Son zamanlarda özellikle ekonomideki dalgalanmalar nedeniyle kira fiyatlarında önemli değişimler oldu. Kiracılar yüksek enflasyonun da etkisiyle oturdukları dairelerde emsallerinin çok altında kira vermeye başladılar. Böylece ev sahipleri kiracı nasıl çıkarılır ya da kiracı tahliyesi nasıl yapılır gibi sorular sormaya başladılar. Çünkü sahip oldukları evde kiracıların çok düşük fiyata oturduğunu düşünmektedirler. Böylece kiracıyı evden çıkarıp evlerini hak ettiği fiyatta yeni kiracıya kiralamak istemekteler. Ancak, kiracı tahliyesi şartları onların düşündüğü kadar kolay gerçekleşmez.  Bu nedenle makalemizde borçlar hukuku konusu olan kiracı nasıl çıkarılır ve kiracı tahliyesi şartları üzerinde konusu üzerinde kuracağız.

1. KİRACI TAHLİYESİ NEDİR?
Ev sahiplerinin son zamanlarda çokça sorduğu sorular arasında kiracı nasıl çıkarılır sorusu gelmektedir. Bu nedenle kiracı tahliyesi şartları en fazla merak konusu olan konulardandır. Makalemiz, kiracı tahliyesi hakkında kanunda yazan çözümlere odaklı bir yazı olacaktır. Kiracıyı çıkarma konusu günümüzün en problemli kira hukuku sorunlarından birisidir. Kiracı tahliyesi konusunda ev sahipleri ile kiracıların bilmesi gereken hususları makalede yazacağız.
Kanundaki hükümler kiracıları önemli ölçüde korumaktadır. Ancak ev sahipleri açısından da kiracı tahliyesi hakkında farklı yollar vardır. Kiracının tahliye edilebilmesi için bir takım şartların oluşması gerekir.

1.1. KİRACI EVDEN NASIL ÇIKARILIR (KİRACI TAHLİYESİ)?
Ev sahibi ve kiracı kira sözleşmesini istedikleri gibi yaparlar. Sözleşmede kira bedeli ile kira süresine dair önemli detaylara yer vermektedirler. Kiracının tahliyesini gerçekleştirmek istediğinde ev sahipleri, Kanunda yazan usulleri izlemesi gerekir. Kiracı tahliyesi şartları varsa kiracının tahliyesi davası yoluna gidecektir. Gerçekte ev sahipleri çok sayıda nedenle kiracıyı tahliye hakkı vardır.
Ev sahipleri kiracı tahliyesini sağlamak için çeşitli haklara sahiptir. Bunlar arasında;
 
⦁    Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle kiracı tahliyesi,
⦁    Ev sahibinin evi satması durumunda yeni ev sahibinin ihtiyacından dolayı kiracı tahliyesi,
⦁    Tahliye taahhütnamesi yoluyla kiracı tahliyesi,
⦁    Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi,
⦁    Kiracının iki haklı ihtarla tahliye edilmesi,
⦁    Kira sözleşmesinin 10 yılını doldurmasıyla kiracının tahliye edilmesi,
⦁    Kiracının evin tadilatından dolayı tahliye edilmesi,
⦁    Komşulara rahatsızlık veren kiracı tahliyesi,
⦁    Kiracının eve zarar vermesinden dolayı tahliye edilmesi,
⦁    Kira sözleşmesinin sürdürülmesinin kiracılık ilişkisinin çekilmez bir duruma gelmesinden dolayı olanaksız olması nedeniyle kiracının evden çıkarılması,

1.2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Kira sözleşmesinin feshi, kiracılık ilişkisinin sona ermesi anlamındadır. Ev sahibi ya da kiracı kira sözleşmesini sona erdirince, kiracılık ilişkisi bitecektir. Kira sözleşmesinin feshiyle kiracı nasıl çıkarılır ev sahipleri merak etmektedir. Kiracının da tek taraflı fesih hakkı vardır. Yani, tek yanlı iradesiyle kira sözleşmesini sona erdirir. Bunun için belirli bir süre evvel ev sahibine yazılı olarak bildirim yapar. Kiracı bildirimi, sözleşmeyle kendi aralarında belirledikleri kuralları ya da yasadaki düzenlemeler uyarınca yapacaktır.
Diğer taraftan ev sahibi, sözleşmenin kiracı tarafından ihlali halinde kiracının tahliyesini sağlayabilir. Yukarıda sırasıyla söz ettiğimiz yollardan birisi oluşmuşsa, ev sahibi kiracıyı mahkemeye vererek, kiracı tahliyesi yoluna gidebilir. Kira sözleşmesi belirli süreliyse, sözleşme süresinin bitmesi halinde kiracının evden çıkması gerekir. Ev sahibinin eve zorunlu olarak ihtiyaç duyması, kamusal yarar ya da istimlak halleriyle kiracı tahliyesi söz konusu olur. Kira sözleşmesinin feshi, mevzuattaki hükümler uyarınca mümkündür. Kiracı ve ev sahibinin her ikisinin menfaatlerini korumak adına kira hukuku avukatı ile görüşmek daha doğru olacaktır. Çünkü, böylece hak kayıplarının önüne geçilmiş olacaktır.

2. KİRACI TAHLİYESİ YOLLARI
Ev sahibi yukarıda sözünü ettiğimiz yollarla kiracı tahliyesi yoluna gidebilir yani kiracıyı evden çıkarabilir.

2.1. EV SAHİBİNİN İHTİYACI NEDENİYLE KİRACI NASIL ÇIKARILIR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ancak ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olmasına bağlıdır. Gerçekten bir ihtiyacın bulunmadığı, kira bedelinin arttırılması, başka birisine kiraya verilmesi, kiracıyı rahatsız etmek amacıyla başvurulan davalar reddedilmektedir. Uygulama ve yargı kararlarına göre gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul edilen durumlar;
 
⦁    Kiraya verenin kirada oturması hali; bu durum ihtiyaç için bir karine oluşturmaktadır. Ev sahibinin kendisinin kirada olması onun ev ihtiyacı olmadığını göstermemektedir. Başka herhangi bir gerekçe öne sürmeden, yalnızca bu sebeple, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Dolayısıyla, ev sahibinin kiracısını ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirebilmek için ayrıca, sağlık, eğitim gibi gerekçeler öne sürmesi gerekmemektedir.
⦁    Kiralayanın sağlık durumunun, kendi evine geçmesi için gerekli olması,
⦁    Ev sahibinin oturduğu evin, konut ihtiyacı için yeterli olmaması hali; bu durumda ev sahibinin iki eve sahip olması önemli değildir. Buna göre, ev sahibinin oturduğu evin, kiracının oturduğu evden daha üst niteliklere sahip olması, ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterlidir. Örneğin ev sahibinin kendisi kuzey cephede otururken kiraladığı evinin güneyde olması, kendi evi 4+1 iken kendisinin 2+1 evde oturması, kiraladığı evin, daha iyi bir semtte olması, çocukların eğitimi için daha iyi olması, ulaşım ve toplu taşıma olanaklarının bulunması halinde üstün nitelikli olduğu ifade edilebilir.
⦁    Ev sahibinin yaşam tarzının kendi evine geçmesi için zorunlu olması,
⦁    Ev sahibinin memur olarak görevli olması nedeniyle gerekli olması,
⦁    Ev sahibinin çocuklarının eğitimi için gerekli olmasıdır.

2.2. YENİ EV SAHİBİNİN İHTİYACI NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ
Evi satın alan kişi, kiradaki evi, edindiği tarihi itibariyle 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekerek ihtiyacı nedeniyle tahliye davasına başvurabilecektir. Yeni malikin bu ihtarı çekmesi halinde, 6 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.
Yeni malikin eski kiracıyla yeni bir sözleşme yapması, yeni malikin ihtiyacının samimi, gerçek olmadığı anlamına gelmemektedir. Buna göre bir kimsenin yeni bir konut aldığında daha sonra kiracıyla kira sözleşmesi yapması halinde, sürelere uyularak, ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

2.3. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACI NASIL ÇIKARILIR?
Ev sahipleri son zamanlarda tahliye taahhütnamesi yaparak, kiracıyı istedikleri zaman evden çıkarma yöntemine başvurmaktadır. Ev sahibi, tahliye taahhüdünde yazdıkları tarihten başlayarak 1 ay içinde icra yoluyla ya da mahkeme yoluyla tahliye yolunu seçmelidir. Bu durumda taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi ya da Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
Ev sahibinin taahhütteki tarihten 1 ay içerisinde icra yoluna ya da mahkemeye başvurmazsa, artık tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracıyı çıkaramaz. İcra yoluna giderse müdürlük, 15 gün içinde kiracıya evden çık emrini gönderir. Kiracın bu emre karşı, 7 gün içinde itiraz edebilir.
Kiracının icra müdürlüğünün tahliye emrine karşı itiraz hakkını kullanması halinde itirazda tahliye taahhütnamesinin şartları taşıyıp taşımadığına bakılır. Dolayısıyla taahhüdün yazılı olması, kiracının imzalamış olması, taahhüt tarihinin kiralama tarihinden sonra olması, tahliye tarihinin yazılı olması gerekir.

2.4. İKİ HAKLI İHTARLAR KİRACI NASIL ÇIKARILIR
 Kiracı bir kira yılı içerisinde iki kez kira bedelini ödemediği için ihtar edilirse, tahliyesi mümkündür. Kiracıyla yazılı iki kez ihtar çekildikten sonra ev sahibinin, kira yılının sona ermesinden sonra bir ay içerisinde dava açma hakkı vardır. İki haklı ihtar, kiracının kirayı temerrüdü halinde gideceği yoldan farklıdır. Burada bir kira yılında iki kez ihtar çekilmiş olma şartı vardır. Kiracının temerrüdüyle farklı olarak kiracıyla süre verilmez, kiranın süresinde ödenmediğinde sözleşmenin feshedileceği de belirtilmez. İki haklı ihtara dayalı kiracının tahliyesi için, yalnızca kiranın zamanında ödenmemiş olması nedeniyle iki kez noter ihtarı gerekli ve yeterlidir.

2.5. AİDAT ÖDEMEYEN KİRACININ EVDEN ÇIKARILMASI
Kiracı aidat ödemediğinde bu durum tahliyesine neden olur. Ayrıca, aidat ödemediğinde kiracı nasıl çıkarılır konusu gündemdedir. Kiracı tarafından ödenmesi gereken aidat borcu, ev sahibi tarafından ödenmişse, bu kiracıdan istenebilir. Aidatını ödememesinden dolayı bu durum kiracının tahliyesi nedeni olarak kullanılacaksa, bu aidatın site yönetimine verilmiş olması gerekir. Böylece ev sahibi, kiracı aleyhinde tahliye davası açacaktır. Bunun için öncelikle icra takibi yapmalı, tahliye talebini içeren ödeme emrini göndermeli daha sonra tahliye davası açmalıdır.