Kira uyarlama davası ve kira tespit davaları hukuki olarak farklı iki dava yoludur. Makalede gelecek dönemin kira bedelinin artırılması yolu olan kira uyarlama davası için koşullar ve bu davalar arasındaki farklar üzerinde duracağız.  Kira tespit davası hakkındaki makalemize bu linkten ulaşabilirsiniz.

1. EV SAHİBİ VE KİRACI KİRA BEDELİNİ NASIL BELİRLER?
Kiracı ile ev sahipleri kendi aralarında kira bedelinin artırılması kapsamında istedikleri şekilde sözleşme yaparlar.  Böylece kiracının oturacağı evin kira bedeli tespit edilmektedir. Dolayısıyla borçlar hukukuna göre kira bedeli tespitini taraflar kendi aralarında serbestçe yaparlar.
Ev sahibi ve kiracı karşılık olarak belirli bir süre için sözleşme yaparlar. Kiracı, kiralama yılı sonunda, evde kalmaya devam ederse kira bedelini tekrar belirlerler. Ancak bu belirlemeyi yaparken kiracı ve ev sahibinin önünde bir takım sınırlamalar vardır. Türk Borçlar Kanunu md. 343’e göre kira bedelinin belirlenmesi mümkündür.
Ev sahibi, kira sözleşmesi kapsamında kiracının aleyhine olacak şekilde bir belirleme yapamaz. Dolayısıyla karşılıklı olarak yeni kira döneminde kira bedelini belirleyeceklerdir. Çünkü TBK md. 346 uyarınca kira bedeli ve yan giderlerinden başka kiracı için herhangi bir yükümlülük üzerinde anlaşma yapamazlar. Kira tespit davası ev sahibinin, kira bedelini belirleme noktasında hakkı olan çarelerden birisidir.

2. KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası dışında bir de kira bedelinin artırılması yolu olarak kira uyarlama davası vardır. Ev sahibi ve kiracı imzaladıkları kira sözleşmesi kapsamında, gelecek kira dönemine ilişkin yeni koşullara göre değişikliğe gitmek isterler. Bu anlamda kira uyarlama davası kira tespit davasıyla ayrı hukuki yollardır.
TBK’ nın 138. maddesine göre kira uyarlama davası, kira sözleşmesini yaptıkları sırada tarafların öngöremediği bir durumun meydana gelmesi halinde gidilebilen hukuki bir yoldur. Taraflar böylece mahkemeye giderek, hakimden kiranın yeni dönemin koşullarına göre uyarlanmasını talep ederler.
Kira uyarlama davası yoluna gidebilmeleri için, kira bedelinin taraflar açısından değiştirilmesinin zorunlu olması gerekir. Tarafların herhangi birisi kira borcunun üstesinden gelemez bir hal alması halinde kira uyarlama davasının açılması mümkündür. Böylece mahkeme kira bedelinin uyarlanması yoluna gidecek ve taraflar açısından ifası çekilmez hali sonlandıracaktır.

2.1. İLERİYE ETKİLİ HUKUKİ YOL OLARAK KİRA UYARLAMA DAVASI
Taraflar kira uyarlama davasının şartları varsa, kira bedelinin uyarlanması için bu yola başvurabilecektir. Ev sahibi ya da kiracı açısından kira borcunun ifası çekilmezi bir duruma girmişse bu durum mahkemece değerlendirilir. Daha önce ifade ettiğimiz gibi kira uyarlama davası gelecek döneme etkisi olan bir hukuki yoldur.
Kira uyarlama davasının gelecek döneme etkisi olmakta, geçmişteki kira bedellerini etkilememektedir. Bu davaya başvurulduğu tarih önemli olup, dava tarihinden sonrasındaki tüm kira bedelleri açısından geçerlidir.
Tarafların kira uyarlama davasın belirli koşullar altında açabilmesi mümkündür. Taraflar açısından kira borcu açısından bir dengesizlik söz konusu olduğunda ev sahibi ya da kiracı, kira uyarlama davası açar.

2.2. KİRA UYARLAMA DAVASININ ŞARTLARI
Kira uyarlama davasının şartları olarak aşağıdakileri sıralayabiliriz;
 
⦁    Olağanüstü bir durum meydana gelmelidir. Ev sahibi ya da kiracının kira sözleşmesini yaparken bilemeyeceği ya da bilmelerine olanak bulunmayan bir hal olmalıdır. Bu durumda kira yeni koşullara göre yeniden belirlenecektir.
⦁    Olağanüstü meydana gelen durum, borçlunun kusuruyla ortaya çıkmamalıdır.
⦁    Olağanüstü durum meydana geldiğinde, ifanın taraflardan birisi açısından çekilme bir hal alması gerekir. Dolayısıyla ifa talebi, dürüstlük kurallarına göre borçlu tarafın aleyhinde değişmelidir.
⦁    Bir yılını doldurmayan kısa süreli bir sözleşme olmamalıdır. Dolayısıyla sözleşme bir yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi olmalı ve kira sözleşmesinin sona ermesine bir yıldan daha az bir süre kalmamış olmalıdır.
⦁    Davanın taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine açılmış olması gerekir.

2.3. KİRA UYARLAMA DAVASINI KİM AÇAR?
Kira uyarlama davasını kiracı ya da ev sahibi açma hakkı vardır. Bu davayı görmeye Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olup kiracı ya da ev sahibi taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede davayı açmalıdır.
Ev sahibi ya da kiracı, kira sözleşmesinin ardından 1 yıl geçmesi halinde bu davayı açabilir. Çünkü 1 yılı dolmayan yahut kısa süreli kira sözleşmelerine karşı bu yola gidilemez. Ayrıca taraflar, kira sözleşmesinin sona ermesine 1 yıl ya da daha az bir sürenin kalması halinde bu davayı açamayacaktır.
Kira uyarlama davası olağanüstü bir halin meydana gelmesi halinde taraflardan birisinin açtığı bir hukuki yoldur. Bu olağanüstü halin ispatı davayı açan tarafa aittir. Dolayısıyla ev sahibi ya da kiracının bu davayı açması halinde, olağanüstü bir hal oluştuğunu davayı açan taraf ispat edecektir. Olağanüstü bir halin oluştuğunu tespit eden mahkeme kiranın yeni döneme uyarlanmasına karar verecektir.

2.4. KİRA UYARLAMA DAVASI AÇISINDAN ÖNGÖRÜLEMEYEN DURUMLAR
Yukarıda ifade ettiğimiz koşullar varsa, kiracı ya da ev sahibi kira uyarlama davasını açar. Kira uyarlama davasını koşulları arasında öngörülemeyen ya da öngörülmesine imkân olmayan durumların bulunması gerektiği de vardır.
Hâkim kira uyarlama davasında karar verdiğinde etkilerini geleceğe yönelik olarak doğurur. Yani, geçmiş kira bedelleri kira uyarlama davasını sonucundan etkilenmez.
Bazı durumlar kira uyarlaması isteyebilmek için öngörülemeyen ya da öngörülmesine olanak bulunmayan haller kabul edilmektedir. Bunlar;
 
⦁    Pandemi gibi önemli salgınların yaşandığı dönemler,
⦁    Savaşlar,
⦁    Ülkede devalüasyon yaşanması,
⦁    Ekonomik krizlerin meydana gelmesi,
⦁    Döviz kurlarında ortaya çıkan artışlar,
⦁    Alt yapı ya da üst yapıda önemli değişikliklerin olması.

3. KİRA UYARLAMA DAVASI VE TESPİT DAVASINDAN FARKLARI?
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasında farklılıklar vardır. Bu başlıkta bunları ayrı ayrı ele alacağız.

3.1. HAKİMİN TALEPLE BAĞLI OLMASI
Kira uyarlama davalarında hâkim taleple bağlı olmadan bir karar verebilir. Dolayısıyla uyarlama davasında hâkim yeni kira dönemi için belirleyeceği kira bedeli konusunda oldukça geniş bir takdir yetkisine sahiptir.
Hâkim kira uyarlaması yaparken aşağıdaki kriterlere göre kararını verir.
 
⦁    Sözleşme hükümlerine,
⦁    Ekonomideki değişikliklere,
⦁    Tarafların menfaatlerine bakarak karar verir.
 
Kira tespit davasında hâkimin takdir yetkisi geniş değildir. Tarafların talepleri ile bağlı olarak bir karar verir. Hâkim taşınmazın yerine, çevredeki kira bedellerine, taşınmazın kalitesi, büyüklüğü ve özelliklerine bakarak bir karar verir.

3.2. İLERİYE YÖNELİK ETKİLERİNİN OLMASI
Kira tespit davasında çıkacak sonuç içinde bulunulan kira dönemine ilişkin olmaktadır. Ancak kira bedelinin artırılması yolu olarak kira uyarlama davası geleceğe etkileri olan bir davadır.
Kira tespit davası, kira döneminin başına kadar etkileri olan bir davadır. Yeni kira döneminin başından 30 gün önce yahut ev sahibinin yazılı ihtiyarıyla bildirimde bildirim yapmış olması durumunda, bir sonraki kira döneminin sonuna kadar açılması halinde, mahkeme yeni kira döneminin başından geçerli olacak bir tespitte bulunur.

3.3. DAVANIN AÇILACAĞI SÜRE AÇISINDAN FARKLILIKLAR
Kira uyarlama davası açısından davanın açılması bakımından hiçbir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Bunun yanı sıra ihtirazi kayıt ile geçmişte ödenmeyen kira bedelleri hakkında uyarlama talepli dava açılamaz.
Kira tespit davası, kira dönemi sonuna bir ay kala ihtar gönderilerek açılmaktadır. Bu dava ayrıca yeni kira döneminde yapılacak kira artışı için açılan bir dava değildir. Dolayısıyla kira tespit davası, tarafların içinde olduğu kira dönemi için açılır ve kira döneminin sona ermesinden bir ay önce ihtar ile açılır.
Kira uyarlama davası ise aşırı ifa güçlüğü varsa her zaman için açılabilir.

3.4. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ AÇISINDAN FARKLILIKLAR
Kira tespit davaları 5 yıldan çok ya da daha az süreli olan kira sözleşmeleri açısından farklı sonuçlara sahiptir.
Uyarlama davaları 5 yılın altındaki kira sözleşmeleri açısından da açılabilir. Dolayısıyla somut kira uyuşmazlığı dikkate alınarak uyarlama davasını açmak mümkündür. Dolayısıyla kira bedelinin artırılması yolu olarak kira uyarlama davası için  1 yılı geçmesi yeterlidir.