bir gereğidir. Depozito iadesi konusundaki tüm bu düzenlemeler, kiracı haklarını koruyarak kira ilişkilerinde şeffaflık ve güven ortamı oluşturmayı amaçlamaktadır.
Sonuç olarak, depozito iadesi hem kiracının hakkı hem de ev sahibinin sorumluluğudur. Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının borcu yoksa, taşınmaza zarar vermemişse ve sözleşmede “aynen iade” şartı bulunmuyorsa, depozitonun güncel değer üzerinden iade edilmesi gerekir. Bu durum, adalet, dürüstlük ve iyi niyet kurallarıyla tamamen uyumludur.
Depozito, kiracı için bir yükümlülük, ev sahibi için bir güvence aracıdır. Ancak Türk Borçlar Kanunu, bu konuda açık hükümler getirerek kiracıyı koruma altına almıştır.
Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiracı borçsuzsa ve evi sözleşmeye uygun şekilde teslim etmişse, depozitonun aynen iade şartı yoksa, güncel değeriyle birlikte iade edilmesi gerekir. Bu hem adalet, hem de iyi niyet kuralının gereğidir.
Kiracı hakları ve depozito iadesi konularında hukuki destek almak isterseniz, Kartal Avukatlık Bürosu uzman ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.
