TARLAYA EV YAPILIR MI? ARSA - TOPRAK - TARLA ALIRKEN BUNLAR DİKKAT EDİN
ARSA - TARLA - TOPRAK ALIRKEN BUNLARA DİKKAT EDİN ➔ TARLAYA EV YAPILIR MI?
Arsa, tarla ve toprak alımı; yalnızca metrekareye, manzaraya ya da fiyat avantajına bakılarak yapılabilecek bir yatırım değildir. Türkiye’de tarım arazileri, imar hukuku ve toprak koruma mevzuatı kapsamında ciddi kısıtlamalara tabidir.
Tarlaya ev yapılması, sanıldığı gibi serbest olmayıp; parsel büyüklüğü, kadastro yoluna cephe, yol genişliği, yapı metrajı, kat sınırı ve tarımsal kullanım şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Özellikle 5.000 m² altındaki tarlalarda konut yapılması kural olarak mümkün değildir; 5.000 m² üzerindeki parsellerde ise en fazla 2 kat ve 250 m² yapı sınırı geçerlidir. Ayrıca kadastro yolu olmayan, yola cephesi yetersiz olan parsellerde yapı ruhsatı alınamaz.
Öte yandan her büyük tarla da yapılaşmaya uygun değildir. Ova statüsündeki alanlar, sulu tarım arazileri, baraj ve su havzaları, zeytinlikler ve heyelan şerhi bulunan bölgelerde parsel büyüklüğü ne olursa olsun ev yapılması yasaktır.
Tiny house, prefabrik, bungalov veya konteyner gibi yapılar için özel bir imar türü bulunmadığından, gerekli izinler alınmadan yapılan her yapı kaçak yapı sayılır ve belediye tarafından yıkılabilir. Sondajla ücretsiz su vaadi, numarataj veya abonelik alınması, geçit hakkı alınması da yapıyı otomatik olarak yasal hale getirmez. Bu nedenle arsa ile tarla arasındaki fark bilinmeden, imar durumu, kadastro kaydı ve fiili kullanım detaylı şekilde araştırılmadan yapılan alımlar; ciddi maddi kayıplara ve hukuki yaptırımlara yol açabilir.
Avukata sor hattı için ➔ Tıklayın
Tarlaya Ev Yapılır mı? Hangi Şartlarda Mümkündür?
Tarlaya ev yapılması, halk arasında sanıldığının aksine tamamen yasak değildir; ancak çok sıkı yasal koşullara bağlıdır. Türkiye’de tarım arazileri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında özel koruma altındadır. Bu nedenle her tarla otomatik olarak konut yapılabilir alan sayılmaz.
Bir tarlaya ev yapılabilmesi için öncelikle parselin tarımsal bütünlüğü bozmayacak nitelikte olması gerekir. Ayrıca yapı, tarım faaliyetini destekleyen bir amaç taşımalı ve ilgili idarelerden tarım dışı kullanım izni alınmalıdır. Bu izin alınmadan yapılan her yapı kaçak yapı sayılır.
Uygulamada en sık yapılan hata, “köy içinde”, “herkes yapmış” ya da “elektrik-su var” gibi gerekçelerle ev yapılabileceğinin düşünülmesidir. Oysa yapı ruhsatı ve imar mevzuatına uygunluk yoksa, yapılan evin yıkılması gündeme gelebilir.
Tarla 5.000 m²’den Küçükse Neden Ev Yapılamaz?
Tarım arazilerinde yapılaşma için en temel kriterlerden biri parsel büyüklüğüdür. Mevzuata göre, bir tarlaya konut yapılabilmesi için parselin en az 5.000 metrekare olması gerekir. Bu sınır, tarım arazilerinin parçalanmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.
5.000 m²’den küçük tarlalarda yapılaşmaya izin verilmemesinin temel nedeni, tarımsal verimliliğin korunmasıdır. Küçük parsellerde yapılan yapılar, tarım dışı kullanımın yaygınlaşmasına ve toprak kaybına yol açmaktadır.
Bu nedenle “küçük bir ev”, “tek katlı yapı” ya da “sadece yazlık” gibi gerekçeler hukuken geçerli değildir. Parsel alanı yeterli değilse, kanunen konut izni alınamaz ve yapılan yapı kaçak yapı statüsüne girer.
Tarlaya En Fazla 2 Kat ve 250 m² Yapı Sınırı Ne Anlama Gelir?
Tarlaya ev yapılmasına izin verilen durumlarda dahi yapılaşma sınırsız değildir. Mevzuat, tarım arazilerinde yapılacak konutlar için en fazla 2 kat ve toplam 250 m² kapalı alan sınırı getirmiştir. Bu sınır, lüks konut ve siteleşmenin önüne geçmek için uygulanır.
250 m² sınırı, tüm katların toplamını ifade eder. Yani iki katlı bir yapı yapılacaksa her kat 125 m² olabilir; daha fazlası mümkün değildir. Bu sınır, depo, veranda veya kapalı alan niteliği taşıyan bölümleri de kapsayabilir.
Uygulamada bazı kişiler bu sınırı aşmak için farklı bölümler eklese de, belediyeler ve il özel idareleri denetimlerde bu alanları da hesaba katar. Aşım tespit edilirse yapı ruhsatı iptal edilebilir ve yıkım kararı verilebilir.
Kadastro Yolu Olmayan Tarlaya Neden Ev Yapılamaz?
Bir tarlanın 5.000 m²’den büyük olması tek başına yeterli değildir. Parselin kadastro yoluna cephesi bulunmuyorsa, yapı izni verilmez. Kadastro yolu, tapu ve kadastro kayıtlarında resmi olarak yol olarak görünen alanı ifade eder.
Yola cephesi olmayan bir parselde yapı yapılmasına izin verilmemesinin nedeni, ulaşım, güvenlik ve kamu hizmetlerinin sağlanamamasıdır. İtfaiye, ambulans ve altyapı hizmetlerinin ulaşamadığı bir yapı hukuken kabul edilemez.
Bu nedenle “fiilen yol var”, “komşunun yolundan giriliyor” ya da “yıllardır kullanılan patika” gibi durumlar yasal yol sayılmaz. Mutlaka tapu ve kadastro kayıtlarında yol olarak görünen bir cephe bulunmalıdır.
Kadastro Yoluna En Az 25 Metre Cephe Şartı Nedir?
Tarım arazilerinde yapı izni için sadece yol olması yetmez; yola cephenin en az 25 metre olması gerekir. Bu ölçü, parselin yol boyunca sahip olduğu uzunluğu ifade eder ve imar mevzuatında açıkça düzenlenmiştir.
25 metreden daha dar cepheli parsellerde yapılaşmaya izin verilmemesinin sebebi, düzensiz ve plansız yapılaşmayı önlemektir. Dar cepheli parsellerde hem yapı güvenliği hem de çevresel düzen bozulmaktadır.
Bu nedenle parsel satın almadan önce yalnızca metrekareye değil, yol cephesi uzunluğuna da mutlaka bakılmalıdır. Aksi halde büyük bir tarla satın alınsa dahi ev yapma imkânı bulunmayabilir.
Kadastro Yolu Yoksa Geçit Hakkı Alınarak İmar İzni Alınabilir mi?
Kadastro yolu bulunmayan bir tarlaya ev yapılması, yürürlükteki mevzuat ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ilgili genelgeleri uyarınca mümkün değildir. Bu kapsamda, geçit hakkı tesis edilmesi suretiyle imar durumu alınması veya yapı ruhsatı düzenlenmesi de hukuken kabul edilmemektedir. Başka bir ifadeyle, kadastro yoluna fiilen veya hukuken cepheli olmayan parsellerde inşaat izni verilmesi söz konusu değildir.
Öte yandan genel düzenlemelere göre, tarım arazilerinde yapılaşma için parselin en az 5.000 metrekare büyüklüğünde olması şarttır. Bu ölçünün altındaki tarlalara konut ya da herhangi bir yapı yapılmasına izin verilmemektedir. Eski mevzuat döneminde bazı küçük parsellerde prefabrik yapılar mümkün olabilmişse de, güncel hukuki düzenlemeler çerçevesinde bu tür bir istisna bulunmamaktadır. Ayrıca parselin kadastro yoluna doğrudan cephesinin bulunması zorunlu olup, yalnızca geçit hakkı bulunan tarlalarda ev yapılması hukuken mümkün değildir.
Tarla 3.000 m²’den Büyükse Hayvancılık Şartıyla Ev Yapılabilir mi?
Az bilinen ancak uygulamada karşılaşılan bir istisna, hayvancılık faaliyeti kapsamında yapı iznidir. Tarla 3.000 m²’den büyükse ve aktif hayvancılık yapıldığı belgelenirse, belirli şartlarla yapı izni alınabilir.
Bu durumda asıl yapı ahır veya hayvancılık tesisi olmak zorundadır. Konut olarak kullanılan bölüm, bu yapıya bağlı ve sınırlı metrekarede olabilir. Amaç, barınma değil, tarımsal faaliyetin desteklenmesidir.
Hayvancılık yapılmadığı halde bu yolla ev yapıldığı tespit edilirse, yapı ruhsatı iptal edilir. İdareler bu konuda oldukça sıkı denetim yapmaktadır.
5.000 m² Üzerinde Ev Metrajı Neden “Ekstra” Kabul Edilir?
Tarla 5.000 m²’yi aştığında, yapılacak konutun alanı parsel hesabında ekstra alan olarak değerlendirilir. Yani evin kapladığı alan, tarımsal alan hesabından düşülür.
Örneğin 150 m² bir ev yapılacaksa, parselin en az 5.150 m² olması gerekir. Bu kural, tarım arazisinin fiilen küçülmesini dengelemek amacıyla uygulanır.
Bu detayı bilmeden tarla alanı sınırda olan kişilerin başvuruları çoğu zaman reddedilmektedir. Küçük farklar dahi imar izninin iptaline yol açabilir.
Ova, Sulu Tarım, Baraj Havzası ve Zeytinlikte Neden Ev Yapılamaz?
Bazı alanlarda parsel büyüklüğü ne olursa olsun yapılaşma yasaktır. Ova statüsündeki alanlar, sulu tarım arazileri, baraj havzaları ve zeytinlikler bu kapsamdadır.
Bu alanlar, ülkenin gıda güvenliği ve çevresel sürdürülebilirliği açısından özel koruma altındadır. Özellikle zeytinliklerde, bir tane dahi zeytin ağacı bulunması yapı iznini tamamen engelleyebilir.
“Manzaralı”, “gölet kenarı” veya “çok değerli arazi” gibi pazarlama ifadeleri hukuki durumu değiştirmez. Bu tür yerlerde yapılan yapılar için yıkım ve ciddi idari para cezaları gündeme gelir.
Tiny House, Bungalov, Konteyner Gerçekten Serbest mi?
Son yıllarda “tiny house imarlı”, “bungalov yapılabilir” gibi ifadelerle satışlar artmıştır. Ancak mevzuatta tiny house imarı veya konteyner imarı diye ayrı bir imar türü yoktur.
Eğer yapı sabitlenmişse ve izin alınmamışsa, ister prefabrik ister konteyner olsun kaçak yapı sayılır. Belediyeler bu yapılar için yıkım kararı verebilir.
Numarataj verilmesi, elektrik veya su aboneliği alınması da yapıyı yasal hale getirmez. Esas olan yapı ruhsatı ve imar iznidir.
Sondajla Ücretsiz Su Vaadine Neden İnanılmamalı?
Sondajla ücretsiz ve sınırsız su vaadi, tarla satışlarında en sık kullanılan yanıltıcı ifadelerden biridir. Gerçekte birçok bölgede ya su çıkmaz ya da yeraltı suyu kullanımı yasaktır.
İzinsiz yapılan sondajlar ağır idari para cezalarına ve kuyunun kapatılmasına neden olur. Bazı bölgelerde bu cezalar yüz binlerce lirayı bulabilir.
Bu nedenle sondaj yapılabilirliği mutlaka DSİ ve ilgili kurumlardan yazılı olarak teyit edilmelidir. Sözlü vaatlere güvenmek ciddi mağduriyetlere yol açar.
Tarla ile Arsa Arasındaki Fark Neden Hayati Önemdedir?
Tarla ve arsa aynı şey değildir. Arsa, imar planı içinde kalan ve yapılaşmaya açılmış taşınmazdır. Tarla ise imar dışı tarım arazisidir.
Bir yerin arsa sayılabilmesi için belediye veya il özel idaresi tarafından imar planına alınmış olması gerekir. Tapuda “arsa” yazması tek başına yeterli olmayabilir.
Bu ayrım bilinmeden yapılan alımlar, ev hayaliyle alınan tarlaların yıllarca boş kalmasına neden olmaktadır.
İfraz İçin Yol Cephesi ve Ölçü Şartları Nedir?
Bir parselin bölünebilmesi yani ifraz edilebilmesi için belirli şartlar vardır. Parselin kadastro yoluna cepheli olması ve en az 15 metre genişlik, 20 metre derinlik sağlaması gerekir.
Bu ölçüler sağlanmıyorsa parsel bölünemez. Bölünemeyen parsellerde satış ve yapı planları çoğu zaman boşa çıkar.
İfraz şartları, özellikle yatırım amaçlı arsa ve tarla alımlarında mutlaka kontrol edilmelidir.
MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ
Mimoza Hukuk Bürosu olarak; arsa, tarla ve gayrimenkul yatırımlarında müvekkillerimizin hukuki risklerle karşılaşmaması için kapsamlı danışmanlık ve dava hizmetleri sunmaktayız. Özellikle tarlaya ev yapılması, imar durumu incelemesi, kadastro yolu ve yol cephesi şartları, tarım arazilerinde yapılaşma sınırları, zeytinlik ve ova statüsü gibi özel koruma alanları konusunda önleyici hukuk anlayışıyla hareket ediyoruz. Satın alma öncesi yapılan hukuki incelemeler sayesinde, ileride ortaya çıkabilecek yıkım kararları, idari para cezaları ve mülkiyet uyuşmazlıklarının önüne geçilmesini hedefliyoruz.
Büromuz, tarla–arsa ayrımı, yapı ruhsatı süreçleri, ifraz ve tevhit işlemleri, geçit hakkı davaları, imar iptalleri ve kaçak yapı uyuşmazlıkları başta olmak üzere gayrimenkul hukukunun tüm alanlarında etkin temsil sağlamaktadır. Mimoza Hukuk Bürosu, yalnızca sorun ortaya çıktıktan sonra değil; yatırım aşamasında doğru yönlendirme yaparak müvekkillerinin maddi ve hukuki güvenliğini korumayı amaçlar. Her dosyada güncel mevzuat ve yerleşik uygulamalar ışığında çözüm odaklı, şeffaf ve güvenilir bir hukuki hizmet sunar.
İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ
İstanbul Avukatı
Fatma Türkan Kamış
Telefon
0532 685 61 40
Adres
AC MOMENT PLAZA / Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk.
B Blok Kat: 18 D No: 152, Kartal / İstanbul
Mail
mimozahukuk@gmail.com
Hizmet Alanları
Ceza, Boşanma, Kira, Gayrimenkul, İcra, Ticaret, Yabancılar, İş Hukuku
Avukata sor hattı için ➔ Tıklayın
KONU HAKKINDA SIKÇA SORULAN SURLAR
1. Tarlaya ev yapılır mı?
Tarlaya ev yapılması kural olarak yasak değildir ancak sıkı şartlara bağlıdır. Parselin en az 5.000 m² olması, kadastro yoluna cephesi bulunması, yapı metrajı ve kat sınırlarına uyulması ve tarım dışı kullanım izni alınması gerekir. Bu şartlardan biri dahi eksikse yapı ruhsatı verilmez.
2. 5.000 m²’den küçük tarlaya ev yapılabilir mi?
Hayır. Mevzuata göre 5.000 m²’nin altındaki tarım arazilerinde konut yapılmasına izin verilmez. Küçük, tek katlı ya da yazlık yapı gerekçeleri bu yasağı ortadan kaldırmaz.
3. 5.000 m² tarlada kaç metrekare ev yapılabilir?
En fazla 2 katlı ve toplamda 250 m² kapalı alan olacak şekilde yapı yapılabilir. Bu sınır tüm katların toplamını kapsar ve aşılamaz.
4. Kadastro yolu olmayan tarlaya ev yapılabilir mi?
Kadastro yoluna cephesi olmayan parsellerde yapı izni verilmez. Fiili yol kullanımı ya da patika yol, hukuken kadastro yolu sayılmaz.
5. Geçit hakkı alınırsa imar izni çıkar mı?
Geçit hakkı imar izni sağlamaz. İdare, yolun yeterliliğini ve sürekliliğini değerlendirir.
6. Kadastro yoluna cephe kaç metre olmalı?
Tarım arazilerinde yapı izni için parselin kadastro yoluna en az 25 metre cephesi bulunmalıdır. Daha dar cepheli parsellerde yapı ruhsatı verilmez.
7. Tarla 3.000 m² ise hiç yapı yapılamaz mı?
3.000 m² üzerindeki tarlalarda, hayvancılık faaliyeti belgelenirse ahır ve buna bağlı sınırlı bir konut yapılmasına izin verilebilir. Konut ana amaç olamaz.
8. Hayvancılık şartıyla yapılan ev sonradan konuta çevrilebilir mi?
Hayır. Hayvancılık sona erdiğinde veya şartlar ihlal edildiğinde yapı ruhsatı iptal edilebilir ve kaçak yapı işlemleri uygulanır.
9. 5.000 m² üzerindeki tarlada ev alanı neden ekstra sayılır?
Yapılan evin kapladığı alan tarım alanından düşülür. Bu nedenle ev yapılacaksa parselin, ev alanı kadar daha büyük olması gerekir.
10. Ova statüsündeki arazide ev yapılabilir mi?
Ova statüsündeki tarım arazileri mutlak koruma altındadır. Parsel büyüklüğü ne olursa olsun konut yapılmasına izin verilmez.
11. Sulu tarım arazisinde ev yapmak mümkün mü?
Sulu tarım arazilerinde yapılaşma yasaktır. Tarımsal üretimin korunması amacıyla bu alanlarda konut izni verilmez.
12. Baraj havzasında veya gölet çevresinde ev yapılabilir mi?
Baraj ve su havzaları özel koruma alanıdır. Bu bölgelerde ev yapılması yasaktır ve yapılan yapılar yıkım riski taşır.
13. Tarlada bir tane zeytin ağacı varsa ne olur?
Zeytinlik sahalarda, tek bir zeytin ağacı dahi yapılaşmayı engeller. Zeytinliklerin korunması özel kanunla güvence altındadır.
14. Tiny house veya konteyner koymak serbest mi?
Hayır. Tiny house, prefabrik veya konteyner için ayrı bir imar türü yoktur. Sabitlenen her yapı, izin alınmazsa kaçak yapı sayılır.
15. Elektrik ve su aboneliği alınırsa yapı yasal olur mu?
Numarataj verilmesi veya abonelik alınması yapıyı yasal hale getirmez. Yapının yasal olması için yapı ruhsatı şarttır.
16. Sondajla ücretsiz su her tarlada çıkar mı?
Sondaj her yerde mümkün değildir ve birçok bölgede izne tabidir. İzinsiz sondaj ciddi para cezalarına yol açar.
17. Tarla ile arsa arasındaki fark nedir?
Arsa imar planı içinde kalan ve yapılaşmaya açık taşınmazdır. Tarla ise imar dışı tarım arazisidir ve yapılaşma sınırlıdır.
18. Tapuda “arsa” yazması yeterli mi?
Hayır. İmar planı, yapılaşma koşulları ve fiili durum ayrıca incelenmelidir. Tapu kaydı tek başına yeterli değildir.
19. Tarla bölünebilir mi (ifraz yapılabilir mi)?
İfraz için parselin kadastro yoluna cephesi olmalı ve en az 15 metre genişlik ile 20 metre derinlik şartı sağlanmalıdır.
20. Tarla almadan önce mutlaka ne kontrol edilmeli?
İmar durumu, kadastro yolu, parsel büyüklüğü, yapılaşma sınırları, tarım arazisi niteliği ve özel koruma statüleri mutlaka araştırılmalıdır.
SONUÇ
Arsa, tarla ve toprak yatırımları doğru planlandığında kazançlı, eksik bilgiyle yapıldığında ise telafisi zor hukuki sorunlara yol açabilir. Mimoza Hukuk Bürosu olarak uygulamada en sık karşılaştığımız uyuşmazlıkların başında; tarlaya ev yapılabileceği düşüncesiyle satın alınan taşınmazların imar izni alamaması, kadastro yolu bulunmaması, zeytinlik veya tarım arazisi statüsü nedeniyle yapılaşmanın tamamen yasak olması gelmektedir. Özellikle 5.000 m² kuralı, yapı metrajı sınırları, kadastro yoluna cephe şartı ve tarım dışı kullanım izinleri dikkate alınmadan yapılan alımlar, ilerleyen süreçte yıkım kararları, idari para cezaları ve ciddi değer kayıpları doğurabilmektedir.
Bu nedenle arsa ile tarla arasındaki hukuki farkın bilinmesi, imar durumu, kadastro kaydı, ifraz şartları ve yapılaşma sınırlamalarının satın alma öncesinde mutlaka değerlendirilmesi gerekir. Tiny house, prefabrik, bungalov ya da konteyner gibi yapı türlerinin de imar mevzuatı dışında olmadığı unutulmamalıdır. Mimoza Hukuk Bürosu, arsa ve tarla alım-satımı süreçlerinde hukuki risk analizi yaparak, müvekkillerinin hem yatırımlarını korumayı hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkları en baştan önlemeyi amaçlamaktadır. Doğru bilgi ve hukuki danışmanlıkla yapılan her taşınmaz yatırımı, güvenli ve sürdürülebilir bir geleceğin temelini oluşturur.
