Giriş

Kira bedelinin tespiti davası, uzun süreli kira sözleşmelerinde özellikle beş yılın sonunda gündeme gelen önemli bir hukuki mekanizmadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında düzenlenen bu dava türü, kira artışlarının yalnızca tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranlarına göre değil, aynı zamanda kiralanan taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak belirlenmesini sağlar. Altıncı kira yılından itibaren uygulanacak yeni kira bedelinin tespiti için, kiraya verenin, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce dava açması veya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bu şartlar yerine getirildiğinde mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, ilgili kira dönemi boyunca geçerli olur ve kiracıyı bağlar. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davası, hem kiraya veren açısından ekonomik dengeyi sağlamak hem de güncel piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli belirlemek açısından oldukça stratejik bir adımdır.

---

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?

Kira artışında izlenmesi gereken kurallar ise TBK m. 344’ün farklı fıkralarında açıkça düzenlenmiştir. İlk yıl sözleşme hükümlerine göre işlem yapılırken, takip eden dört yıl boyunca artışlar TÜFE oranını aşmayacak şekilde hesaplanmalıdır. Ancak beş yılın tamamlanmasının ardından, yani altıncı yıl itibarıyla, kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenmesi mümkündür. Bu noktada “4+1” kuralı büyük önem taşır; zira beş yıl dolmadan kira tespit davası açılması halinde, mahkeme sadece endeks oranlarına göre artışa hükmedebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin emsal kararında da bu hususa dikkat çekilerek, süre dolmadan hak ve nesafete göre belirlenen kira artışının hukuka aykırı olduğu vurgulanmıştır. Dolayısıyla kira tespiti sürecinde hem zamanaşımı hem de yasal kriterler dikkatle değerlendirilmelidir.

---

Kira Bedelinin Tespitine Nasıl Karar Verilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasına göre, kira bedelinin tespiti davası, beş yıldan uzun süren veya beş yılın ardından yenilenen kira sözleşmeleri için gündeme gelir. Bu durumda, kira artışı yalnızca TÜFE oranına göre değil; kiralanan taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenir. Bu nedenle, altıncı kira yılından itibaren, kira bedelinin TÜFE dışında belirlenmesini sağlamak amacıyla kiraya veren tarafından kira tespit davası açılabilir. Bu dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün öncesine kadar açıldığında ya da bu sürede kiracıya yazılı bildirimde bulunulduysa, yeni dönem boyunca geçerli olacak kira bedeli mahkeme kararıyla belirlenebilir. Süreç, kira artışının yasal zemine oturtulması ve güncel piyasa koşullarına uygun şekilde revize edilmesi açısından kiraya veren lehine sonuçlanma potansiyeli taşır.

Uygulamada TBK m. 344'ün üçüncü fıkrası, “4+1” kuralı olarak adlandırılan uygulamaya dayanır. Bu kurala göre, ilk kira yılı sözleşme hükümleri çerçevesinde belirlenirken, sonraki dört yılda artış TÜFE oranlarını geçmeyecek şekilde düzenlenir. Beş yıllık sürenin tamamlanmasının ardından, altıncı yılda kira bedeli artık yalnızca endeks oranlarına göre değil, aynı zamanda hak ve nesafet kurallarına göre de yeniden belirlenebilir. Ancak somut olayda kira sözleşmesinin beş yıllık süresi dolmamışsa, TBK 344/1 hükmü uyarınca yalnızca endekse dayalı artış yapılması gerekir. Bu noktada Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015 tarihli kararında da belirtildiği üzere, 5 yıllık süre dolmadan kira artışı yapılması hukuka aykırı bulunmuş ve karar bozulmuştur. Bu içtihat, kira bedelinin tespitinde hem sürelere hem de uygulanacak hükümlere dikkat edilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.

---

Kira Bedelinin Tespiti Hakkında Sıkça Sorulan Sorular ve Yanıtları

1. Kira bedelinin tespiti davası nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, kiraya verenin, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına, TÜFE oranlarına ve emsal kiralara göre hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi talebiyle açtığı bir dava türüdür.

2. Bu dava ne zaman açılabilir?
Dava, beş yıllık sürenin sonunda, yani altıncı kira yılı itibarıyla açılabilir. Yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.

3. Kira tespit davası açılmadan kira artırılabilir mi?
Taraflar anlaşarak kira artışı yapabilir; ancak anlaşma yoksa ve 5 yıl dolmuşsa, artışın hukuken geçerli olabilmesi için kira tespit davası açılması gerekir.

4. Mahkeme kira bedelini neye göre belirler?
Mahkeme, TÜFE’nin on iki aylık ortalaması, kiralanan taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesine göre kira bedelini belirler.

5. 5 yıldan önce dava açılabilir mi?
5 yıl dolmadan açılan davalarda, sadece TÜFE oranı dikkate alınarak artış yapılır. Kira artışı için 5 yılın tamamlanması şarttır.

6. Kira tespit davası kiracıyı ne zaman bağlar?
Dava süresinde açılmışsa ve usule uygun bildirim yapılmışsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

7. Kira tespit davası kiracıyı tahliye ettirir mi?
Hayır, bu dava yalnızca kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlar, kiracının tahliyesini sağlamaz.

8. Kira tespit davası ne kadar sürer?
Davanın süresi, mahkemenin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte ortalama 6 ay ila 1 yıl arasında sonuçlanabilir.

9. Emsal kira bedeli nasıl belirlenir?
Aynı bölgede, benzer özelliklere sahip kiralanan taşınmazların kira bedelleri dikkate alınarak uzman bilirkişiler tarafından emsal kira bedeli belirlenir.

10. Kira bedeli geriye dönük uygulanabilir mi?
Evet, dava süresinde açılmışsa veya zamanında yazılı bildirim yapılmışsa, belirlenen yeni kira bedeli dava tarihinden itibaren veya yeni dönem başından itibaren uygulanabilir.

---

Sonuç

Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında, uzun süreli kira ilişkilerinde adil kira artışının sağlanması amacıyla başvurulan etkili bir hukuki yoldur. Özellikle 5 yıllık sürenin sonunda, kira artışının yalnızca TÜFE oranına göre değil; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak belirlenmesi mümkündür. Kiraya verenin, yeni kira döneminden önce bu hakkını yazılı bildirimle veya dava açarak kullanması durumunda, belirlenen kira bedeli hukuki olarak geçerlilik kazanır ve kiracıyı bağlayıcı hale gelir. Bu nedenle kira artışı sürecinde hem kiraya veren hem de kiracı için TBK 344 maddesinin hükümlerini doğru şekilde uygulamak büyük önem taşır.

Yargı kararları da göstermektedir ki, 5 yıllık süre dolmadan kira artışı talep edilmesi hukuka aykırıdır. Bu noktada “4+1 kuralı” olarak bilinen uygulama, kira artışlarında hangi dönemde hangi hükümlerin geçerli olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Kiraya verenler için kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi bakımından kira tespit davası etkili bir araçtır. Ancak bu davanın usulüne uygun şekilde, süresinde ve doğru gerekçelerle açılması gerekir. Emsal kira bedelleri, TÜFE oranı ve hakkaniyet ilkesi gibi temel kıstaslar dikkate alındığında, kira bedelinin tespiti davası hem hukuki güvenliği sağlar hem de taraflar arasında adil bir denge kurulmasına katkı sunar.