KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARDAN BİRİNİN ÖLÜMÜ VEYA BOŞANMA DURUMUNDA NE OLUR - KİRACININ TAHLİYESİ - 2005 GÜNCEL
Taraflardan Birinin Vefatı veya Boşanma Durumunda Kira Sözleşmesi (2025 Güncel)
Kira sözleşmesi devam ederken kiracı veya ev sahibinin ölmesi ya da eşlerin boşanması gibi durumlar, kira hukukunda önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu gibi gelişmeler karşısında “kira sözleşmesi sona erer mi?”, “mirasçılar ya da eski eş kiracılık hakkını sürdürebilir mi?” gibi sorular sıkça gündeme gelir. 2025 yılı itibariyle yürürlükte olan Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun hükümleri, bu özel durumlar için belirli hak ve yükümlülükler öngörmektedir. Özellikle aile konutu, tahliye hakkı ve sözleşmenin feshi gibi konular kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi doğrudan etkileyebilir.
Kiracının veya ev sahibinin vefatı ile boşanma gibi kişisel durum değişiklikleri, kira sözleşmesini her zaman sona erdirmez. Mirasçılar ya da birlikte yaşayan aile bireyleri sözleşmeye taraf olabilir; ancak bunun için belirli yasal süreçlerin işletilmesi gerekir. Aynı şekilde boşanma durumunda, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin hakları da kanuna uygun şekilde belirlenir. Bu süreçlerde karşılaşılabilecek hak kayıplarını önlemek adına, güncel mevzuata hâkim bir kira hukuku avukatından destek alınması büyük önem taşır.
Ev Sahibi Öldüğünde Kira Sözleşmesi Devam Eder mi?
Ev sahibinin vefatı, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesi anlamına gelmez. Borçlar Kanunu hükümlerine göre, ölen ev sahibinin yasal mirasçıları, sözleşmede kanuni halef olarak kabul edilir. Bu durumda, yeni bir sözleşme yapılmadan mevcut kira sözleşmesi, varislerin kira veren sıfatıyla devam eder. Varisler, sözleşmenin yüküm ve sorumluluklarını üstlenir ve kiracıya karşı birlikte hareket etmekle yükümlü olurlar.
Ancak mirasçıların bu hak ve sorumluluğu kullanabilmeleri için veraset ilamı almaları gereklidir. Bu belgeyle hem sözleşmeye taraf olabilirler hem de kiracıya karşı hukuki işlemleri yürütecek meşru zemine sahip olurlar.
Kiracının Ölümü Durumunda Kira Sözleşmesinin Akıbeti
Kiracının vefatı halinde de sözleşme otomatik olarak sona ermez. Kiracının mirasçıları, dilerse sözleşmenin tarafı olarak aynı koşullarda kiracılığı devralabilir. Ancak bu zorunlu değildir. Şayet mirasçılar kiralanan konuta ihtiyaç duymazlarsa, Borçlar Kanunu madde 333 gereğince yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Sözleşmenin feshi için, 6 ayı geçmeyen dönemler esas alınır ve fesih bildirimi en az 3 ay önceden yapılmalıdır. Bu imkan, mirasçıların konutu kullanmak istememeleri durumunda hak kaybı yaşamamaları için tanınmıştır.
Kiracının Ailesi Konutta Kalmaya Devam Edebilir mi?
Kiracının ölmesi durumunda, kiracıyla birlikte konutta ikamet eden aile üyeleri, Borçlar Kanunu madde 356 uyarınca kira sözleşmesini devralabilir. Ancak bunun için sözleşme şartlarına ve kanuna uygun hareket etmeleri gerekir. Bu şartları sağlayan eş ve çocuklar, kiracının yerine kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda tahliye edilme ya da ecri misil (haksız işgal tazminatı) gibi talepler gündeme gelmez.
Ölen Kiracının Eşyalarına Ne Olur?
Kiracının vefatıyla birlikte evde bıraktığı eşyalar mirasçılara intikal eder. Ancak mirasçılar mirası reddetmişse ve eşyalar boş konutta kalmışsa, ev sahibi yeni kiracı almak isterse sorun ortaya çıkar. Bu durumda ev sahibi, eşyaların tespiti ve bir yediemine teslimi için mahkemeden tedbir talep edebilir. Bu yolla hem eşyalar muhafaza altına alınır hem de konutun tahliyesi sağlanarak yeniden kiraya verilmesinin önü açılır.
Boşanma Halinde Aile Konutunun Durumu ve Kira Sözleşmesi
Aile konutu, evliliğin merkezidir ve bu nedenle özel koruma altındadır. Boşanma durumunda, aile konutu niteliği kalkar. Taraflardan kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, boşanmadan önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu durumda, diğer eşle birlikte kiraya verene karşı ortak borçlu olur.
Boşanma kararı kesinleştiğinde ise sözleşmenin tarafı olmayan eş, eğer daha önceden bu bildirimi yapmamışsa, konutta kalma hakkını kaybeder. Konutta oturmaya devam ederse, haksız zilyet durumuna düşer ve ecri misil ödemek zorunda kalabilir.
Taraflardan Birinin Vefatı veya Boşanma Durumunda Kira Sözleşmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi vefat ederse kira sözleşmesi sona erer mi?
Hayır, ev sahibinin ölmesi kira sözleşmesini sona erdirmez. Sözleşme, ev sahibinin mirasçıları tarafından aynı şartlarla devam ettirilir. Mirasçılar, kiraya verenin yasal halefleri olur ve sözleşmeden doğan tüm hak ve yükümlülükleri devralır.
Kiracı ölürse kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer mi?
Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. Mirasçılar, sözleşmeye taraf olmayı kabul ederlerse aynı şartlarla devam edebilirler. Aksi halde, belirlenen fesih süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Kiracının eşi kiracılık hakkını sürdürebilir mi?
Evet, kiracıyla birlikte konutta yaşayan eşi, Borçlar Kanunu gereği kira sözleşmesini devralabilir. Bu durumda, kiracı ölse dahi eş, kira ilişkisini sürdürebilir.
Ev sahibinin mirasçıları kiracıyı tahliye edebilir mi?
Hayır, ev sahibinin vefatı kiracıya karşı yeni bir tahliye hakkı doğurmaz. Mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve tahliye için yasal sebepler gerekir.
Mirasçılar kira sözleşmesini feshedebilir mi?
Mirasçılar kiraya veren sıfatını devraldıkları için tek başlarına fesih yapamazlar. Sözleşme şartlarına veya yasal fesih sebeplerine dayanmadan kira ilişkisini sona erdiremezler.
Kiracının eşyaları miras reddedilirse ne olur?
Kiracının mirasçıları mirası reddederse, evde kalan eşyalar mahkeme kararıyla yediemine teslim edilir. Ev sahibi bu süreçle konutu boşaltıp yeniden kiraya verebilir.
Kiracının mirasçıları konutu kullanmak istemezse ne yapmalı?
Kiracının mirasçıları konutu kullanmak istemiyorsa, Borçlar Kanunu madde 333 uyarınca fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Fesih bildirimi ne zaman yapılmalı?
Fesih bildirimi, 6 ayı geçmeyen kira dönemleri için en az 3 ay önceden yapılmalıdır. Bu süreye uymak, geçerli bir fesih için zorunludur.
Kiracının eşi sözleşmede yazılı değilse tahliye edilir mi?
Eğer sözleşmeye taraf değilse ve kiraya verene yazılı bildirimle sözleşmeye katılmadıysa, konutta kalma hakkını kaybedebilir.
Ev sahibi yeni sözleşme yapmazsa kiracı tahliye edilir mi?
Hayır, kira sözleşmesi süresizse veya uzatılmışsa, yeni sözleşme yapılmasa dahi mevcut sözleşme hükümleri geçerliliğini korur. Keyfi tahliye mümkün değildir.
Boşanma halinde eşlerin kira hakkı nasıl belirlenir?
Boşanma durumunda, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, yazılı bildirimle sözleşmeye taraf olabilir. Aksi halde, kira hakkı olan eş sözleşmeye devam eder.
Boşanmış eş konutta kalmak isterse ne olur?
Eğer sözleşmeye taraf değilse ve önceden bildirim yapılmamışsa, boşanma sonrası konutta kalmak haksız zilyetlik sayılır ve tahliye davası açılabilir.
Eşlerin ortak imzası yoksa ne olur?
Kira sözleşmesi eşlerden yalnızca biri tarafından imzalanmışsa, diğer eşin hakları aile konutu kapsamında korunur ancak yazılı bildirim yapılmazsa sınırlı olur.
Boşanma sonrası aile konutu hakkı devam eder mi?
Boşanma kararı kesinleşince aile konutu niteliği sona erer. Eşin konutta kalmaya devam edebilmesi için yasal düzenlemelere uygun hareket etmesi gerekir.
Eşlerden biri evi terk ederse kiracılık hakkı ne olur?
Kiracılık hakkı sözleşmede yazan kişiye aittir. Evi terk eden eş, kiracılıktan feragat etmiş sayılmaz ancak konutta oturmadığı sürece kira sorumluluğu devam eder.
Mirasçılar birden fazlaysa kim söz sahibi olur?
Tüm mirasçılar müşterek mülkiyet hükümlerine göre birlikte hareket etmek zorundadır. Kiraya karşı yapılacak işlemler tüm mirasçıların ortak iradesiyle gerçekleşmelidir.
Kiracı tek başına eşini sözleşmeye dahil edebilir mi?
Kiracının eşi sözleşmeye taraf olmak istiyorsa, kiraya verene yazılı bildirimde bulunması gerekir. Kiracının tek taraflı beyanı yeterli değildir.
Ev sahibi mirasçılarla iletişim kurmazsa ne olur?
Mirasçıların kim olduğu ve hak sahibi oldukları veraset ilamı ile belgelenmeden kiracıdan ödeme talep edilemez. Kiracı, yasal belgelendirme talep edebilir.
Ev sahibi kirayı mirasçı olmadan tahsil edebilir mi?
Hayır, kira bedeli yalnızca yasal mirasçılara ya da atanmış temsilcilerine ödenebilir. Aksi halde kiracı sorumluluk taşımayabilir.
Kiracı mirasçıların kim olduğunu bilmezse ne yapmalı?
Kiracı, mirasçılardan resmi belge (veraset ilamı) talep ederek yasal olarak kime ödeme yapacağını belirlemeli ve aksi durumda mahkemeye başvurmalıdır.
Eş konutta kalırken sözleşme yenilenirse ne olur?
Eğer eş yeni sözleşmeye taraf olmuşsa kiracılık hakkı korunur. Aksi halde sözleşme sona erdiğinde tahliye istenebilir.
Kiracı ölmeden önce evi boşaltmışsa mirasçıların yükümlülüğü nedir?
Eğer kira ilişkisi aktifse ve konut terk edilmişse, sözleşmenin sona erdirilmesi için mirasçıların fesih bildiriminde bulunmaları gerekir.
Ev sahibi sözleşme yenileme bahanesiyle tahliye isteyebilir mi?
Yasal olarak haklı sebep olmadıkça, kira sözleşmesi sadece yenilenmedi diye sona ermez. Tahliye için geçerli sebepler olmalıdır.
Eş sözleşmeye yazılı bildirim yapmadıysa ne olur?
Boşanma kararı sonrası bildirim yapılmamışsa eşin konutta kalma hakkı sona erer ve tahliye edilebilir.
Boşanma sonrası yeni kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Evet, taraflar anlaşırsa yeni kira sözleşmesi düzenlenebilir. Eski eşin konutta kalması bu durumda yasal hale gelir.
Kiracının çocukları kira ilişkisini sürdürebilir mi?
Eğer çocuklar kiracıyla birlikte yaşıyorsa ve kiracının ölümü sonrası konutta kalmaya devam ediyorlarsa, sözleşmeyi devralabilirler.
Mirasçılar kira artışı yapabilir mi?
Evet, yasal süreler ve TÜFE oranlarına uygun şekilde mirasçılar kira artışı talep edebilir. Bu talepler yazılı olarak yapılmalıdır.
Kiracının ölümü ev sahibine fesih hakkı verir mi?
Hayır, kiracının ölümü ev sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı tanımaz. Sözleşme, mirasçılarla aynı koşullarda devam eder.
Ev sahibi ölüm sonrası kira şartlarını değiştirebilir mi?
Hayır, mevcut sözleşme geçerli olduğu sürece şartlar değiştirilemez. Mirasçılar da bu kurallara bağlıdır.
Mirasçılar arasında anlaşmazlık olursa ne olur?
Mirasçılar kendi aralarındaki anlaşmazlıkları mahkemede çözmelidir. Kiracı, tüm mirasçılara karşı sorumludur ve ödeme yapmadan önce bu belirsizliğin giderilmesini talep edebilir.
Sonuç
Kira sözleşmesi devam ederken taraflardan birinin ölmesi veya eşlerin boşanması, kira ilişkisinin hukuki statüsünü doğrudan etkileyen önemli gelişmelerdir. Ev sahibi ya da kiracının vefatı durumunda, kira sözleşmesinin akıbeti Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilirken, mirasçıların ya da eşlerin hakları ve yükümlülükleri dikkatle analiz edilmelidir. Kiracı ölürse sözleşme sona ermez; eş ya da çocuklar belirli şartlar altında sözleşmeye taraf olabilir. Aynı şekilde ev sahibinin ölümü de sözleşmeyi sona erdirmez, varisler aynı hak ve sorumluluklarla ilişkiyi sürdürür. Bu tür durumlarda kira sözleşmesinin geçerliliği, fesih süreçleri ve tahliye işlemleri gibi konularda kanuna uygun adımlar atılması büyük önem taşır.
Boşanma halinde ise aile konutu statüsü sona erdiğinden, eşlerin konutta kalma hakkı belirli prosedürlere bağlıdır. Sözleşmeye taraf olmayan eş, yazılı bildirimde bulunmamışsa kira ilişkisinde hukuki dayanağını kaybeder ve tahliye edilebilir. 2025 yılı itibariyle yürürlükteki mevzuata göre, ev sahibi ya da kiracının değişmesi kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmemekte, belirli şartlar altında kira ilişkisi devam etmektedir. Hukuki hata ve hak kaybı yaşamamak adına, böyle hassas süreçlerde alanında uzman bir kira hukuku avukatından danışmanlık alınması önerilir.
