Önalım hakkı (şufa hakkı) bir kimseye, bir taşınmazı başkalarından önce satın alma hakkı verme hakkı vermektedir. Buna göre taşınmazın mülkiyeti devre konu olduğunda, taşınmaz üzerinde önalım hakkı bulunan kimsenin, bu devirde önceliği vardır. Fakat, önalım hakkı olan kimsenin, bu taşınmazı alması zorunlu olmayıp, yalnızca satın almada önceliği vardır. Muvazaalı trampa halinde önalım hakkının kullanımı konusundaki makalemize bu linkten ulaşabilirsiniz.

1. ÖNALIM HAKKI (ŞUFA HAKKI) GENEL BİLGİLER
İki türlü önalım hakkı (şufa hakkı) vardır. Bunlar yasal önalım hakkı ve sözleşmeye dayalı önalım hakkıdır.
Önalım hakkı olan kişi, taşınmaz mülkiyetinin devrini engellemez. Yalnızca mülkiyetin devrinde öncelik hakkına sahip olur. Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı önalım davasında mahkemenin verdiği karar kesinleştiğinde, önalıma konu pay veya sözleşmeye dayalı önalım söz konusu olduğunda taşınmaz, önalım hakkına sahip olana geçer. Dolayısıyla kararla birlikte kendiliğinden bir devir geçişi olur. Bu geçiş kendiliğinden olduğu için, hak sahibi, açıklayıcı bir tescil yapabilecektir. Bu tescil zorunlu değildir.

2. ÖNALIM HAKKI (ŞUFA HAKKI) KAÇ TÜRLÜDÜR?
İki farklı önalım hakkı önalım hakkı (şufa hakkı) vardır. Bunlar yasadan kaynaklı yani yasal önalım hakkı ve sözleşme nedeniyle önalım hakkıdır.

2.1. YASAL ÖNALIM HAKKI
Paylı mülkiyet söz konusu olan taşınmaza paydaş olanlar, payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu şartlarda bir satın alım önceliğine sahip olur. Bu önalım hakkı, yasal önalım hakkıdır.
Yasal önalım hakkında, pay tamamen ya da kısmen satışa çıktığında bu öncelik olacaktır. Yasadan kaynaklı önalım hakkı payla bağlantılı bir haktır. Yani kişiye bağlı bir hak değildir. Dolayısıyla paydaş olan kimse, önalım hakkına kendiliğinden sahip olur. Paydaş önalım hakkını kullanınca, payın devir yükümlüğü doğmaktadır.
Önalım hakkını kullandığında bu durum paydaşın payını satışı ya da başkaca bir şekilde devrine engel değildir. Yalnızca taşınmazın paydaşı olmayan üçüncü kişiye satış olduğunda yahut ekonomik bakımından satışla eş değerde bir işlem yapıldığında diğer paydaşların öncelikli hakkı olur.

2.2. SÖZLEŞMEYE DAYALI ÖNALIM HAKKI
Bu önalım hakkı olduğunda satış ya da ekonomik açıdan satışla eş değerde bir işlem olduğunda, önalım hakkı (şufa hakkı) doğar. Burada yasal önalım hakkından farklı olarak, diğer paydaşlar önalım hakkına sahip olmamaktadır.
Yasal önalım hakkında, paydaşların arasında başka bir kimsenin girmesi engellenmek istenir. Dolayısıyla payları tek elde toplama amacı vardır. Ancak sözleşmeye dayalı önalım hakkının konusu taşınmazın bir kimseye satışını istemektir.

3. ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT MÜMKÜN MÜ?
Kişiler taşınmaz üzerinde önalıma hakkına sahipse, bu haklarından feragat hakkına sahiptir. Üzerinde önalım hakkı olan bir taşınmaz, satışa çıktığında, önalım hakkına sahip olan kişi, bu hakkını kullanmazsa, bu feragat anlamını taşımaz.
Feragat öncelikle yazılı şekilde olmalıdır. Türk Medeni Kanununa göre önalım hakkından feragat bunun belirli şartları taşıdığında geçerli olacaktır. Bir kişinin önalım hakkından feragati şu koşullarda mümkündür. Bunlar;
⦁    Feragati resmi şekilde yapması gerekir.
⦁    Feragati tapuda şerh düşürmesi gerekir.

4. ÖNALIM HAKKI (ŞUFA HAKKI) DAVASINDA DELİLLER
Önalım hakkı sahibi Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açtığında bazı delilleri mahkemeye götürebilir. Bunlar;
 
⦁    Tapu kaydı. Bu kayıtlar önalımı bedelini belirleyecektir. Tapudaki satış bedeli, önalımı bedelini belirlemede esas olacaktır. Fakat, bu hakkı kullanmasına engel olmak amacıyla sicildeki satış bedeli yüksek gösterilmişse, muvazaa söz konusu olur. Muvazaalı işlem varsa, sözleşmede paydaşlar üçüncü kişi olacaktır. Bu durumda görüntüler, tanık beyanları, mesaj kayıtları gibi deliller ispat görevi görecektir. Dolayısıyla kesin delil şartı istenmemektedir.
⦁    Tanık beyanı.
⦁    Fotoğraf.
⦁    Topografik harita.
⦁    Keşif raporu.
⦁    Bilirkişi görüşü.
⦁    Yemin beyanı.
⦁    Kadastro tutanağı.

5. ÖNALIM DAVASINDA İSPAT
Önalım davasında ispat yükü muvazaa, mülkiyet ve fiili taksimin bulunduğunu öne süren taraftadır. Yani davada ispatı davacı yapacaktır.
Önalım hakkına dayalı olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açtığında, kişiler taşınmaz mülkiyeti veya paylı mülkiyetinin bulunduğunu ispat etmelidir.
Muvazaalı bir durum varsa, bu da ispatın konusu olacaktır. Paydaşın payı tapuda bedel harç masrafından kurtulmak amacıyla düşük gösterilmişse ya da paydaşların önalım hakkını kullanmalarına engel olmak için, yüksek gösterilmişse muvazaa söz konusu olur.
Öte taraftan paydaşların aralarında fiili taksim varsa, paydaşlar taşınmaz üzerinde taksim belirlemesi yapmıştır. Dolayısıyla paydaşların tümü fiili taksime konu olmuştur. Bu durumda, diğer paydaşlar dürüstlük kuralından dolayı önalım hakkına sahip olmayacaktır. Bu hallerde önalım hakkı (şufa hakkı) bulunmadığı ispata konu olur.

6. KİRACININ ÖNALIM HAKKI (ŞUFA HAKKI)
Kiracının, taşınmazda paydaş olmaması halinde önalım hakkı olmaz. Fakat, taşınmazın mülkiyetine sahip olan kişi, kira sözleşmesinin yanı sıra önalım hakkını tanırsa, kiracı da taşınmazın devri söz konusu olduğunda, önalım hakkından kaynaklı bir önceliğe sahip olur.

7. ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER
Bazen kişiler taşınmazın ilk satışını öncelikli olarak alma hakkına sahip olmasına karşın, önalım hakkını öne süremez. Bu durumlar şunlardır;
 
⦁    Bağış sözleşmesi varsa, önalım önceliği olmaz.
⦁    Miras payı önceden devir olmuşsa önalım önceliği olmaz.
⦁    Bir pay, diğer paydaşa satış olduğunda önalım önceliği olmaz.
⦁    Taşınmaz satış vaadi söz konusu olduğunda, önalım önceliği olmaz.
⦁    Trampa (Mal Değişimi Sözleşmesi) varsa önalım önceliği olmaz.
⦁    Ölüme bağlı bir tasarruf söz konusu ile önalım önceliği olmaz.
⦁    Önalım hakkından feragat ettiğinde, artık önalım hakkına dayalı bir önceliği olmaz.
⦁    Paydaşların aralarında fiili taksimin yapıldığı durumlarda önalım önceliği olmaz. Fiili taksim varsa, paydaşlar taşınmaz üzerinde taksim belirlemesi yapmıştır. Dolayısıyla paydaşların tümü fiili taksime konu olmuştur. Bu durumda, diğer paydaşlar dürüstlük kuralından dolayı önalım hakkına sahip olmayacaktır.
⦁    Taşınırlara ilişkin bir önalım hakkı (şufa hakkı) söz konusu olmaz.
⦁    Kamulaştırma durumunda önalım önceliği olmaz.
⦁    Pay, bir şirkete sermaye olarak konulduğunda önalım önceliği olmaz.
⦁    Her bir paydaş, payını 3. bir kişiye devrettiğinde, önalım önceliği olmaz. Payı devralan kişi, payını başkasına satma hakkına sahiptir. Bu durumda yalnızca, önalım hakkı süreleri en baştan başlar. Devrin, önalım davası sırasında yapılması durumunda, dava yeni malike yöneltilebilir.

8. ÖNALIM HAKKININ DÜŞECEĞİ DURUMLAR
Sözleşme nedeniyle önalım hakkı tapuda şerh düşülmesi üzerine 10 yıl sonra, kendiliğinden geçersiz olur. Yasadan kaynaklanan önalım hakkı (şufa hakkı) , noter yoluyla satış bildirince, 3 ay içerisinde, ancak her halükarda 2 yıl sonra düşer.
Yasal önalım hakkı kanuni bir haktır. Bu nedenle şerh düşülmesi gerekmez ve taşınmazın satışı halinde alıcıya karşı öne sürülür. Fakat, sözleşmeye dayanan önalım hakkının nispi bir hak olması nedeniyle bu hakkın tapuda şerh düşülmesi zorunludur.

9. ÖNALIM BEDELİ VE MUVAZAA İDDİASI
Taşınmaz üzerinde önalım hakkına sahip olan kişi, kendisi adına pay tescili öncesinde bazı işlemler yapacaktır. Buna göre satış bedeli, tapu giderlerini hakimin belirlediği sürede ve yerde nakdi olarak verecektir. Önalım bedeli, en son yargılamanın sonu itibariyle depo edilmesi zorunludur.
Önalım hakkı (şufa hakkı) olan paydaş, satıcının satmış olduğu bedelin karşılığında Asli Hukuk Mahkemesinde, önalım davası açma hakkına sahiptir. Bunun yanı sıra şu durumlarda davacı, muvazaa iddiasını öne sürecektir.  Bunlar;
 
⦁    Paydaşın payı tapuda bedel harç masrafından kurtulmak amacıyla düşük gösterilmişse.
⦁    Paydaşların önalım hakkını kullanmalarına engel olmak için, yüksek gösterilmiş olabilir.
 
Buna göre tapuda gerçek bedel gösterildiğinde önalım hakkının kullanılmasına engel bir hal olmayacaktır.