KİRACI HAKLARI VE KİRA SÖZLEŞMESİNDE BİLİNMESİ GEREKEN 8 KRİTİK KURAL
Kira hukuku, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkileri düzenleyen, hem tarafların haklarını hem de yükümlülüklerini belirleyen önemli bir hukuk dalıdır. Özellikle kira sözleşmesinin süresi, tahliye taahhüdü, aile konutu niteliği, kira artış oranları ve taşınmazın el değiştirmesi gibi konular, hem kiracılar hem de mal sahipleri açısından çeşitli hukuki sonuçlar doğurur. Kiracı hakları, sözleşmenin 12 yıl boyunca geçerli olması, evin satılması halinde tahliye süresi ve kira zammı gibi konularda sıkça gündeme gelirken, ev sahipleri de tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç sebebiyle tahliye ve kira tespiti gibi başlıklarda yasal dayanaklara ihtiyaç duyar.
Özellikle son yıllarda kira artışları, konut satışları ve tahliye süreçleriyle ilgili artan uyuşmazlıklar nedeniyle “kiracının hakları nelerdir?”, “ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarabilir?” ve “kira sözleşmesi kaç yıl geçerli olur?” gibi sorular, hem kiracılar hem de mülk sahipleri tarafından sıkça sorulmaktadır. Bu yazıda, güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında kira sözleşmeleri, tahliye süreçleri, aile konutu koruması, TÜFE oranına göre zam sınırları ve 5 yıl üzeri kiracılıkta emsal kira belirleme gibi konuları detaylı şekilde ele alacağız.
1. Kiracılıkta Yeni Sözleşme Zorunluluğu Yok: Son Sözleşme 12 Yıl Geçerli
Kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesi her yıl yeniden yapılmak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi belirli süreli yapılsa dahi kiracı tarafından kullanım devam ettiği sürece, önceki sözleşme aynı şartlarla yenilenmiş sayılır. Bu sözleşme, ev sahibi için 10 yılın sonunda fesih hakkı tanırken, toplamda 12 yıla kadar geçerliliğini sürdürebilir.
Ev satılsa dahi, yeni malik mevcut kira sözleşmesine uymak zorundadır. Son yapılan sözleşme 12 yıl geçerli olduğu için, yeni ev sahibi, bu süre dolmadan kiracıyı gerekçesiz tahliye edemez. Bu durum hem kiracının haklarını korur hem de yeni malik için sürecin yasal sınırlar içinde yürütülmesini zorunlu kılar.
2. Ev Satılsa da Kiracının En Az 6 Ay Süresi Var
Kiralanan taşınmaz satıldığında, yeni malik kiracıya noter kanalıyla bildirimde bulunarak tahliye talep edebilir. Ancak bu durumda kiracıya yasal olarak 6 ay süre tanınmak zorundadır. Bu süre zarfında kiracı evde oturmaya devam edebilir ve tahliye yükümlülüğü bulunmaz.
Ancak 6 ay sonunda da yeni malik, taşınmazı kendisi veya birinci derece yakınları için kullanma ihtiyacını kanıtlayamazsa, kiracı yine tahliye edilmek zorunda değildir. Bu durum, “kiracının hakları ev satılsa da korunur mu?” sorusunun cevabı niteliğindedir ve özellikle konut kiralamalarında önemli bir hukuki güvence sağlar.
3. Tahliye Taahhüdü Varsa Kiracı Her Zaman Çıkarılabilir mi?
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesi, belirli bir tarihte konutun boşaltılacağına dair yazılı ve imzalı bir beyandır. Ev sahibi, bu taahhüt geçerli olduğu sürece belirttiği tarihten itibaren icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edebilir. Ancak uygulamada, taahhütnamede tarih boş bırakılmışsa, bu belge geçerli kabul edilmektedir.
Yargıtay kararlarına göre, tahliye taahhütnamesinin tarih içermesi zorunludur. Tarihsiz ya da sonradan doldurulmuş belgeler mahkemelerde kabul edilmektedir. Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bu konuda dikkatli davranması, hak kaybı yaşamamaları adına önemlidir.
4. Aile Konutuysa Tek Eşin İmzası Yetersizdir
Kiralanan yer aile konutu niteliğindeyse ve sadece eşlerden biri tahliye taahhütnamesi vermişse, bu belge tek başına geçerli değildir. Diğer eşin bilgisi ve rızası olmadan verilen taahhüt, noter ihtarı ile iptal ettirilebilir. Bu durum, özellikle evli çiftler arasında yaşanabilecek hak kayıplarını önlemek adına kritik öneme sahiptir.
Aile konutu şerhi olsun ya da olmasın, konutun bu şekilde kullanıldığının ispat edilmesi halinde eşlerin ortak karar alması gereklidir. Bu bağlamda, kiracının tahliyesi yalnızca iki tarafın da imzasını taşıyan bir belge ile mümkündür. Bu detay, “aile konutunda kiracı hakları” açısından hukuki koruma sağlar.
5. Boşanma Davasında Kiralık Aile Konutunun Paylaşımı
Boşanma sürecinde eşlerden biri, aile konutu olarak kullanılan kiralık taşınmazın kendisine tahsisini mahkemeden talep edebilir. Mahkeme, çocuğun üstün yararı, eşlerin ihtiyaçları ve sosyal koşulları dikkate alarak bu konuda karar verir. Ayrıca, ilgili eş, kira masraflarının karşı tarafça ödenmesini de isteyebilir.
Alternatif olarak, eşlerden biri ev sahibine yapacağı yazılı bildirim ile mevcut kira sözleşmesine taraf olabilir. Böylece, kiracı olmayan eş doğrudan kiracılık hakkını kazanmış olur. Bu durum, özellikle ev sahibinin bilgisi dışında yapılan tahliye işlemlerine karşı etkili bir hukuki zemin oluşturur.
6. TÜFE Üzerinden Kira Zammı Yapılabilir, Fazlası Geçersizdir
Kira artışlarında genellikle sözleşmede “TÜFE oranı” esas alınır. Eğer sözleşmede kira artışına dair bir oran belirtilmişse, bu oran yeterlidir. Ancak bu oran TÜFE’yi geçemez. TÜFE’nin üstünde yapılan kira zamları yasal değildir ve kiracı bu artışlara itiraz edebilir.
Yasaya aykırı olarak yapılan zamlar nedeniyle ödenen fazla tutarlar, kiracı tarafından geriye dönük olarak talep edilebilir. Bu kapsamda, “kira artışında yasal sınır nedir?” sorusunun cevabı net bir şekilde TÜFE oranı olarak belirlenmiştir. Bu düzenleme, hem kiracıyı korur hem de ev sahibine sınırlar koyar.
7. 5 Yıl Üstü Kiracılar İçin Emsal Kira Bedeli ve Hakkaniyet İndirimi
Kiracı aynı taşınmazda 5 yıldan uzun süredir oturuyorsa, ev sahibi kira tespit davası açabilir. Bu davada mahkeme, çevredeki emsal kiraları inceleyerek yeni kira bedelini belirler. Ancak bu bedel belirlenirken %10-20 oranında hakkaniyet indirimi uygulanabilir.
Bu uygulama, uzun süreli kiracıların mağdur edilmesini önlemeyi amaçlar. Özellikle son yıllarda artan kira fiyatları karşısında, 5 yıl üstü kiracıların hukuki güvenceleri önemli hale gelmiştir. Kira tespit davası sayesinde hem kiracı hem de ev sahibi için adil bir denge kurulması hedeflenir.
8. Kira Zammı Sadece Yılda Bir Kez Yapılabilir
Kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı doğrultusunda, zam yalnızca yıllık olarak yapılabilir. Ara dönemlerde yapılan artış talepleri geçersizdir ve kiracı bu artışı ödemek zorunda değildir. Bu durum, özellikle kira döneminin ortasında yapılan zamlar için geçerli olup, yasaya aykırıdır.
Yıllık kira artışında ise belirlenen oranlar ve yasal sınırlar geçerlidir. Bu bağlamda “kira artışı ne zaman yapılır?” sorusunun cevabı nettir: yalnızca yılda bir, sözleşme yenileme tarihinde. Bu düzenleme, kira ilişkilerinde hem öngörülebilirlik hem de hukuki güvenlik sağlar.
Sonuç
Kiracı hakları, kira sözleşmesinin süresi, tahliye süreçleri, aile konutu koruması ve kira artış oranları gibi başlıklar, hem ev sahipleri hem de kiracılar için dikkatle takip edilmesi gereken hukuki alanlardır. Özellikle evin satılması, tahliye taahhütnamesi verilmesi, yıllık TÜFE oranına göre kira zammı yapılması gibi konular, kiracıların yasal haklarının sınırlarını çizerken ev sahiplerine de belirli kurallar çerçevesinde hareket etme yükümlülüğü getirir. 12 yıla kadar geçerli kira sözleşmeleri, aile konutundaki tahliye sınırlamaları ve 5 yıl üzeri kiracılar için emsal kira tespiti gibi düzenlemeler, uygulamada birçok uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olmaktadır.
Sonuç olarak, kira hukuku hem kiracının hem de mal sahibinin haklarını dengeli biçimde koruyan yasal çerçeveler sunar. “Kiracı evden nasıl çıkarılır?”, “Kira ne kadar artırılabilir?”, “Aile konutu tahliyesi nasıl olur?” gibi sorulara yanıt bulmak ve yasal süreci doğru yönetmek, tarafların olası hak kayıplarının önüne geçer. Güncel yasa değişikliklerini ve Yargıtay kararlarını takip ederek hem ev sahipleri hem de kiracılar kira ilişkisini yasal zeminde ve güvenli bir şekilde sürdürebilir.
