Fahiş Kira Artışı Nedir? Ev Sahibi, Fahiş Kira Artışı Yaparsa Kiracının Fazla Kiraları Geri Alma Hakkı
1.Fahiş Kira Artışı Nedir?
Fahiş kira artışı, bir konut veya iş yerinin kira bedelinin, piyasa koşulları ve enflasyon oranlarının çok üzerinde, ani ve aşırı bir şekilde artırılmasıdır. Son yıllarda özellikle büyük şehirlerde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, konut arzının yetersizliği ve yüksek enflasyon nedeniyle kira fiyatlarında ciddi artışlar yaşanmaktadır. Bu durum, kiracıları zor durumda bırakırken, ev sahipleri ile kiracılar arasında hukuki ihtilaflara da yol açmaktadır. Türkiye’de, özellikle pandemi sonrası dönemde ve son yıllarda enflasyonun yükselmesiyle kira artışları büyük bir sorun haline gelmiştir.
Fahiş kira artışlarını engellemek adına devlet tarafından çeşitli düzenlemeler yapılmaktadır. Örneğin, Türkiye'de geçtiğimiz yıllarda konut kiralarına yüzde 25 zam sınırı getirilmiştir. Bunun yanı sıra, Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri gereğince, kira artışlarının Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemeyeceği belirtilmiştir. Ancak, mal sahipleri bu sınırları aşmak için bazen tahliye baskısı yaparak veya kira sözleşmelerini kısa süreli tutarak yeni kiracılar üzerinden daha yüksek bedeller talep edebilmektedir.
Fahiş kira artışlarına karşı kiracıların haklarını bilmesi ve gerektiğinde hukuki yollara başvurması önemlidir. Kiracılar, haksız ve hukuka aykırı kira artışları karşısında Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde kira tespit davası açabilirler. Ayrıca, haksız tahliye baskısı veya mobbing gibi durumlar için de hukuki yollara başvurulabilir. Devletin sunduğu arabuluculuk sistemi de taraflar arasında uzlaşmayı sağlamak adına önemli bir mekanizma olarak öne çıkmaktadır. Ancak, kira krizinin kalıcı olarak çözülmesi için uzun vadede yeni konut projelerinin artırılması, kiracı ve ev sahibi arasındaki dengenin korunması ve piyasanın spekülatif hareketlerden korunması gerekmektedir.
2.Fahiş Kira Artışları Hangi Durumlarda Söz Konusu Olur?
Fahiş kira artışları, genellikle arz ve talep dengesizliği, ekonomik dalgalanmalar ve hukuki boşluklardan kaynaklanan fırsatçılıkla ortaya çıkar. Özellikle büyük şehirlerde nüfusun hızla artması, yeni konut projelerinin yetersiz kalması ve göç hareketleri gibi etkenler kira fiyatlarını yukarı çeker. Ayrıca, yüksek enflasyon dönemlerinde mal sahipleri, paralarının değer kaybetmesini önlemek için mevcut kiracılardan yüksek zam talep edebilirler. Kira sözleşmesi sona erdiğinde veya yeni bir kiracıyla anlaşma yapılırken, mal sahipleri mevcut piyasa fiyatlarını bahane ederek kira bedelini aşırı şekilde artırabilirler.
Bir diğer önemli etken, bölgesel veya ekonomik değişikliklerdir. Örneğin, bir bölgeye büyük bir yatırım yapılması, ulaşım projelerinin tamamlanması veya üniversitelerin, hastanelerin açılması gibi gelişmeler, o bölgedeki konut ve iş yeri kiralarını hızla artırabilir. Son yıllarda özellikle deprem riski nedeniyle bazı şehirlerden diğerlerine büyük göç dalgaları yaşanmış, bu da göç alan bölgelerde konut kiralarının fahiş şekilde yükselmesine neden olmuştur. Aynı zamanda, turizm bölgelerinde yaz sezonunda kısa dönemli kiralamaların artması, uzun vadeli kiracıların yüksek fiyatlarla karşılaşmasına yol açmaktadır.
Bazı mal sahipleri, yasal kira artış sınırlarını aşmak için dolaylı yöntemlere başvurabilir. Örneğin, evde tadilat yapma bahanesiyle kiracıyı çıkarmak, yeni kiracılardan çok daha yüksek kira talep etmek veya kontrat süresini kısa tutarak kiracıya sürekli baskı yapmak gibi uygulamalar sıkça görülmektedir. Ayrıca, kiracılarla anlaşarak "el altından" kira bedelini artırma girişimleri de söz konusu olabilir. Bu gibi durumlar karşısında kiracıların haklarını bilmesi, yasal kira artış oranlarını takip etmesi ve gerektiğinde hukuki yollara başvurması büyük önem taşır.
3.Konut ve İşyeri Kiraları Ne Kadar Artırılabilir?
Türkiye’de konut ve işyeri kira artışları, yasal düzenlemelerle belirlenen sınırlar dahilinde yapılmaktadır. Konut kiralarında, geçtiğimiz yıllarda getirilen geçici düzenleme ile kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, özellikle enflasyonun yükseldiği dönemde kiracıları korumak amacıyla getirilmiş olup, 1 Temmuz 2024’e kadar geçerlidir. Normal şartlarda ise kira artışları, Borçlar Kanunu’na göre Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Ancak, mal sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlıklarda, kira tespit davası açılarak kira bedeli mahkeme kararıyla belirlenebilir.
İşyeri kiralarında ise durum biraz farklıdır. Temmuz 2023 itibarıyla işyeri kiraları için %25’lik kira artış sınırı bulunmamaktadır. Bu nedenle, işyeri kiraları için yıllık zam oranı, Borçlar Kanunu’nun genel hükmüne göre belirlenir ve TÜFE’nin 12 aylık ortalaması baz alınarak hesaplanır. Ancak, kira sözleşmelerinde taraflar, belirlenen bu oranın üzerinde bir kira artışı belirleyebilirler. Yani, işyerleri için kira artışı konusunda mal sahibi ve kiracı arasında daha esnek bir pazarlık süreci olabilir.
Öte yandan, uzun süreli kira sözleşmelerinde ve belirli süreli kontratlarda, kira bedelinin belirli periyotlarla güncellenmesi söz konusu olabilir. Kira artışlarının belirlenen sınırları aşmaması için kiracıların sözleşmelerini dikkatle incelemeleri ve haklarını bilmeleri önemlidir. Özellikle işyerleri için, kira sözleşmelerinde artış oranlarının açıkça belirtilmesi, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
4.Kiracı, Fahiş Kira Artışı Yapılmak İstendiğinde Ne Yapmalıdır?
Kiracı, fahiş kira artışı ile karşılaştığında öncelikle yasal haklarını bilmeli ve bu duruma karşı bilinçli hareket etmelidir. Türkiye’de yürürlükte olan mevzuata göre konut kiralarında kira artış oranı, 1 Temmuz 2024’e kadar %25 ile sınırlandırılmıştır. Eğer mal sahibi, bu sınırın üzerinde bir artış talep ediyorsa, kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. İşyeri kiralarında ise bu sınır bulunmadığından TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üzerinden belirlenen yasal oranın üzerindeki zamlar, kira sözleşmesine bağlı olarak değerlendirilmelidir. Kiracı, fahiş artışı kabul etmeyip mevcut kira bedeli üzerinden ödemeye devam edebilir ve gerektiğinde hukuki yollara başvurabilir.
Eğer mal sahibi baskı yaparak kiracıyı çıkarmaya çalışıyor veya kira artışını kabul etmemesi durumunda tahliye tehdidinde bulunuyorsa, kiracının yasal haklarını koruması gerekir. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece mal sahibinin kiracıyı keyfi olarak çıkarması mümkün değildir. Kiracı, yasal artış oranını aşan talepleri reddedebilir ve bu konuda hukuki destek alabilir. Eğer mal sahibi baskı yapmaya devam ederse, kiracı noter yoluyla ihtar çekerek durumu resmi hale getirebilir. Ayrıca, haksız tahliye baskısına maruz kalıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hukuki süreç başlatabilir.
Kiracının bir diğer hakkı da kira tespit davası açmaktır. Eğer mal sahibi, mevcut kira bedelinin düşük olduğunu iddia ederek fahiş bir zam yapmak istiyorsa, kiracı bu talebe karşılık mahkemeye başvurarak rayiç kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Özellikle uzun süreli kiracılar için kira tespit davaları önemli bir koruma mekanizmasıdır. Bunun yanı sıra, taraflar arasında anlaşmazlık olması durumunda zorunlu arabuluculuk süreci de devreye girebilir. Kiracı, süreci iyi yöneterek ve haklarını bilerek hareket ettiğinde, fahiş kira artışı taleplerine karşı yasal olarak korunabilir.
5.Ev Sahibi Fahiş Kira Artışı Yaptığında Geri Alma Hakkkı Var Mı?
Evet, kiracı fazla yapılan kira artışını yasal yollarla geri alma hakkına sahiptir. Türkiye’de yürürlükte olan Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında kira artış oranı en fazla 12 aylık ortalama TÜFE oranı kadar olabilir. Konut kiralarında geçici olarak getirilen %25 kira artış sınırına rağmen, bazı ev sahipleri bu sınırı aşarak kiracılardan daha yüksek kira bedeli talep edebilir. Böyle bir durumda, kiracı, fazla ödediği kira bedelini hukuki yollarla geri talep edebilir.
Kiracılar, fazla ödedikleri kira bedelini geri almak için öncelikle ev sahibine noter aracılığıyla ihtar çekebilir. Eğer ev sahibi geri ödeme yapmazsa, kiracı, ödediği fazla kira bedelini geriye dönük olarak talep edebilmek için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak dava açabilir. Mahkeme, ödemenin yasal sınırlara uygun olup olmadığını inceleyerek fazla ödenen kısmın iadesine karar verebilir. Ancak, kiracı dava açmadan önce kira ödemelerini banka yoluyla yapmalı ve dekontlarını saklamalıdır, çünkü bu tür davalarda ispat yükümlülüğü kiracıya aittir.
Özellikle son 2 yıl içinde fazla kira ödeyen kiracılar, geriye dönük olarak fazla ödedikleri miktarı talep edebilirler. Mahkemeler genellikle 2 yıllık zaman aşımı süresini dikkate alır. Eğer kiracı, ev sahibinin yasal sınırları aşan bir zam yaptığını fark ederse, bu duruma sessiz kalmamalı ve hakkını aramak için hukuki süreci başlatmalıdır. Arabuluculuk mekanizması da bu tür uyuşmazlıklarda çözüm sunabileceğinden, taraflar dava açmadan önce bu yöntemi de deneyebilirler.
6.Kiracı Hakları Konusunda Sık Sorulan Sorular
6.1. Her Yıl Sözleşme Yapmalı mıyız?
Mevcut kira sözleşmesi, süresiz olarak devam eder ve 12 yıl boyunca geçerliliğini korur. Ev satılsa bile yeni mal sahibi, sözleşmeyi feshedemez. 12 yıl boyunca kiracı, düzenli kira ödemesi yaptığı sürece yasal olarak tahliye edilemez.
6.2. Ev Satılsa Kiracının Çıkması Gerekir Mi?
Ev el değiştirdiğinde, yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkaramaz. Yeni malik, evi kendi kullanacağını gerekçe göstererek tahliye istemesi durumunda 6 ay beklemek zorundadır. 6 ay sonunda da ancak mahkeme kararıyla ve ihtiyaç şartlarını sağlayarak tahliye işlemi başlatabilir.
6.3. Tahliye Taahhüdü Varsa Kiracı Çıkmalı MI?
Tahliye taahhüdü, kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilmesini sağlayan güçlü bir belgedir. Bu taahhüt, boş olarak teslim edilmiş veya yıllar önce imzalanmış olsa dahi geçerli sayılabilmektedir. Bu durum, kiracının herhangi bir itiraz hakkı olmadan konuttan çıkarılmasına yol açabileceği için ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, kiracının tahliye taahhüdü imzalamadan önce durumun hukuki sonuçlarını iyice değerlendirmesi önemlidir.
Ancak taşınmaz bir aile konutu niteliğindeyse, tahliye taahhüdüyle ilgili farklı hukuki korumalar devreye girmektedir. Eğer taahhütte yalnızca eşlerden birinin imzası bulunuyorsa ve taşınmaz için noterden aile konutu şerhi konulmuşsa, bu taahhüt geçersiz hale gelebilir. Bununla birlikte, kiracının bu korumadan yararlanabilmesi için tahliye taahhüdünün icraya verilmeden önce itirazda bulunması gerekir. Aile konutu şerhi gibi hukuki işlemler, kiracının mağduriyetini önlemek adına önemli bir güvence sağlamaktadır.
Dolayısıyla, kiracı, tahliye taahhüdü verirse, ev sahibi istediği zaman hukuki yola başvurarak kiracıyı çıkarabilir. Bu yüzden kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdü verilmişse, iptal edilmesi için hukuki destek alınabilir.
6.4. Aile Konutu ve Tek Eşin İmzası
Eğer kira sözleşmesi aile konutu olarak kullanılıyorsa ve tahliye taahhüdünü yalnızca eşlerden biri imzalamışsa, diğer eş noterden ihtar çekerek taahhüdü geçersiz hale getirebilir. Aile konutu şerhi konularak tahliye baskısına karşı korunma sağlanabilir.
6.5. Eşler Birlikte Yaşarken Boşanma Durumunda Kiracı Hakları
Boşanma sürecinde eşlerden biri, aile konutunun kendisine tahsis edilmesini talep edebilir ve kira giderlerinin diğer eş tarafından karşılanmasını isteyebilir. Ayrıca, kiraya veren kişiye bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir.
6.6. Hususi Şartlarda Belirtilen Zam Oranını Uygulayın
Kira sözleşmesinde özel şartlar bölümünde belirtilen kira artış oranına bağlı kalınmalıdır. Genellikle TÜFE oranı baz alınarak artış yapılır ve kiracı, yasal sınırları aşan zam taleplerine karşı çıkabilir.
6.7. 5 Yıl ve Üzeri Kiracılar İçin Rayiç Bedel Hesaplaması/Kira Tespit Davası
Bir konutta veya işyerinde 5 yıldır oturan kiracılar, çevredeki kira bedellerine göre yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Ancak, mahkemeye gidilmesi durumunda %10-20 oranında hakkaniyet indirimi uygulanabilir.
6.8. Ara Dönemlerde Zam Yapılabilir Mi?
Kira zamları sadece yıllık olarak yapılmalıdır. Ev sahibi, yıl içinde birden fazla zam talep edemez. Yıl içindeki ekstra zam talepleri yasal değildir ve kiracı bu tür talepleri reddedebilir.
6.9. Kira Artışı TÜFE Oranı Üzerinde Yapılabilir mi?
Kira zamları, TÜFE’nin 12 aylık ortalama oranını geçemez. Eğer mal sahibi bunun üzerinde bir artış yaparsa, fazla ödenen miktar geriye dönük olarak talep edilebilir.
6.10. Ev Sahibinin Gerçekten İhtiyacı Olduğu Nasıl Anlaşılır?
Ev sahibinin tahliye talebiyle karşılaşan kiracılar, aşağıdaki soruları değerlendirerek çıkıp çıkmamaya karar vermelidir:
- Ev sahibi kendisi kirada mı oturuyor?
- Başka bir konutu var mı?
- Yaşadığı konut ihtiyacını karşılamıyor mu?
- Sizi çıkarıp daha yüksek fiyata başkasına mı kiralamak istiyor?
- Ev sahibinin buraya taşınmasının somut bir yararı var mı?
- Sağlık, iş, eğitim gibi geçerli bir ihtiyacı var mı?
Eğer ev sahibinin ihtiyacı somut, gerçek ve kalıcı değilse, tahliye talebi hukuken geçersiz olabilir ve kiracı çıkmak zorunda kalmaz.
SONUÇ
Fahiş kira artışları, son yıllarda kiracılar ve ev sahipleri arasında en büyük uyuşmazlıklardan biri haline gelmiştir. Türkiye’de yasal düzenlemeler, konut kiralarında belirli sınırlar koyarak kiracıları koruma altına almıştır. 1 Temmuz 2024’e kadar geçerli olan %25 kira zam sınırı, kiracıların aşırı fiyat artışlarına karşı korunmasını sağlarken, işyeri kiralarında ise bu sınır bulunmamaktadır. Kiracılar, kira artışlarının en fazla TÜFE’nin 12 aylık ortalaması kadar olabileceğini bilerek, daha yüksek zam taleplerine karşı yasal haklarını kullanabilirler. Fazla yapılan kira artışları, mahkeme kararıyla geriye dönük olarak geri alınabilir ve kiracılar, bu tür durumlarda noter yoluyla ihtar çekerek resmi süreç başlatabilir.
Kiracılar, tahliye baskıları ve sözleşme değişiklikleri konusunda da dikkatli olmalıdır. Ev satılsa dahi kira sözleşmesi 12 yıl boyunca geçerliliğini korur ve yeni malik, kiracıyı hemen çıkaramaz. Yeni mal sahibi, kendi ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye talep ederse, kiracıya en az 6 ay süre tanınmalıdır. Ancak, bu süreç sonunda bile mal sahibinin gerçekten ihtiyacı olup olmadığı sorgulanmalıdır. Ev sahibinin kirada olup olmadığı, oturduğu konutun yetersiz olup olmadığı veya çıkarılan kiracının yerine daha yüksek fiyata başka bir kiracı alınmak istenip istenmediği gibi kriterler değerlendirilebilir. Hukuki süreçlerde kiracının elinde kira ödemelerini gösteren belgeler ve sözleşmenin geçerliliğini kanıtlayan evraklar bulunmalıdır.
Kiracılar, kira sözleşmelerinde yer alan hususi şartları iyi incelemeli ve tahliye taahhüdü gibi belgeleri imzalamaktan kaçınmalıdır. Eğer aile konutu olarak kullanılan bir kiralık ev söz konusuysa ve tahliye taahhüdünü sadece eşlerden biri imzalamışsa, bu belge noterden çekilecek bir ihtar ile geçersiz kılınabilir. Boşanma sürecinde de aile konutunun tahsisi talep edilebilir ve kira yükümlülüğü diğer eşin üzerine bırakılabilir. Kira tespit davaları, özellikle 5 yıl ve üzeri kiracılar için rayiç bedelin belirlenmesini sağlayarak, hem kiracıyı hem de ev sahibini adil bir noktada buluşturabilir. Sonuç olarak, kira artışı, tahliye ve sözleşme haklarını iyi bilen kiracılar, yasal çerçevede haklarını koruyabilir ve haksız zam veya tahliyeler karşısında hukuki yollarla mücadele edebilirler.
