KİRACI EVDE KÜÇÜK TADİLATLAR YAPABİLİR Mİ?
KİRACI EVDE TADİLAT YAPABİLİR Mİ?
Kiracıların yaşadıkları evi daha kullanışlı hale getirmek istemesi oldukça yaygın bir durumdur. Özellikle kiralık ev içerisinde boya yapmak, dolap değiştirmek, fayans yenilemek veya balkon kapatmak gibi işlemler birçok kiracı tarafından merak edilmektedir. Ancak kiracının evde yapacağı tadilatların hukuki sınırları Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirlenmiştir ve her değişiklik kiracının serbestçe yapabileceği işlemler arasında yer almamaktadır.
Kiralık ev tadilatı konusunda en çok karşılaşılan uyuşmazlıklar; izinsiz yapılan değişiklikler, ev sahibinin eski hale getirme talebi, tadilat masraflarının geri istenmesi ve depozito kesintileri üzerinden ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle kiracı hakları kadar ev sahibinin mülkiyet hakkı da dikkate alınmalı, yapılacak işlemler mümkünse yazılı izin ve ek protokol ile güvence altına alınmalıdır.
KİRACININ KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine göre kiracı, kiralanan taşınmazı özenli şekilde kullanmak ve sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun hareket etmek zorundadır. Kiracı, eve zarar verecek veya taşınmazın yapısını değiştirecek işlemlerden kaçınmalıdır. Bu nedenle kiracının yaptığı tadilatın kapsamı ve niteliği hukuki açıdan büyük önem taşır.
TBK m. 334 hükmü gereğince de kiracı, ev sahibinin açık rızası olmadan kiralananda kalıcı değişiklik yapamaz. Özellikle yapısal değişiklikler, tesisat müdahaleleri veya taşınmazın değerini etkileyebilecek işlemler için mutlaka ev sahibinin yazılı onayı alınmalıdır.
KİRACININ YAPABİLECEĞİ KÜÇÜK BAKIM VE ONARIMLAR
Kanun gereği kiracı, günlük kullanım sırasında ortaya çıkan küçük bakım ve onarım giderlerinden sorumludur. Bu tür işlemler genellikle evin olağan kullanımı kapsamında değerlendirilir ve ev sahibinden ayrıca izin alınmasını gerektirmez.
Kiracının yapabileceği küçük tadilat ve onarımlar arasında şunlar yer alabilir:
- ➔ Musluk ve sifon arızalarının basit şekilde giderilmesi
- ➔ Kapı kolu, priz kapağı veya küçük aksesuarların değiştirilmesi
- ➔ Duvar üzerindeki küçük deliklerin kapatılması
- ➔ Ampul, floresan ve benzeri tüketim ürünlerinin yenilenmesi
- ➔ Basit silikon ve conta değişimleri
Bu tür işlemler, kiracının kullanım yükümlülüğü kapsamında değerlendirildiğinden çoğu zaman hukuki uyuşmazlığa neden olmaz.
EV SAHİBİ İZNİ OLMADAN YAPILAMAYACAK TADİLATLAR
Kiracı bazı değişiklikleri ev sahibinden izin almadan yapamaz. Çünkü bu işlemler taşınmazın fiziksel yapısını, estetik görünümünü veya piyasa değerini doğrudan etkileyebilir.
Ev sahibinin yazılı izni olmadan yapılmaması gereken işlemler şunlardır:
- ➔ Duvar boya renginin tamamen değiştirilmesi
- ➔ Fayans, parke ve mutfak dolaplarının yenilenmesi
- ➔ Balkon kapatma işlemleri
- ➔ Oda bölme veya duvar kaldırma işlemleri
- ➔ Elektrik ve su tesisatında değişiklik yapılması
- ➔ Kalıcı dekorasyon uygulamaları
Bu kapsamda yapılan izinsiz tadilatlar nedeniyle ev sahibi, kiracıdan taşınmazın eski hale getirilmesini talep edebilir. Ayrıca depozitodan kesinti yapılması veya tazminat talepleri de gündeme gelebilir.
EV SAHİBİNİN TADİLATA İZİN VERMESİ DURUMUNDA NE OLUR?
Ev sahibi yapılacak tadilata onay veriyorsa, bu durumun mutlaka yazılı hale getirilmesi gerekir. Özellikle yüksek maliyetli tadilatlarda taraflar arasında ek protokol yapılması ileride yaşanabilecek kira uyuşmazlıklarının önüne geçebilir.
Yazılı izin bulunmaması halinde kiracı, yaptığı masrafları sonradan talep etmekte zorluk yaşayabilir. Ayrıca ev sahibinin sözlü onayı çoğu zaman ispat açısından yeterli görülmeyebilir. Bu nedenle kiracı tarafından yapılan tadilatın kapsamı, masraf miktarı ve tadilat sonrası durum açık şekilde kayıt altına alınmalıdır.
YARGITAY KARARLARINA GÖRE KİRACININ TADİLAT HAKKI
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kiracı, ev sahibinden izin almadan yaptığı kalıcı tadilatların bedelini doğrudan talep edemez. Kiralanan taşınmaz teslim edilirken ev sahibi eski hale getirme isteğinde bulunabilir ve kiracı bu yükümlülükle karşı karşıya kalabilir.
Bununla birlikte ev sahibi yapılan değişiklikleri açık şekilde kabul etmişse veya tadilata yazılı onay vermişse, kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı masrafların geri ödenmesi bazı durumlarda hukuki değerlendirmeye konu olabilir.
KİRALIK EVDE TADİLAT YAPMADAN ÖNCE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Kiracının evde tadilat yapmadan önce kira sözleşmesini dikkatlice incelemesi gerekir. Çünkü bazı sözleşmelerde tadilat yasağı veya yazılı izin şartı açık şekilde düzenlenmektedir. Ayrıca yapılacak değişikliklerin taşınma sırasında eski hale getirme yükümlülüğü doğurup doğurmayacağı da önceden değerlendirilmelidir.
Özellikle kiracı hakları, ev sahibi hakları, kira sözleşmesi, kiralık ev tadilatı, depozito kesintisi, boya değişikliği, fayans yenileme, balkon kapatma ve kiracının sorumluluğu gibi konular uygulamada en sık uyuşmazlık yaşanan alanlar arasında yer almaktadır.
KİRACININ TADİLAT HAKKI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Kiracı evde boya yapabilir mi?
Kiracı, kiralık ev içerisinde boya yapmadan önce kira sözleşmesini incelemeli ve mümkünse ev sahibinden yazılı izin almalıdır. Özellikle duvar renginin tamamen değiştirilmesi, evin estetik görünümünü etkileyebileceği için kiraya veren sonradan eski hale getirme talebinde bulunabilir. Açık renk tonlarında yapılan standart boya işlemleri uygulamada daha esnek değerlendirilse de hukuki güvence açısından yazılı onay önemlidir.
2. Kiracı mutfak dolabını değiştirebilir mi?
Mutfak dolabı gibi taşınmazın kalıcı parçası sayılan unsurların değiştirilmesi, basit bakım kapsamında değerlendirilmez. Bu nedenle kiracının ev sahibinin izni olmadan dolap değiştirmesi hukuki uyuşmazlığa neden olabilir. Ev sahibi, kiralananın eski haline getirilmesini isteyebilir veya depozitodan kesinti yapabilir.
3. Kiracı fayans kırıp yenileyebilir mi?
Fayans değişikliği kalıcı tadilat niteliğinde olduğu için mutlaka ev sahibinin yazılı rızasını gerektirir. Özellikle banyo ve mutfak gibi alanlarda yapılan değişiklikler evin değerini ve yapısal görünümünü etkileyebilir. İzin alınmadan yapılan fayans yenilemeleri nedeniyle kiracı masrafları geri talep edemeyebilir.
4. Kiracı balkonu kapatabilir mi?
Balkon kapatma işlemi yapısal değişiklik sayıldığından kiracının tek taraflı olarak gerçekleştirebileceği bir işlem değildir. Bu tür uygulamalar belediye mevzuatı, apartman yönetimi ve ev sahibinin mülkiyet hakkı bakımından ayrıca değerlendirilir. Yazılı izin olmadan yapılan balkon kapatma işlemleri ciddi hukuki sorunlar doğurabilir.
5. Kiracı evde küçük tamiratları yapmak zorunda mı?
Türk Borçlar Kanunu’na göre günlük kullanım nedeniyle ortaya çıkan küçük bakım ve onarımlar kiracının sorumluluğundadır. Musluk contasının değişmesi, ampul yenilenmesi veya küçük deliklerin kapatılması gibi işlemler kiracı tarafından karşılanmalıdır. Ancak büyük tesisat arızaları ve yapısal sorunlar genellikle ev sahibinin yükümlülüğündedir.
6. Ev sahibi izinsiz tadilat nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiracının ağır ve izinsiz müdahaleleri kiraya veren açısından haklı fesih sebebi oluşturabilir. Özellikle taşınmaza zarar veren veya taşınmazın yapısını değiştiren işlemler nedeniyle ev sahibi hukuki süreç başlatabilir. Ancak tahliye süreci doğrudan değil, yasal prosedür çerçevesinde yürütülür.
7. Kiracı yaptığı tadilat masrafını geri isteyebilir mi?
Kiracı, ev sahibinin açık izniyle yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları belirli şartlarda talep edebilir. Ancak izinsiz yapılan kalıcı tadilatlarda masraf iadesi çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle tadilat öncesinde yazılı protokol yapılması büyük önem taşır.
8. Kiracı klima taktırabilir mi?
Klima montajı sırasında dış cepheye müdahale edildiği için ev sahibinin izni alınmalıdır. Apartman yönetim planı ve bina kuralları da ayrıca dikkate alınmalıdır. İzinsiz klima montajı nedeniyle kiracıdan eski hale getirme talep edilebilir.
9. Kiracı elektrik tesisatını değiştirebilir mi?
Elektrik tesisatına müdahale edilmesi teknik ve güvenlik açısından riskli olduğundan ev sahibinin yazılı onayı olmadan yapılmamalıdır. Ayrıca profesyonel işlem gerektiren bu değişiklikler, ileride doğabilecek zararlar bakımından sorumluluk doğurabilir.
10. Kiracı parke değiştirebilir mi?
Parke yenileme işlemi taşınmazın değerini etkileyen kalıcı tadilatlar arasında yer alır. Bu nedenle ev sahibinin açık rızası olmadan parke değiştirilmesi önerilmez. Ev sahibi eski hale getirme veya zarar tazmini talebinde bulunabilir.
11. Kiracı evin kapılarını değiştirebilir mi?
İç kapılar veya çelik kapı gibi unsurlar evin sabit parçaları arasında kabul edilir. Kiracının bu tür değişiklikleri ev sahibinin bilgisi ve izni olmadan yapması hukuki sorunlara yol açabilir. Özellikle güvenlik ve estetik açısından farklılık yaratan değişiklikler dikkatle değerlendirilmelidir.
12. Ev sahibi yapılan tadilatları kabul ederse ne olur?
Ev sahibi tadilatı açık şekilde kabul etmişse, ileride eski hale getirme talebi zayıflayabilir. Ancak bu kabulün mümkünse yazılı belgeyle desteklenmesi gerekir. Yazılı izin, hem kiracı hakları hem de kira uyuşmazlıkları açısından güçlü delil niteliği taşır.
13. Kiracı duvara televizyon aparatı takabilir mi?
Duvara televizyon aparatı takılması genellikle küçük müdahale kapsamında değerlendirilse de oluşan deliklerin kiracı tarafından kapatılması gerekir. Özellikle büyük çaplı montaj işlemleri için önceden bilgi verilmesi uygulamada sorun yaşanmasını önleyebilir.
14. Kiracı evi teslim ederken eski hale getirmek zorunda mı?
Kiracı, kullanım dışında yaptığı kalıcı değişiklikleri çoğu durumda eski haline getirmekle yükümlüdür. Ev sahibinin rızası olmadan yapılan işlemler nedeniyle teslim sırasında masraf çıkabilir. Bu nedenle taşınma öncesi tadilatların durumu değerlendirilmelidir.
15. Depozitodan tadilat masrafı kesilebilir mi?
Ev sahibi, kiralananda oluşan zarar veya izinsiz değişiklikler nedeniyle belirli şartlarda depozitodan kesinti yapabilir. Ancak yapılan kesintinin gerçek zarar ile sınırlı olması gerekir. Keyfi veya fahiş kesintilere karşı kiracı hukuki yollara başvurabilir.
16. Kiracı evde duşakabin değiştirebilir mi?
Duşakabin değişimi taşınmazın sabit tesisatıyla bağlantılı olduğu için ev sahibinin onayıyla yapılmalıdır. Özellikle montaj sırasında oluşabilecek zararlar nedeniyle yazılı izin alınması önemlidir. Aksi halde kiracı sorumluluk altına girebilir.
17. Kiracı kombiyi değiştirebilir mi?
Kombi değişikliği teknik ve mali açıdan önemli bir işlem olduğundan kiracının tek başına karar verebileceği bir tadilat değildir. Ev sahibinin onayı ve uzman teknik servis desteği gereklidir. İzinsiz yapılan değişiklikler ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
18. Kiracı duvar kırabilir mi?
Duvar kırılması doğrudan yapısal müdahale niteliğindedir ve kiracının bunu izinsiz yapması hukuka aykırıdır. Bu tür işlemler hem bina güvenliğini hem de taşınmazın değerini etkileyebilir. Ev sahibi zarar tazmini ve eski hale getirme talebinde bulunabilir.
19. Kira sözleşmesine tadilat maddesi eklenebilir mi?
Taraflar kira sözleşmesine tadilat şartlarıyla ilgili özel hükümler koyabilir. Hangi işlemlerin serbest olduğu, hangileri için yazılı izin gerektiği açıkça düzenlenebilir. Bu yöntem, ileride yaşanabilecek kira uyuşmazlıklarını azaltır.
20. Kiracı evde dekorasyon yapabilir mi?
Kiracı, taşınmaza zarar vermeyen ve kolayca geri alınabilecek dekorasyon işlemlerini genellikle yapabilir. Ancak kalıcı dekorasyon uygulamaları, duvar kaplamaları veya sabit montaj işlemleri için ev sahibinin onayı alınmalıdır. Özellikle kiralık ev tadilatı konusunda yazılı iletişim kurulması her zaman daha güvenlidir.
MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ
Mimoza Hukuk Bürosu olarak; kiracı hakları, ev sahibi hakları, kira sözleşmesi uyuşmazlıkları, tahliye davaları, depozito anlaşmazlıkları, kiralık ev tadilatı, izinsiz değişiklikler ve Türk Borçlar Kanunu kapsamında doğan tüm kira hukuku süreçlerinde müvekkillerimize profesyonel avukatlık hizmeti sunmaktayız. Kiracının evde yaptığı tadilatlar nedeniyle oluşabilecek hukuki ihtilaflarda, kira sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesinden dava sürecine kadar kapsamlı hukuki destek sağlanmakta; hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için güncel mevzuat ve Yargıtay kararları doğrultusunda danışmanlık verilmektedir.
İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ
| Bilgi | Detay |
|---|---|
| İstanbul Avukatı | Fatma Türkan Kamış |
| Telefon | 0532 685 61 40 |
| Adres | AC MOMENT PLAZA / Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk. B Blok Kat:18 D NO:152, Kartal / İstanbul |
| mimozahukuk@gmail.com | |
| Hizmet Alanları | Ceza, Boşanma, Kira, Gayrimenkul, İcra, Ticaret, Yabancılar, İş Hukuku |
| Avukata sor hattı için | ➔ Tıklayın |
SONUÇ
Kiracı, kiralanan ev içerisinde günlük kullanım kapsamında kalan küçük bakım ve onarımları yapabilir. Ancak taşınmazın yapısını, görünümünü veya değerini etkileyebilecek kalıcı değişiklikler için mutlaka ev sahibinin yazılı izni alınmalıdır. Aksi halde kiracı; eski hale getirme masrafı, depozito kesintisi ve tazminat talepleriyle karşılaşabilir.
Kiralık evde tadilat yapılmadan önce tarafların yazılı anlaşma yapması, yapılacak işlemlerin kapsamını net şekilde belirlemesi ve mümkünse ek protokol düzenlemesi ileride oluşabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından en güvenli yöntem olacaktır.
