Evin Satılması Halinde Kiracının Hakları Nelerdir?
Evin satılması halinde kiracının hakları nelerdir? sorusu, hem kiracılar hem de ev sahipleri için en çok merak edilen konuların başında geliyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır ve kiracı, belirli koşullar altında tahliye edilemez. Peki, yeni ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarabilir, kira sözleşmesi geçerliliğini korur mu, depozito ne olur? İşte, ev satıldığında kiracının hakları ve dikkat edilmesi gerekenler!
1.Kiracının, Oturduğu Evin Satılması Halinde Hangi Hakları Vardır?
Kiracının oturduğu evin satılması durumunda, en temel hakkı kiracılık sözleşmesi kapsamında korunmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesi kural olarak taşınmazın yeni sahibi için de bağlayıcıdır. Yani evi satın alan kişi, mevcut kira sözleşmesine aynen uymak zorundadır. Bu durumda, kiracının sözleşmesi bitene kadar yeni malikle devam etme hakkı bulunur. Ancak yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekerek evi kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoyu için kullanma zorunluluğu bulunduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilir.
Yeni malikin tahliye talebiyle dava açabilmesi için altı ay önceden tahliye için ihtar göndermesi ve en erken altı ay sonra dava açması gerekir. Eğer kira sözleşmesinde belirli bir süre öngörülmüşse, yeni malik sürenin bitmesini bekleyerek süre sonunda tahliye davası açabilir. Ayrıca, mahkeme kararı olmadan kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kiracının bir diğer hakkı da, eski malikten devraldığı depozito ve diğer haklarını koruma hakkıdır. Yeni malik, eski malikin borçlarından sorumlu olmasa da, kiracının depozitosunu almak için eski malik ile hesaplaşması gerekebilir.
Kiracılar ayrıca, evin satışı sırasında öncelikli alım hakkına sahip değildir ancak kira süresi boyunca haksız tahliye baskısına karşı korunurlar. Eğer yeni malik kiracıyı haksız bir şekilde çıkarmak isterse, kiracı buna karşı tazminat talebinde bulunabilir. Ayrıca, tahliye taahhüdü bulunmuyorsa ve yeni malik geçerli bir tahliye sebebi öne süremiyorsa, kiracı yeni malik ile kira süresi boyunca oturmaya devam edebilir. Kiracının haklarını bilmesi ve hukuki süreçleri takip etmesi, mağduriyet yaşamaması için oldukça önemlidir.
2-Ev Sahibi Evi Sattığında Kiracı Etkilenir Mi?
Ev sahibi evi sattığında, kiracı doğrudan etkilenmez çünkü kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, ev satılsa bile kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen haklarını ve süresini koruyarak oturmaya devam edebilir. Yeni malik, eski malikle yapılan kira sözleşmesini devralmış sayılır ve kiracının aynı koşullarda evi kullanmasına izin vermek zorundadır. Bu nedenle, satış işlemi tek başına kiracının haklarını ortadan kaldırmaz veya kiracının evi hemen boşaltmasını gerektirmez.
Ancak, yeni malik belirli koşullarda tahliye talebinde bulunabilir. Yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için kullanma gereksinimi olduğunu öne sürerek, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tahliye ihtarı göndermelidir. İhtar çekildikten sonra en erken altı ay içinde tahliye davası açabilir. Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, yeni malik sözleşme bitiminde tahliye davası açarak kiracının çıkmasını talep edebilir. Fakat mahkeme kararı olmadan kiracının çıkarılması mümkün değildir. Kiracının tahliye edilmesi için ya sözleşmenin sona ermesi ya da mahkeme kararının bulunması gerekmektedir.
Kiracı ayrıca depozito ve diğer hakları konusunda dikkatli olmalıdır. Ev sahibi değiştiğinde, kiracının ödediği depozitonun akıbeti önem taşır. Yeni malik, eski malikin sorumluluklarını üstlenmek zorunda kalabilir; bu nedenle, yeni malik, eski malikle depozito iadesi konusunda iletişime geçmelidir. Ayrıca, yeni malik kiracıya baskı yaparak tahliye etmeye çalışırsa, bu durum hukuka aykırıdır ve kiracı mahkemeye başvurarak haksız tahliye girişimine karşı tazminat talep edebilir. Sonuç olarak, evin satılması kiracının otomatik olarak etkilenmesine neden olmaz, ancak yeni malikin tahliye sürecini başlatma ihtimali olduğundan kiracının haklarını bilmesi ve hukuki süreci takip etmesi önemlidir.
3.Evin Satılması Halinde Kira Sözleşmesi Geçerli Olur Mu?
Evin satılması halinde, mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve yeni malik, sözleşmeye uymak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, bir taşınmaz satıldığında üzerindeki kira sözleşmesi de yeni malike geçer. Yani kiracı, kira sözleşmesindeki haklarını ve süresini aynen koruyarak oturmaya devam edebilir. Yeni malik, önceki ev sahibi ile yapılan kira şartlarını değiştiremez ve aynı kira bedeli, ödeme günü gibi sözleşme koşullarına uymakla yükümlüdür.
Ancak yeni malik, evi kendisi veya birinci dereceden yakınları için kullanma ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliye talep edebilir. Bunun için satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve en erken altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, evi satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtar göndermemişse, yeni malik sözleşme bitene kadar beklemek zorundadır ve ancak sürenin sonunda tahliye davası açabilir. Mahkeme kararı olmadan kiracının çıkarılması hukuka aykırıdır ve kiracı bu tür bir girişime karşı dava açarak tazminat talep edebilir.
Sonuç olarak, evin satılması kira sözleşmesini otomatik olarak geçersiz kılmaz ve kiracının mevcut sözleşme kapsamında oturma hakkı devam eder. Kiracı, yeni malike kira ödemeye devam eder ve depozito gibi haklarını koruyabilmek için yeni ev sahibiyle hesaplaşmalıdır. Yeni malik, ancak kanunda belirtilen geçerli nedenlerle tahliye talep edebilir ve bunun için mahkemeye başvurması gerekir. Kiracının haklarını bilmesi ve hukuki süreci takip etmesi, mağduriyet yaşamaması açısından önemlidir.
4.Yeni Ev Sahibi Evi Satın Aldığında Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mİ?
Yeni ev sahibi, kiracıyı hemen evden çıkaramaz çünkü mevcut kira sözleşmesi, yeni malik için de bağlayıcıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kiracı, sözleşme süresi dolana kadar aynı koşullarda oturmaya devam etme hakkına sahiptir. Yeni malik, kira sözleşmesini devralmış sayılır ve eski ev sahibinin yerine geçerek aynı yükümlülüklere uymak zorundadır. Kiracı, yeni ev sahibine kira ödemeye devam eder ve sözleşmede belirtilen haklarını korur.
Ancak, yeni malik belirli durumlarda tahliye talebinde bulunabilir. Eğer evi kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut olarak kullanma zorunluluğu varsa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtar çekmeli ve en erken altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Ayrıca, kira sözleşmesi belirli süreliyse, yeni malik sözleşme süresi dolduğunda tahliye davası açarak kiracının çıkmasını talep edebilir. Fakat mahkeme kararı olmadan kiracıyı zorla çıkarması mümkün değildir. Eğer kiracı ile önceki ev sahibi arasında tahliye taahhüdü varsa, yeni malik bu belgeyi kullanarak doğrudan icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilir.
Eğer yeni malik, kanuni şartları sağlamadan kiracıyı çıkarmaya çalışırsa, bu hukuka aykırıdır ve kiracı mahkemeye başvurarak haksız tahliye girişimine karşı dava açabilir. Ayrıca, yeni malik kiracıyı evden çıkarmak için baskı yaparsa, kiracı tazminat talep edebilir. Sonuç olarak, yeni malik, ancak mahkeme kararıyla ve geçerli hukuki nedenlere dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Kiracıların bu süreçte haklarını bilmeleri ve hukuki yollarla kendilerini korumaları önemlidir.
5.Kiracının Tahliyesi İçin Yeni Ev Sahibinin Nelere Dikkat Etmesi Gerekir?
Yeni ev sahibi, kiracının tahliyesi için kanuni şartları ve prosedürleri titizlikle takip etmelidir. Öncelikle, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereği, kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır. Bu nedenle, yeni ev sahibi, kiracıyı doğrudan tahliye edemez ve sözleşme süresi dolana kadar kira ilişkisini sürdürmek zorundadır. Ancak eğer yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut olarak kullanmak istiyorsa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmeli ve en erken altı ay sonra tahliye davası açmalıdır.
Yeni malik, tahliye sürecinde yasal prosedürleri eksiksiz yerine getirmelidir. Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, yeni malik sözleşmenin sona ermesini bekleyerek tahliye davası açabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, fesih ihbar süresine uyularak tahliye süreci başlatılmalıdır. Ayrıca, kiracı daha önce eski malik ile tahliye taahhüdü imzalamışsa, yeni malik bu belgeye dayanarak doğrudan icra yoluyla tahliye talep edebilir. Bunun dışında, kiracı kira borcunu düzenli ödemiyorsa, yeni malik ihtar çekip icra takibi başlatarak borç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Tahliye sürecinde yeni ev sahibinin, kiracıya baskı yapmaktan veya hukuka aykırı yollarla çıkarmaya çalışmaktan kaçınması gerekir. Kiracıyı elektrik, su veya doğalgaz keserek tahliye etmeye çalışmak suç teşkil eder ve kiracı bu durumda mahkemeye başvurarak tazminat talep edebilir. Ayrıca, yeni malik kira bedelini artırmak veya kiracıyı rahatsız etmek için hukuka aykırı işlemler yaparsa, kiracı haksız tahliye girişimine karşı dava açabilir. Bu nedenle, yeni ev sahibinin, tahliye sürecinde kanuni yolları takip etmesi, yazılı ihtar ve mahkeme kararı olmadan harekete geçmemesi gerekmektedir.
6. Sıkça Sorulan Sorular
Yeni malik tahliye davası açmadan kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, kiracının tahliyesi ancak mahkeme kararı ile gerçekleştirilebilir.
Kiracı, ev sahibi değiştiğinde kirayı kime ödemelidir?
Yeni malike ödemelidir. Ancak tapu devrinin gerçekleştiğini ve yeni malikin yetkili olduğunu teyit etmesi gerekebilir.
Kiracı eski ev sahibine kira ödemeye devam ederse ne olur?
Eğer tapu devri tamamlandıysa ve kiracı bilgilendirildiyse, yeni malike ödeme yapması gerekir. Aksi halde borcu devam edebilir.
Ev satılırsa depozito ne olur?
Yeni malik depozitodan da sorumludur. Kiracı, evden çıktığında, depozitosunu yeni malikten geri almalıdır.
Kiracı, yeni malikin kira hesabına ödeme yapmak zorunda mı?
Evet, ancak yeni malik tarafından resmi olarak bilgilendirilmelidir. Ödemeleri banka yoluyla yapması önerilir.
Kiracı tahliye ihtarına uymak zorunda mı?
Hayır, sadece noter yoluyla gelen ihtara uyması gerekmez. Tahliye için mahkeme kararı gereklidir.
Kiracı tahliye sürecini nasıl geciktirebilir?
Kiracı, yasal haklarını kullanarak dava sürecini takip edebilir, haksız tahliye girişimine karşı itiraz edebilir.
Yeni malik, kiracıyı baskı yaparak çıkarabilir mi?
Hayır, kiracıya baskı yapmak, elektriği veya suyu kesmek hukuka aykırıdır. Kiracı, bu durumda tazminat talep edebilir.
Kiracı, evi boşaltmazsa ne olur?
Yeni malik mahkemeye başvurarak tahliye kararı aldırabilir. Ancak kiracının savunma hakkı vardır.
Kiracı, evin satılacağını duyduğunda ne yapmalıdır?
Kira sözleşmesini incelemeli, yeni malik ile kira süreci hakkında konuşmalı ve depozitosunun durumunu netleştirmelidir.
Ev satıldığında kira kontratı iptal edilir mi?
Hayır, kira kontratı yeni malik için de geçerlidir ve iptal edilmez.
Yeni malik, kiracının oturduğu evi satabilir mi?
Evet, ancak bu durumda da kiracı sözleşme süresi boyunca korunur. Yeni alıcı da kira sözleşmesine uymak zorundadır.
Yeni malik, evi satmadan önce kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, ancak mahkeme kararı ile tahliye sürecini başlatabilir.
Kira sözleşmesinde tahliye taahhüdü varsa ne olur?
Eğer kiracı tahliye taahhüdü imzaladıysa, yeni malik bu belgeye dayanarak icra yoluyla tahliye talep edebilir.
Kiracı evin satılmasını engelleyebilir mi?
Hayır, ancak satış sürecinde kiracı evde oturmaya devam eder ve yeni malik ile sözleşme şartlarına uygun olarak yaşamaya devam edebilir.
