İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE VE KİRA TESPİT DAVASI BİRLİKTE AÇILABİLİR Mİ?
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE VE KİRA TESPİT DAVASI BİRLİKTE AÇILABİLİR Mİ? – 2025
Ev sahipleri, kiracılarla yaptıkları kira sözleşmesini çeşitli nedenlerle sona erdirmek isteyebilir. Bu durumda başvurabilecekleri farklı hukuki yollar bulunmaktadır. Bunlardan biri de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, diğeri ise kira tespit davasıdır. Ev sahibi, konut veya çatılı işyeri kiralarında kira bedelini belirlemek amacıyla kira tespit davası açabileceği gibi, bunu ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıyla birlikte de yürütebilir. Özellikle kira sözleşmesinin 5 yılı aşmasıyla birlikte kira tespit davası açma hakkı doğmakta ve bu hak her beş yıllık dönem sonunda yenilenebilmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Kira Tespit Davaları Hakkında Genel Bilgi
Kira sözleşmelerinde taraflar arasında zamanla uyuşmazlıklar çıkabilmekte, bu durum da ev sahiplerini farklı hukuki yollara yönlendirmektedir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve kira tespit davası, son yıllarda en sık başvurulan davalar arasında yer almaktadır. Ev sahipleri, kira sözleşmesinin devam ettiği süreçte hem kiracının tahliyesini talep edebilmekte hem de kira bedelinin ekonomik koşullara uygun şekilde güncellenmesini isteyebilmektedir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile kira tespit davası çoğu zaman birlikte açılarak hem konut ihtiyacı güvence altına alınmakta hem de kira geliri rayiç bedellerle uyumlu hale getirilmektedir.
Özellikle 5 yılı geçen kira sözleşmelerinde ev sahipleri, kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Ancak tahliye davalarının uzun sürmesi nedeniyle çoğu ev sahibi, bu davalar devam ederken kira tespitine de başvurmakta ve kira sözleşmesini yasal zeminde güçlendirmektedir. Böylece hem kiracının tahliyesi yönündeki talep korunmakta hem de kira bedeli güncel ekonomik şartlara göre belirlenmektedir. Bu durum, hem ev sahibi hem de kiracı açısından hukuki güvenliği sağlayan önemli bir süreçtir.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Ekonomideki dalgalanmalar, kira ilişkilerini doğrudan etkilemiş ve ev sahibi ile kiracılar arasında pek çok uyuşmazlık doğurmuştur. Kira sözleşmesi yapılırken belirlenen kira bedeli, zamanla enflasyon karşısında değer kaybedebilmektedir. Bu nedenle taraflar arasında anlaşmazlık yaşandığında ev sahibi, yeni kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Özellikle son yıllarda ev sahipleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıyla birlikte kira tespit davası açmayı tercih etmektedir. Çünkü tahliye davasının sonuçlanması uzun sürdüğünden, kira ilişkisi devam ederken kira bedelinin güncellenmesi için ek dava açma yoluna gidilmektedir.
2. Ev Sahipleri Kira Tespit Davasını Neden Açıyor?
Ev sahibi, kira tespit davası ile taşınmazın kira bedelinin güncellenmesini talep eder. Bu süreçte mahkeme, emsal kiraları, son 12 aylık TÜFE ortalamasını, taşınmazın niteliğini ve konumunu dikkate alarak karar verir. Böylece kira bedeli, ekonomik koşullara ve rayiç değerlere uygun hale getirilir. Bu dava, ev sahibi için kira sözleşmesindeki belirsizliklerin giderilmesini ve kira gelirinin adil şekilde belirlenmesini sağlar.
3. Tahliye Davası ile Kira Tespit Davası Birlikte Açılabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ile kira tespit davası farklı hukuki süreçlerdir. Uygulamada bazı durumlarda ev sahipleri yalnızca tahliye talebinde bulunurken, kimi zaman sadece kira tespit davası açabilmektedir. Ancak iki dava da aynı anda açılabilmektedir. Ev sahibi, hukuki durumuna göre tek başına veya birlikte başvuru yolunu tercih edebilir.
4. Kira Tespit Davasında Süre Sınırı Var mı?
Kanunda kira tespit davası açmak için özel bir süre öngörülmemiştir. Dolayısıyla ev sahibi her zaman için bu davayı açabilir. Ancak kira artışında TÜFE oranını aşan bir artışın talep edilebilmesi, sözleşmenin en az 5 yıl devam etmiş olması şartına bağlıdır. Bu nedenle 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde kira tespit davası ev sahibi lehine önemli avantajlar sağlamaktadır.
5. Tahliye Davalarının Çözüm Süresi
Ekonomik koşullar nedeniyle son dönemde ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ciddi bir artış yaşanmaktadır. Özellikle büyükşehirlerde, İstanbul ve Ankara gibi yoğun nüfuslu yerlerde mahkemelerin iş yükü fazladır. Bu nedenle tahliye davalarının sonuçlanması uzun yılları bulabilmektedir. İşte bu sebeple ev sahipleri, tahliye davası sürerken kira tespit davasını da açma yoluna gitmektedir.
6. Tahliye Davası ile Kira Tespit Davasının Birlikte Açılması
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi yalnızca belirli sebeplerle mümkündür. Bu sebeplerden biri de ihtiyaç nedeniyle tahliyedir. Ancak tahliye davası uzun sürdüğünden, kira sözleşmesi devam ettiği sürece ev sahibi kira tespit davası da açabilir. Böylece mahkemenin tahliye kararını beklerken kira bedeli güncellenmiş olur.
7. Tahliye Davası Sürerken Kira Tespit Davası Açıldığında Mahkeme Ne Yapar?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkeme, şartların oluşup oluşmadığına göre tahliye ya da ret kararı verir. Ancak bu süreçte kiracılık ilişkisi mahkeme kararı kesinleşinceye kadar devam eder. Bu nedenle ev sahibi, tahliye davası devam ederken kira tespit davası açabilir. Mahkeme de Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeler doğrultusunda kira bedelini belirler. Yargıtay da benzer şekilde, kira ilişkisi sürdüğü sürece kira tespit davasının açılabileceğini kabul etmektedir.
8. Kira Tespit Davası, Tahliye Davasını Olumsuz Etkiler mi?
Kira tespit davası ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası farklı konuları ele aldığından birbirlerini olumsuz etkilemez. Tahliye davası konut ihtiyacına dayalı olarak açılırken, kira tespit davası kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. Bu nedenle aynı anda açıldıklarında çelişki oluşturmaz. Ev sahibi, tahliye hakkını saklı tutarak kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilir. Böylece kira sözleşmesi hem ihtiyaç hem de bedel açısından güvence altına alınmış olur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Kira Tespit Davaları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ev sahibinin kiralanan konutu kendisinin, eşinin veya çocuklarının konut ihtiyacı için boşaltmak istemesi halinde açtığı bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu, bu davayı kiracının tahliyesi için özel bir sebep olarak düzenlemiştir.
2. Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin devam ettiği süreçte ev sahibinin, kira bedelinin piyasa koşullarına ve TÜFE ortalamasına göre yeniden belirlenmesini talep ettiği hukuki bir yoldur. Bu dava, kira bedelinin güncellenmesini sağlayarak taraflar arasındaki uyuşmazlıkları önlemeyi amaçlar.
3. Tahliye davası ile kira tespit davası aynı anda açılabilir mi?
Evet, ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıyla birlikte kira tespit davası açabilir. Çünkü tahliye davası sonuçlanıncaya kadar kira ilişkisi devam eder ve bu süreçte kira bedelinin güncellenmesi gerekebilir.
4. Kira tespit davası hangi şartlarda açılır?
Kira tespit davası, özellikle kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmasıyla birlikte açılabilir. Mahkeme, emsal kiraları, TÜFE ortalamasını ve taşınmazın özelliklerini dikkate alarak kira bedelini yeniden belirler.
5. Tahliye davası açmak için hangi şartlar gerekir?
Tahliye davası açmak için ev sahibinin kendisinin, eşinin veya çocuklarının gerçekten konuta ihtiyacı bulunmalıdır. İhtiyacın samimi ve zorunlu olması mahkeme tarafından incelenir.
6. Kira tespit davası için süre sınırlaması var mı?
Kanunda kira tespit davası için özel bir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Ev sahibi, sözleşmenin devam ettiği her dönemde bu davayı açabilir. Ancak 5 yıllık sürenin geçmesi dava sonucunu etkiler.
7. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davaları mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak uzun sürebilir. Özellikle büyük şehirlerde dava süreci 1-2 yılı bulabilir. Bu süreçte kira ilişkisi devam ettiği için ev sahipleri kira tespit davası açmayı da tercih eder.
8. Kira tespit davasında mahkeme nasıl karar verir?
Mahkeme, kira tespit davasında emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini ve TÜFE ortalamasını inceleyerek adil bir kira bedeli belirler. Karar kesinleştiğinde yeni kira bedeli taraflara bağlayıcı olur.
9. Tahliye davası açıldığında kiracı hemen çıkar mı?
Hayır, tahliye davası açıldığında kiracı hemen çıkarılmaz. Mahkemenin tahliye kararı kesinleşene kadar kiracılık ilişkisi devam eder ve kiracı kira ödemeye devam etmek zorundadır.
10. Kira tespit davası kiracıya nasıl bildirilir?
Kira tespit davası açıldığında mahkeme tarafından kiracıya dava dilekçesi tebliğ edilir. Kiracı da bu dava sürecinde savunma hakkını kullanarak yeni kira bedeline itiraz edebilir.
11. Ev sahibi kira tespit davasını hangi hallerde açabilir?
Ev sahibi, kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması halinde veya sözleşmenin yenilendiği dönemde kira bedelinin ekonomik koşullara göre artırılması için kira tespit davası açabilir.
12. Tahliye davasında ihtiyaç nasıl ispatlanır?
Tahliye davasında ihtiyaç, mahkemeye sunulan belgeler, tanıklar ve yaşam koşullarıyla ispat edilir. Örneğin, ev sahibinin konutunun olmaması veya aile bireylerinin barınma ihtiyacı olması önemli bir delildir.
13. Kira tespit davası kiracıya zarar verir mi?
Kira tespit davası kiracıyı doğrudan mağdur etmez. Mahkeme kira bedelini adil şekilde belirlediği için kiracı da piyasa koşullarına uygun bir kira ödemekle yükümlü olur.
14. Tahliye davasında kiracı itiraz edebilir mi?
Evet, kiracı tahliye davasına itiraz ederek ihtiyaç sebebinin gerçek olmadığını ileri sürebilir. Mahkeme, her iki tarafın iddialarını değerlendirerek karar verir.
15. Kira tespit davasında emsal kiralar neden önemlidir?
Emsal kiralar, mahkemenin kira tespitinde kullandığı en önemli ölçüttür. Aynı bölgede benzer özelliklere sahip konutların kira bedelleri dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.
16. Tahliye davası kaybedilirse ne olur?
Eğer mahkeme ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini reddederse, kiracılık ilişkisi devam eder. Ancak ev sahibi, kira tespit davası ile kira bedelinin güncellenmesini sağlamış olabilir.
17. Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu mahkeme kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlıkları çözmekle görevlidir.
18. Tahliye davası açıldığında kiracı kira ödemeye devam eder mi?
Evet, tahliye davası sürerken kiracı kira ödemeye devam etmek zorundadır. Mahkeme kararı kesinleşinceye kadar kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
19. Kira tespit davası açılmadan kira artırılabilir mi?
Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan oran ve kanuni sınırlar çerçevesinde artırılabilir. Ancak taraflar anlaşamazsa ev sahibi kira tespit davası açarak artışı mahkeme yoluyla sağlar.
20. Tahliye davası açıldığında kira tespit davası açmak avantajlı mıdır?
Evet, tahliye davası süresince kira ilişkisi devam ettiğinden kira tespit davası açmak ev sahibi için avantajlıdır. Böylece mahkeme sürecinde kira bedeli güncel koşullara göre belirlenir.
21. Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira ne zaman geçerli olur?
Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli kararın kesinleşmesiyle birlikte geçerli olur. Bu bedel, dava açıldığı tarihten itibaren uygulanır.
22. Tahliye davasında mahkeme ne tür karar verir?
Mahkeme tahliye davasında ya kiracının tahliyesine karar verir ya da davayı reddeder. İhtiyacın gerçek ve samimi olması halinde tahliye kararı çıkar.
23. Kira tespit davası açıldığında kiracı evi boşaltmak zorunda kalır mı?
Hayır, kira tespit davası kiracının tahliyesiyle ilgili değildir. Bu dava sadece kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir, kiracı evde oturmaya devam eder.
24. Tahliye davasında ev sahibinin kötü niyeti nasıl değerlendirilir?
Eğer ev sahibi gerçek bir ihtiyaç olmadan kiracıyı tahliye etmeye çalışıyorsa mahkeme bunu kötü niyet olarak değerlendirir ve davayı reddedebilir.
25. Kira tespit davası sonucunda kiracı kira artışını ödemezse ne olur?
Kiracı mahkeme kararına rağmen artırılan kira bedelini ödemezse, ev sahibi icra takibi başlatabilir ve ödenmeyen kira bedelini tahsil edebilir.
26. Tahliye davası sürerken kiracı kirasını eksik öderse ne olur?
Tahliye davası devam ederken kiracının kira bedelini eksik ödemesi ev sahibine ayrıca temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı da verebilir.
27. Kira tespit davasında bilirkişi raporu kullanılır mı?
Evet, mahkeme kira bedelini belirlerken bilirkişi raporundan yararlanır. Bilirkişi taşınmazın konumunu, özelliklerini ve emsal kiraları inceleyerek mahkemeye rapor sunar.
28. Tahliye davası kazanıldığında kiracıya süre verilir mi?
Tahliye kararı kesinleştiğinde mahkeme, kiracıya evi boşaltması için belirli bir süre tanıyabilir. Bu süre sonunda kiracı evi boşaltmazsa icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.
29. Kira tespit davası açıldığında eski kira bedeli ne olur?
Dava devam ederken kiracı eski kira bedelini ödemeye devam eder. Ancak mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte yeni kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli sayılır.
30. Tahliye davası ile kira tespit davasının birlikte açılması hangi avantajı sağlar?
Bu davaların birlikte açılması, hem kiracının tahliyesi hem de kira bedelinin güncellenmesi açısından ev sahibine güvence sağlar. Tahliye davası uzun sürse bile kira tespit davasıyla kira geliri güncel koşullara uyarlanmış olur.
Sonuç: Tahliye ve Kira Tespit Davalarında Hukuki Güvence
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ve kira tespit davası, ev sahibi ile kiracı arasındaki en önemli hukuki süreçlerden ikisini oluşturmaktadır. Ev sahibi, hem kendi konut ihtiyacını karşılamak hem de kira bedelini ekonomik koşullara uygun hale getirmek için bu iki davayı aynı anda açabilmektedir. Tahliye davası uzun sürebileceği için kira tespit davası, kira ilişkisinin sürdüğü süreçte ev sahibine önemli bir avantaj sağlar. Böylece kira sözleşmesi, hem ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı hem de güncel kira bedeli açısından güvence altına alınmış olur.
Kira hukuku açısından bu davaların birlikte yürütülmesi, tarafların haklarının dengelenmesine de katkı sunar. Ev sahibi kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlarken, kiracı da mahkeme tarafından tespit edilen bedeli ödeyerek hukuki güvence altında oturmaya devam eder. Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile kira tespit davasının bir arada açılması, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını koruyan etkili bir çözüm yoludur.
