HİSSELİ TAPUDA KULLANIM VE ÖNALIM HAKKI
HİSSELİ TAPUDA KULLANIM HAKKI
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak mülkiyet kapsamında sahiplenildiği durumları ifade eder ve bu yapı, kullanım hakkı, intifa hakkı, satış ve satış iptali gibi pek çok hukuki sonucu beraberinde getirir. Hisseli tapuda kullanım hakkı, pay sahiplerinin taşınmazdan hangi koşullarda ve ne şekilde yararlanabileceğini belirlerken; tapu siciline yapılan kayıtlar, bu hakların üçüncü kişilere karşı da geçerlilik kazanmasını sağlar. Özellikle apartmanlar, devre mülkler, tarla ve arsa gibi taşınmazlarda paylı mülkiyet ilişkileri, uygulamada sıkça uyuşmazlığa konu olmaktadır.
Elbirliği mülkiyetinde, mal üzerinde hak sahibi olan kişiler paydaş değil, ortak sıfatına sahiptir. Bu mülkiyet türünde mülkiyet hakkı ortakların her birine ayrı ayrı değil, bir bütün hâlinde aittir. Ortakların bağımsız ve belirlenmiş payları bulunmadığından, her bir ortak tek başına tasarrufta bulunamaz. Elbirliği mülkiyeti, kanun veya sözleşmeyle doğar ve ortakların hak ve yükümlülükleri bu kaynaklara göre belirlenir.
Hisseli tapu üzerinde intifa hakkı kurulması, mülkiyet hakkı devredilmeksizin taşınmazın kullanımının belirli süre veya şartlarla başka bir kişiye bırakılmasına imkân tanır. Bunun yanında hisseli tapu satışı, diğer pay sahiplerinin önalım hakkı nedeniyle özel usullere tabidir ve bu kurallara aykırı yapılan işlemler satış iptal davası ile geçersiz hâle getirilebilir. Satış bildirim süreleri, dava açma hakları ve bedelin ödenmesi gibi hususlar, gayrimenkul hukuku açısından büyük önem taşır. Bu nedenle hisseli tapu ile ilgili kullanım, intifa ve satış işlemlerinin hukuki çerçevesinin doğru anlaşılması, hak kayıplarının önlenmesi bakımından kritik niteliktedir.
HİSSELİ TAPUDA KULLANIM HAKKININ BELİRLENMESİ
Hisseli tapuda kullanım hakkı çoğu zaman yazılı bir anlaşma ya da hukuki belge ile düzenlenir. Bu belgede, taşınmazın hangi bölümlerinin kimler tarafından ve ne şekilde kullanılacağı, bakım ve onarım yükümlülüklerinin nasıl paylaşılacağı, ortak giderlerin hangi esaslara göre karşılanacağı gibi hususlar ayrıntılı biçimde yer alır. Örneğin bir tatil köyünde pay sahibi olan kişiler, yılın belirli dönemlerinde bu taşınmazı kullanma hakkına sahip olabilir. Aynı şekilde bir çiftlik arazisinin birden fazla hissedarı varsa, her hissedar belirlenen zaman aralığında araziyi kullanabilir.
TAPU SİCİLİ KAYDI VE KULLANIM HAKKI
Hisseli tapuda kullanım hakkının koşulları, taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre şekillenir ve bu hak tapu siciline kaydedilir. Tapu sicilinde yer alan kayıtlar, pay sahiplerinin taşınmaz üzerindeki haklarını ve kullanım esaslarını gösterir. Tapu siciline işlenen kullanım hakkı kayıtları, üçüncü kişilere karşı da bağlayıcı nitelik taşır ve taşınmazın kullanımına ilişkin hukuki güvenliği sağlar.
ORTAK MÜLKİYETTE KULLANIM HAKKININ KAPSAMI
Hisseli tapuda kullanım hakkı, çoğunlukla çok sayıda kişi ya da kuruluşun aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu durumlarda gündeme gelir. Apartmanlarda bina maliklerinin, devre mülklerde ortak sahiplerin bu haktan yararlanması mümkündür. Kullanım hakkının kimlere verileceği, hangi sınırlar içinde kullanılacağı ve ne kadar süre geçerli olacağı, hem taraflar arasında yapılan sözleşmelere hem de yürürlükteki yasal düzenlemelere tabidir.
HİSSELİ TAPUDA İNTİFA HAKKI
Hisseli tapuda intifa hakkı, bir taşınmazın malikinin, mülkiyet hakkını devretmeden, taşınmazın kullanım ve yararlanma yetkisini belirli bir süre veya belirli şartlar altında başka bir kişiye bırakmasıdır. İntifa hakkı sahibi, taşınmazın mülkiyetine sahip olmaz; yalnızca kullanım hakkını elde eder. Örneğin bir arsa sahibi, arazinin kullanımını belirli süreyle başka bir kişiye intifa hakkı tanıyarak devredebilir. Süre sona erdiğinde intifa hakkı kendiliğinden ortadan kalkar ve kullanım yetkisi tekrar malikine döner.
HİSSELİ TAPUDA İNTİFA HAKKININ TAPUYA TESCİLİ
İntifa hakkının mutlaka yazılı bir sözleşme veya anlaşma ile kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Bu tescil ile intifa hakkının süresi, kapsamı ve koşulları belirlenmiş olur. İntifa hakkı, taşınmazın satılması, kiraya verilmesi ya da devredilmesi yetkisini kapsamaz. Bu nedenle intifa hakkı sahibi, mülk üzerinde tasarruf işlemleri yapamaz. Hak ve sorumlulukların açıkça belirlenmesi, taraflar arasında ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.
HİSSELİ TAPUDA SATIŞ VE ÖNALIM HAKKI
Hisseli tapuya konu bir taşınmazda, her hissedar kendi payını üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak bu satış işlemi, müstakil tapu satışlarından farklıdır. Diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı bulunduğundan, satış yapmak isteyen hissedarın öncelikle payını diğer hissedarlara teklif etmesi gerekir. Bu teklif yapılmadan üçüncü kişiye satış gerçekleştirilmesi hâlinde, diğer hissedarlar hukuki yollara başvurabilir.
HİSSELİ TAPU SATIŞININ İPTALİ VE DAVA SÜRELERİ
Hisseli tapu satış iptal davası, hissedarlara önalım hakkı tanınmadan yapılan satışlarda açılan bir dava türüdür. Satış işlemi diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirildiyse, bildirimi takip eden üç ay içinde dava açılması gerekir. Bu süre geçirilirse önalım hakkı düşer. Satış bildirimi hiç yapılmamışsa, dava açma süresi iki yıl olarak uygulanır. Bu süre içinde dava açılmaması hâlinde de önalım hakkı sona erer. Davayı açan hissedarlar, satış bedelini ödeyerek ilgili hisseyi satın almakla yükümlüdür.
Hisseli tapu satış iptal davası ile hukuka aykırı şekilde satılan hissenin geri alınması ve hissedarların haklarının korunması amaçlanır. Birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu durumlarda, gayrimenkul hukuku açısından ciddi uyuşmazlıklar doğabileceğinden, bu dava türü büyük önem taşır.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETLİ TAPUDA YÖNETİM VE TASARRUF YETKİSİ
Türk Medeni Kanunu’nun 702. maddesine göre, elbirliği mülkiyetine tabi mallarda gerek yönetim işlemleri gerekse tasarruf işlemleri, kural olarak oybirliği ile yapılır. Kanunda veya topluluğu doğuran sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, ortakların tamamının aynı yönde irade açıklaması zorunludur. Topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve herhangi bir ortak, mal üzerindeki varsayımsal bir payı üzerinde tek başına işlem yapamaz. Bununla birlikte, ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan tüm ortaklar yararlanır.
HİSSELİ TAPUNUN KİRALANMASI
Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi, kural olarak tüm ortakların oybirliğiyle karar almasını gerektirir. Bu, taşınmazın kiraya verilmesinin bir tasarruf işlemi niteliğinde olmasının doğal sonucudur. Ancak uygulamada, ortaklardan birinin veya birkaçının, diğer ortakların rızası olmaksızın ve herhangi bir temsil yetkisine de sahip olmadan taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya verdiği durumlarla karşılaşılabilmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir malın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanır. Kira sözleşmesi, taraflar arasında karşılıklı rıza ile kurulan ve kişisel hak doğuran bir hukuki ilişkidir. Bu yönüyle kira, mülkiyet hakkının devrini değil, yalnızca kullanma ve yararlanma yetkisinin belirli bir süreyle bırakılmasını içerir.
KİRA İLİŞKİSİ İLE ECRİMİSİL ARASINDAKİ TEMEL FARK
Kira ilişkisinde, malın kullanımı malik veya yetkili kişi ile kiracının karşılıklı anlaşmasına dayanır ve belirli bir bedel karşılığında gerçekleşir. Buna karşılık ecrimisil, bir malın hak sahibinin izni ve rızası olmaksızın, kötü niyetli olarak işgal edilmesi ve kullanılması hâlinde gündeme gelir. Dolayısıyla kira sözleşmesi hukuka uygun bir kullanım ilişkisini ifade ederken, ecrimisil haksız kullanımın hukuki sonucudur.
ORTAKLARDAN BİRİNİN TEK BAŞINA YAPTIĞI KİRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ
Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan birinin tek başına yaptığı kira sözleşmesinde, kiraya verenin mutlaka malik olması zorunlu değildir. Kira sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmeler olduğundan, bu şekilde yapılan kira sözleşmesi tarafları arasında hukuken geçerlidir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.10.2004 tarihli kararında da bu husus açıkça kabul edilmiştir. Bu durum, sözleşmeyle bağlılık ilkesinin bir sonucu olarak değerlendirilir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Hisseli tapu nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak mülkiyet kapsamında sahiplenildiği tapu türüdür. Her hissedarın tapuda belirli bir payı bulunur ancak taşınmazın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidirler.
2. Hisseli tapuda kullanım hakkı ne anlama gelir?
Hisseli tapuda kullanım hakkı, pay sahiplerinin taşınmazdan hangi koşullarda ve ne şekilde yararlanacağını ifade eder. Bu hak, genellikle taraflar arasında yapılan anlaşmalar veya tapu siciline yapılan kayıtlarla belirlenir.
3. Hisseli tapuda herkes istediği gibi kullanım yapabilir mi?
Hayır. Hisseli tapuda kullanım, diğer pay sahiplerinin haklarını ihlal etmeyecek şekilde yapılmalıdır. Aksi hâlde ecrimisil talebi veya hukuki uyuşmazlıklar gündeme gelebilir.
4. Hisseli tapuda kullanım hakkı tapuya işlenir mi?
Evet. Kullanım hakkı, taraflar arasında kararlaştırılmışsa tapu siciline şerh edilebilir. Tapu siciline işlenen kayıtlar üçüncü kişilere karşı da bağlayıcı olur.
5. Hisseli tapuda intifa hakkı nedir?
İntifa hakkı, mülkiyet hakkı devredilmeden taşınmazdan yararlanma yetkisinin belirli süre veya koşullarla bir başkasına bırakılmasıdır. İntifa hakkı sahibi malik olmaz, yalnızca kullanım ve yararlanma hakkına sahip olur.
6. Hisseli tapuda intifa hakkı nasıl kurulur?
İntifa hakkı yazılı bir sözleşme ile kurulur ve tapu siciline tescil edilir. Tescil ile birlikte hakkın süresi, kapsamı ve sınırları belirlenmiş olur.
7. İntifa hakkı sahibi taşınmazı satabilir mi?
Hayır. İntifa hakkı, mülkiyet hakkı içermez. Bu nedenle intifa hakkı sahibi taşınmazı satamaz, devredemez veya tek başına kiraya veremez.
8. Hisseli tapuda satış yapılabilir mi?
Evet. Hisseli tapuda her hissedar kendi payını satabilir. Ancak bu satış, diğer hissedarların önalım hakkına tabidir ve belirli usullere uyulması gerekir.
9. Önalım (şufa) hakkı nedir?
Önalım hakkı, hisseli tapuda bir hissedarın payını satması hâlinde, diğer hissedarlara o payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan yasal bir haktır.
10. Hisseli tapuda satış için diğer hissedarların onayı gerekir mi?
Satış için doğrudan onay şart değildir ancak diğer hissedarlara önalım hakkı tanınmadan yapılan satışlar hukuki risk taşır ve dava konusu olabilir.
11. Hisseli tapu satışı iptal edilebilir mi?
Evet. Diğer hissedarlara önalım hakkı kullandırılmadan yapılan satışlar, satış iptal davası yoluyla geçersiz hâle getirilebilir.
12. Hisseli tapu satış iptal davası ne kadar sürede açılır?
Satış noter aracılığıyla bildirilmişse üç ay içinde dava açılması gerekir. Bildirim yapılmamışsa bu süre iki yıla kadar uzar.
13. Satış iptal davasında bedel ödenir mi?
Evet. Davayı açan hissedar, satış bedelini ödeyerek ilgili hisseyi satın almak zorundadır.
14. Hisseli tapuda kullanım hakkı satılabilir mi?
Hisseli tapuda kullanım hakkının devri veya satışı, diğer hissedarların rızasına ve yapılan anlaşmanın içeriğine bağlıdır. Tek taraflı işlem genellikle geçerli olmaz.
15. Hisseli tapuda ecrimisil nedir?
Ecrimisil, taşınmazın hak sahibinin izni olmadan kullanılması hâlinde talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Hisseli tapularda sıkça karşılaşılan bir hukuki taleptir.
16. Hisseli tapuda ortaklardan biri taşınmazı tek başına kullanırsa ne olur?
Diğer hissedarlar bu kullanım nedeniyle ecrimisil talep edebilir veya kullanımın sınırlandırılması için dava açabilir.
17. Hisseli tapuda kullanım anlaşması yapılması zorunlu mudur?
Zorunlu değildir ancak yazılı bir kullanım anlaşması yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek açısından büyük önem taşır.
18. Tapu sicili kayıtları neden önemlidir?
Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki ayni ve kişisel hakları gösterir. Hisseli tapuda kullanım ve intifa haklarının sicile işlenmesi hukuki güvenliği artırır.
19. Hisseli tapu uyuşmazlıkları hangi hukuk dalına girer?
Hisseli tapuya ilişkin kullanım, satış, intifa ve iptal davaları gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilir.
20. Hisseli tapu işlemlerinde avukatla çalışmak gerekli midir?
Hisseli tapu, önalım hakkı, satış iptal davası ve intifa hakkı gibi konular ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden, alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek alınması önemlidir.
21. Hisseli tapuda kullanım hakkı nedir?
Hisseli tapuda kullanım hakkı, bir taşınmazda birden fazla kişinin hak sahibi olması hâlinde, her birinin bu taşınmazı belirli süre ve koşullarla kullanabilmesidir.
22. Hisseli tapuda kullanım hakkı için avukat gerekli midir?
Hisseli tapu, intifa hakkı, satış ve satış iptal davaları gibi konular karmaşık hukuki sonuçlar doğurabileceğinden, alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile görüşülmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.
MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ
Mimoza Hukuk Bürosu olarak; hisseli tapu, kullanım hakkı, intifa hakkı, önalım (şufa) hakkı, hisseli tapu satışı ve satış iptal davaları başta olmak üzere, gayrimenkul hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Paylı mülkiyet ilişkilerinde doğabilecek hak kayıplarının önlenmesi, tapu sicili kayıtlarının doğru değerlendirilmesi ve mülkiyet hakkının etkin şekilde korunması amacıyla, her somut olaya özgü hukuki strateji geliştirerek süreci baştan sona titizlikle yürütmekteyiz.
İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ
| İstanbul Avukatı | Fatma Türkan Kamış |
| Telefon | 0532 685 61 40 |
| Adres | AC MOMENT PLAZA / Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk. B Blok Kat:18 D No:152, Kartal / İstanbul |
| mimozahukuk@gmail.com | |
| Hizmet Alanları | Ceza, Boşanma, Kira, Gayrimenkul, İcra, Ticaret, Yabancılar, İş Hukuku |
| Avukata Sor Hattı | ➔ Tıklayın |
SONUÇ
Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması nedeniyle kullanım hakkı, intifa hakkı ve satış işlemlerinde özel kurallara tabi bir mülkiyet türüdür. Paylı mülkiyet ilişkilerinde, tapu siciline yapılan kayıtlar, kullanımın sınırlarını ve tarafların yetkilerini belirlerken; hisseli tapuda intifa hakkı, mülkiyet devri olmaksızın taşınmazdan yararlanma imkânı sağlar. Buna karşılık, hisseli tapu satışı ve bu satışa bağlı önalım hakkı, pay sahiplerinin menfaatlerini korumaya yönelik olarak kanunla güvence altına alınmıştır. Bu kuralların ihlali hâlinde satış iptal davası gündeme gelmekte ve taşınmaz üzerindeki hukuki denge yeniden kurulmaktadır.
Oybirliği sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi, icazet verilmediği sürece diğer ortaklar açısından bağlayıcı değildir. Diğer ortaklar, bu sözleşmeye dayanılarak taşınmazın kullanılmasına katlanmak zorunda değildir. Bu nedenle, kiraya veren ortak veya kiracıdan ecrimisil talep edebilecekleri gibi, kiraya veren ortak hakkında gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak elde edilen menfaatin kendilerine düşen kısmının devrini de isteyebilirler.Uygulamada hisseli tapu ile ilgili uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kullanım hakkının sınırlarının bilinmemesi, intifa hakkının yanlış anlaşılması veya satış sürecinde diğer hissedarların haklarının göz ardı edilmesinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle hisseli tapu ilişkilerinde yapılacak her işlemde, hem yasal düzenlemelerin hem de tapu sicili kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi büyük önem taşır. Gayrimenkul hukuku alanında doğru bilgiye dayalı hareket edilmesi, ileride doğabilecek dava süreçlerini ve hak kayıplarını önleyerek taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkilerinin sağlıklı şekilde sürdürülmesini sağlar.
