KİRA TESPİT DAVASI VE ŞARTLARI 2025
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir? Hakkaniyete Uygun Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira bedelinin tespiti davası, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin ekonomik haklarının adil bir şekilde düzenlenmesini sağlayan kritik bir dava türüdür. Taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesi bulunması halinde, kira artışı veya indirimi konusunda anlaşmazlık yaşandığında kira bedelinin mahkeme yoluyla belirlenmesi mümkündür. Bu davalarda mahkeme, taşınmazın emsal kira değerlerini, konum ve kullanım özelliklerini dikkate alarak, hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira bedeli tespit eder. Özellikle kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yılın dolmasından sonra yenilenmesi durumlarında, yeni kira bedeli TÜFE oranı ile sınırlı kalmaksızın emsal kiralar ve piyasa koşulları gözetilerek belirlenir.
Kira tespit davası açılırken, tarafların hukuki yararının bulunması, yetkili sulh hukuk mahkemesine başvurulması ve dava zamanlamasının yeni kira döneminden en az otuz gün önce yapılması büyük önem taşır. Taraflar arasında kira artışına dair bir anlaşma bulunmuyorsa veya mevcut sözleşme belirsizlik içeriyorsa, kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması zorunlu hale gelir. Ayrıca, kira tespit davalarında belirlenen yeni kira bedelinin uygulanabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi şarttır; aksi halde kesinleşmemiş ilamlarla icra takibi başlatılamaz. Kira tespit sürecinde eski kiracılık durumu da göz önüne alınarak, adil bir kira bedeli belirlenirken gerektiğinde hak ve nesafet indirimi yapılması sağlanır.
Sonuç olarak, kira tespit davaları, hem kiralayanın mülkiyet hakkını hem de kiracının ekonomik dengesini koruyan önemli bir mekanizmadır. Emsal kira bedelleri, bilirkişi raporları ve taşınmazın özellikleri esas alınarak belirlenen yeni kira bedelleri, taraflar arasında uzun süreli ve sağlıklı bir kira ilişkisi kurulmasına olanak tanır. Kira tespit süreci doğru yönetildiğinde, hem mülk sahipleri taşınmazlarının gerçek değerine kavuşur hem de kiracılar adil koşullarda kira ödeme güvencesine sahip olur. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davası, hem bireysel çıkarlar hem de ekonomik istikrar açısından kritik bir rol oynamaktadır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için, mutlaka yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gereklidir.
Kira tespit davası açmak isteyen taraflar için en temel şart, yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira ilişkisini ispat yükümlülüğü, sözleşmenin mevcudiyeti ile doğrudan bağlantılıdır. Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin güncellenmesini talep edecekse, öncelikle aralarındaki kira sözleşmesini mahkemeye sunmakla yükümlüdür. Bu durum, hem hukuki güvenliği hem de dava sürecinin hızlı ilerlemesini sağlamaktadır.
Kira bedelinin belirlenmesine yönelik dava açarken yazılı ya da sözlü kira sözleşmesinin varlığı, davanın kabulü açısından kritik bir öneme sahiptir. Özellikle sözleşme bulunmaması halinde mahkemeler, kira ilişkisinin varlığını ve şartlarını başka delillerle değerlendirmek zorunda kalır. Bu da süreci uzatır ve davanın lehine sonuçlanmasını zorlaştırabilir. Dolayısıyla kira tespit davası açacak olan kişilerin kira sözleşmesini muhafaza etmeleri büyük önem taşır.
Kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamaz.
Kira tespit davası açabilmek için söz konusu kira ilişkisinin hukuken tanınabilir bir zemine oturması gerekir. Eğer taraflar arasında geçerli bir sözleşme yoksa, mahkemeye başvurularak kira bedelinin belirlenmesi mümkün değildir. Özellikle ticari işletmeler veya şirketler arasında yapılan kira ilişkilerinde, yazılı belgeler davanın kaderini doğrudan etkiler.
Tüzel kişilere karşı açılacak kira tespit davalarında da sözleşme şartı aranmaktadır. İster şahıslar arasında ister şirketler arasında olsun, kira sözleşmesinin olmaması durumunda mahkeme doğrudan davayı reddedebilir. Bu nedenle hem kiracılar hem de mülk sahipleri, kira ilişkisinin başında mutlaka yazılı bir kira sözleşmesi düzenlemelidir.
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için, davacının dava açmada hukuki yararının bulunması gerekir.
Kira bedelinin tespiti davasında davacının hukuki yararının olması şarttır. Hukuki yarar, davacının mevcut durumda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir menfaatinin olduğunu ve dava açmakla korunması gereken bir hakkının bulunduğunu gösterir. Mahkemeler, davacıda hukuki yarar görmediği takdirde, doğrudan davayı reddetmektedir.
Özellikle kira sözleşmesinde artış oranının net olmadığı veya belirlenen artış hükmünün adil bulunmadığı durumlarda hukuki yarar ortaya çıkar. Kiralayanlar kira bedelinin artırılması, kiracılar ise kira bedelinin düşürülmesi amacıyla dava açabilirler. Hukuki yararın doğru tespit edilmesi, dava sürecinin hem hızlı hem de olumlu sonuçlanması açısından kritik rol oynamaktadır.
Örneğin, kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmemişse veya belirsizse, her iki taraf da kira tespit için dava açabilir.
Kira sözleşmesinde artış oranının net bir şekilde kararlaştırılmadığı veya muğlak ifadeler içerdiği hallerde hem kiraya veren hem de kiracı, kira tespit için mahkemeye başvurabilir. Belirsizliklerin olması, kira ilişkilerinde taraflar arasında ihtilaf doğmasına neden olur ve bu ihtilafların çözümü için dava açılması kaçınılmaz hale gelir.
Bu tür durumlarda dava açmak, kira ilişkisinin sağlıklı yürütülmesi açısından önemlidir. Mahkeme, sözleşmedeki belirsizliği gidererek taraflar arasında yeni kira bedelini adaletli şekilde belirler. Böylece hem kiracı hem de kiralayan taraflar için kira ilişkisinde şeffaflık ve hukuki güvence sağlanmış olur.
1. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir; kiracı kira bedelinin düşürülmesini, kiraya veren ise artırılmasını talep edebilir.
Kira bedelinin tespiti davası açma hakkı, hem kiracıya hem de kiraya verene tanınmış bir haktır. Kiracı, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre yüksek olduğunu düşünüyorsa, mahkemeden kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir. Öte yandan, kiraya veren, kira bedelinin emsal değerlerin gerisinde kaldığını savunarak artış talebinde bulunabilir. Bu düzenleme, taraflar arasında adil bir kira dengesi kurulmasını sağlar ve kira sözleşmelerinde doğabilecek anlaşmazlıkların çözümüne olanak tanır.
Kira ilişkilerinde tarafların eşit haklara sahip olması, hukuki güvenlik açısından büyük önem taşır. Kiracı, ekonomik şartlar veya kiralananın değerindeki değişiklikler nedeniyle kira indirimi talep edebilirken; kiraya veren de taşınmazın değerinin artması veya piyasa koşullarının değişmesi sebebiyle kira artışı için dava açabilir. Böylece hem kiracının hakkı korunur hem de kiraya verenin mülkiyet hakkı adil bir şekilde gözetilmiş olur.
Paylı mülkiyette her bir ortak, kendi payına düşen kira bedelinin tespitini mahkemeden isteyebilir.
Bir taşınmazın birden fazla sahibi bulunuyorsa ve bu taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi ise, her paydaş kendi hissesi oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Paydaşlar arasında ortak hareket zorunluluğu bulunmaksızın, her birinin bağımsız olarak dava açma hakkı vardır. Bu uygulama, mülkiyet hakkının bireysel korunması ve kişisel çıkarların sağlanması açısından oldukça önemlidir.
Paylı mülkiyet halinde açılan kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme, sadece davacının sahip olduğu payı dikkate alarak hüküm verir. Böylece diğer paydaşların rızası ya da katılımı aranmaz. Bu yöntem, özellikle ortaklar arasında anlaşmazlık olduğunda, bireysel hakların korunmasını ve kira gelirinden adil yararlanılmasını sağlar.
Taşınmaz iştirak halinde mülkiyete tabi ise, kira bedelinin tespiti için tüm ortakların birlikte dava açması gerekir.
İştirak halinde mülkiyet durumunda, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ortaklar arasında bölünmemiş olduğundan, kira bedelinin tespiti davası açılırken tüm ortakların birlikte hareket etmesi zorunludur. Tek bir ortağın bağımsız olarak dava açması halinde mahkeme, davayı usulden reddedebilir. Bu kural, iştirak halinde mülkiyetin bütünlüğünün korunmasını ve ortak mülkiyet hakkının zarar görmemesini amaçlar.
İştirak halinde mülkiyete konu taşınmazlar için kira tespiti yapılacaksa, tüm ortaklar dava dilekçesinde birlikte yer almalı veya en azından dava sürecinde muvafakat vermelidir. Bu şart, hukuki işlemlerde iştirak mülkiyetinin bölünmez yapısına uygun hareket edilmesi açısından zorunludur. Aksi halde dava, ortaklık yapısına aykırı bir şekilde ilerlemiş olur ve bu durum hem usul hatasına hem de davanın reddine sebebiyet verebilir.
Eğer dava tek bir ortak tarafından açılmışsa, diğer ortaklar sonradan muvafakat vererek davaya katılabilirler.
İştirak halinde mülkiyette, başlangıçta davayı yalnızca bir ortak açmışsa, süreç içerisinde diğer ortakların muvafakatiyle eksiklik giderilebilir. Yani, dava devam ederken ortaklar, davayı onayladıklarına dair mahkemeye beyan verebilir ve davaya katılabilirler. Bu uygulama, davanın sırf şekil eksikliği nedeniyle reddedilmesini önlemekte ve hak kayıplarının önüne geçmektedir.
Mahkemeler, iştirak mülkiyetine tabi taşınmazlarda dava açıldıktan sonra diğer ortakların yazılı muvafakatlarını sunmalarını yeterli kabul etmektedir. Böylece dava, usul kurallarına uygun hale gelir ve esasın incelenmesine geçilebilir. Bu süreçte, muvafakatın zamanında sunulması, davanın seyrini doğrudan etkileyen önemli bir prosedürdür.
2. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davası, kural olarak kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Kira tespit davası açılırken yetkili mahkeme, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Çünkü kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, taşınmazın fiziki konumu ile doğrudan bağlantılıdır. Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira sözleşmesinin uygulanmasından doğan her türlü tespit talebini değerlendirmekle görevli olup, kira bedelinin güncellenmesi gibi konularda uzmanlaşmışlardır.
Mahkemeye başvurulacak yer seçimi, davanın hızlı ve sağlıklı yürütülmesi açısından önem taşır. Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerde açılacak dava sayesinde hem bilirkişi incelemeleri kolayca yapılır hem de tarafların mahkemeye erişimi kolaylaşır. Böylelikle kira bedelinin tespiti süreci daha adil ve pratik bir şekilde sonuçlandırılır.
Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşmede belirtilen mahkemede de dava açılabilir.
Taraflar arasında kira sözleşmesi ticari nitelikte düzenlenmişse veya kamu tüzel kişileri taraflardan biri ise, sözleşmede belirtilmiş olan yer mahkemesi de yetkili olur. Bu durumda, tarafların iradelerine uygun olarak seçilen mahkemede kira tespit davası açılabilir. Özellikle büyük ölçekli kiralamalarda bu esneklik, tarafların süreç üzerinde daha fazla kontrol sahibi olmasına olanak sağlar.
Tacirler veya kamu kurumları arasında yapılan kira sözleşmelerinde yetki anlaşması yapılması, dava sürecini kolaylaştırır. Böylece mahkemeler arasındaki yetki karmaşası önlenir, dava doğrudan doğru mahkemede görülür. Ancak yine de sözleşmede yer verilen yetki şartının açık ve kesin olması, dava sürecinde hak kaybı yaşanmaması için kritik öneme sahiptir.
3. Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?
Taraflar arasında kira artışı konusunda anlaşma varsa, kira bedeli bu anlaşmaya göre artırılır; ancak artış oranı TÜFE'yi aşamaz.
Kira sözleşmesinde taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmışsa, sözleşmeye sadık kalınarak artış gerçekleştirilir. Ancak bu artış, Türk Borçlar Kanunu gereği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu sınır, kiracının korunması ve fahiş kira artışlarının önlenmesi amacıyla getirilmiştir.
Taraflar sözleşme yaparken serbest iradeleriyle kira artışını kararlaştırabilse de, belirlenen oran kanuni sınırlara uymalıdır. Mahkemeler, kira tespit davalarında öncelikle tarafların anlaşmalarını dikkate alır; ancak TÜFE sınırının aşıldığı durumlarda anlaşma hükümleri uygulanmaz. Böylece, kira ilişkilerinde dengenin korunması ve ekonomik istikrar sağlanır.
Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yoksa, yeni kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi için tespit davası açılabilir.
Eğer kira sözleşmesinde yeni dönem kira bedeline dair bir anlaşma bulunmuyorsa, taraflar kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilir. Bu tür durumlarda, yenilenen kira dönemlerinde belirsiz kalan kira bedelinin adil şekilde belirlenmesi amacıyla kira tespit davası önemli bir çözüm yoludur. Özellikle ekonomik koşulların hızla değiştiği günümüzde, bu dava türü sıklıkla başvurulan bir hukuki yoldur.
Kiracılar ve kiraya verenler arasında kira bedeline ilişkin yeni bir mutabakat sağlanamazsa, mahkeme devreye girer. Mahkeme, TÜFE oranı, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde kira bedelini tespit eder. Bu süreç, tarafların kira ilişkisinin sağlıklı bir şekilde devam etmesini sağlar ve olası ihtilafların büyümesini önler.
Beş yıldan uzun süren veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde, mahkeme kira bedelini TÜFE oranı ile sınırlı olmaksızın belirler.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi beş yıldan fazla sürmüşse veya beş yıl dolduktan sonra yenilenmişse, kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca TÜFE oranı dikkate alınmaz. Mahkeme, emsal kira bedelleri, taşınmazın mevcut durumu ve hakkaniyet ilkelerini gözeterek, yeni kira bedelini belirler. Bu düzenleme, uzun süreli kira ilişkilerinde güncel piyasa koşullarına uygunluk sağlamak amacı taşır.
Beş yılın ardından açılacak kira tespit davalarında, mahkeme daha geniş bir değerlendirme yapar. Sadece TÜFE oranı değil; çevredeki benzer taşınmazların kira değerleri, kiralananın kullanım amacı ve fiziksel özellikleri de göz önünde bulundurulur. Bu yöntem sayesinde, kira bedeli hem adil hem de piyasa koşullarına uygun olarak belirlenir.
Kira tespitinde mahkeme, emsal kiraları araştırarak ve bilirkişi raporu alarak hakkaniyete uygun kira bedeli belirler.
Kira bedelinin tespiti davasında mahkeme, doğru ve adil bir karar verebilmek için emsal kira sözleşmelerini inceler ve bilirkişi raporu alır. Bu aşamada, dava konusu taşınmazın konumu, kullanım şekli, çevresel faktörler ve fiziksel özellikleri detaylıca değerlendirilir. Böylelikle kira bedelinin piyasadaki gerçek değere uygunluğu sağlanır.
Mahkeme, emsal araştırması yaparken özellikle kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini dikkate alır. Bilirkişiler ise yerinde keşif yaparak taşınmazı teknik açıdan değerlendirir. Bu sistematik yöntem, kira tespit kararlarının hem objektif hem de hukuki açıdan sağlam olmasına olanak tanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre
Beş yıldan uzun süren veya beş yıl dolduktan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesi için dava açılabilir.
Kira sözleşmesi beş yıl boyunca devam etmiş veya beş yılın sonunda yenilenmişse, kiraya veren veya kiracı, mevcut kira bedelinin güncel şartlara uyarlanması için mahkemeye başvurabilir. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesinde sadece TÜFE artış oranı değil, emsal kira değerleri ve taşınmazın özellikleri de dikkate alınır. Böylece, uzun süredir değişmeyen kira bedelleri adil seviyelere getirilerek hem mülk sahibinin hem de kiracının hakkı korunur.
Beş yıl kuralı, kiraya verenlerin taşınmazlarının gerçek değerinden kiralanmasını sağlarken, kiracıların da aşırı fahiş artışlara karşı korunmasını amaçlar. Mahkemeler, kira tespiti yaparken kiralananın bulunduğu bölgedeki piyasa koşullarını, taşınmazın fiziksel durumunu ve kullanım şekline dair tüm detayları dikkate alır. Bu süreçte hakkaniyet ilkesi esas alınarak hem ekonomik denge hem de sosyal adalet sağlanır.
Mahkeme, beş yıldan sonra açılan kira tespit davalarında TÜFE ile sınırlı kalmadan emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumunu değerlendirir.
Beş yıllık sürenin tamamlanmasıyla birlikte açılan kira tespit davalarında, mahkeme sadece TÜFE oranına bağlı kalmaz. Kiralananın konumu, çevresi, kullanım şekli ve benzer taşınmazların kira bedelleri kapsamlı bir şekilde incelenir. Bu yöntem, kira bedelinin sadece enflasyona göre değil, piyasanın gerçek dinamiklerine göre belirlenmesini sağlar.
Kira bedelinin hakkaniyete uygun tespiti için emsal kira araştırması kritik rol oynar. Mahkemeler, bilirkişiler aracılığıyla çevredeki benzer taşınmazların kira değerlerini belirleyerek, dava konusu taşınmaz ile karşılaştırmalı analiz yapar. Bu yaklaşım, kira tespitinin objektif ve sürdürülebilir olmasına, aynı zamanda emsal teşkil edecek sağlam kararlar üretilmesine zemin hazırlar.
Mahkeme, taşınmazı yerinde inceleterek, emsal kira araştırması yaparak ve tüm özellikleri değerlendirerek kira bedelini belirler.
Kira bedelinin tespiti aşamasında mahkeme, taşınmazın bulunduğu konumu, fiziksel özelliklerini ve çevresel faktörlerini dikkate alarak yerinde keşif yapar. Bilirkişi heyeti, dava konusu taşınmazı emsallerle karşılaştırarak kira parasına etki eden tüm faktörleri somut biçimde ortaya koyar. Böylelikle sadece teorik hesaplamalar değil, sahaya dayalı gerçek verilerle adil bir tespit yapılır.
Emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesinde kilit bir rol oynar. Mahkeme, bilirkişilerin raporlarına dayanarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda elde edeceği kira gelirini de hesaplatır. Bu sayede hak ve nesafet ilkelerine uygun, hem güncel hem de gerçekçi bir kira bedeli belirlenmiş olur.
Yargıtay içtihatlarına göre, emsal araştırması yapılmadan ve taşınmazın detaylı özellikleri incelenmeden kira tespiti yapılamaz.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira tespit davalarında emsal kira sözleşmeleri mutlaka dosyaya sunulmalı ve taşınmazın tüm özellikleri detaylı biçimde analiz edilmelidir. Sadece genel piyasa verilerine dayanarak kira bedelinin belirlenmesi, adil yargılanma ve somut olay incelemesi ilkelerine aykırıdır. Bu yüzden her dava, taşınmazın kendine özgü nitelikleri üzerinden değerlendirilmektedir.
Mahkemeler, kira bedelinin tespitinde soyut değerlendirmeler yapamaz; mutlaka somut verilere ve teknik incelemelere dayanmalıdır. Emsal kira bedellerinin neden uygun görüldüğü de açık bir şekilde karar gerekçesinde belirtilmelidir. Bu uygulama, hem mahkeme kararlarının güvenilirliğini artırır hem de yüksek mahkeme denetimlerinde kararların bozulma ihtimalini minimize eder.
4. Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?
Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce açılırsa, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli dönem başından itibaren uygulanır.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmışsa, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur. Bu süre şartı, hem kiracı hem de kiraya veren açısından kira artışının veya indiriminin adil ve önceden öngörülebilir olmasını sağlar. Böylece, taraflar sürpriz artışlarla veya beklenmedik değişikliklerle karşılaşmazlar.
Dava açılmasının zamanlaması, kira tespit sürecinin en kritik noktalarından biridir. 30 günlük süre içerisinde dava açılmazsa, tespit edilen kira bedeli bir sonraki dönem için geçerli olur. Bu nedenle, özellikle kiraya verenler açısından, kira bedelinin güncellenmesini sağlamak için yeni dönemden önce dava açılması büyük önem taşır. Aksi halde istenilen artışın uygulamaya geçmesi gecikebilir.
Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılırsa, açılacak dava olmasa bile belirlenen yeni kira bedeli dönem başından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin artırılması amacıyla dava açılmasa dahi, kiracıya yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce yazılı bir ihtarname gönderilirse, bu bildirimle birlikte artış talebi geçerlilik kazanır. Mahkeme, daha sonra açılacak kira tespit davasında bu yazılı bildirimi esas alarak yeni kira bedelinin dönem başından itibaren geçerli olmasına karar verir. Bu uygulama, dava açmadan da taraflar arasında hukuki bir köprü kurulmasına olanak tanır.
Yazılı bildirim, özellikle zam yapılmak istenen dönem için hak kaybı yaşanmaması açısından kritik bir adımdır. İhtarname tebliği ile kiracı önceden bilgilendirilir ve yeni kira bedeline ilişkin ihtilafların önüne geçilir. Böylece hem kiralayanın artış talebi güvence altına alınır hem de kiracının mali planlamasını yapması kolaylaşır.
Eğer kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılırsa tespit edilen kira bedeli dönem başından itibaren uygulanır.
Kira sözleşmesinde yeni dönem için kira artışı öngören bir hüküm varsa, kira tespit davası yeni dönemin sonuna kadar açılmış olsa bile, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, sözleşme başlangıcına geriye dönük olarak uygulanır. Bu durum, taraflar arasında sözleşmeye dayalı hakların korunması ve sözleşme istikrarının sağlanması açısından büyük önem taşır.
Yargı uygulamalarında, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunması halinde mahkemeler, davanın açılma zamanına rağmen, yeni dönemin başından itibaren yeni kira bedelinin geçerli olmasına karar vermektedir. Bu, özellikle artış maddesi içeren sözleşmelerde kiralayanın haklarının daha etkin şekilde korunmasına imkân tanır. Böylece kira artışları zamanında ve doğru şekilde uygulanır.
5. Kira Tespit Davasının Harcı
Kira tespit davalarında, mahkeme harcı tespit edilen aylık kira bedeli ile mevcut kira arasındaki fark üzerinden hesaplanır.
Kira bedelinin tespiti davalarında ödenecek mahkeme harcı, mevcut kira bedeli ile mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli arasındaki fark esas alınarak belirlenir. Bu fark üzerinden alınacak nispi harç, davanın açılış aşamasında ödenir ve davanın hukuki sürecinin başlatılabilmesi için zorunludur. Böylece mahkemeye başvuru masrafları kira artışının gerçek etkisine göre şekillenir.
Örneğin, mevcut aylık kira bedeli 7.000 TL iken, mahkeme yeni kira bedelini 10.000 TL olarak belirlemişse, aradaki 3.000 TL’lik fark üzerinden nispi harç alınır. Bu uygulama sayesinde hem davacı gereğinden fazla harç ödemez hem de adaletli bir dava masrafı sistemi kurulur. Mahkemeye başvuran tarafın, talebinin ciddiyetine göre harç yükü taşıması da adalet sisteminin önemli bir ilkesidir.
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre, kira tespit davalarında harç, yıllık kira değil, aylık kira farkı üzerinden alınır.
Türk hukukunda Harçlar Kanunu, kira tespit davalarında harç hesaplamasının yıllık değil, aylık kira bedeli farkı üzerinden yapılmasını öngörmüştür. Bu yaklaşım, dava masraflarını daha erişilebilir kılarak, tarafların yargı yoluna başvurmasını kolaylaştırır. Böylece adil yargılanma hakkı yalnızca güçlü ekonomik koşullara sahip olanlara değil, herkes için ulaşılabilir olur.
1965 tarihli 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre de kira tespit davalarında aylık kira farkı esas alınarak harç belirlenmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. Bu karar, uygulamada birlik sağlamış ve farklı mahkemeler arasında uygulama farklılıklarını ortadan kaldırmıştır. Böylece kira tespit davalarında hem hukuki öngörülebilirlik hem de yargılamada standartlaşma sağlanmıştır.
Eğer mahkeme, davacı sadece aylık kira bedelinin tespitini istemişken yıllık kira üzerinden karar verirse, bu karar hukuka aykırı olur.
Kira tespit davalarında davacı yalnızca aylık kira bedelinin belirlenmesini talep etmişse, mahkemenin yıllık kira bedeline hükmetmesi hukuka aykırı bir uygulamadır. Çünkü yargılamada “talep ile bağlılık” ilkesi geçerlidir. Mahkeme, davacının talebini aşarak karar veremez; aksi halde karar hem usul hükümlerine hem de taraf iradesine aykırı olur.
Yargıtay kararlarına göre, kira tespit davalarında mahkeme yalnızca davacının istediği aylık kira bedeline ilişkin hüküm kurmalıdır. Eğer yıllık kira üzerinden hüküm verilirse ve bu nedenle fazla harç alınırsa, bu durum kararın bozulmasına yol açabilir. Bu sebeple dava açarken talep edilen kira bedelinin açık ve net olarak belirtilmesi ve mahkemenin de bu taleple bağlı kalması büyük önem taşır.
6. Karşı Taraf Vekalet Ücreti
Kira tespit davalarında, vekalet ücreti tespit edilen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.
Kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme, avukatlık ücreti hesabı yaparken, tespit edilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki farkı baz alır. Bu farkın bir yıllık toplamı üzerinden vekalet ücreti belirlenir. Bu uygulama, avukat emeğinin adil şekilde ücretlendirilmesini ve dava sonunda doğacak mali sonuçların net bir şekilde ortaya konulmasını sağlar.
Özellikle kira tespit davalarında, hem davacı hem de davalı lehine vekalet ücretinin tespit edilmesi mümkündür. Mahkeme, dava sonucunda yeni kira bedelini belirlerken tarafların haklılık durumunu dikkate alarak her iki taraf için de yıllık kira farkı esas alınarak vekalet ücreti belirler. Böylece avukatların emekleri hukuki güvence altına alınır ve taraflar arasında adil bir denge kurulur.
Vekalet ücretinin hesabında, talep edilen kira farkı ile mahkemece hükmedilen kira farkı arasındaki tutar dikkate alınır.
Kira bedelinin tespiti davalarında vekalet ücretinin hesaplanmasında, sadece davacının dava dilekçesinde talep ettiği kira bedeli değil, mahkemenin hükmettiği kira farkı da dikkate alınır. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi doğrultusunda yapılan bu hesaplama, dava sonucunda tarafların elde ettikleri menfaat doğrultusunda adil bir vekalet ücreti ödenmesini sağlar.
Taraflar, dava sürecinde talep ettikleri bedel ile mahkemenin hükmettiği bedel arasında farklılık olması halinde, bu farklılık oranında vekalet ücreti yükümlülüğüne tabi olurlar. Mahkemeler, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine uygun bir şekilde, belirlenen yıllık kira farkı üzerinden taraf lehine veya aleyhine vekalet ücreti kararı verir. Böylece dava sonucunda avukatlık ücretleri objektif kriterlere göre net bir şekilde belirlenmiş olur.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira bedelinin belirlenmesi için öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri toplanmalıdır.
Kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilebilmesi için öncelikle tarafların elindeki tüm deliller dosyaya sunulmalıdır. Özellikle emsal kira sözleşmeleri, kira bedelinin gerçek piyasa koşullarına uygun belirlenebilmesi açısından büyük önem taşır. Bu deliller, taşınmazın kira değerini doğrudan etkileyen somut veriler sağlar ve mahkemenin adil karar vermesini kolaylaştırır.
Emsal kira sözleşmeleri, dava konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan, benzer nitelikteki taşınmazlar için yapılmış güncel sözleşmeler olmalıdır. Bu belgelerle, kira bedelinin piyasa değerine uygun şekilde belirlenmesi sağlanır. Mahkeme, tarafların sunduğu deliller ışığında objektif bir değerlendirme yaparak yeni kira bedelini hakkaniyete uygun şekilde tespit eder.
Kiralanan taşınmaz ve emsal taşınmazlar yerinde incelenmeli, tüm özellikleri karşılaştırılmalıdır.
Mahkeme, kira bedelinin adil biçimde belirlenebilmesi için dava konusu taşınmazı ve emsal gösterilen taşınmazları yerinde incelemelidir. Bilirkişi heyeti, taşınmazların konumu, kullanım şekli, yüzölçümü, mimari yapısı gibi kira değerini etkileyen tüm unsurları detaylı şekilde değerlendirir. Bu süreç, kira tespiti sürecinin hem şeffaf hem de adil ilerlemesini sağlar.
Emsal taşınmazlar ile dava konusu taşınmaz arasında yapılan karşılaştırmada; çevre faktörleri, sosyal imkanlar, ulaşım kolaylığı gibi unsurlar da dikkate alınır. Böylece kira bedelinin belirlenmesinde sadece taşınmazın fiziksel özellikleri değil, bulunduğu bölgenin cazibesi ve değeri de etkili olur. Mahkeme bu veriler ışığında, objektif ve piyasa gerçeklerine uygun bir kira bedeli tayin eder.
Bilirkişiler, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde elde edebileceği kira değerini belirlemelidir.
Kira tespitinde bilirkişi heyeti, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda getirebileceği potansiyel kira bedelini belirler. Bu yöntem, özellikle mevcut kiracının düşük bir bedelle oturduğu taşınmazlarda, piyasa değerinin ortaya çıkarılması açısından kritik öneme sahiptir. Taşınmazın serbest piyasa koşullarında ne kadar kira getireceği dikkate alınarak yeni kira bedeli tayin edilir.
Boş kiralama değerinin belirlenmesi sürecinde, taşınmazın kullanım amacı (konut, iş yeri vb.), fiziksel durumu ve çevresel değer artışı gibi unsurlar detaylıca analiz edilir. Böylelikle mahkeme, kiralananın mevcut piyasa koşullarındaki gerçek kira değerine ulaşır ve yeni kira bedelini hak ve nesafet kurallarına uygun biçimde belirler.
Mahkeme, bilirkişi raporu ve somut veriler ışığında, hak ve nesafete uygun makul bir kira bedeli belirlemelidir.
Mahkeme, emsal kira sözleşmeleri, bilirkişi raporu ve taşınmazın tüm özellikleri ışığında, hak ve nesafet kurallarına uygun şekilde yeni kira bedelini tespit eder. Belirlenen kira bedeli, hem mülk sahibinin mülkiyet hakkını hem de kiracının ekonomik dengesini gözetmelidir. Bu yöntem, kira ilişkilerinin uzun vadede istikrarlı şekilde sürdürülmesini sağlar.
Hak ve nesafet ilkesine uygun kira bedeli belirlenirken, mahkeme hem taşınmazın rayiç değerini hem de tarafların sözleşme geçmişini göz önünde bulundurur. Özellikle eski kiracılık durumlarında makul bir indirim yapılması da bu ilkenin gereğidir. Böylece hem adilane bir kira bedeli tespit edilir hem de tarafların mağduriyeti önlenir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Mahiyeti
Kira bedelinin tespiti davaları, Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararından sonra oluşan yasal boşluğu doldurmak için Yargıtay içtihatlarıyla geliştirilmiştir.
Kira bedelinin tespiti davalarının hukuki temelinde, Anayasa Mahkemesi’nin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un bazı maddelerini iptal etmesiyle doğan yasal boşluk bulunmaktadır. Bu boşluk, yargısal içtihatlarla doldurulmuş ve Yargıtay’ın içtihat birleştirme kararlarıyla kira bedelinin tespiti davalarının usulü netleştirilmiştir. Böylece kira ilişkilerinin devamlılığı ve hukuki güvenlik sağlanmıştır.
Özellikle 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak esaslar belirlenmiştir. Bu kararlar, günümüzde de kira bedelinin tespiti davalarında mahkemelere yol gösterici nitelikte olup, taşınmaz kira hukukunun temel taşlarından birini oluşturmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davaları, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlar için açılabilir.
Kira tespit davaları, özellikle eski tarihli kira sözleşmelerine konu olan taşınmazlar için, 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında açılabilmektedir. Bu kanun, taşınmazların kira ilişkilerinde uygulanacak temel hükümleri belirlemiş ve uzun yıllar boyunca kira sözleşmelerine yön vermiştir. Hâlâ geçerli kira ilişkileri açısından bu yasal dayanak, önemini korumaktadır.
6570 sayılı Kanun, özellikle konut ve iş yeri kiraları için koruma sağlarken, kira bedelinin belirlenmesi ve artışı konusunda da sınırlamalar getirmiştir. Bu nedenle, kira tespit davalarında hangi taşınmazların bu kanun kapsamına girdiği iyi analiz edilmeli, dava açarken doğru hukuki çerçeveye başvurulmalıdır. Yanlış kanun uygulaması dava sürecini riske atabilir.
Kira bedelinin tespiti davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir.
Kira bedelinin tespiti davası açma hakkı sadece kiraya verene tanınmamıştır; kiracılar da bu davayı açabilir. Eğer kiracı ödediği kira bedelinin piyasa koşullarına göre fahiş olduğunu düşünüyor veya kira artışı konusunda adil bir uyarlama talep ediyorsa, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde tespiti için mahkemeye başvurabilir.
Öte yandan kiraya veren, taşınmazın değerinin artmasına rağmen kira bedelinin düşük kaldığını ileri sürerek dava açabilir. Böylece kira sözleşmesinin tarafları, ekonomik değişikliklere ve rayiç kira bedellerine uyum sağlamak amacıyla kira tespit davası yoluyla haklarını koruma altına alabilir. Bu durum, kira ilişkilerinde denge ve sürekliliğin sağlanmasına hizmet eder.
Kira bedelinin tespiti davaları kamu düzenini ilgilendirdiğinden, hakim re’sen araştırma ilkesiyle hareket etmek zorundadır.
Kira tespit davaları, sadece taraflar arasındaki özel menfaatleri değil, aynı zamanda kamu düzenini de ilgilendiren davalar arasında yer alır. Bu nedenle mahkeme, tarafların sunduğu delillerle yetinmeyip, gerekli gördüğü durumlarda re’sen araştırma yaparak, kira bedelinin adil şekilde belirlenmesini sağlamakla yükümlüdür. Hakim, tarafların anlaşmalarına aykırı olsa bile, kamu yararını gözeterek karar vermelidir.
Bu davalarda hakimin bağımsız değerlendirme yapması, kira tespit kararlarının sadece sözleşmesel ilişkilere değil, toplumsal ekonomik dengelere de hizmet etmesini sağlar. Böylece piyasada kira bedellerinin yapay biçimde yükseltilmesi veya düşürülmesi gibi durumlar önlenir. Hakimin re’sen hareket etmesi, kira ilişkilerinin şeffaf ve adil bir zeminde yürütülmesini teminat altına alır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılamaz
Kira tespit davaları, konusu sınırlı olduğu için kısmi dava veya belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz.
Kira bedelinin tespiti davaları, yalnızca belirli bir kira dönemine ilişkin kira parasının tespit edilmesini amaçladığı için, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Bu davanın doğası gereği, davacı yeni dönemde uygulanacak kira bedelini açıkça belirtmeli ve tüm talebini bir defada ortaya koymalıdır. Dolayısıyla kira tespitinde "fazlaya ilişkin hak saklıdır" gibi ifadeler kullanılması da mümkün değildir.
Mahkemeler, kira tespit davalarında, kira ilişkisinin belirli bir dönemini kapsadığı ve sözleşmenin değişen unsurunu sabitlemeyi hedeflediği için, davanın tam ve kesin olarak açılmasını zorunlu kılar. Belirsiz alacak davalarındaki gibi süreç içinde bedelin artırılması ya da değiştirilmesi kira tespit davalarının yapısına aykırıdır. Bu nedenle kira tespit davaları, baştan itibaren net bir şekilde açılmalı ve talep edilen bedel somut olarak dava dilekçesinde belirtilmelidir.
Kira bedelinin tespiti davasında, davacı hakkını saklı tutarak daha sonra kira bedelini artırarak değiştiremez.
Kira bedelinin tespiti davalarında, davacı, dava dilekçesinde belirttiği kira bedeline sadık kalmak zorundadır. "Fazlaya ilişkin haklar saklıdır" denilerek sonradan bedelin artırılması mümkün değildir. Çünkü kira tespit davası, sadece belirli bir dönem kira bedelinin belirlenmesine yönelik ve sınırlı bir konuyu kapsar. Bu nitelik, davada istikrarı sağlamak ve taraflar arasında hukuki güvence oluşturmak amacıyla getirilmiştir.
Eğer dava sürecinde kira bedelinin artırılması talep edilirse, bu durum dava konusunun genişletilmesi anlamına gelir ve kira tespit davalarının "belirli dönem ve belirli kira bedeli" ilkesine açıkça aykırıdır. Bu yüzden hem dava açarken hem de yargılama sürecinde talep edilen kira bedelinin net olması gerekir. Mahkemeler, davacıların bu kuralı ihlal etmesi halinde talepleri reddetmekte tereddüt etmemektedir.
Kira tespit davasında, tespit talebi sadece belirli bir dönem için geçerlidir ve bu talep bölünemez.
Kira bedelinin tespiti davalarında, mahkemeden istenen belirleme yalnızca dava dilekçesinde belirtilen dönem için geçerlidir. Talep edilen kira bedeli bir bütün olarak sunulmalı, dava konusu dönem parçalara ayrılmamalıdır. Böylece kira tespit davası, kapsamı net ve sabit olan bir dava türü olarak kalır ve dava sürecinin şeffaflığı sağlanır.
Talep edilen dönem dışında bir kira dönemine ilişkin olarak dava genişletilemez veya sonradan ilave taleplerde bulunulamaz. Çünkü bu durum, kira tespit davasının sınırlı yapısına zarar verir ve dava sürecinde belirsizlik yaratır. Yargı uygulamaları, bu prensibi istikrarlı şekilde uygulayarak kira sözleşmelerinin ve dava süreçlerinin güvenliğini korumaktadır.
Paylı Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Paylı mülkiyet halinde her paydaş, sadece kendi payı oranında kira bedelinin tespiti için dava açabilir.
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, her bir ortak kendi payı oranında kira bedelinin tespitini mahkemeden talep edebilir. Yani, taşınmazın tamamı için değil, sadece sahip olduğu pay kadar kira bedeli artırımı veya belirlenmesi isteyebilir. Bu uygulama, mülkiyet hakkının bireysel yönünü korur ve her paydaşın kendi ekonomik çıkarını ayrı ayrı gözetmesine imkan tanır.
Paylı mülkiyet yapısında dava açılırken, davacı, talebini açık şekilde sadece kendi hissesine yönelik olarak sunmalıdır. Eğer taşınmazın tamamı için kira bedeli tespiti istenirse, mahkeme bu talebi usulden reddedebilir. Bu nedenle dava dilekçesinin hazırlanmasında pay oranının net belirtilmesi büyük önem taşır. Doğru dava açılması, hak kaybı yaşanmaması için kritik bir adımdır.
Mahkeme, paylı mülkiyette sadece davacının payına ilişkin kira bedelinin tespiti yönünde karar verir.
Paylı mülkiyette açılan kira tespit davasında, mahkemenin yetkisi sadece davacının payı ile sınırlıdır. Diğer paydaşların hakları üzerinde doğrudan bir tasarruf yapılamaz. Bu kapsamda mahkeme, sadece dava açan paydaşın sahip olduğu orana göre kira bedelinin tespitine karar verir ve hüküm verirken diğer ortakların hisselerini dikkate almaz.
Yargıtay içtihatları da bu konuda oldukça nettir: Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, davacının talebi yalnızca kendi payını kapsamalı ve mahkeme de hükmünü buna göre vermelidir. Böylece mülkiyet hakkı güvence altına alınır ve ortaklar arasında yeni ihtilafların doğması engellenir. Hukuka uygun ve net bir dava süreci, taraflar açısından çok daha güvenli bir yargılamayı beraberinde getirir.
Aylık Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hüküm Kurma Zorunluluğu
Kira tespit davalarında mahkeme, kira bedelini belirlemek zorundadır; davayı hukuki yarar yok diye reddetmek doğru değildir.
Kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme, mevcut kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin açık bir talep varsa, bu konuda mutlaka hüküm kurmalıdır. Taraflar arasında kira artışı konusunda uyuşmazlık bulunmasa bile, kira bedelinin mahkeme kararıyla sabitlenmesi gerektiği için davanın "hukuki yarar yok" denilerek reddedilmesi hatalıdır. Bu tür davalarda amaç, belirsizliği ortadan kaldırarak hukuki ilişkileri netleştirmektir.
Kira tespit davaları yalnızca taraflar arasında bir menfaat çatışması olduğunda değil, kira sözleşmesinin unsurlarını sabitlemek amacıyla da açılır. Bu sebeple, davacının talebinde haklılık bulunmasa bile, mahkeme kira bedelini tespit etmek zorundadır. Böylece hem kira ilişkilerinde istikrar sağlanır hem de ileride doğabilecek yeni anlaşmazlıkların önü kesilmiş olur.
Kira tespiti davasında mahkemenin kira bedelini belirlemeden davayı reddetmesi, kararın bozulmasına yol açar.
Kira bedelinin tespiti davasında, mahkeme kira artış talebini değerlendirirken kira bedelini belirlemeden doğrudan davayı reddederse, bu durum Yargıtay denetiminde kararın bozulmasına neden olur. Çünkü kira tespiti davalarında asli amaç, kira bedelinin yeni dönem için netleştirilmesidir. Mahkemenin hüküm kurmaktan kaçınması, hem taraflar arasında hukuki belirsizlik yaratır hem de kamu düzenini zedeler.
Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, kira tespit davalarında mutlaka kira bedelinin tespit edilmesi ve açık bir hüküm kurulması gerekir. Aksi halde karar, usul ve esas yönünden eksik olur ve üst mahkeme tarafından bozulur. Bu nedenle dava açıldığında mahkemeler, ister talep edilen bedel kabul edilsin isterse değiştirilsin, mutlaka tespit hükmü vermekle yükümlüdür.
Kira Tespit Davasında Eski Kiracılık Nedeniyle İndirim
Kira bedeli belirlenirken, eski kiracı olması nedeniyle kiracı lehine hak ve nesafet indirimi yapılmalıdır.
Kira bedelinin tespitinde, kiracının eski kiracı statüsünde olması önemli bir unsurdur ve mahkeme bu durumu dikkate alarak kira bedelinde hakkaniyete uygun bir indirim yapmalıdır. Çünkü uzun yıllardır taşınmazda oturan kiracının sadakati ve devam eden kira ilişkisi, doğrudan piyasa şartlarına göre belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılmasını gerektirir. Bu uygulama, hem kiracının korunması hem de sosyal denge açısından büyük önem taşır.
Mahkemeler, kira tespit davalarında taşınmazın serbest piyasa koşullarında boş olarak kiraya verilmesi durumunda elde edeceği kira bedelini bilirkişi marifetiyle belirler. Ancak eski kiracının varlığı gözetilerek bu bedelden %5 ile %20 arasında bir nesafet indirimi yapılır. Böylece hem taşınmazın değeri hem de uzun süreli kiracıların korunması ilkesi dengelenmiş olur.
Mahkeme, bilirkişi tarafından belirlenen boş kira bedelinden doğrudan indirim yapmalı, ikinci kez indirim uygulamamalıdır.
Kira tespit sürecinde, bilirkişi raporunda eski kiracılık durumu dikkate alınarak zaten bir hak ve nesafet indirimi yapılmışsa, mahkemenin ikinci bir indirim uygulaması hukuka aykırıdır. Çünkü bu tür çifte indirimler, taşınmazın gerçek kira değerinin altında bir bedel belirlenmesine neden olur ve kiraya verenin mülkiyet hakkını zedeler.
Yargıtay’ın yerleşik kararları da, bilirkişi tarafından yapılan ilk indirimin yeterli olduğunu ve mahkemenin ek bir indirim yapmaması gerektiğini açıkça ortaya koymuştur. Mahkemeler, bilirkişi raporunda belirlenen bedel ile yetinmeli ve yalnızca o değeri dikkate alarak kira tespitine hükmetmelidir. Aksi bir uygulama, bozma nedeni teşkil eder ve davanın uzamasına sebep olur.
Bilirkişi, taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiralanması halinde getireceği kira bedelini belirlemeli ve eski kiracı indirimi yapmalıdır.
Bilirkişiler, kira tespit sürecinde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek kira bedelini serbest piyasa koşullarında hesaplamalıdır. Bu değer, kiracının mevcut durumundan bağımsız, taşınmazın gerçek ekonomik potansiyelini yansıtmalıdır. Ancak, mevcut kiracının eski kiracı olması halinde, belirlenen bu bedel üzerinden hak ve nesafet indirimi uygulanmalıdır.
Hak ve nesafet indirimi yapılırken, taşınmazın kullanım süresi, kiracının sözleşmeye sadakati ve sosyal durum gibi faktörler de göz önünde bulundurulmalıdır. Böylece taşınmazın rayiç değeri ile eski kiracının korunması arasında dengeli bir karar verilir. Mahkemeler, bu dengeyi gözeterek adil ve hukuka uygun kira bedelleri tespit eder.
Kira Tespit İlamları Kesinleşmeden İcraya Konulamaz
Kira bedelinin tespitine ilişkin mahkeme kararı kesinleşmeden icra takibi başlatılamaz.
Kira bedelinin tespitine ilişkin verilen mahkeme kararları, ilamlı icra takibine konu edilebilmesi için kesinleşmiş olmalıdır. Yani mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, kesinleşme şerhi alınmadan doğrudan icraya konulamaz. Bu kural, hem kiracıların ani bir ödeme baskısıyla karşılaşmalarını önler hem de henüz kesinleşmemiş bir karar üzerinden hukuki işlem yapılmasını engeller.
İcra takibinin geçerli olabilmesi için, kira tespit kararının taraflara tebliğ edilmesi, itiraz süresinin dolması veya istinaf/temyiz sürecinin tamamlanarak kararın kesinleşmesi gerekir. Bu süreç tamamlanmadan yapılan icra işlemleri geçersiz sayılır ve kiracı tarafından şikayet yoluyla iptal ettirilebilir. Bu yüzden kira tespit davalarında icra takibi planlarken kararın kesinleşmesini beklemek mutlak bir zorunluluktur.
Kira tespit ilamı kesinleşmeden, ilamda yazılı kira farkı, yargılama gideri ve vekalet ücreti için takip yapılamaz.
Sadece kira bedelinin tespiti değil, karar içeriğinde yer alan yargılama giderleri, vekalet ücreti gibi tüm kalemler de mahkeme ilamı kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Kesinleşmeden başlatılan takipler hukuka aykırıdır ve kiracılar, bu tür takipleri kolayca iptal ettirebilirler. Bu durum, hukuki güvenlik ilkesinin korunmasına yönelik temel bir koruma mekanizmasıdır.
Yargıtay'ın içtihadı birleştirme kararlarına göre, kira tespit davalarındaki tüm maddi talepler, ancak mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra icraya konulabilir. Bu nedenle, icra takibi başlatmak isteyen tarafın kararın kesinleşmesini titizlikle takip etmesi gerekir. Aksi halde hem takip iptal edilir hem de takip masrafları zararına katlanmak zorunda kalabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Hakkında Sıkça Sorulan 30 Soru ve Cevap
1. Kira bedelinin tespiti davası nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, kiralayan veya kiracının kira sözleşmesindeki bedelin yeni dönem için adil bir şekilde belirlenmesini istediği bir dava türüdür. Mahkeme, emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkelerine göre yeni kira bedelini tespit eder.
2. Kira tespit davasını kim açabilir?
Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Kiracı kira bedelinin düşürülmesini, kiraya veren ise artırılmasını talep edebilir. Her iki tarafın da bu konuda dava açma hakkı vardır.
3. Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Kira tespit davaları, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Ayrıca, taraflar arasında yetki anlaşması yapılmışsa, sözleşmede belirtilen yerde de dava açılabilir.
4. Kira tespit davası açmak için sözleşme şart mı?
Evet, kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması zorunludur. Sözleşme bulunmayan bir kira ilişkisi dava konusu olamaz.
5. Kira tespit davası açmak için hukuki yarar gerekir mi?
Evet, her davada olduğu gibi kira tespit davası açan tarafın hukuki yararı bulunmalıdır. Hukuki yarar, dava açan kişinin kira bedelinin belirlenmesinde gerçek bir çıkarı olduğunu ifade eder.
6. Kira bedeli nasıl belirlenir?
Mahkeme, kira bedelini belirlerken taşınmazın emsal kira değerlerini, kullanım amacını, fiziksel durumunu ve bulunduğu çevreyi dikkate alır. Ayrıca, eski kiracı lehine hak ve nesafet indirimi yapabilir.
7. Kira artışı için taraflar anlaşmışsa dava açılır mı?
Eğer taraflar kira artışı konusunda anlaşmışsa, dava açılmasına gerek yoktur. Ancak anlaşmanın TÜFE oranını aşmaması şarttır. Anlaşmazlık durumunda yine dava açılabilir.
8. 5 yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse, her kira döneminde dava açılabilir. Ancak 5 yılın dolması, mahkemenin TÜFE oranı dışında değerlendirme yapmasına imkan verir.
9. Kira tespit davası açarken 30 gün kuralı nedir?
Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılması veya kiracıya yazılı bildirim gönderilmesi gerekir. Bu şart sağlanmazsa tespit edilen yeni kira bedeli bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
10. Kira tespit davasında harç nasıl hesaplanır?
Kira tespit davalarında mahkeme harcı, tespit edilen yeni aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden nispi harç şeklinde hesaplanır.
11. Kira tespit ilamı kesinleşmeden icra takibi yapılabilir mi?
Hayır, kira tespit davası sonunda verilen karar kesinleşmeden hiçbir şekilde icra takibi başlatılamaz. Kararın kesinleşmesi şarttır.
12. Kira tespit davası açmadan ihtarname göndermek yeterli olur mu?
Yeni kira döneminden önce kiracıya yazılı olarak kira artışı bildirimi yapılmışsa, dava açılmasa bile yeni kira döneminde mahkemeye başvurulabilir.
13. Eski kiracıya kira tespit davası açılır mı?
Evet, eski kiracıya karşı da kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Ancak mahkeme, eski kiracı lehine hak ve nesafet indirimi yaparak daha düşük bir bedel belirleyebilir.
14. Kira tespit davası hangi sürelerde açılır?
Kira tespit davası, yeni kira döneminden önce açılmalı ya da kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Aksi halde artış bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
15. 5 yıldan sonra kira artışı nasıl belirlenir?
5 yıl dolduktan sonra, mahkeme TÜFE oranı ile bağlı kalmaz; emsal kira bedellerini, taşınmazın değerini ve çevresel faktörleri dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira belirler.
16. Paylı mülkiyet durumunda kira tespit davası nasıl açılır?
Paylı mülkiyette her paydaş, sadece kendi payı oranında kira tespit davası açabilir. Taşınmazın tamamı için dava açmak mümkün değildir.
17. İştirak halinde mülkiyette kira tespiti nasıl yapılır?
İştirak halinde mülkiyet varsa tüm ortakların birlikte dava açması zorunludur. Tek bir ortağın açtığı dava, diğerlerinin sonradan muvafakatiyle sürdürülebilir.
18. Kiracı dava açabilir mi?
Evet, kiracı da kira tespit davası açabilir. Kiracı, ödemekte olduğu kira bedelinin yüksek olduğunu düşünüyorsa, düşürülmesi için mahkemeye başvurabilir.
19. Kiraya veren dava açamazsa ne olur?
Kiraya veren yeni kira dönemi başlamadan dava açmazsa, bir sonraki dönem için kira artışı talep edebilir. Zamanında açılmayan dava o dönem için sonuç doğurmaz.
20. Kira tespit davası kısmi dava olabilir mi?
Hayır, kira bedelinin tespiti davası kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Talep baştan açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
21. Kira artışı oranı nedir?
Taraflar arasında başka bir oran kararlaştırılmadıysa, kira artış oranı, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.
22. Emsal kiralar nasıl bulunur?
Emsal kira bedelleri, dava konusu taşınmazla aynı bölgede, benzer özelliklerde olan diğer taşınmazların kira sözleşmeleri incelenerek bulunur.
23. Bilirkişi raporu gerekli midir?
Evet, kira tespit davalarında taşınmazın değerinin objektif olarak belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılması zorunludur.
24. Emsal araştırması kim yapar?
Mahkeme, gerektiğinde resen veya bilirkişiler aracılığıyla emsal kira araştırması yaparak dava dosyasına somut veriler sunulmasını sağlar.
25. Kiracı eski ise kira bedeli nasıl belirlenir?
Eski kiracı olması durumunda, belirlenen boş kira değerinden %5 ila %20 arasında bir nesafet indirimi uygulanarak yeni kira bedeli belirlenir.
26. Kira tespit kararının etkisi ne zaman başlar?
Kira tespit davası, yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce açılmışsa veya yazılı bildirim yapılmışsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başında uygulanır.
27. Kira tespit davasında avukatlık ücreti nasıl belirlenir?
Mahkeme, hükmedilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre vekalet ücreti hesaplar.
28. Yenileme sözleşmesi yapılırsa dava açılır mı?
Yenileme sözleşmesi yapılmış ve kira bedeli belirlenmişse, 5 yıl dolmadıkça yeni bir kira tespit davası açılamaz. Ancak rayiç değerden çok düşük kira varsa dava açılabilir.
29. Hak ve nesafet indirimi nedir?
Hak ve nesafet indirimi, mahkemenin kira bedelini belirlerken kiracının eski kiracı olması gibi nedenlerle adil bir indirim yaparak kira bedelini düşürmesidir.
30. Kesinleşmeden kira tespit kararı infaz edilebilir mi?
Hayır, kira tespit kararları kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilemez. Kesinleşme olmadan yapılan işlemler hukuka aykırı olur.
Kira Bedelinin Tespiti Davası: Sonuç ve Değerlendirme
Kira bedelinin tespiti davaları, hem kiralayanın hem de kiracının ekonomik haklarını koruma altına alan, hukuk sistemimizde son derece önemli bir yere sahip dava türlerinden biridir. Bu davalar aracılığıyla kira bedeli, piyasa koşulları, taşınmazın özellikleri, emsal değerler ve hakkaniyet kuralları dikkate alınarak adil bir şekilde belirlenir. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde, dava açılırken yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin varlığı, hukuki yarar bulunması ve yetkili mahkemeye başvuru şartlarının doğru şekilde yerine getirilmesi büyük önem taşır.
Özellikle kira sözleşmelerinin 5 yılı aşması veya beş yıldan sonra yenilenmesi durumlarında, mahkemeler sadece TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, kiralananın durumu ve bölgesel emsal değerleri gözeterek kira bedelini tespit ederler. Dava açılırken 30 günlük süre kuralına dikkat edilmeli, dava açılmasa bile kiracıya yazılı bildirimde bulunularak yeni dönem için artış talebi korunmalıdır. Mahkemeler, eski kiracılık durumunu da dikkate alarak belirlenen boş kira değerinden nesafet indirimi yapmalı ve hem kiraya verenin mülkiyet hakkı hem de kiracının uzun süreli kullanım hakkı dengelenmelidir. Ayrıca kira tespit ilamları kesinleşmeden icra takibine konu edilemez, bu husus da dava sonrası süreçte dikkate alınmalıdır.
Sonuç olarak, kira tespit davaları açılırken hukuki prosedüre uygun hareket etmek, tarafların haklarını eksiksiz koruyabilmeleri için hayati öneme sahiptir. Doğru zamanda, doğru mahkemede ve doğru şekilde açılan kira tespit davaları, hem taraflar arasındaki ihtilafları adil çözüme kavuşturur hem de taşınmaz piyasasında ekonomik dengeyi sağlar. Kiralayan ve kiracılar açısından bilinçli hareket etmek, hem dava sürecini kolaylaştırır hem de uzun vadede daha sağlıklı kira ilişkilerinin kurulmasına katkıda bulunur.
Kira bedelinin tespiti davası, hem kiralayan hem de kiracı için büyük önem taşıyan ve kira ilişkilerinde adaletin sağlanmasına hizmet eden kritik bir dava türüdür. Taraflar arasında sözlü veya yazılı kira sözleşmesinin bulunması, hukuki yararın açıkça ortaya konulması ve dava açma süresine dikkat edilmesi, kira tespit davası sürecinin temel yapı taşlarını oluşturur. Özellikle 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde veya beşinci yıl sonunda yenilenen sözleşmelerde, kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE oranı ile sınırlı kalınmadan, emsal kira bedelleri ve taşınmazın niteliği dikkate alınır. Bu bağlamda kira artışı, kira tespit davası şartları ve eski kiracı indirimi gibi detaylar, dava sürecinin doğru yürütülmesi için mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.
Kira tespit davası açılırken yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde doğru zamanlama ile dava açılması büyük önem arz eder. Yeni kira döneminden önce en az otuz gün önceden ihtarname çekmek veya dava açmak, kira bedelinin başlangıçtan itibaren geçerli olmasını sağlar. Mahkemeler, taşınmazın piyasa değerini ve emsal kira bedellerini bilirkişi marifetiyle detaylı şekilde incelerken, eski kiracı durumunu da gözeterek hak ve nesafete uygun bir kira bedeli belirler. Kira bedelinin tespiti davası sonucunda verilen karar, kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilemeyeceğinden, kararın kesinleşmesi ve icra sürecinin buna göre başlatılması gerektiği unutulmamalıdır.
Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davası, hem kiracının ödeyeceği kira bedelinin makul seviyede tutulmasını hem de kiralayanın mülkiyet hakkının piyasa koşullarına uygun şekilde korunmasını sağlar. Kira tespit davası süreci; kira artışı nasıl yapılır, kira tespit mahkemesi süreci nasıl işler, 5 yıllık kira tespiti şartları nelerdir gibi pek çok kritik soruya yanıt verir. Doğru strateji ile yönetilen kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasındaki kira ilişkilerini uzun vadede daha sağlıklı, sürdürülebilir ve hukuka uygun bir zemine oturtur.
