Evin Satılması Halinde Kiracının Hakları ve Tahliye Süreci
Ev sahibi değiştiğinde kiracının durumu ne olur? Evin satılması kiracıyı etkiler mi? sorusu, hem ev sahipleri hem de kiracılar için büyük önem taşıyor. Kiracılar, kira sözleşmesi devam ederken tahliye edilip edilemeyeceklerini, yeni malikin kira artışı yapıp yapamayacağını ve depozito gibi haklarının nasıl korunacağını merak ediyor. İşte, ev satıldığında kiracının hakları ve yasal güvenceleri hakkında bilinmesi gerekenler!
1.Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Süreci
Yeni ev sahibi, kiracıyı tahliye edebilmek için yasal prosedürleri eksiksiz yerine getirmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, evin satılması halinde kira sözleşmesi yeni malike geçer ve kiracı, sözleşme süresi boyunca oturmaya devam edebilir. Ancak, yeni malik evi kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut olarak kullanmak istiyorsa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmeli ve en erken altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Eğer kiracı ve önceki ev sahibi arasında geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa, yeni malik doğrudan icra yoluyla tahliye işlemi başlatabilir.
Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, yeni malik sözleşme süresi dolduğunda tahliye davası açarak kiracının çıkmasını talep edebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yeni malik kanuna uygun bir fesih bildirimi yaparak tahliye sürecini başlatmalıdır. Bunun dışında, kiracının kira borcunu ödememesi gibi durumlar söz konusuysa, yeni malik kiracıya önce yazılı ihtar çekmeli ve ödeme yapılmaması halinde icra takibi başlatarak borç nedeniyle tahliye davası açmalıdır. Ancak bu süreçte mahkeme kararı alınmadan kiracıyı zorla çıkarmak hukuka aykırıdır ve yeni malikin her adımda yasal prosedürleri takip etmesi gerekir.
Tahliye sürecinde yeni malik, kiracıya baskı yapmaktan veya hukuka aykırı yollarla tahliye etmeye çalışmaktan kaçınmalıdır. Örneğin, elektrik, su veya doğalgazı kestirmek, kapıyı değiştirmek veya kiracıyı rahatsız edecek şekilde davranmak suç teşkil eder ve kiracı, bu gibi durumlarda mahkemeye başvurarak tazminat talep edebilir. Tahliye sürecinin sorunsuz ilerlemesi için yeni ev sahibinin yazılı ihtar göndermesi, süreleri takip etmesi ve gerekirse tahliye davası açarak yasal yollarla hareket etmesi gerekmektedir.
2.Kiracı, Ev Sahibi Değiştiğinde Kirayı Kime Ödemelidir?
Kiracı, ev sahibi değiştiğinde kira ödemelerini yeni malike yapmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, evin satılmasıyla birlikte kira sözleşmesi yeni malike geçer ve kiracının hakları aynı şekilde devam eder. Bu durumda, yeni malik eski malikin yerine geçerek tüm hak ve yükümlülükleri devralır. Kiracının kira borcu, taşınmazın tapuda devredildiği tarihten itibaren yeni ev sahibine ait olur ve kira ödemeleri yeni malikin belirttiği banka hesabına veya ödeme yöntemine göre yapılmalıdır. Ancak, kiracının yeni malikin tapu devrini doğrulaması ve kira ödemelerini resmî bir bildirim aldıktan sonra yapması önemlidir.
Eğer kiracı, evin satıldığını bilmeden veya kendisine resmî bir bildirim yapılmadan kirayı eski ev sahibine öderse, bu ödeme geçerli sayılabilir. Ancak, eski malikin kirayı tahsil etmeye yetkisi kalmadığı için kiracının ödeme yapmadan önce durumu netleştirmesi önemlidir. Yeni malik, tapu devri gerçekleştikten sonra kiracıya yazılı bir bildirim göndererek kira ödemelerinin kendisine yapılmasını talep edebilir. Eğer eski ev sahibi ile yeni malik arasında depozito gibi konular varsa, kiracı, bu ödemeler konusunda da eski ev sahibi ile anlaşarak haklarını korumalıdır.
Kiracı, ödeme yapacağı yeni ev sahibinin gerçekten tapu sahibi olduğunu teyit etmek için resmî belgeler veya tapu kayıtlarını kontrol edebilir. Ayrıca, kira ödemelerini elden yapmaktan kaçınıp, mutlaka banka yoluyla ve açıklama kısmında “kira bedeli” belirterek ödeme yapması güvence sağlar. Eğer yeni malik, kira ödemelerini farklı bir hesaba yönlendirmek isterse, bunu resmî ve yazılı bir şekilde bildirmesi gerekir. Bu süreçte, kiracı herhangi bir mağduriyet yaşamamak için hukuki süreci takip etmeli ve gerektiğinde profesyonel destek almalıdır.
3.Evin Satılması Durumunda Kiracıyı Koruyan Düzenlemeler Nelerdir?
Evin satılması durumunda kiracıyı koruyan en önemli düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesidir. Bu maddeye göre, kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde, kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır. Yani ev satıldığında kiracı, kira sözleşmesinin belirlediği şartlar çerçevesinde oturmaya devam edebilir. Yeni malik, kiracıyı hemen tahliye edemez ve kira süresi boyunca sözleşmeye uymak zorundadır. Bu sayede kiracı, evin satılması nedeniyle mağdur olmaktan korunmuş olur.
Kiracıyı koruyan bir diğer düzenleme, tahliye sürecine ilişkin kurallardır. Yeni malik, ancak kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ihtiyacı olduğunu gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunabilir. Bunun için satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmesi ve en erken altı ay sonra tahliye davası açması gerekmektedir. Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, yeni malik ancak sürenin bitiminde tahliye davası açabilir. Mahkeme kararı olmadan kiracıyı zorla çıkarmak yasaktır ve bu düzenleme kiracının haksız tahliyeye karşı korunmasını sağlar.
Ayrıca, kiracının depozito ve haklarının korunması da önemli bir düzenlemedir. Kiracı, eski malik ile yaptığı anlaşmalara göre depozito iadesi veya diğer haklarını talep edebilir. Yeni malik, bu konuda doğrudan sorumlu olmasa da, kiracının mağduriyet yaşamaması için gerekli yasal yollar açıktır. Bunun yanı sıra, kiracıya baskı yaparak tahliye etmeye çalışmak veya hukuka aykırı yollarla zorlamak suçtur ve kiracı bu tür girişimlere karşı tazminat davası açabilir. Tüm bu düzenlemeler, evin satılması halinde kiracının haklarını güvence altına alarak hukuki koruma sağlar.
4.Kira, Yeni Ev Sahibi Tarafından Artırılabilabilir Mi?
Yeni ev sahibi, kirayı hemen ve keyfi bir şekilde artırma hakkına sahip değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi taşınmazın el değiştirmesi durumunda da geçerliliğini korur ve yeni malik, eski sözleşme şartlarına uymak zorundadır. Kiracı, sözleşme süresi boyunca eski ev sahibi ile belirlenen kira bedelini ödemeye devam eder. Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, yeni malik kira süresi sona erene kadar kira artışı talep edemez.
Ancak, kira sözleşmesi yenilenecekse veya beş yıllık süre dolmuşsa, yeni malik kira artışı talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artışları TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre belirlenir ve bu oran yasal sınırdır. Yeni malik, sözleşme süresi dolmadan bu oranın üzerinde bir artış yapamaz. Eğer kira sözleşmesi beş yılı aşmışsa, yeni malik kira tespit davası açarak emsal kiralara uygun bir kira bedeli belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, piyasa koşullarına göre yeni kira miktarını belirleyebilir.
Kiracının korunması amacıyla, yeni malik kira artışını sadece yasal sınırlar çerçevesinde talep edebilir ve kiracıyı artışı kabul etmeye zorlayamaz. Eğer yeni malik, yasal oranların üzerinde bir artış yapmaya çalışırsa veya kiracıyı haksız şekilde tahliye etmek için baskı yaparsa, kiracı hukuki yollarla hakkını arayabilir. Kiracının kira ödemelerini düzenli yapması ve sözleşme koşullarını yerine getirmesi halinde, yeni malikin keyfi artış taleplerine karşı yasal güvenceleri bulunmaktadır.
5.Yeni Ev Sahibinin Tahliye Talebine Karşı Kiracı Hangi Haklara Sahiptir?
Kiracı, yeni ev sahibinin tahliye talebine karşı Türk Borçlar Kanunu kapsamında önemli haklara sahiptir. Öncelikle, kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır ve taşınmazın satılması kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi anlamına gelmez. Yeni malik, sözleşme süresi boyunca kiracının evde kalmasına izin vermek zorundadır. Eğer sözleşme belirli süreliyse, yeni malik ancak sürenin sonunda tahliye talebinde bulunabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, fesih ihbar süresine uygun şekilde hareket etmelidir.
Kiracı, yeni malikin tahliye talebine karşı mahkeme kararı olmadan evden çıkmak zorunda değildir. Yeni malik, eğer kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ihtiyacı olduğunu gerekçe göstererek tahliye talep ediyorsa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı ihtar çekmeli ve en erken altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Mahkeme, bu ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını değerlendirir ve kiracı bu süreçte evde oturmaya devam edebilir. Ayrıca, yeni malik kiracıyı haksız bir şekilde tahliye etmeye çalışırsa, kiracı tazminat davası açma hakkına sahiptir.
Kiracı, kira ödemelerini düzenli yaptığı ve sözleşme şartlarına uyduğu sürece yeni malikin keyfi tahliye girişimlerine karşı güçlü bir hukuki koruma altındadır. Ayrıca, eğer kiracı ile önceki malik arasında tahliye taahhütnamesi yoksa, yeni malik kiracıyı doğrudan çıkartamaz. Bunun dışında, beş yıldan uzun süredir aynı evde oturan kiracı, kira bedelinin emsal değerlere göre belirlenmesi için kira tespit davası açabilir ve aşırı artışları engelleyebilir. Kiracının haklarını bilmesi ve hukuki süreçleri takip etmesi, haksız tahliye girişimlerine karşı en önemli savunma mekanizmasıdır.
6.Ev Satıldığında Kiracı Ne Yapmalıdır?
Evin satılması durumunda kiracı, kira sözleşmesinin devam ettiğini bilerek hareket etmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, evin el değiştirmesi kira sözleşmesini sona erdirmez ve yeni malik, eski sözleşme hükümlerine uymak zorundadır. Bu nedenle, kiracı kira ödemelerini yeni malike yapmadan önce, tapu devrinin gerçekleştiğinden emin olmalı ve yeni ev sahibinin kim olduğunu resmî belgelerle doğrulamalıdır. Yeni malik, kiracıya yazılı bir bildirim göndererek kira ödemelerinin kendi hesabına yapılmasını talep etmelidir. Kiracı, ödemelerini banka yoluyla ve açıklama kısmına “kira bedeli” yazarak yapmalıdır.
Eğer yeni malik, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, bunun için yasal prosedürleri uygulaması gerekmektedir. Kiracı, kendisine gönderilen ihtarname olup olmadığını kontrol etmeli ve yasal haklarını bilmelidir. Yeni malik, evi kendisi veya birinci derece yakınları için kullanma ihtiyacı öne sürerek tahliye talebinde bulunabilir, ancak bunun için satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı ihtar göndermesi ve en erken altı ay sonra tahliye davası açması gerekmektedir. Kiracı, mahkeme kararı olmadan evden çıkmak zorunda değildir ve haksız bir tahliye girişimi ile karşılaşırsa hukuki yollarla hakkını arayabilir.
Kiracı ayrıca, depozito gibi haklarını korumaya dikkat etmelidir. Eğer eski malik depozito aldıysa, kiracı bu ödemeyi geri alıp yeni malik ile yeniden anlaşma yapabilir. Yeni malik depozitoyu devralmazsa, kiracı eski ev sahibiyle bu konuda görüşerek hakkını talep edebilir. Ayrıca, kira sözleşmesi belirli süreliyse, süresi dolmadan yeni malikin kiracıya baskı yapması hukuka aykırıdır. Kiracı, kira sözleşmesine uygun şekilde hareket ettiği sürece evden çıkarılma konusunda güvence altındadır ve haklarını bilerek hareket etmelidir.
7.Ev Sahibi Evi Satacağını Söyleyerek Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Ev sahibi, yalnızca evi satacağını söyleyerek kiracıyı çıkaramaz çünkü Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır. Kiracının tahliye edilebilmesi için ya kira sözleşmesinin süresinin dolmuş olması ya da yeni malikin kendisi veya birinci derece yakınları için konut ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliye davası açması gerekir. Ayrıca, tahliye işlemi için mahkeme kararı gereklidir ve evin satışa çıkarılması veya satılması, kiracının otomatik olarak çıkmasını gerektirmez. Eğer kiracıya tahliye baskısı yapılırsa, bu hukuka aykırıdır ve kiracı yasal haklarını koruyabilir.
8.Ev Satıldığında Deposito Ne Olur?
Evin satılması durumunda depozito, kiracının eski ev sahibiyle yaptığı sözleşmeye bağlı olarak korunur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, depozito kiracıya iade edilmesi gereken bir güvence bedelidir ve yeni malik bu depozitodan doğrudan sorumludur. Kiracı, depozitoyu yeni ev sahibinden geri almalıdır. Eğer eski ev sahibi depozitoyu iade etmezse, kiracı hukuki yollara başvurarak hakkını talep edebilir. Bu nedenle, kiracının depozito konusunu ev satış sürecinde yazılı olarak netleştirmesi önemlidir.
9.Ev Satılırsa, Kiracının Tahliyesi Nasıl Gerçekleşir?
Evin satılması halinde kiracının tahliyesi ancak belirli yasal prosedürler çerçevesinde gerçekleşebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır ve yeni malik, kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Ancak, yeni malik evi kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut olarak kullanma ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliye talebinde bulunabilir. Bunun için yeni malik, tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve en erken altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Mahkeme sürecinin tamamlanması ve tahliye kararının çıkması halinde, kiracı tahliye edilmek zorundadır.
Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, yeni malik kira süresi dolmadan kiracıyı çıkaramaz. Ancak sürenin sonunda, eğer kiracı tahliye etmezse, yeni malik tahliye davası açarak mahkeme yoluyla kiracının çıkmasını sağlayabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise yeni malik, kanunda belirtilen fesih bildirim sürelerine uygun olarak sözleşmeyi sona erdirip tahliye sürecini başlatabilir. Ayrıca, eğer kiracı önceki ev sahibiyle tahliye taahhüdü imzalamışsa, yeni malik bu belgeyi kullanarak icra yoluyla doğrudan tahliye işlemini başlatabilir.
Tahliye sürecinde kiracının hakları korunmaktadır ve hukuka aykırı tahliye girişimleri engellenmektedir. Yeni malik, kiracıyı baskı yoluyla veya zor kullanarak çıkaramaz, aksi takdirde kiracı haksız tahliye nedeniyle tazminat davası açabilir. Ayrıca, elektrik, su veya doğalgazın kesilmesi gibi uygulamalar hukuka aykırıdır ve kiracı bu gibi durumlarda yasal haklarını kullanarak mahkemeye başvurabilir. Sonuç olarak, evin satılması tek başına kiracıyı tahliye için yeterli bir sebep değildir ve yeni malik ancak yasal yolları takip ederek tahliye sürecini gerçekleştirebilir.
10. Evin Satılması ve Kiracının Tahliye Süreciyle İlgili Sıkça Sorulanlar
Evin satılması kiracıyı etkiler mi?
Hayır, evin satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Kiracı, sözleşme süresi boyunca oturmaya devam edebilir.
Ev satıldığında kira sözleşmesi geçerli olur mu?
Evet, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır, yeni malik ancak belirli koşullarda tahliye talep edebilir. Bunun için mahkeme sürecine uyması gerekir.
Yeni ev sahibi tahliye için nasıl bir yol izlemelidir?
Yeni malik, evi kendisi veya birinci derece akrabaları için kullanacağını gerekçe göstererek, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtar çekmeli ve en erken 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.
Yeni ev sahibi kirayı artırabilir mi?
Hayır, sözleşme süresi dolmadan keyfi kira artışı yapamaz. Ancak yasal oranlarda (TÜFE ortalaması) artış talep edebilir.
