TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE DAVASI YAHUT İCRA YOLU İLE KİRA TESPİT DAVASI VE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AYNI ANDA AÇILABİLİR Mİ?
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası, Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Belirlenmesi Tespiti Davası) ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Birlikte Açılabilir mi?
Kira sözleşmeleri, hem kiracı hem de kiraya veren açısından uzun süreli hukuki sonuçlar doğurduğundan, tarafların haklarını koruyan mekanizmalar oldukça önemlidir. Bu noktada kira tespit davası, kira bedelinin emsal değerler ve hakkaniyet çerçevesinde güncellenmesini sağlarken; tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ise kiracının yazılı taahhüdüne dayanarak taşınmazın boşaltılmasını amaçlar. Her iki dava türü de Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, farklı hukuki sonuçlara ulaşmayı hedefler. Bu nedenle, kiraya verenler kira ilişkisini sürdürmek veya sona erdirmek konusunda bu davaları stratejik bir araç olarak değerlendirebilir.
Uygulamada ise her iki davanın aynı anda açılıp açılamayacağı sorusu öne çıkmaktadır. Hukuken mümkün olan bu durum, dava türlerinin birbirinden bağımsız amaçlara dayanmasından kaynaklanır. Ancak tahliye taahhüdü geçerli ve yakın zamanda kullanılacaksa, kira tespit davası pratikte gereksiz hale gelebilir. Öte yandan, tahliye davası reddedildiğinde kira tespit davası kiraya veren lehine bir avantaj sağlar. Bu sebeple, Yargı kararları da dikkate alınarak, hem kira bedelinin tespiti hem de kiralananın tahliyesi yönünde davaların birlikte açılması, hak kayıplarını önleyen stratejik bir yöntem olarak görülmektedir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
TBK m.352/1 uyarınca, kiracı eğer yazılı şekilde ve geçerli şartlarda bir tahliye taahhüdü vermişse, kiraya veren bu belgeye dayanarak tahliye davası açabilir. Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğini gösteren yazılı beyandır. Bu beyan, kiraya verenin elini güçlendirir çünkü mahkemeler tarafından geçerli kabul edildiğinde kiracının taşınmazı boşaltması yönünde karar verilir.
Bu davanın açılmasındaki amaç, kira sözleşmesini sona erdirerek taşınmazın boşaltılmasını sağlamaktır. Tahliye taahhüdü geçerli olduğu takdirde, kiraya verenin lehine hızlı sonuçlar doğurabilir. Ancak taahhüdün geçersiz olduğu ya da kiracıya baskı ile alındığı iddiası gündeme gelirse dava reddedilebilir. Bu nedenle, tahliye taahhüdünün şekil ve geçerlilik şartlarının doğru şekilde yerine getirilmesi çok önemlidir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının İcra Yoluyla Tahliyesi
Kiracının verdiği tahliye taahhütnamesi gereğince belirlenen tarihte kiralananı boşaltmaması halinde, kiraya verenin bir ay içinde icra takibi yoluyla tahliye talep etme hakkı vardır. Bu süreçte icra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir ve kiracı, tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz edilmesi durumunda takip durdurulur ve süreç mahkeme incelemesine taşınabilir.
Eğer kiracı yedi günlük süre içinde herhangi bir itirazda bulunmazsa, on beş gün içinde kiralananı tahliye edip teslim etmek zorundadır. Bu süre sonunda kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya veren icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemini gerçekleştirebilir. Böylece tahliye taahhüdü ve icra takibi yoluyla kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirme ve taşınmazı yeniden kullanma imkânına sahip olur.
Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Belirlenmesi Tespiti Davası)
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu m.344 ve devamındaki hükümlere dayanır ve kiraya verenin kira bedelini günün koşullarına, emsal taşınmazlara ve hakkaniyete uygun hale getirmesi için açtığı davadır. Bu dava, kira sözleşmesi devam ederken açılır ve kira ilişkisinin sürmesine engel olmaz. Yani amaç, kira sözleşmesini sona erdirmek değil, kira bedelini objektif ölçütlere göre yeniden belirlemektir. Özellikle uzun süreli sözleşmelerde enflasyon ve piyasa koşulları kira bedelini gerçek değerinden uzaklaştırabildiği için, bu dava kiraya veren açısından önemli bir koruma sağlar.
Kira tespit davası açıldığında mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini inceler, bilirkişi raporlarını değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir kira tutarı belirler. Bu süreçte tarafların sözleşmedeki düzenlemeleri, kiralananın özellikleri ve kullanım şartları da dikkate alınır. Ancak kira tespit davasının sonucu, kira sözleşmesinin devamını etkileyen bir durum değildir; kiracı kiralananda kalmaya devam eder fakat yeni kira bedelini ödemekle yükümlü olur.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ile Kira Tespit Davası Aynı Anda Açılabilir mi?
Hukuken kira tespit davası ile tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasının aynı anda açılması mümkündür çünkü iki dava farklı amaçlara hizmet eder. Kira tespit davası kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir, tahliye davası ise sözleşmenin sona erdirilmesini hedefler. Yargıtay uygulamasında da bu iki davanın birbirinden bağımsız olarak açılabileceği kabul edilmektedir.
Ancak uygulamada stratejik değerlendirme önem taşır. Eğer tahliye taahhüdü yakın zamanda işleme konulacaksa ve tahliyenin gerçekleşme ihtimali yüksekse, kira tespit davası anlamsız hale gelebilir. Çünkü kiracı taşınmazı boşaltırsa yeni kira bedelinin tespiti fiilen bir sonuç doğurmaz. Fakat tahliye davası reddedilirse, kira tespit davası kiraya veren için bir güvence oluşturur. Bu nedenle bazı avukatlar her iki davayı da aynı anda açarak hem tahliye ihtimalini hem de kira bedelinin artışını güvence altına almayı tercih etmektedir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası ve Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası (İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası) Birlikte Açılabilir mi?
Kiraya veren, kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açabileceği gibi, şartları oluşmuşsa gereksinim nedeniyle tahliye davası da açabilir. Bu iki hukuki sebep birbirinden bağımsızdır ancak kiraya veren, haklarını korumak amacıyla aynı davada hem tahliye taahhüdüne hem de konut ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.
Özellikle Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı mevcutsa, tahliye taahhüdü ile birlikte gereksinim sebebi de dava dilekçesinde ileri sürülebilir. Böylece dava, hem yazılı taahhüt hem de gerçek ihtiyaç temelinde güçlendirilmiş olur ve kiraya verenin tahliye talebi mahkemede daha güçlü bir dayanak kazanır.
Kira Tespit Davası ve Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, kiraya verenin veya kiracının mahkemeye başvurarak kira bedelinin emsal değerler ve hakkaniyet esasına göre yeniden belirlenmesini talep ettiği bir davadır. Bu dava sayesinde kira sözleşmesi sona ermeden kira tutarı güncellenir ve taraflar arasında adil bir denge sağlanır.
2. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası nedir?
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası, kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı kabul etmesi halinde açılan davadır. Bu davada amaç, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliye edilmesidir.
3. Kira tespit davası ile tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası aynı anda açılabilir mi?
Hukuken mümkündür çünkü kira tespit davası kira bedelinin belirlenmesine, tahliye taahhüdüne dayalı dava ise sözleşmenin sona erdirilmesine yöneliktir. Ancak uygulamada tahliye kuvvetle muhtemelse kira tespit davası gereksiz olabilir.
4. Kira tespit davası kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Hayır, kira tespit davası yalnızca kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlar. Sözleşme devam eder, kiracı kiralananda oturmaya devam eder ancak belirlenen yeni kira bedelini öder.
5. Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası değil de icra takibi başlatılabilir mi?
Evet, kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir. Bu yolla kiracıya tahliye emri gönderilir ve süreç hızla işler.
6. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile tahliye davası aynı anda açılabilir mi?
Hukuken mümkündür, kiraya veren hem icra yoluna başvurabilir hem de tahliye davası açabilir. Ancak uygulamada genellikle öncelik icra takibine verilir çünkü daha hızlı sonuç alınabilir.
7. Tahliye taahhüdü ile icra takibinde kiracıya ne kadar süre verilir?
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden sonra yedi gün içinde itiraz etmezse on beş gün içinde evi boşaltmak zorundadır. Aksi halde zorla tahliye işlemi yapılır.
8. Kiracı tahliye emrine itiraz ederse süreç ne olur?
Kiracının yedi gün içinde itiraz etmesi halinde takip durur. Bu durumda kiraya verenin, itirazın kaldırılması veya tahliye davası açması gerekir.
9. Tahliye taahhütnamesi ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası aynı davada açılabilir mi?
Evet, kiraya veren aynı dava dilekçesinde hem tahliye taahhüdünü hem de konut ihtiyacını ileri sürebilir. Böylece dava farklı hukuki sebeplerle güçlendirilmiş olur.
10. Tahliye taahhüdü geçersiz olursa gereksinim nedeniyle dava devam eder mi?
Evet, mahkeme tahliye taahhüdünü geçersiz bulsa bile konut ihtiyacı mevcutsa gereksinim nedeniyle tahliye davası devam edebilir. Böylece kiraya verenin hakkı korunmuş olur.
8. Tahliye taahhüdüne dayanarak açılan dava ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası arasında ne fark vardır?
Tahliye taahhüdüne dayalı dava kiracının yazılı beyanına dayanır ve daha hızlı sonuçlanır. Gereksinim nedeniyle tahliye davası ise kiraya verenin ihtiyacını ispat etmesine bağlıdır ve süreç daha uzun sürebilir.
9. Aynı anda açılan davalarda mahkeme nasıl karar verir?
Mahkeme, her iki hukuki sebebi de ayrı ayrı değerlendirir. Tahliye taahhüdü geçerli ise bu nedenle tahliyeye karar verilir, geçersizse gereksinim iddiası incelenir.
10. Kiraya veren açısından tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını birlikte açmak avantajlı mıdır?
Evet, çünkü bir sebep reddedilse bile diğer sebep üzerinden tahliye talebi sürdürülebilir. Bu yöntem kiraya verenin tahliye hakkını daha güçlü şekilde güvence altına alır.
11. Tahliye taahhüdüne dayalı dava açıldığında kiracı ne yapabilir?
Kiracı, taahhüdün geçersiz olduğunu ileri sürebilir veya imzanın kendisine ait olmadığını iddia edebilir. Ayrıca baskı altında imzalandığını ispat etmeye çalışarak davanın reddini talep edebilir.
12. Kira tespit davası ne kadar sürer?
Genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sürebilir. Dava süresi, mahkemenin yoğunluğu, bilirkişi raporlarının hazırlanması ve tarafların itirazlarına bağlı olarak uzayabilir.
13. Tahliye davasında karar çıkarsa kiracı ne kadar sürede evi boşaltır?
Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra icra takibi yapılır ve kiracıya belirli bir süre tanınır. Bu sürede kiracı çıkmazsa icra yoluyla zorla tahliye gerçekleştirilebilir.
14. Kira tespit davası açmak için belirli bir süre beklemek gerekir mi?
Evet, kira sözleşmesinin üzerinden genellikle beş yıl geçtikten sonra emsal değerler üzerinden kira tespit davası açılabilir. Ancak daha kısa süreli sözleşmelerde de özel şartlar bulunabilir.
15. Kira tespit davasında bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?
Evet, taraflar bilirkişi raporunun hatalı olduğunu düşünürse itiraz edebilir. Mahkeme gerek görürse yeni bir bilirkişi raporu alarak kararı şekillendirir.
16. Tahliye taahhüdü tarih içermiyorsa geçerli midir?
Evet, tahliye taahhüdü mutlaka boşaltma tarihi içermelidir. Ancak, boş olarak doldurulmuşsa, daha sonra taşınmaz sahibi tarafından doldurulabilir. Tarih belirtilmeyen taahhütler geçersiz kabul edilir. Tarih doldurularak yargı yoluna gidilmelidir.
17. Kira tespit davası açıldığında kiracı kirayı ödemek zorunda mıdır?
Evet, kiracı dava devam ederken mevcut kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli ise geriye dönük olarak da uygulanabilir.
18. Tahliye davasında kiracının çıkmaması halinde ne olur?
Mahkemenin verdiği tahliye kararı icra dairesine gönderilir. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa kolluk kuvvetleri eşliğinde zorla tahliye yapılır.
19. Tahliye taahhüdünde kiracının imzası yoksa geçerli olur mu?
Hayır, kiracının bizzat imzalaması gerekir. Aksi halde kiraya verenin elindeki taahhüt geçersiz olur ve dava reddedilir.
20. Kira tespit davası kiracı aleyhine sonuçlanabilir mi?
Evet, mahkeme kira bedelini artırabileceği gibi mevcut seviyede de bırakabilir. Bu durumda kiracının lehine veya aleyhine sonuç doğabilir.
21. Tahliye davası açıldıktan sonra kira ödemesi devam eder mi?
Evet, tahliye kararı kesinleşene kadar kiracının kira ödeme yükümlülüğü devam eder. Tahliye edilse bile geçmiş kira borçları talep edilebilir.
22. Kira tespit davasında emsal kira bedelleri nasıl belirlenir?
Mahkeme bilirkişiler aracılığıyla aynı bölgede ve benzer özellikteki taşınmazların kira bedellerini araştırır. Bu araştırma sonucunda objektif bir kıyaslama yapılır.
23. Hem kira tespit davası hem de tahliye davası açıldığında hangisi önce sonuçlanır?
Bu durum mahkemenin iş yüküne göre değişir. Ancak uygulamada tahliye davası daha kısa sürede sonuçlanırken kira tespit davası bilirkişi incelemeleri nedeniyle daha uzun sürebilir.
Sonuç
Kira ilişkilerinde hem kiracı hem de kiraya verenin haklarını koruyan en önemli hukuki yolların başında kira tespit davası, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve tahliye taahhüdüne dayalı yargı yolu gelmektedir. Bu dava türleri farklı hukuki sebeplere dayansa da, kiraya veren açısından kira bedelinin güncellenmesi ve kiralananın tahliyesi gibi temel ihtiyaçların karşılanmasında stratejik bir güvence oluşturur.
Sonuç olarak, hukuken her bir davanın da aynı anda açılması mümkündür. Ancak pratikte, tahliye taahhüdünün geçerliliği kira tespit davasının anlamlı olup olmayacağını belirleyen en önemli faktördür. Tahliye gerçekleşirse kira tespit davası ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gereksiz hale gelebilir; fakat tahliye reddedilirse kiraya veren kira tespit davası sayesinde hakkaniyete uygun kira bedelini elde etme imkânını korur ya da gereksinimini dava yoluyla ispat ederse, taşınmazına kavuşur. Bu nedenle, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve yargı kararları ışığında, her bir davanın da stratejik olarak değerlendirilmesi tarafların hak kaybı yaşamaması açısından büyük önem taşır.
Sonuç olarak, kira hukukuna ilişkin yukarıda sözü edilen her bir davanın aynı anda açılması mümkündür. Ancak stratejik olarak önce tahliye taahhüdünün geçerliliği değerlendirilmelidir. Eğer tahliyenin gerçekleşmesi kuvvetle muhtemelse, kira tespit davası ve diğer davaları açmak pratikte anlamını yitirebilir. Buna karşın, tahliye talebi reddedilirse kira tespit davası ya da gereksinim nedeniyle tahliye davası sayesinde kiraya veren emsal ve hakkaniyete uygun kira bedelini elde edebilir ya da gereksinimini kanıtlayabilir.
Uygulamada, kiraya verenler çoğu zaman her bir yargı yoluna da birlikte giderek riskleri minimize etmeyi tercih ederler. Böylece hem kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamak hem de kira bedelinin güncel koşullara uygun şekilde artmasını garanti altına almak mümkün olur.
