TOPRAKTAN - İNŞAATTAN - TEMELDEN EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
TOPRAKTAN, İNŞAATTAN VEYA TEMELDEN EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Türkiye genelinde konut fiyatlarının her geçen gün artmasıyla birlikte birçok kişi daha ekonomik yollarla ev sahibi olmanın alternatiflerini araştırmaktadır. Bu noktada en sık tercih edilen yöntemlerden biri, halk arasında “topraktan ev alma” veya “temelden konut satın alma” olarak bilinen modeldir. Doğru adımlar atıldığında piyasa değerinin oldukça altında maliyetle gayrimenkul edinmek mümkündür. Ancak süreç doğru yönetilmezse, konut sahibi olma hayaliyle birikimini kullanan kişiler büyük mağduriyetler yaşayabilmektedir. Bu nedenle topraktan ev almayı düşünen herkesin, hukuki riskleri ve gerekli kontrolleri çok iyi bilmesi gerekir.
Topraktan ev alma; henüz inşaatı tamamlanmamış bir dairenin veya müstakil evin, proje aşamasında ya da inşaat devam ederken müteahhit tarafından üçüncü kişilere satılmasıdır. Bu yöntemle alıcı, iskânı alınmamış veya kat mülkiyetine geçmemiş bir taşınmazı bitmiş konutlara göre daha uygun fiyatla satın alabilir. Müteahhit ise bu satışla banka kredisi kullanmadan inşaatın finansmanını sağlar. Arsa sahipleri de kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan paylarını satarak nakit ihtiyaçlarını karşılayabilir.
Günlük kullanımda topraktan ev alma ile “projeden konut satın alma” kavramları karıştırılmaktadır. Ancak bu ikisi hukuken farklıdır. Projeden konut satışı, Tüketici Kanunu’nda düzenlenen ön ödemeli konut satışlarıdır. Bu makale ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibi veya müteahhitten taşınmaz satın alınması sürecini kapsamaktadır.
TOPRAKTAN EV ALIRKEN KARŞILAŞILABİLECEK RİSKLER
Teoride oldukça avantajlı olan bu model, pratikte ciddi riskler barındırabilir. Örneğin müteahhit inşaatı yarım bırakabilir, aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satabilir veya arsa sahibi tapu devrinden kaçınabilir. Bu durumlar, alıcıların uzun yıllar süren davalarla uğraşmasına sebep olabilmektedir.
Bu risklerin anlaşılabilmesi için önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve müteahhit arasındaki ilişki doğru anlaşılmalıdır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan ve yüklenicinin belirli bir projeyi tamamlamayı; arsa sahibinin ise belirlenen arsa payını yükleniciye devretmeyi üstlendiği iki taraflı bir sözleşmedir. Arsa sahipleri kendi sermayelerini kullanmadan inşaat yaptırabilir; müteahhit ise arsa satın almadan yeni konutlar inşa edip bunların bir kısmını devralır.
Hukuken bu sözleşme “arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi” olarak adlandırılır ve karma sözleşme niteliğindedir. Hem satış sözleşmesi hem eser sözleşmesi unsurlarını içerir. Bu nedenle uyuşmazlık yaşandığında hâkim, eser ve satış hükümlerini somut olaya göre birlikte değerlendirir. Kurallar çelişirse örf, adet ve hakkaniyet esas alınır.
TOPRAKTAN EV ALIRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
Henüz inşaatı tamamlanmamış bir bağımsız bölüm satın alırken aşağıdaki kritik noktalar göz ardı edilmemelidir:
1) GAYRİMENKUL AVUKATIYLA SÖZLEŞMEYİ İNCELETİN
Sözleşmelerdeki tek bir madde bile ileride büyük hak kaybına yol açabilir. Ödeme planı, cezai şart, teslim süresi, eksik işlerin giderilmesi, iskan sorumluluğu gibi konular avukat denetiminde hazırlanmalıdır. Ayrıca sözleşmenin Yargıtay'ın emsal kararlarıyla uyumlu olması, alıcıyı gelecekte koruyan en önemli unsurdur.
2) MÜTEAHHİT VE ŞİRKETİN GEÇMİŞİNİ ARAŞTIRIN
Müteahhit şahıs mı yoksa şirket mi?
Şirketse sermayesi güçlü mü?
Yetkili kişiler kim?
Bu soruların tümü Ticaret Sicil Gazetesi’nden kontrol edilmelidir. İmza yetkilileri doğru mu? Şirket kaşesi kullanılıyor mu? Gerekirse imza sirküleri istenmelidir. Bu araştırma, ileride açılacak tapu iptali ve tescil davasında alıcının güvencesidir.
3) SÖZLEŞME ŞEKİL ŞARTLARINA UYGUN OLMALI
Taşınmaz satış sözleşmeleri tapuda resmi şekilde yapılır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, dürüstlük kuralına aykırılık oluşturan durumlarda adi sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde geçerlilik kazanabileceği kabul edilmektedir. Bu sayede alıcı, arsa sahibine karşı dava açabilir.
4) ARSA SAHİBİ – MÜTEAHHİT ARASINDAKİ SÖZLEŞME MUTLAKA İNCELENMELİ
Alıcı her ne kadar taraf olmasa da, inşaat bu sözleşmeye göre üretileceğinden içerik mutlaka görülmelidir. Özellikle teslim tarihi, bağımsız bölüm dağılımı, teknik şartname, cezalar ve iskan sorumlulukları çok önemlidir.
Eğer daire arsa sahibinden alınıyorsa, müteahhitle imzalanan sözleşmeden doğan hakların alıcıya temlik edildiğine dair yazılı güvence alınmalıdır.
5) MÜMKÜNSE TEMİNAT VEYA İPOTEK ALIN
Uygulamada nadir olsa da, yüklenici veya arsa sahibinden ipotek, kefalet ya da teminat alınması alıcının güvenliğini artırır. Yüksek bedelli satın almalarda bu seçenek mutlaka araştırılmalıdır.
MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HAKLARI
Topraktan konut alan kişi özel bir hukuki konumdadır. Çünkü tapu arsa sahibindedir fakat satışı yapan müteahhittir. Bu nedenle alıcı, Yargıtay içtihatları ile korunan belirli haklara sahiptir:
✔ Doğrudan arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
✔ Aynı davada müteahhitten tazminat talep edebilir.
✔ Müteahhit eksik işlerini tamamlamamışsa, eksik iş bedelini mahkemeye depo ederek tescil isteyebilir.
✔ Müteahhit ile imzalanan adi yazılı sözleşme alacağın temliki sayılır ve alıcı müteahhidin haklarına halef olur.
Bu haklar, dürüstlük kuralının ve tüketicinin korunması ilkesinin bir yansımasıdır.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Bu dava, tapudaki hatalı, hileli veya gerçeği yansıtmayan kaydın iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi için açılır. Türkiye’de mülkiyet tapuya tescille kazanıldığından bu dava büyük önem taşır.
Davanın gerekçeleri arasında:
- ➔ Muris muvazaası,
- ➔ Vekaletin kötüye kullanılması,
- ➔ Kadastro öncesi hak,
- ➔ Ölünceye kadar bakma sözleşmesi,
- ➔ Hukuki ehliyetsizlik
gibi birçok sebep yer alır.
Topraktan ev alan kişi de tüm edimlerini yerine getirdiği halde tapu devri yapılmıyorsa bu davayı açabilir. En önemli avantajı, tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulup taşınmazın başkalarına devrinin önlenebilmesidir.
İHTİYATİ TEDBİRİN ÖNEMİ
İhtiyati tedbir, dava sonuçlanana kadar hakkın korunması için alınan geçici bir önlemdir. Tapu iptali ve tescil davalarında mahkeme, dava konusu taşınmazın tapu kaydına tedbir koyarak satış ve devri engelleyebilir. Bu sayede taşınmaz dava süresince güvence altına alınmış olur.
Ancak tedbir, icra yoluyla satışları durdurmaz. Ayrıca talepte bulunan kişiden teminat istenmesi mümkündür.
YARGITAY KARARLARI
2018/4743 E., 2019/782 K. Kararı
Yargıtay bir kararında, resmi şekle aykırı olsa dahi yazılı temlik sözleşmelerinin geçerli olduğunu ve bazı şartlar altında alıcının arsa sahibine karşı doğrudan tescil davası açabileceğini belirtmektedir. Müteahhit edimlerini tam olarak yerine getirmemişse alıcı arsa sahibini zorlayamaz; ancak eksik iş bedelini mahkemeye depo etmesi halinde tescil mümkün olabilir. Ayrıca tapunun üçüncü kişilere devri halinde iyi niyetli olup olmadıkları araştırılır.
2020/1812 E., 2020/4793 K. Kararı
Bu karar, önceki içtihatla paraleldir. Notersiz, tapusuz adi yazılı sözleşme ile yapılan bağımsız bölüm satışlarının, alıcı bedeli ödemiş ve daireyi teslim almışsa hukuki sonuç doğurabileceği; temlikin yazılı olmasının yeterli olduğu vurgulanmıştır. Mahkeme, yüklenicinin sözleşmeye göre edimlerini yerine getirip getirmediğini teknik bilirkişilerle araştırmalıdır.
KONU HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR
1) Topraktan ev almak güvenli midir?
Topraktan ev almak, doğru hukuki kontroller yapıldığında güvenli bir yöntemdir; ancak müteahhit güvenilirliği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu devri, iskan durumu ve teminat süreçleri doğru incelenmezse ciddi riskler doğurabilir. Özellikle sözleşmenin gayrimenkul avukatı tarafından incelenmesi, müteahhit hakkında ticaret sicil araştırması yapılması ve tapu iptali–tescil davalarının koşullarının bilinmesi güvenliği artırır.
2) Müteahhitten adi yazılı sözleşmeyle daire almak geçerli midir?
Adi yazılı sözleşmeler normalde taşınmaz satışı için geçerli değildir; ancak Yargıtay içtihatlarına göre bu tür sözleşmeler “alacağın temliki” niteliğinde değerlendirilerek bazı şartlar altında hukuki sonuç doğurabilir. Alıcı, bedeli ödemiş ve daireyi fiilen teslim almışsa, dürüstlük kuralı gereği arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilme hakkı doğabilir.
3) Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa haklarım nelerdir?
Müteahhit edimini tam olarak yerine getirmezse alıcı, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir ve eksik iş bedelini mahkemeye depo ederek tescil talep edebilir. Ayrıca müteahhite karşı tazminat davası açma, sözleşmeyi feshetme veya maddi zararlarının karşılanmasını isteme hakkı bulunmaktadır.
4) Arsa sahibi tapu devri yapmazsa ne yapılabilir?
Alıcı, tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen arsa sahibi tapu devrini reddederse tapu iptali ve tescil davası açabilir. Dava sırasında ihtiyati tedbir talep edilerek taşınmazın üçüncü kişilere devri engellenebilir, böylece mülkiyet hakkı güvence altına alınır.
5) Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?
Tapu iptali ve tescil davalarının süresi mahkemenin iş yoğunluğuna, teknik bilirkişi incelemesine ve taraf sayısına göre değişir; genellikle 1–2 yıl sürebilir. Ancak ihtiyati tedbir kararı sayesinde dava sonuçlanana kadar taşınmazın satışı engellenerek hak kaybı önlenir.
6) İhtiyati tedbir kararı almak zor mudur?
İhtiyati tedbir talebi, dava konusu taşınmazın devri halinde hak kaybı yaşanma ihtimali varsa kolaylıkla kabul edilebilir. Mahkeme genellikle teminat isteyebilir; ancak bazı durumlarda gerekçe gösterilerek teminat alınmadan da tedbire hükmedilebilir.
7) Müteahhitin borçları nedeniyle taşınmaz icradan satılırsa ne olur?
Müteahhit borçlarından dolayı taşınmaz icra takibine konu olduysa, ihtiyati tedbir bu satışı engellemez. Bu durumda alıcı, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir ve mülkiyet hakkını korumaya çalışabilir; ancak icra satışının hukuki etkileri ayrıca değerlendirilmelidir.
8) Müteahhit hakkında iflas açılırsa haklarım ne olur?
Müteahhitin iflası, alıcıyı doğrudan arsa sahibiyle muhatap bırakır. Yargıtay’a göre adi yazılı sözleşme alacağın temliki niteliğinde olduğundan, alıcı arsa sahibine karşı tescil davası açmaya devam edebilir ve hakkını müteahhit yerine ondan talep edebilir.
9) Kat karşılığı inşaat sözleşmesini görmeden daire almak riskli midir?
Evet, oldukça risklidir. Çünkü bağımsız bölümün hangi teknik şartlarla yapılacağı, teslim süresi, müteahhit ve arsa sahibinin yükümlülükleri bu sözleşmede yer alır. Alıcı sözleşmeyi görmediğinde, ileride ortaya çıkabilecek eksik işler ve hak kayıpları karşısında zayıf konuma düşer.
10) Sözleşmede hangi maddeler mutlaka olmalıdır?
Sözleşmede teslim tarihi, cezai şart, bağımsız bölüm numarası, ödeme planı, iskan sorumluluğu, teminat hükümleri ve uyuşmazlık halinde uygulanacak yol mutlaka yer almalıdır. Ayrıca sözleşmenin Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu olması hukuki güvenliği artırır.
11) İskan alınmamış bir daire satın almak sakıncalı mı?
İskanı olmayan taşınmazlarda yapı kullanım izni eksiktir ve elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerde sorun yaşanabilir. Ayrıca iskan alınmamış bir bağımsız bölümde müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği belirsiz kalır. Bu nedenle iskan şartı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
12) Aynı daire birden fazla kişiye satılırsa ne olur?
Bu durumda dürüstlük kuralı ve iyiniyet ilkesi değerlendirilir. Eğer alıcı bağımsız bölümü kullandığını veya bedeli tamamen ödediğini ispatlarsa, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Kötü niyet ispatlanırsa, üçüncü kişiye yapılan satış geçerli sayılmayabilir.
13) Arsa payı oranı neden önemlidir?
Arsa payı, bina tamamlandığında taşınmazın değeri ve kat mülkiyeti dağılımını belirler. Yanlış veya düşük arsa payı verilmesi ileride büyük hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle arsa payının sözleşmeye uygun şekilde düzenlenmesi önemlidir.
14) Eksik iş bedeli nedir?
Müteahhit, yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmediyse ve inşaat eksik bırakıldıysa, mahkeme eksik iş bedelini belirler. Alıcı bu bedeli mahkemeye yatırarak tapu tescil hakkını elde edebilir. Eksik iş bedeli, tescil davasında en kritik unsurlardan biridir.
15) Arsa sahibi kötü niyetli sayılırsa sonuç değişir mi?
Evet, eğer arsa sahibinin temlikten haberdar olduğu ve tapu devrini kasıtlı olarak engellediği ispatlanırsa, mahkeme alıcının talebini kabul ederek tescile karar verebilir. Kötü niyet ispatı Yargıtay içtihatlarında önemli bir unsur olarak öne çıkar.
16) Tapuda şerh koydurmak neden önemlidir?
İhtiyati tedbir şerhi sayesinde taşınmazın satışı, devri veya bağışı engellenir. Böylece dava süresince mülkiyet korunur ve alıcının hakkı güvence altına alınır. Şerh, alıcı için en güçlü hukuki koruma mekanizmalarından biridir.
17) Temelden ev almak mı, bitmiş ev almak mı daha avantajlıdır?
Temelden veya topraktan ev almak fiyat açısından avantajlıdır; ancak riskleri daha yüksektir. Bitmiş bir dairede riskler daha azdır ancak maliyet daha yüksektir. Burada önemli olan hukuki kontrollerin tam yapılması ve müteahhittin güvenilir olmasıdır.
18) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nasıl yapılmalıdır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekil şartına uyulmadığında sözleşme geçersiz sayılır ancak bazı özel hallerde alacağın temliki olarak değerlendirilebilir. Noter düzenlemesi, alıcıya güçlü hukuki güvence sağlar.
19) Sözleşme iptal edilirse ödediğim para nasıl geri alınır?
Sözleşme feshedilirse alıcı, ödediği bedelin iadesi için hem müteahhite hem arsa sahibine karşı tazminat davası açabilir. Eğer tapu iptali ve tescil davası da açıksa, mahkeme alıcının zararlarını değerlendirerek geri ödeme kararı verebilir.
20) Gayrimenkul avukatına neden ihtiyaç duyulur?
Gayrimenkul avukatı, sözleşmenin hazırlanmasından tapu sürecine, ihtiyati tedbir taleplerinden tescil davasına kadar tüm aşamalarda hukuki güvenlik sağlar. Müteahhit araştırması, sözleşme analizi, arsa payı kontrolü, iskan yükümlülüğü ve dava yolunun belirlenmesi gibi kritik adımlarda profesyonel destek hak kayıplarını büyük oranda önler.
MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ
Mimoza Hukuk Bürosu olarak, topraktan ev alma, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu iptali ve tescil davaları, alacağın temliki, ihtiyati tedbir süreçleri ve müteahhit–arsa sahibi uyuşmazlıkları gibi gayrimenkul hukukunun en kritik alanlarında profesyonel hukuki destek sunuyoruz. Müvekkillerimizin karşılaşabileceği tüm riskleri en başta tespit ederek; sözleşme hazırlığından proje incelemesine, tapu süreçlerinden tazminat taleplerine kadar her aşamada güncel Yargıtay içtihatları doğrultusunda güvenli bir yol haritası oluşturuyoruz. Temelden veya projeden konut alan kişilerin haklarını korumak için gerekli tüm hukuki önlemleri alıyor, gerekli durumlarda tapu devrinin engellenmesi için ihtiyati tedbir başvurularını hızla gerçekleştiriyoruz.
Gayrimenkul hukukundaki deneyimimiz, müteahhitin edimlerini yerine getirmemesi, eksik iş bedeli, iskan problemleri, kat mülkiyeti geçişi ve çok taraflı yüklenici–arsa sahibi anlaşmazlıklarında müvekkillerimizin menfaatini en üst düzeyde korumamızı sağlar. Sözleşme hazırlama, risk analizi, dava takibi, arabuluculuk ve icra işlemleri gibi tüm süreçlerde şeffaf, hızlı ve çözüm odaklı yaklaşımımızla her dosyaya titizlikle yaklaşır; müvekkillerimizin hem maddi hem de hukuki açıdan güvenliğini sağlamayı önceliğimiz kabul ederiz.
İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ
İstanbul Avukatı: Fatma Türkan Kamış
Telefon: 0532 685 61 40
Adres: AC MOMENT PLAZA / Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk. B Blok Kat:1 D No:15, Kartal / İstanbul
Mail: mimozahukuk@gmail.com
Hizmet Alanları: Ceza Hukuku, Boşanma Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İş Hukuku, Yabancılar Hukuku
SONUÇ
Topraktan ev alma ve temelden konut satın alma süreci, doğru yönetildiğinde yüksek kazanç ve avantaj sağlayan bir yöntem olmakla birlikte, müteahhit güvenirliği, sözleşme eksiklikleri, tapu devri engeli, iskan sorunları ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı uyuşmazlıklar gibi riskler barındırır. Bu nedenle yüklenicinin geçmişinin araştırılması, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin usulüne uygun yapılması, alacağın temliki hükümlerinin anlaşılması, ihtiyati tedbir taleplerinin zamanında değerlendirilmesi ve tapu iptali ve tescil davası şartlarının bilinmesi alıcının hak kaybını büyük ölçüde önler. Yargıtay kararları da açıkça göstermektedir ki, adi yazılı sözleşmeler dahi bazı koşullar altında hukuki sonuç doğurabilir ve üçüncü kişiler arsa sahibine karşı güçlü haklar elde edebilir.
Sonuç olarak, topraktan daire almak isteyen herkesin süreci yalnızca fiyat avantajı üzerinden değil, hukuki güvenceler, sözleşme hükümleri ve mülkiyet yapısı üzerinden değerlendirmesi gerekir. Gayrimenkul avukatı desteği, eksik iş bedeli, tapu şerhleri, teminat mekanizmaları, teslim süresi ve müteahhit–arsa sahibi ilişkilerine dair detaylar profesyonelce yönetildiğinde, hem yatırım hem barınma amacıyla yapılan bu tür taşınmaz alımları çok daha güvenli ve öngörülebilir hale gelir. Doğru adımların atıldığı, belgelerin titizlikle incelendiği ve hukuka uygun hareket edilen her durumda, topraktan ev alımı hem ekonomik hem de hukuki açıdan güçlü bir tercih olabilir.
Topraktan ev almak doğru adımlarla yüksek avantaj sağlayan bir yöntem olsa da, kontrolsüz ilerleyen süreçlerde büyük kayıplara yol açabilir. Bu nedenle alıcıların müteahhidi araştırması, sözleşmeyi uzman bir avukatla inceletmesi, teminat olanaklarını sorgulaması ve tapu işlemlerini hukuka uygun şekilde yürütmesi büyük önem taşır. Tüm riskler göz önünde bulundurulduğunda, profesyonel destek almak hem ekonomik hem hukuki açıdan en doğru yol olacaktır.
