EYLÜL AYI KİRA ZAMMI (ARTIŞ ORANI) SON DAKİKA BELLİ OLDU % 39,62
Eylül 2025 Kira Artış Oranı, Yasal Sınırlar ve Kiracı Hakları Hakkında Her Şey
Eylül 2025'te kira sözleşmesi yenilenen kiracılar için uygulanacak kira artış oranı %39,62 olarak belirlendi. Bu oran, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre hesaplandı ve yalnızca Eylül ayında yenilenecek sözleşmelere uygulanacak. Ancak kira sözleşmesinde %10 ya da %25 gibi sabit bir oran yer alıyorsa, bu oran geçerli olur ve TÜFE uygulanmaz. Ayrıca, beş yılını dolduran kiracılar için TÜFE yerine emsal kira bedeli esas alınabilir ve bu durumlarda %10-20 oranında hakkaniyet indirimi yapılması mümkündür. Bu kapsamda, kira artışı nasıl hesaplanır, kimler için geçerlidir ve hangi şartlarda uygulanır soruları önem kazanıyor.
Kira bedelinin 1 kuruş bile eksik ödenmesi halinde tahliye riski doğabileceğinden, kiracıların yasal sınırlar çerçevesinde eksiksiz ödeme yapmaları gerekir. Banka üzerinden yapılan kira ödemelerinde havale ücretinin kiracıya ait olduğu ve bu tutarın kira bedelinden düşülmesinin ödeme eksikliği sayılabileceği unutulmamalıdır. Eylül 2025 kira zammı ile ilgili bilinmesi gereken tüm detaylar; TÜFE oranı, sabit artışlı sözleşmeler, emsal kira tespiti, tahliye riski ve ödeme usulleri gibi başlıklar hem ev sahipleri hem de kiracılar için yol göstericidir.
1. Eylül 2025 Kira Artış Oranı Belli Oldu
Eylül ayında kira sözleşmesi yenilenecek kiracılar için uygulanacak yıllık artış oranı açıklandı. TÜİK verilerine göre, konut kiralarındaki artış oranı %39,62 olarak belirlendi. Bu oran yalnızca Eylül 2025’te sözleşmesi sona eren kiracılar için geçerli olacak ve yeni kira bedelleri bu oran doğrultusunda hesaplanacaktır.
2. Sadece Eylül'de Sözleşmesi Yenilenenler İçin Geçerli
%39,62’lik kira artış oranı, sadece Eylül ayında sözleşme süresi dolan kiracılar için uygulanır. Diğer aylarda sözleşmesi sona erecek kiracılar için o dönemin TÜFE ortalamasına göre farklı oranlar geçerli olacaktır. Dolayısıyla her kiracı, kendi sözleşme bitiş tarihine göre değerlendirme yapmalıdır.
3. Yeni Sözleşme Yapılması Gerekmez
Kiracılar için dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da yeni sözleşme yapılmamasıdır. Mevcut sözleşme otomatik olarak devam eder ve sadece kira bedeli, yasal oranda artırılır. Yeni sözleşme yapılması, ev sahibinin yeni şartlar dayatmasına zemin hazırlayabileceği için önerilmez.
4. Eksik Artış Tahliye Sebebi Olabilir
Kira bedelinin artırılması sırasında 1 kuruş dahi eksik ödeme yapılması, tahliye sebebi sayılabilir. Yargıtay kararlarına göre kira bedelinin eksiksiz ve zamanında ödenmesi kiracının temel yükümlülüğüdür. Bu nedenle kira artışı hesaplanırken, hata yapılmaması büyük önem taşır.
5. Kira Artışı Örnek Hesaplamaları
%39,62’lik artışa göre, 20.000 TL olan bir kira 27.924 TL’ye, 40.000 TL olan kira ise 55.848 TL’ye yükselir. Bu hesaplama, TÜFE oranı üzerinden yapılır ve sözleşmede farklı bir artış oranı yer almıyorsa geçerli olur. Artış oranları, brüt kira üzerinden uygulanmalıdır.
6. Sözleşmede Sabit Oran Yazıyorsa TÜFE Uygulanmaz
Kira sözleşmesinde %10 ya da %25 gibi sabit bir artış oranı yazılıysa, TÜFE oranı (%39,62) geçerli olmaz. Bu durumda, 10.000 TL olan kira bedeli sadece 12.500 TL’ye çıkar. Tarafların sözleşmedeki hükme bağlı kalmaları yasal zorunluluktur; TÜFE sadece bir üst sınırdır.
7. Beş Yılını Dolduran Kiracılar İçin Emsal Kira Esastır
Eğer kiracı aynı konutta 5 yılını doldurmuşsa, artık kira artışı TÜFE ile değil, emsal kira bedellerine göre belirlenebilir. Ancak bu durumda, ev sahibinin mahkemeye başvurması gerekir. Yargı, genellikle %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi uygulayarak denge kurar.
8. Ev Sahibi TÜFE Altı Zam Yapıldı Diye Tahliye Edemez
Kiracının, TÜFE oranının altında bir artış yapması ya da sözleşmedeki sabit oranı uygulaması, ev sahibine tahliye hakkı vermez. Kanuna göre, kiracı yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece konutta oturmaya devam edebilir. Ev sahibi bu nedenle kiracıyı çıkaramaz.
9. Banka Yoluyla Kira Ödemelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira ödemeleri banka yoluyla yapıldığında, havale ücreti kiracıya aittir. Eğer bu masraf kira bedelinden mahsup edilirse, ödeme eksik sayılır ve bu da tahliye gerekçesi olabilir. Eksiksiz ödeme için havale ücretinin ayrı yatırılması tavsiye edilir.
10. Kiracı ve Ev Sahipleri İçin Yasal Güvence ve Uyarılar
Eylül 2025 kira artışı, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin yasal hak ve sorumluluklarını yeniden gündeme getiriyor. Kira artış oranı, sözleşme içeriği, TÜFE verileri ve emsal kira bedelleri gibi unsurlar dikkatle değerlendirilmelidir. Anlaşmazlık yaşamamak için yazılı sözleşmeye sadık kalınmalı ve ödemeler yasal çerçevede eksiksiz yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Eylül 2025'te kira artış oranı ne kadar oldu?
Eylül 2025 itibarıyla konut kiralarında uygulanacak yıllık kira artış oranı %39,62 olarak açıklandı. Bu oran, yalnızca Eylül ayında sözleşmesi yenilenen kiracılar için geçerlidir ve TÜFE ortalamasına göre hesaplanmıştır.
2. Bu oran tüm kiracılar için geçerli mi?
Hayır, %39,62 oranı sadece Eylül ayında sözleşmesi sona eren kiracılar için geçerlidir. Diğer aylarda sözleşmesi yenilenecek kiracılar için o ay açıklanacak TÜFE ortalamasına göre farklı bir artış oranı uygulanır.
3. Sözleşmede artış oranı belirtilmişse TÜFE uygulanır mı?
Hayır, kira sözleşmesinde sabit bir artış oranı (%25 gibi) varsa, TÜFE oranı dikkate alınmaz. Taraflar sözleşmedeki oran üzerinden kira artışını yapmak zorundadır.
4. Yeni sözleşme yapmak zorunlu mu?
Hayır, sözleşme sona erdiğinde mevcut sözleşme aynı şartlarla devam eder. Yeni bir sözleşme yapılması yasal olarak şart değildir ve kiracının aleyhine yeni maddeler eklenmesine yol açabilir.
5. Emsal kira bedeli nedir?
Emsal kira bedeli, aynı bölgede benzer özelliklerdeki konutların kira ortalamasıdır. 5 yılını dolduran kiracılar için TÜFE yerine bu bedel esas alınarak yeni kira belirlenebilir.
6. Beş yıldan uzun süre oturan kiracılara TÜFE uygulanır mı?
Hayır, kiracının aynı evde 5 yılını doldurması durumunda, ev sahibi TÜFE yerine emsal kira bedeline göre artış talep edebilir. Ancak bunun için mahkemeye başvurması gerekir.
7. Kira artışı eksik yapılırsa ne olur?
Kira artışı yasal orandan daha az yapılırsa ve eksik ödeme durumu oluşursa, bu durum tahliye sebebi sayılabilir. Eksiksiz ödeme büyük önem taşır.
8. 1 kuruş eksik kira ödemek sorun olur mu?
Evet, Yargıtay kararlarına göre kira bedelinin 1 kuruş eksik ödenmesi bile tahliye sebebi sayılabilir. Bu nedenle kiracılar ödeme tutarlarını tam yapmalıdır.
9. Havale ücretini kim öder?
Kira banka yoluyla ödeniyorsa, havale veya EFT masrafı kiracıya aittir. Bu ücretin kira tutarından düşülmesi durumunda ödeme eksik sayılır.
10. Kira artışını nasıl hesaplayabilirim?
Mevcut kira tutarınızı %39,62 oranı ile çarparak artışı hesaplayabilirsiniz. Örneğin 10.000 TL kira için artış 3.962 TL, yeni kira ise 13.962 TL olur.
11. Sözleşmemde %25 yazıyor ama TÜFE yüksek, hangisi geçerli?
Sözleşmede %25 yazıyorsa bu oran geçerlidir. TÜFE oranı yüksek olsa bile sözleşme hükümleri bağlayıcıdır ve TÜFE uygulanmaz.
12. Ev sahibi, TÜFE'den fazla artış yapabilir mi?
Hayır, kira artışı üst sınırı olarak TÜFE oranı geçerlidir. Daha fazlası ancak karşılıklı anlaşma ile olabilir, aksi durumda kiracı itiraz edebilir.
13. Kiracı TÜFE altında zam yaparsa tahliye edilir mi?
Kiracı sözleşmedeki artış oranını uygulamışsa, TÜFE oranından daha az zam yapsa bile bu durum tahliye sebebi değildir.
14. Kira artışında yazılı bildirim gerekir mi?
Kira artışı sözleşmeye göre otomatik olarak işlese de, yazılı bilgilendirme yapılması hak kayıplarını önlemek açısından tavsiye edilir.
15. Emsal kira artışı için mahkeme şart mı?
Evet, emsal kira artışı talebi yalnızca mahkeme kararıyla geçerli hale gelir. Ev sahibi tek taraflı olarak emsal üzerinden zam yapamaz.
16. Eylül artışı işyeri kiralarında da geçerli mi?
Evet, çatılı işyeri kiraları için de TÜFE oranı esas alınır. Ancak işyerleri için farklı şartlar söz konusu olabilir, sözleşme detayları önemlidir.
17. Kiracı zam yapmazsa ne olur?
Kiracı zam yapmaz ve kira bedelini aynı şekilde ödemeye devam ederse, ev sahibi icra takibi başlatabilir ya da tahliye davası açabilir.
18. Kira artış oranı her ay değişir mi?
Evet, kira artış oranı her ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE ortalamasına göre güncellenir. Her ay farklı oran geçerli olabilir.
19. Geçmiş dönemlerde eksik zam yapıldıysa ne olur?
Ev sahibi geçmiş dönemde eksik yapılan zamları talep edebilir. Ancak zam oranının sözleşmeye veya TÜFE’ye uygun olması gerekir.
20. Yeni kira tutarı nasıl belirlenir?
Yeni kira tutarı, mevcut kiraya %39,62 eklenerek bulunur. Ancak sözleşmede farklı bir oran varsa, o oran esas alınır.
21. Kira artışı ihtarname ile bildirilmeli mi?
Zorunlu değilse de, kira artışı yazılı olarak ihtarname ya da taahhütlü mektupla bildirildiğinde daha sağlam hukuki dayanak olur.
22. Kira zammı yapılmadan ödeme yapılırsa ne olur?
Kira artışı yapılmadan ödeme yapılırsa, kira farkı ev sahibi tarafından talep edilebilir ve geriye dönük ödeme istenebilir.
23. Ev sahibi her yıl zam yapmak zorunda mı?
Hayır, ev sahibi isterse kira artışı yapmayabilir. Ancak zam yapılacaksa, yasal sınırlar içinde kalınmalıdır.
24. Kira tespit davası nedir?
Ev sahibi, kira bedelinin rayiç değere uygun olmadığını düşünüyorsa kira tespit davası açabilir. Bu davayla yeni kira bedeli belirlenir.
25. Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse ne olur?
Eğer sözleşmede artış oranı yazmıyorsa, o yıl için açıklanan TÜFE ortalaması uygulanır. Bu oran üst sınırdır.
26. Ev sahibi kiracıyı çıkarmak için kira artışı dayatabilir mi?
Hayır, ev sahibi sadece kira artışı yaparak kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için başka haklı nedenler olması gerekir.
27. Kiracı artış yapmazsa ev sahibi dava açabilir mi?
Evet, kiracı yasal zam oranını yapmazsa, ev sahibi icra takibi başlatabilir ya da tahliye davası açabilir.
28. 5 yıl dolmadan emsal kira uygulanabilir mi?
Hayır, emsal kira uygulaması sadece 5 yılı dolduran kiracılar için geçerlidir. Bu süre dolmadan sadece TÜFE oranı geçerlidir.
29. Kira artışı yapılırken küsuratlar nasıl yuvarlanır?
Kira artışında küsuratlar, kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmaya göre yuvarlanabilir. Hukuken tam ödeme esas alınır.
30. Ev sahibi zam yapmazsa kiracı bir şey yapabilir mi?
Ev sahibi zam yapmazsa, kiracı mevcut bedel üzerinden ödemeye devam eder. Kiracı açısından bir yaptırım söz konusu değildir.
SONUÇ: EYLÜL 2025 KİRA ZAMMI UYGULAMASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Eylül 2025’te açıklanan %39,62’lik kira artış oranı, yalnızca bu ay sözleşmesi yenilenen kiracılar için geçerli olup, TÜFE verilerine dayalı yasal bir üst sınırdır. Ancak kira sözleşmesinde %25 gibi sabit bir artış oranı varsa, bu oran geçerli olacak ve TÜFE oranı uygulanmayacaktır. Beş yılını dolduran kiracılar için ise TÜFE değil, emsal kira bedeli esas alınabilecektir. Bu gibi durumlarda mahkeme nezdinde kira tespit davası açılması gerekir. Ayrıca, yapılan artışların yazılı olarak bildirilmesi ve ödeme planının net şekilde belirlenmesi, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.
Kira artışı hesaplanırken yapılan en küçük eksiklikler bile (örneğin 1 kuruş) tahliye riski doğurabileceğinden, kiracıların kira ödemelerini eksiksiz ve zamanında yapmaları hayati önem taşır. Özellikle banka üzerinden yapılan ödemelerde havale ücretinin kiracı tarafından karşılanması gerektiği unutulmamalı, bu tutarın kira bedelinden mahsup edilmemesine dikkat edilmelidir. Kira artışı, sözleşme hükümleri, TÜFE oranı, emsal kira bedeli ve ödeme yöntemleri gibi konular, hem ev sahibi hem de kiracı açısından büyük önem taşımaktadır. Tüm bu bilgiler, Eylül 2025 kira artışı sürecinde doğru adımlar atmak ve hak kaybı yaşamamak adına önemlidir.
