KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR ? 2026
Kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusu, artan konut ve işyeri kiralama ilişkileriyle birlikte hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından sıkça araştırılmaktadır. Kira kontratı hazırlanırken kira bedeli, depozito, kira artış oranı, ödeme şekli, tahliye şartları ve tarafların yükümlülükleri açıkça belirlenmelidir. Aksi halde ileride kira tespit davası, tahliye davası, depozito iadesi, kira alacağı veya kiracı-ev sahibi uyuşmazlığı gibi hukuki sorunlarla karşılaşılması mümkündür.
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kira sözleşmesi; kiracı ile kiraya veren arasında yapılan, bir taşınmazın belirli şartlarla kullanılmasına imkân tanıyan ve taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükleyen sözleşmedir. Kiracı, kararlaştırılan süre boyunca taşınmazı kullanma hakkı elde ederken, kiraya veren de bunun karşılığında kira bedeli alma hakkına sahip olur.
Bu sözleşme yalnızca hak sağlamaz; taraflara bazı yükümlülükler de getirir. Kiraya veren, taşınmazı kiracının kullanımına uygun şekilde teslim etmekle; kiracı ise kira bedelini zamanında ödemek ve taşınmazı özenli kullanmakla yükümlüdür.
Kira sözleşmesine ilişkin temel hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu nedenle kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınır.
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL HAZIRLANIR?
Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla kurulur. Hukuken kira sözleşmesinin mutlaka yazılı yapılması şart değildir; sözlü kira sözleşmesi de geçerli olabilir. Ancak ileride ispat sorunu yaşanmaması için kira sözleşmesinin yazılı yapılması çok daha güvenlidir.
Sözleşmede kira bedeli, kira süresi, ödeme günü, ödeme yöntemi, kira artış oranı, depozito miktarı, demirbaşlar, tahliye şartları ve tarafların bilgileri açıkça yazılmalıdır. Ayrıca sözleşmenin tüm sayfaları taraflarca imzalanmalı ve hem kiracıda hem de kiraya verende birer nüsha bulunmalıdır.
KİRA SÖZLEŞMESİ YAPARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Kira sözleşmeleri çoğu zaman uzun süreli hukuki ilişki kurmak amacıyla yapılır. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken eksik veya belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır. Kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli hususlar şunlardır:
➔ Sözleşmenin yazılı yapılması ispat açısından büyük önem taşır.
➔ Kira artış oranı belirlenirken TÜFE sınırının aşılamayacağı bilinmelidir.
➔ Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir.
➔ Depozitonun hangi şartlarda iade edileceği sözleşmeye yazılmalıdır.
➔ Tahliye şartları Türk Borçlar Kanunu’na uygun olmalıdır.
➔ Taraflar isterse sözleşmeye kefil veya şahit ekleyebilir.
➔ Ödemelerin banka üzerinden yapılması ve açıklama kısmına ilgili ayın kira bedelinin yazılması ispat bakımından önemlidir.
KİRA SÖZLEŞMESİ YAZILI OLMAK ZORUNDA MIDIR?
Kira sözleşmesinin yazılı yapılması yasal bir zorunluluk değildir. Taraflar kira sözleşmesini sözlü, adi yazılı şekilde veya noter huzurunda yapabilir. Ancak sözlü kira sözleşmeleri ileride ispat güçlüğü doğurabilir.
Özellikle taraflar birbirini tanıyor olsa bile kira ilişkisi mutlaka yazılı hale getirilmelidir. Çünkü yazılı kira kontratı, hem kiracıyı hem de ev sahibini korur ve uyuşmazlık halinde mahkemede delil olarak kullanılabilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE BULUNMASI GEREKEN TEMEL BİLGİLER
Kira sözleşmesinde tarafların iradesine göre birçok hüküm yer alabilir. Ancak bazı temel bilgilerin mutlaka açıkça yazılması gerekir. Bunlar:
➔ Kiralanan taşınmazın açık adresi ve niteliği
➔ Kiracı ve kiraya verenin kimlik bilgileri
➔ Kira bedeli, ödeme tarihi ve ödeme yöntemi
➔ Kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgileri
➔ Depozito miktarı ve iade şartları
➔ Taşınmazdaki demirbaşların listesi
➔ Kira süresi
➔ Kira artış oranı
➔ Tahliye şartları
➔ Tarafların imzaları
KİRA BEDELİ VE ÖDEME ŞARTLARI NASIL BELİRLENİR?
Kira bedeli belirlenirken taşınmazın bulunduğu il, ilçe, semt, oda sayısı, yaşı, konumu, güvenliği, kullanım amacı ve emlak piyasasındaki güncel durum dikkate alınır. Ancak kira sözleşmesinin kurulabilmesi için belirlenen kira bedelinin hem kiracı hem de kiraya veren tarafından kabul edilmesi gerekir.
Ödeme şartları da sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Kiranın hangi gün ödeneceği, hangi banka hesabına yatırılacağı ve ödeme açıklamasında ne yazılacağı belirtilmelidir. Uygulamada kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması, ileride doğabilecek kira alacağı veya tahliye uyuşmazlıklarında dekontla ispat imkânı sağlar.
Kira ödemesi yapılırken açıklama kısmına örneğin “2026 yılı Mayıs ayı kira bedeli” yazılması ispat açısından önemlidir. Güncel düzenlemelerle birlikte kira ödemelerinin banka veya finansal kurumlar aracılığıyla yapılması gerektiği de unutulmamalıdır.
DEPOZİTO ŞARTI NASIL DÜZENLENMELİDİR?
Depozito, kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşı kiraya verene güvence olarak verilen bedeldir. Türk Borçlar Kanunu’nda bu bedel “güvence bedeli” olarak ifade edilir.
Depozito genellikle para olarak ödenir; ancak taraflar farklı bir güvence türü üzerinde de anlaşabilir. Hatta taraflar isterse depozito alınmamasını da kararlaştırabilir.
Ancak depozito miktarı serbestçe sınırsız belirlenemez. Kanuna göre depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Örneğin aylık kira bedeli 10.000 TL ise depozito 30.000 TL’yi aşmamalıdır.
Depozitonun tahliye sonunda nasıl iade edileceği de sözleşmeye açıkça yazılmalıdır. Bu hususun baştan düzenlenmesi, depozito iadesi konusunda yaşanabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR?
Kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında değerlendirilir. Buna göre kira bedeline yapılacak artış, TÜFE oranını aşamaz.
TÜFE oranı her ay TÜİK tarafından açıklanır. Kira artışı yapılırken son 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınır ve mevcut kira bedeli üzerinden hesaplama yapılır.
Örneğin mevcut kira bedeli 10.000 TL, TÜFE oranı %55 ise artış tutarı 5.500 TL olur. Bu durumda yeni kira bedeli en fazla 15.500 TL olabilir.
KİRA ÖNCEDEN Mİ ÖDENİR, SONRADAN MI?
İlk kiranın ne zaman ödeneceği tarafların anlaşmasına bağlıdır. Uygulamada çoğu zaman ilk kira bedeli, sözleşme imzalanırken depozito ile birlikte ödenir. Ancak bu yasal bir zorunluluk değildir.
Taraflar kira ödeme gününü serbestçe belirleyebilir. Sözleşmede ödeme zamanına ilişkin açık bir hüküm yoksa, kullanım sonrası ödeme yapılması daha hakkaniyetli kabul edilebilir.
KİRALANAN TAŞINMAZDAKİ DEMİRBAŞLAR NELERDİR?
Kiralanan ev veya işyeriyle birlikte taşınmazda bulunan bazı sabit eşyalar da kira ilişkisinin kapsamına girer. Kombi, petek, lavabo, duşakabin, ankastre ocak gibi taşınmazla birlikte kullanılan ve yerinde kalması beklenen eşyalar demirbaş sayılabilir.
Demirbaşların arızalanması halinde masrafın kime ait olacağı da önemlidir. Arıza olağan kullanım, eskime veya yıpranma nedeniyle oluşmuşsa masrafın kiraya veren tarafından karşılanması gerekir. Ancak arıza kiracının kusuru, hatalı kullanımı veya kötü niyeti nedeniyle oluşmuşsa masraf kiracıya ait olabilir.
KİRACI VE EV SAHİBİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra tarafların karşılıklı borçları doğar. Kira ilişkisinin sağlıklı devam edebilmesi için hem kiracı hem de kiraya veren yükümlülüklerini yerine getirmelidir.
| Kiracının Yükümlülükleri | Kiraya Verenin Yükümlülükleri |
|---|---|
| Kirayı tam ve zamanında ödemek | Taşınmazı kullanıma uygun teslim etmek |
| Taşınmazı özenli kullanmak | Gerekli bakım ve onarımları yaptırmak |
| Konutu amacı dışında kullanmamak | Eksikliklerin giderilmesini sağlamak |
| Komşuluk kurallarına uymak | Kiracının kullanım hakkını engellememek |
KİRA SÖZLEŞMESİNDE SÜRE VE OTOMATİK UZAMA
Kira sözleşmesinin süresi taraflarca belirlenebilir. Sözleşme belirli süreli yapılmış olsa bile süre sonunda kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez.
Taraflar kira ilişkisine devam ederse sözleşme aynı şartlarla uzamış kabul edilir. Bu nedenle “sözleşme süresi bitti, kiracı hemen çıkmak zorunda” şeklindeki düşünce her durumda doğru değildir.
KİRA SÖZLEŞMESİ NOTER ONAYLI OLMAK ZORUNDA MIDIR?
Kira sözleşmesinin geçerli olması için noter onayı zorunlu değildir. Kira sözleşmesi sözlü, adi yazılı veya noter huzurunda yapılabilir.
Ancak noter onaylı kira sözleşmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda daha güçlü bir ispat aracı olabilir. Noter onayı alınmayacaksa bile sözleşmenin mutlaka yazılı yapılması ve taraflarca imzalanması önemlidir.
E-DEVLET ÜZERİNDEN KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILABİLİR Mİ?
Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması mümkündür. 4 Kasım 2024 itibarıyla e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi işlemleri kullanılmaya başlanmıştır.
Bu işlem için e-Devlet sisteminde “Hazine ve Maliye Bakanlığı / Kira Sözleşme İşlemleri” bölümü kullanılabilir. Ancak e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapmak şu aşamada zorunlu değildir; yazılı kira sözleşmesi, noter huzurunda kira sözleşmesi ve diğer geçerli yöntemler varlığını korumaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİ HANGİ HALLERDE GEÇERSİZ OLUR?
Sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar kira sözleşmesinin içeriğini belirleyebilir. Ancak bazı durumlarda kira sözleşmesi geçersiz hale gelebilir.
➔ Taraflardan birinin sözleşme yapma ehliyetinin bulunmaması
➔ Sözleşmenin tehdit, baskı veya zorlama ile imzalatılması
➔ Kiralanan taşınmazın kullanım amacının hukuka aykırı olması
➔ Sözleşmenin ahlaka, kamu düzenine veya emredici hukuk kurallarına aykırı hükümler içermesi
➔ Kanunun aradığı özel şartlara uyulmaması
Bu gibi durumlarda kira sözleşmesinin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir.
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR?
Kira sözleşmesinin feshi, sözleşmenin kurulması kadar serbest değildir. Özellikle kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi sıkı şartlara bağlanmıştır.
Fesih hakkını kullanmak isteyen tarafın öncelikle karşı tarafa yazılı bildirim yapması gerekir. Feshin sonuçları ise sözleşmenin türüne, fesih sebebine, kira süresine ve tarafların durumuna göre değişir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDEN ÖNEMLİDİR?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğini gösteren yazılı belgedir. Özellikle ekonomik koşullar, enflasyon, kira artışları ve piyasa değeri nedeniyle kiracı-ev sahibi ilişkilerinde sıkça gündeme gelir.
Tahliye taahhütnamesi, doğru ve hukuka uygun hazırlanırsa kiraya verene icra veya dava yoluyla tahliye imkânı sağlayabilir. Ancak geçerli olabilmesi için dikkatli hazırlanmalı, kira sözleşmesinden ayrı düzenlenmeli ve Türk Borçlar Kanunu’na uygun olmalıdır.
KİRA SÖZLEŞMESİ YENİLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Kira sözleşmesi yenilenirken en önemli konular yeni kira bedeli, kira artış oranı ve tarafların devam iradesidir. Yenileme döneminde kiracının aleyhine kira bedeli dışında yeni yükümlülükler getirilmesi mümkün değildir.
Yeni kira bedeli belirlenirken TÜFE sınırı kontrol edilmeli, depozito, ödeme yöntemi, tahliye şartları ve diğer hükümler yeniden gözden geçirilmelidir. Yeni sözleşme imzalanacaksa tarafların her sayfayı imzalaması ve birer nüsha alması gerekir.
MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ
Mimoza Hukuk Bürosu olarak kira sözleşmesi hazırlanması, kira kontratının incelenmesi, tahliye taahhütnamesi, kira artış oranı, depozito iadesi, kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıkları, tahliye davası ve kira alacağı gibi konularda müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Kira ilişkilerinde hak kaybı yaşanmaması için sözleşmenin en baştan doğru hazırlanması, ödeme şartlarının netleştirilmesi ve tahliye koşullarının kanuna uygun düzenlenmesi büyük önem taşır.
İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ
| Bilgi | Detay |
|---|---|
| İstanbul Avukatı | Fatma Türkan Kamış |
| Telefon | 0532 685 61 40 |
| Adres | AC MOMENT PLAZA / Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk. B Blok Kat:18 D NO:152, Kartal/İstanbul |
| mimozahukuk@gmail.com | |
| Hizmet Alanları | Ceza, Boşanma, Kira, Gayrimenkul, İcra, Ticaret, Yabancılar, İş Hukuku |
| Avukata Sor Hattı | ➔ Tıklayın |
KİRA SÖZLEŞMESİNİN NASIL YAPILACAĞI KONUSUNDA SIKÇA SORULAN SORULAR
1.Kira sözleşmesi süresi dolunca otomatik yenilenir mi?
Taraflar fesih yoluna gitmezse kira sözleşmesi aynı şartlarla uzamış kabul edilir.
2. Kira sözleşmesi yaparken tapu görmek gerekir mi?
Geçerlilik şartı değildir; ancak dolandırıcılık riskine karşı tapu ve yetki kontrolü önemlidir.
3.Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra iptal edilebilir mi?
Kira sözleşmesinin iptali veya feshi, sözleşmenin türüne ve somut olaya göre değerlendirilir.
4. Kırtasiyeden alınan kira kontratı geçerli midir?
Evet, içeriği eksiksiz doldurulmuş ve taraflarca imzalanmışsa geçerlidir.
5.Kira sözleşmesi süresiz yapılabilir mi?
Evet, kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak da yapılabilir.
6. Noter tasdikli kira sözleşmesi ücreti ne kadardır?
Noter ücreti sözleşmenin süresine, içeriğine ve işlem türüne göre değişir.
7.Kira sözleşmesinde taraflardan biri ölürse ne olur?
Kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; mirasçılar devreye girer.
8. Kira sözleşmesinin aslı kimde kalır?
Genellikle ev sahibinde kalır; ancak kiracının da mutlaka imzalı bir nüsha alması gerekir.
9. Kira sözleşmesinde kira bedeli nasıl belirlenir?
Taşınmazın konumu, niteliği, özellikleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir.
10. Kira sözleşmesine depozito eklenmesi zorunlu mudur?
Hayır, depozito zorunlu değildir; taraflar depozito alınmamasını da kararlaştırabilir.
11. Kira sözleşmesinde kira artışı nasıl belirlenir?
Kira artışı taraflarca belirlenebilir ancak TÜFE oranını aşamaz.
12.Notersiz yapılan kira sözleşmesi geçerli midir?
Evet, geçerlidir. Kira sözleşmesinin noterde yapılması zorunlu değildir.
13. Kira sözleşmesi feshedilebilir mi?
Evet, kanuni şartlar oluşmuşsa kira sözleşmesi feshedilebilir.
14. E-Devlet’ten kira sözleşmesi nasıl yapılır?
E-Devlet’te “Hazine ve Maliye Bakanlığı / Kira Sözleşme İşlemleri” bölümü üzerinden yapılabilir.
15. Kira sözleşmesi tapuya işlenmeli midir?
Zorunlu değildir; ancak bazı hallerde güvence sağlaması bakımından tercih edilebilir.
16. Kira sözleşmesi yapılırken kefil istenebilir mi?
Evet, taraflar sözleşmeye kefil veya şahit ekleyebilir.
17. Kira sözleşmesi olmadan ev kiralanabilir mi?
Evet, sözlü kira ilişkisi de geçerlidir; ancak yazılı sözleşme ispat açısından çok daha güvenlidir.
18. E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Evet, 4 Kasım 2024 itibarıyla e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılabilmektedir.
19. Kira sözleşmesi süresi bitmeden kiracı evi boşaltabilir mi?
Evet, boşaltabilir; ancak bazı durumlarda makul süre kira sorumluluğu doğabilir.
20. Kira sözleşmesi süresi dolmadan ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Kural olarak çıkaramaz; ancak haklı ve kanuni nedenler varsa dava veya icra yoluna başvurabilir.
21. Kira sözleşmesi yenilenirken yeni şartlar eklenebilir mi?
Kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
22.Resmi kira sözleşmesi nasıl yapılır?
Yazılı olarak hazırlanıp taraflarca imzalanan veya noter huzurunda düzenlenen kira sözleşmesi resmi nitelikte delil olarak kullanılabilir.
23. Kira sözleşmesi sahte çıkarsa ne olur?
Özel belgede sahtecilik gibi cezai ve hukuki sonuçlar gündeme gelebilir.
24. Kira sözleşmesi noter huzurunda yapılmazsa geçersiz olur mu?
Hayır, noter huzurunda yapılmayan kira sözleşmesi de geçerli olabilir.
25. Kira sözleşmesini ev sahibi dışında biri yapabilir mi?
Evet, yetkili kişi veya temsilci kira sözleşmesi yapabilir.
26. Kira sözleşmesi devredilebilir mi?
Evet, şartları varsa kira sözleşmesi devredilebilir.
27. Kira sözleşmesi tek taraflı iptal edilebilir mi?
Fesih bildirimi tek taraflı yapılabilir; ancak hukuki sonuç doğurması için kanuni şartlara uygun olmalıdır.
28. Kira sözleşmesine tahliye taahhütnamesi eklenebilir mi?
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden ayrı hazırlanması daha sağlıklıdır.
29. Kira sözleşmesi olmadan elektrik, su ve doğalgaz aboneliği açılır mı?
Genellikle abonelik işlemlerinde kira sözleşmesinin ibrazı istenir.
30. Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito nasıl iade edilir?
Depozito, sözleşmede belirlenen şartlara ve taşınmazın teslim durumuna göre iade edilir.
31.Kira kontratında noter onayı şart mıdır?
Hayır, noter onayı zorunlu değildir; isteğe bağlıdır.
32. Kira sözleşmesi e-imza ile imzalanabilir mi?
Evet, şartları varsa kira sözleşmesi elektronik imza ile imzalanabilir.
