EV ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ
Ev Satın Alırken Bilinçli Davranmak Neden Önemlidir?
Ev satın almak, çoğu insanın hayatındaki en büyük yatırımlardan biridir. Ancak bu sürecin sadece maddi boyutu değil, aynı zamanda hukuki ve yapısal güvenliği de büyük önem taşır. Tapu kaydının temizliği, kat mülkiyeti durumu, projeye uygunluk ve aile konutu olup olmadığı gibi unsurlar, alım işleminin güvenliğini doğrudan etkiler. Dolayısıyla, “ev alırken nelere dikkat edilmeli?” sorusuna verilecek yanıtlar sadece mülkü korumakla kalmaz; aynı zamanda ileride doğabilecek davalar, cezalar ve mülkiyet ihtilafları gibi riskleri de ortadan kaldırır.
Kapora ödemesi, satış bedelinin transferi ve tapuda beyan edilen tutarın doğruluğu gibi mali detaylar da, hukuki geçerlilik açısından titizlikle ele alınmalıdır. Emlak dolandırıcılığı, ipotekli konut satışı ya da şerh unutulması gibi pek çok tehlike, yalnızca doğru bilgi ve belgelerle önlenebilir. Bu nedenle, tapu işlemleri ve konut alımı sürecinde yapılacak her adım, hem emlak yatırımı hem de mülkiyet güvenliği açısından dikkatle planlanmalıdır. Ev alırken yapılan küçük bir hata, yıllarca sürebilecek büyük bir soruna dönüşebilir.
1. Tapu Kaydını İnceleyin: İpotek veya Başka Bir Şerh Varsa Terkin Ettirin
Ev alırken tapu kaydını detaylı bir şekilde incelemek, mülkiyetin geçmişi ve üzerindeki hukuki yükümlülükler hakkında bilgi sahibi olmanızı sağlar. Tapuda kayıtlı bir ipotek, haciz ya da intifa hakkı gibi şerhler, evin sizin adınıza sorunsuz şekilde geçmesini engelleyebilir. Bu nedenle satış öncesinde tapu müdürlüğünden alınacak “tapu kayıt örneği” belgeleri dikkatle kontrol edilmelidir.
İpotek ya da şerh gibi sınırlayıcı haklar bulunuyorsa, ev satın almadan önce bunların terkini (kaldırılması) mutlaka yapılmalıdır. Aksi halde, borç nedeniyle evin üzerindeki haklar sizin mal sahibi olmanıza rağmen geçerli olmaya devam eder. Bu durum, gelecekte ciddi hukuki ve maddi sorunlara yol açabilir.
Şerhlerin terkini için tapu sahibiyle birlikte işlem yapılmalı ve ilgili kurumlarla (örneğin banka ipoteği varsa banka) yazışmalar tamamlanmalıdır. Tapu temiz değilse, noter satış sözleşmesi dahi sizi korumaz. "Ev alırken tapu kaydı nasıl incelenir?" sorusu bu aşamada oldukça kritiktir ve profesyonel destek alınması önerilir.
2. Yapıda Kat Mülkiyeti Var mı? Kat İrtifaklı veya Arsa Tapulu Yapılardan Kaçının
Bir taşınmazda kat mülkiyeti bulunup bulunmadığını kontrol etmek, o yapının yasal statüsü hakkında size net bilgi verir. Kat mülkiyeti tapusu, bağımsız bölümlerin yasal olarak tamamlandığını ve yapı kullanma izni (iskan) alındığını gösterir. Bu belge, daireye ait mülkiyet hakkınızın tam ve yasal olduğunu kanıtlar.
Kat irtifakı ya da arsa tapusu olan yapılarda ise iskan alınmamış olabilir. İskanı olmayan binalarda elektrik, su ve doğalgaz gibi altyapı hizmetleri geçici bağlantılarla yapılır ve ileride ciddi sorunlar yaşanabilir. Ayrıca belediyeden yıkım kararı veya yüksek para cezaları gibi riskler doğabilir.
Ev satın alırken sadece dairenin değil, binanın da yasal durumunu sorgulamak gerekir. "Kat mülkiyeti olmayan ev alınır mı?" ya da "Kat irtifakı tapusu riskli mi?" gibi sorular burada önem kazanır. Yatırımınızın gelecekte değer kaybetmemesi için mutlaka kat mülkiyetli tapuları tercih edin.
3. Fiili Kullanım Projeye Uygun mu? Belediye veya Tapudan Öğrenin
Bir evin projesine uygun olup olmadığını öğrenmek, olası imar cezalarından ve yıkım kararlarından korunmak açısından büyük önem taşır. Belediyeden alınacak yapı projesiyle evin mevcut durumu karşılaştırılmalı, kaçak kat, balkon kapatma, çıkma gibi uygunsuzluklar olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Tapudaki bilgilerle yerinde yapılan inceleme birbiriyle uyuşmuyorsa, bu durum hukuki açıdan risk yaratır. Örneğin, balkon sonradan odaya dönüştürülmüşse ya da merdiven yerleri değiştirilmişse belediyece tespit edilip cezai işlem uygulanabilir. “Projesine aykırı yapı nedir?” sorusunun yanıtı bu noktada önemlidir.
Projesine uygun olmayan bir taşınmaz satın almak, hem ruhsat sorunlarına hem de ileride satışta problem yaşamaya neden olabilir. Bu nedenle “ev alırken belediyeden proje uygunluğu nasıl sorgulanır?” konusunu önceden araştırmak, güvenli bir yatırımın kapısını aralar.
4. Konut Aile Konutuyduysa Eşin Rızasını Alın
Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, eş rızası olmadan yapılacak satış işlemleri geçersiz sayılabilir. Medeni Kanun’un 194. maddesi gereği, bir ev eşlerden biri tarafından satılmak istenirse, diğer eşin açık rızası alınmalıdır. Bu kural, satın alma sürecindeki kişinin hukuki güvenliğini doğrudan etkiler.
Tapu işlemi sırasında satıcının evli olup olmadığı kontrol edilmeli, evli ise eşin noter onaylı rızası dosyaya eklenmelidir. Aksi durumda, satın aldığınız evle ilgili satış işlemi eş tarafından iptal ettirilebilir. “Aile konutu şerhi nedir ve nasıl anlaşılır?” sorusu burada kritik bir detaydır.
Ev alım sürecinde tapu müdürlüğüne “bu taşınmaz aile konutu mu?” sorusu yöneltilmeli ve gerekiyorsa aile konutu şerhi olup olmadığı sorgulanmalıdır. İleride mülkiyet hakkınızın zarar görmemesi için eş rızası konusunu asla atlamayın.
5. Kapora / Ön Ödeme Yapılacaksa Doğrudan Tapu Malikine Gönderin
Ev alırken kapora veya ön ödeme yapılacaksa, ödemenin doğrudan tapu malikine yapılması şarttır. Banka transferi ile ödeme yapılmalı ve açıklama kısmına taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm numarası açıkça yazılmalıdır. Bu, ileride olası bir dava durumunda lehinize güçlü bir delil teşkil eder.
Satıcı dışında herhangi bir aracıya (emlakçı, akraba, ortak vs.) ödeme yapılması halinde, bu kişiden kaynaklı sorunlar sizin mülkiyet hakkınızı tehlikeye sokabilir. Ödemenin hukuki geçerliliği ve ispat edilebilirliği yalnızca doğru kişiye yapılmasıyla sağlanır. “Kapora ödemesi ne zaman ve nasıl yapılmalı?” sorusuna dikkatli yanıt vermek gerekir.
Noter satış sözleşmesi dahi yapılsa, açıklaması eksik ya da hatalı yapılan ödemeler sizi zarara uğratabilir. Bu nedenle her ödeme aşamasını belgeli, açıklamalı ve doğrudan tapu sahibine yaparak yasal güvenceyi sağlamış olursunuz.
6. Satış Bedelini İmza Anında Ödeyin, Kimsenin Hesabına Transfer Yapmayın
Satış işlemi tapuda imzalandığı anda yapılmalıdır. Satış bedelinin ödenmesi de bu imza anında, tapu sahibine ait hesaba doğrudan yapılmalıdır. Satıcının eşi, oğlu, emlakçısı gibi üçüncü kişilere yapılan ödemeler hem geri alınamaz hale gelebilir hem de ileride hak iddiasında bulunamazsınız.
Tapu işlemleri sırasında taraflar çoğu zaman güvene dayalı davranır, ancak hukuki sonuçlar yalnızca resmi belgelerle ispat edilebilir. Bu nedenle “satış bedeli nasıl ödenmeli?” sorusu hayati önemdedir. Ödemenin kime yapıldığını belgeleyen dekontlar da mutlaka saklanmalıdır.
Ayrıca, satış bedelinin düşük gösterilmesi tapu harcı ve vergi kaçakçılığı anlamına geleceğinden hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tüm sürecin yasal ve belgeli yürütülmesi, sizi ileride doğabilecek ciddi mağduriyetlerden korur.
7. Önemli: Satış Bedelini Gerçek Değerden Beyan Edin
Ev alım satım işlemlerinde en sık yapılan hatalardan biri, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesidir. Bu durum, hem vergi kaybına neden olur hem de ileride alıcıyı ciddi hak kayıplarına uğratabilir. Örneğin, tapu iptal davası ya da değer artış kazancı vergisi hesaplamasında zarar oluşabilir.
Tapuda beyan edilen satış bedeli, ödediğiniz gerçek bedelden düşükse, ileride bu durumu ispat etmek oldukça zorlaşır. Örneğin, eviniz kamulaştırılırsa veya sigorta tazminatı alınacak bir durum doğarsa, değer düşük gösterildiği için düşük bedellerle karşılaşırsınız. “Tapuda gerçek bedel beyanı neden önemli?” sorusunun cevabı tam da budur.
Ayrıca, vergi kaçakçılığı suçlaması ile karşılaşmamak için satış bedelinin gerçek değer üzerinden beyan edilmesi yasal zorunluluktur. Noterden alınan ekspertiz raporları bu konuda size kılavuz olabilir. Yasal ve dürüst bir alım-satım işlemi, ancak tüm bilgilerin doğru beyan edilmesiyle mümkündür.
Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli - Sıkça Sorulan Sorular
1. Ev alırken tapu kaydı neden önemlidir?
Tapu kaydı, satın almak istediğiniz taşınmazın kime ait olduğunu, üzerinde ipotek, şerh veya haciz olup olmadığını gösteren resmi belgedir. Tapu kaydının incelenmesi, alım sürecinde hukuki riskleri ortadan kaldırmak açısından kritik öneme sahiptir. Özellikle ipotekli ya da hacizli gayrimenkullerde yaşanacak sorunlar, mülkiyetin devrini engelleyebilir.
2. Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan ve iskan alındıktan sonra alınan tapu türüdür. Kat irtifakı ise inşaat halindeki bir binada henüz iskan alınmadan bağımsız bölümlere tanınan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti, yasal güvence sağladığı için tercih edilmelidir.
3. Kat irtifaklı ev alınır mı, riskleri nelerdir?
Kat irtifaklı ev alınabilir ancak bu durumda iskan alınmamış olabilir. İskan olmayan bir binada elektrik, su ve doğalgaz gibi altyapı hizmetleri resmi olmayabilir, ileride belediye tarafından yıkım ya da ceza işlemleri uygulanabilir. Bu nedenle iskanı olan, kat mülkiyetine sahip yapılar tercih edilmelidir.
4. Tapuda ipotek varsa ne yapılmalı?
Tapu kaydında ipotek görünüyorsa, satıştan önce ipoteğin kaldırılması yani "terkin" edilmesi gerekir. Aksi halde ipotek borcundan siz sorumlu olabilirsiniz. Satın alma işlemi sırasında tapu memurundan ipoteğin kaldırıldığını teyit etmek önemlidir.
5. Şerhli ev alınır mı, nelere dikkat edilmeli?
Tapuda yer alan şerhler, taşınmaz üzerindeki üçüncü kişilere ait hakları gösterir. Satın alma öncesi bu şerhlerin içeriği mutlaka araştırılmalı ve gerekiyorsa kaldırılmalıdır. Aksi halde şerh sahibinin taşınmaz üzerindeki hakkı devam eder.
6. Tapuda aile konutu şerhi varsa satış yapılabilir mi?
Aile konutu şerhi varsa, tapu sahibi eşiyle birlikte taşınmazı satmak istese bile diğer eşin açık rızası olmadan satış yapılamaz. Noterden alınan eş rızası belgesi olmadan yapılan satış işlemi iptal edilebilir.
7. Aile konutu eş rızası olmadan satılabilir mi?
Hayır, aile konutu olarak tescil edilen bir evin eş rızası olmadan satışı hukuken geçersizdir. Tapuda aile konutu şerhi olmasa bile bu durum ispatlanırsa eş satışın iptali için dava açabilir.
8. Projeye aykırı yapı nedir, nasıl anlaşılır?
Projeye aykırı yapı, belediyeden alınan ruhsat ve plana uygun olmayan yapısal değişiklikleri ifade eder. Örneğin balkonun odaya çevrilmesi, çatı arasının izinsiz daireye çevrilmesi gibi durumlar buna girer. Belediyeden alınacak proje ile yerinde inceleme yapılmalıdır.
9. Belediyeden evin projesi nasıl sorgulanır?
İlgili belediyenin imar müdürlüğüne başvurarak taşınmazın mimari projesi istenebilir. Projede yer alan bağımsız bölüm, metrekaresi ve yapı ruhsatı bilgileri incelenerek yapıdaki değişiklikler karşılaştırılır.
10. Kapora verirken nelere dikkat edilmeli?
Kapora verilecekse mutlaka yazılı sözleşme yapılmalı ve taşınmaz bilgileri, satıcının adı soyadı ile ödemenin sebebi açıkça belirtilmelidir. Sözlü taahhütler hukuken geçerli değildir, yazılı belge delil niteliği taşır.
11. Kapora ödemesi nasıl belgelenmelidir?
Kapora ödemesi banka yoluyla yapılmalı ve açıklama kısmına "satın alınacak taşınmaz için kapora" şeklinde bilgi girilmelidir. Elden yapılan ödemeler, ileride ispat edilemediği için risklidir.
12. Satış bedelini başkasına göndermek sorun yaratır mı?
Evet, satış bedelinin tapu maliki dışında bir kişinin hesabına gönderilmesi durumunda hukuki olarak satış tamamlanmamış sayılabilir. Bu nedenle ödeme, doğrudan tapu sahibine yapılmalı ve dekont saklanmalıdır.
13. Ev alırken ödeme zamanı ne zaman olmalıdır?
Ödeme, genellikle tapu devrinin gerçekleştiği gün ve an yapılmalıdır. İmza öncesi yapılan ödemeler risklidir çünkü tapu hala satıcının üzerinde olabilir. Tapu dairesinde, satış anında ödeme yapılması önerilir.
14. Gerçek satış bedelini tapuda beyan etmezsem ne olur?
Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi vergi kaçakçılığı anlamına gelir ve hem cezai yaptırımlara hem de ileride hukuki sorunlara yol açabilir. Ayrıca taşınmaz kamulaştırılırsa veya sigorta durumu olursa gerçek bedel değil beyan edilen değer esas alınır.
15. Tapu devri sırasında nelere dikkat edilmeli?
Tapu devri sırasında kimliklerin geçerli ve güncel olması, satış bedelinin banka dekontuyla belgelenmiş olması ve tapu üzerinde ipotek, haciz ya da şerh olmadığının teyit edilmesi gerekir. Ayrıca taşınmazın mevcut durumunun belediye projesine uygunluğu da kontrol edilmelidir.
16. Tapuda satış işlemi ne kadar sürer?
Tüm belgeler hazırsa tapu işlemi genellikle aynı gün içinde tamamlanır. Ancak yoğunluk, eksik evrak ya da sistemsel nedenlerle birkaç gün sürebilir. Tapu randevusu önceden alınarak işlem hızlandırılabilir.
17. Tapu randevusu nasıl alınır?
Tapu randevusu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internet sitesinden veya ALO 181 hattı üzerinden alınabilir. E-devlet üzerinden de taşınmaz bilgileriyle randevu oluşturulabilir.
18. Ev almadan önce ekspertiz raporu alınmalı mı?
Özellikle krediyle ev alınacaksa bankalar zorunlu olarak ekspertiz yaptırır. Ancak peşin alımlarda da taşınmazın değerini bilmek ve fiziksel durumu öğrenmek için bağımsız bir ekspertiz raporu almanız tavsiye edilir.
19. İpotekli ev alınır mı?
İpotekli ev alınabilir ancak alım öncesi ipoteğin kaldırılması gerekir. Aksi halde ipotek borcu alıcıya yansıyabilir. Tapu işlemi sırasında ipoteğin terkin edildiği mutlaka kontrol edilmelidir.
20. Tapuda arsa tapusu olan ev alınır mı?
Arsa tapulu evlerde yapı yasal olarak tanınmamış olabilir. Bu da iskan alınmadığını, elektrik ve su aboneliklerinde sorun yaşanabileceğini gösterir. Tercih edilmemesi önerilir.
21. Tapuda hangi bilgiler kontrol edilmeli?
Tapu senedinde malik adı, taşınmazın ada, parsel, pafta bilgileri, cinsi (konut/arsa vb.), şerhler ve ipotekler gibi bilgiler kontrol edilmelidir. Ayrıca kat mülkiyeti olup olmadığı incelenmelidir.
22. Emlakçıya ödeme yapılırsa sorun olur mu?
Kapora ya da satış bedeli emlakçıya yapılmamalıdır. Tüm ödemeler tapu sahibi adına ve yazılı delil bırakacak şekilde yapılmalıdır. Emlakçıya sadece hizmet bedeli ödenmelidir.
23. Ev alırken noter işlemi şart mı?
Tapu işlemleri noter yerine tapu dairesinde yapılır. Ancak taraflar aralarında ön sözleşme yapmak istiyorsa noter işlemi gerekebilir. Bu sözleşmeler bağlayıcılık yaratır ancak mülkiyet tapuda devredilir.
24. Tapu işlemlerinde vekaletle işlem yapılabilir mi?
Evet, vekaletname ile bir başkası adına tapu işlemleri yapılabilir. Ancak vekaletin noter tasdikli ve gayrimenkul alım-satımına açık şekilde düzenlenmiş olması gerekir.
25. Kredi ile ev alınırken tapu nasıl olur?
Kredi ile alınan evin tapusuna banka ipoteği konulur. Ödeme tamamlandığında ipotek kaldırılır. Tapu devri yapılırken satış bedelinin bir kısmı banka tarafından satıcıya aktarılır.
26. Tapu harcı ne kadar ve kim öder?
Tapu harcı, satış bedelinin %4’ü oranındadır ve alıcı ile satıcı arasında eşit bölüşülebilir. Uygulamada genellikle alıcı tarafından ödenir. Tapu harcı, gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanmalıdır.
27. Ev alımında vergiler nasıl hesaplanır?
Tapu harcı dışında, belediyeye ödenmesi gereken emlak vergisi ve döner sermaye bedelleri de olabilir. Satış bedelinin doğru beyan edilmemesi durumunda değer artış kazancı vergisi ile karşılaşabilirsiniz.
28. Tapuda dolandırıcılık nasıl önlenir?
Tapu işlemleri resmi kurumda ve kimlik ibrazıyla yapılmalıdır. Sahte vekaletname ya da sahte tapu belgesi ile işlem yapılmasına karşı dikkatli olunmalı ve mümkünse tapu sorgulaması yapılmalıdır.
29. Evin iskanı yoksa alınır mı?
İskanı olmayan ev alınabilir ancak resmi olarak kullanım izni yoktur. Bu da su, elektrik gibi hizmetlerde sorun yaşanmasına neden olabilir. Ayrıca kaçak yapı olarak değerlendirilebilir.
30. Satış sözleşmesi tapu yerine geçer mi?
Hayır, noter veya el yazısıyla yapılan satış sözleşmeleri tapu devri yapılmadığı sürece mülkiyet hakkı kazandırmaz. Mülkiyet hakkı ancak tapu siciline yapılan resmi tescille doğar. Bu nedenle sözleşme değil, tapu esastır.
Ev Alırken Bilinçli Hareket Etmek, Geleceğinizi Güvence Altına Alır
Ev alım süreci, yalnızca bir taşınmaz edinmekten ibaret değildir; aynı zamanda tapu kaydından kat mülkiyetine, ipotek ve şerh kontrollerinden ödeme güvenliğine kadar dikkatle yürütülmesi gereken karmaşık bir işlemler bütünüdür. Aile konutu şerhi, tapuda ipotek varlığı, kapora ödemesi ve gerçek satış bedelinin beyanı gibi detaylar, hem yasal hem de mali açıdan hayati öneme sahiptir. Bu nedenle, “ev alırken nelere dikkat edilmeli” sorusuna verilecek yanıtların tamamı, bilinçli ve sorumlu bir alıcı profilini oluşturmanın temelini oluşturur.
Projeye uygunluk kontrolü, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, satış bedelinin doğru kişiye ve doğru zamanda ödenmesi gibi başlıklar, tapu devri sürecinin sorunsuz tamamlanmasında kilit rol oynar. Tüm bu süreçlerde yapılacak küçük bir ihmal, ileride dava, ceza ya da mülkiyet kaybı gibi büyük sorunlara yol açabilir. Güvenli bir gayrimenkul yatırımı yapmak için yalnızca tapuya değil, tüm yasal sürece hâkim olmak gerekir. Bilinçli alıcı olmak, sadece bugünü değil, gelecekteki yaşamınızı da güvence altına alır.
