KASIM KİRA ARTIŞ ORANI % 37,15 OLDU - TÜFE ZAM SINIRI VE KİRACI HAKLARI
KASIM AYI KİRA ARTIŞ ORANI %37,15 OLDU
Kasım 2025 dönemiyle birlikte kira artış oranı %37,15 olarak açıklandı. Bu oran, TÜFE 12 aylık ortalaması üzerinden hesaplanarak hem ev sahibi hem de kiracılar için bağlayıcı hale geldi. Pek çok kişi, kira sözleşmesinin 1 yıllık yapılmasını sözleşme bitince kiracının evden çıkarılabileceği anlamında yorumlasa da bu büyük bir yanılgıdır. Türk Borçlar Kanunu açıkça belirtir ki, kiracı düzenli ödeme yaptığı sürece ve haklı bir neden yoksa 12 yıl boyunca evinde kalma hakkına sahiptir. Ayrıca, kira süresi dolduğunda yeni bir sözleşme imzalamaya gerek yoktur; mevcut sözleşme TÜFE oranında artış yapılarak kendiliğinden uzar. Bu durum, kiracıyı hem haksız tahliye hem de fahiş zam taleplerine karşı korur.
Kasım ayında sözleşmesi yenilenen kiracılar için önemli bir detay da TÜFE sınırının üstünde artış yapılamayacağıdır. Örneğin 20.000 TL kira, %37,15 oranıyla 27.430 TL olur; 10.000 TL olan kira, 13.715 TL olabilir. Ev sahibi daha fazlasını talep ederse bu yasal değildir. Kiracı, TÜFE oranının altında ya da üstünde artış yaparsa sorun yaşayabilir; bu nedenle artış miktarını doğru hesaplamak büyük önem taşır. Beşinci yıldan sonra ise emsal kira bedelleri devreye girer ve mahkemeler hakkaniyet indirimiyle (genellikle %10–20) yeni kira bedelini belirler. Tüm bu süreçlerde kiracı hakları, kira tespit davası ve kira sözleşmesi yenileme kuralları, barınma hakkını koruyan güçlü hukuki araçlardır.
Kira artış oranının belirlenmesinde TÜFE oranı, tüketicilerin yaşam maliyetindeki genel değişimleri yansıttığı için adil bir ölçüt olarak kabul edilir. Ev sahibi, kira sözleşmesinde farklı bir oran yazsa bile kanunen TÜFE oranını aşamaz. Bu durum kiracıları haksız artışlardan korur.
Kira Sözleşmesi 1 Yıllık Olsa da Kiracı 12 Yıl Çıkarılamaz
Birçok kişi kira sözleşmesi bir yıllık yapıldığı için süresi bitince kiracının evden çıkarılabileceğini sanır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre bu yanlış bir bilgidir. Kiracı, düzenli ödeme yaptığı sürece ve ev sahibinin haklı bir tahliye sebebi bulunmadıkça 12 yıl boyunca evinde kalabilir.
Ev sahibinin “sözleşme bitti, çık” deme hakkı yoktur. Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılı nedenlerle mümkündür; örneğin ev sahibinin kendisinin veya birinci derece yakınının konut ihtiyacı gibi. Bu nedenle kira sözleşmesinin 1 yıllık olması, kiracının haklarını sınırlandırmaz.
Kiracıların en çok karıştırdığı konulardan biri de “sözleşme yenilenmezse kiracı çıkar mı?” sorusudur. Hayır, kira sözleşmesi otomatik olarak aynı şartlarla yenilenmiş sayılır. Yani kiracı, düzenli kira ödemeye devam ettiği sürece evden çıkarılamaz.
Yeni Sözleşme Yapmak Zorunlu Değil
Kira süresi dolduğunda, yeni bir sözleşme yapmaya gerek yoktur. Mevcut sözleşme, TÜFE oranındaki artış kadar zam uygulanarak devam eder. Bu durum hem kiracı hem de ev sahibi için bürokratik işlemleri azaltır.
Yeni sözleşme yapmak, taraflar arasında yanlış anlamalara veya gereksiz anlaşmazlıklara yol açabilir. Kanunen her yıl yeniden imza atmaya gerek yoktur; yalnızca kira bedelinin yasal oranda güncellenmesi yeterlidir.
Kiracı, mevcut sözleşme hükümleriyle aynı koşullarda oturmaya devam edebilir. Yalnızca TÜFE oranına göre zam yapılır ve bu oranın üstü geçilirse kiracı itiraz hakkına sahiptir. Bu da kiracıyı yüksek kira artışlarına karşı korur.
Kiranızı 1 Kuruş Eksik Artırmayın
TÜFE oranı kadar kira artırmak, kiracının sorumluluğudur. Kiranın eksik artırılması, ev sahibiyle ileride yaşanacak uyuşmazlıklarda kiracının haksız duruma düşmesine yol açabilir. Bu nedenle belirlenen oranda artışı tam olarak yapmak önemlidir.
Örneğin %37,15 oranında artış gerekiyorsa, kira 20.000 TL’den 27.430 TL’ye yükselmelidir. Kirayı 1 kuruş bile eksik artırmak, “sözleşmeye aykırılık” sayılabilir. Ancak fazla artış da yasal değildir; bu denge korunmalıdır.
Bu nedenle kiracılar, kira artışlarını resmî TÜİK verilerine göre hesaplamalıdır. Ev sahibiyle anlaşma yapılsa bile, TÜFE’nin altında veya üstünde bir artış yapılması ileride uyuşmazlık yaratabilir.
TÜFE Oranının Üzerinde Artış Yapmak Yasal Değildir
Sözleşmede %10 gibi bir artış oranı yazıyorsa, kira artışı hesaplanırken TÜFE oranı değil, sözleşmedeki kiracı lehine olan %10 oranı esas alınır. Çünkü yasal sınır TÜFE’dir; ancak taraflar bunun altında bir oran belirleyebilir. TÜFE oranını aşan her artış ise, mahkemeler tarafından geçersiz sayılır.
Örneğin 10.000 TL kira için %10 yazıyorsa, TÜFE %37,15 ise geçerli olan %10 oranıdır. Fakat ev sahibi daha yüksek bir artış istiyorsa kiracı bunu reddedebilir ve çıkarılamaz. Bu durum kiracıyı aşırı zam taleplerine karşı korur.
Kira artışının sınırı, adil dengeyi sağlamak içindir. Aksi durumda, keyfi artışlar hem kiracıların yaşam hakkını hem de barınma özgürlüğünü zedeler.
Beşinci Yıldan Sonra TÜFE Değil, Emsal Kira Esas Alınır
Kira sözleşmesinin beşinci yılından sonra, yalnızca TÜFE oranına göre değil, emsal kira bedelleri dikkate alınır. Bu durumda aynı bölgede benzer özellikteki dairelerin kira değerleri temel alınarak yeni kira belirlenir.
Emsal kira hesabında hakkaniyet ilkesi uygulanır; genellikle %10–20 oranında indirime gidilir. Bu sayede hem kiracı hem ev sahibi mağdur edilmeden, piyasa koşullarına uygun bir kira belirlenmiş olur.
Beşinci yıldan sonra kira tespiti için taraflar anlaşamazsa, kira tespit davası açılabilir. Mahkeme, emsal kiraları ve hakkaniyeti gözeterek yeni kira tutarını belirler. Böylece adil, dengeli ve yasal bir kira bedeli ortaya çıkar.
Konu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Kira artış oranı her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınarak hesaplanır. Bu oran hem konut hem de iş yeri kiralarında yasal sınırdır. Ev sahibi bu oranın üzerinde zam isterse, kiracı yasal olarak itiraz edebilir.
2. Kasım 2025 için kira artış oranı nedir?
Kasım 2025’te kira artış oranı %37,15 olarak belirlenmiştir. Bu oran, sözleşme yenilenecek tüm kiracılar için geçerlidir ve yeni kira bu oran üzerinden hesaplanmalıdır. TÜFE sınırını aşan artışlar geçersizdir.
3. TÜFE oranının üstünde zam yapılabilir mi?
Hayır, yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı hiçbir şekilde TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Daha yüksek bir oran talep edilirse kiracı mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir.
4. Kira sözleşmesi 1 yıllıksa kiracı sözleşme bitiminde çıkarılabilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesi her yıl otomatik olarak aynı koşullarla yenilenir. Ev sahibi, kiracıyı ancak kanunda belirtilen haklı nedenler varsa çıkarabilir; aksi halde kiracı 12 yıl boyunca evde kalma hakkına sahiptir.
5. Yeni kira sözleşmesi imzalamak zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değildir. Süresi dolan kira sözleşmeleri, taraflar aynı koşullarda devam ediyorsa kendiliğinden yenilenmiş sayılır. Bu nedenle yeni bir sözleşme imzalamaya gerek yoktur.
6. Kira artışını kim yapar: ev sahibi mi kiracı mı?
Yasal olarak kira artışı taraflar arasında mutabakatla yapılır; ancak genellikle kiracı, TÜFE oranındaki artışı kendisi uygular. Kiracı, sözleşmede daha lehe yani daha az bir oran yoksa artışı resmî TÜİK verilerine göre yapmalıdır.
7. Kiracı TÜFE oranında artış yapmazsa ne olur?
Kiracı TÜFE oranında artış yapmadığında, ev sahibi eksik ödeme gerekçesiyle dava açabilir. Ancak kiracı artış yapmadığı için hemen tahliye edilemez, önce mahkeme kararı gerekir.
8. Ev sahibi “sözleşme bitti, çık” diyebilir mi?
Hayır, diyemez. Kiracı düzenli ödeme yaptığı sürece, ev sahibi kiracıyı keyfi olarak çıkaramaz. Tahliye ancak ihtiyacın varlığı, yeniden inşa, tadilat veya sözleşmeye aykırılık gibi nedenlerle mümkündür.
9. Kiracının düzenli ödeme yapması yeterli mi?
Evet. Kiracının kira bedelini zamanında ödemesi, mülkü amacı dışında kullanmaması ve komşuluk kurallarına uyması yeterlidir. Bu şartlar yerine getirildiği sürece kiracı tahliye edilemez.
10. Beşinci yıldan sonra kira nasıl belirlenir?
Beşinci yıldan sonra TÜFE oranı yerine emsal kira bedelleri dikkate alınır. Aynı bölgede benzer özellikteki evlerin kiraları incelenir ve hakkaniyet indirimi uygulanarak yeni kira tespit edilir.
11. Emsal kira nedir?
Emsal kira, aynı bölgede benzer nitelikteki gayrimenkullerin ortalama kira bedelidir. Mahkemeler, kira tespit davalarında emsal kiraları esas alarak hakkaniyetli bir kira bedeli belirler.
12. Hakkaniyet indirimi ne anlama gelir?
Hakkaniyet indirimi, emsal kira bedelinden %10–20 oranında yapılan adil bir düşüştür. Bu, kiracının ekonomik koşullara göre korunmasını ve ev sahibinin de makul kazanç elde etmesini sağlar.
13. Kira artışı yapılmazsa sözleşme geçersiz olur mu?
Hayır, sözleşme geçerli kalır. Ancak kira artışı yapılmazsa ev sahibi birikmiş farkı sonradan talep edebilir. Bu nedenle TÜFE oranında artış yapılması önerilir.
14. Kira tespit davası nedir ve ne zaman açılır?
Kira tespit davası, ev sahibi veya kiracının mevcut kira bedelinin emsal değerlere göre yeniden belirlenmesini istemesidir. Beşinci yıldan sonra her iki taraf da bu davayı açabilir.
15. Ev sahibi kirayı TÜFE’ye göre değil, dolar veya euro üzerinden belirleyebilir mi?
Hayır. Türkiye’de yapılan konut kira sözleşmeleri Türk Lirası üzerinden yapılmak zorundadır. Döviz cinsinden kira belirlemek yasal değildir ve mahkeme tarafından geçersiz sayılır.
16. Kira bedeli düşük kaldıysa ev sahibi ne yapabilir?
Ev sahibi beşinci yıldan itibaren kira tespit davası açarak kira bedelinin emsal değerlere yükseltilmesini talep edebilir. Ancak bu davada TÜFE sınırı ve hakkaniyet indirimi dikkate alınır.
17. Kiracı zam yapmayı reddederse ev sahibi dava açabilir mi?
Evet, ev sahibi kiracının artış yapmaması durumunda kira farkı ve tespit davası açabilir. Ancak kiracı bu nedenle doğrudan tahliye edilemez.
18. Ev sahibi TÜFE oranını yanlış hesapladıysa ne olur?
Eğer ev sahibi TÜFE oranını yanlış hesapladıysa kiracı, hatayı belgeleyip düzeltilmesini isteyebilir. Taraflar anlaşamazsa yasal yola başvurulabilir ve mahkeme TÜFE oranını esas alarak düzeltme yapar.
19. Kiracı evi erken boşaltmak isterse ne olur?
Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi boşaltırsa kalan ayların kirasını makul süreye kadar ödemek zorunda kalabilir. Ancak ev yeniden kiralanırsa, kiracının sorumluluğu sona erer.
20. Kira sözleşmesi bitmeden ev satılırsa kiracının hakkı ne olur?
Kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının oturma hakkı korunur. Evi alan kişi, sözleşme süresi bitene kadar kiracıyı çıkaramaz; aynı şartlarla kiracılık ilişkisi yeni malikle devam eder.
Sonuç: Kira Artışı, TÜFE Sınırı ve Kiracı Hakları
Kasım 2025 itibarıyla %37,15’lik kira artış oranı, hem ev sahipleri hem de kiracılar için dengeli bir sınır oluşturuyor. Bu oran, TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınarak hesaplandığı için ekonomik koşullara uygun bir denge sağlar. Kira sözleşmesinin 1 yıllık yapılması, kiracının sözleşme bitiminde çıkarılabileceği anlamına gelmez; kanuna göre kiracı düzenli ödeme yaptığı sürece 12 yıl boyunca koruma altındadır. Bu düzenleme, barınma hakkının sürdürülebilirliğini güvence altına alırken, ev sahiplerinin de mülklerinden adil getiri elde etmesini sağlar.
Kiracılar için en önemli kural, TÜFE oranını aşmadan kira artışı yapmak ve yeni sözleşme imzalamadan mevcut şartları sürdürmektir. Beşinci yıldan sonra devreye giren emsal kira tespiti, hakkaniyet indirimiyle birlikte adil bir kira dengesini destekler. Böylece hem kira tespit davaları hem de kira sözleşmesi yenileme süreçleri, tarafların hukuki güvenliğini güçlendirir. Sonuç olarak, kira ilişkilerinde kanunlara uygun hareket eden kiracılar ve ev sahipleri, uzun vadede hem maddi hem de hukuki istikrarı koruyarak sağlıklı bir kiracılık düzeni oluşturabilir.
