HAZİNE (MİLLİ EMLAK) ARAZİSİ NASIL ALINIR?
HAZİNE ARAZİSİ ALIMI VE MİLLİ EMLAK BAŞVURUSU
Milli emlak kapsamında yer alan hazine arazisi; Devlet Hazinesi mülkiyetindeki taşınmazların, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yönetilmesiyle ortaya çıkan geniş bir uygulama alanıdır. Vatandaşlar çoğu zaman hazine arazisi nasıl alınır, hazine arazisi kiralama nasıl yapılır ya da hazine arazisi tapu işlemleri hangi aşamalardan geçer gibi sorulara yanıt arar.
Bu süreç; taşınmazın tespiti, satışa veya kiraya konu edilmesi, bedelin belirlenmesi ve gerektiğinde milli emlak ihalesi prosedürlerinin işletilmesi gibi idari adımlardan oluşur. Aynı zamanda izinsiz kullanım halinde ecrimisil gündeme gelir; ecrimisil bedeli komisyonca belirlenir, ihbarnameyle bildirilir ve süresi içinde itiraz edilebilecek idari bir süreç işler. İşgal durumlarında ise Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi ile 3091 sayılı Kanun çerçevesinde tahliye ve el atmanın önlenmesine ilişkin yollar devreye girebilir.
Özellikle hazine tarım arazisi söz konusu olduğunda, tarım arazisi satışı ve kiralama işlemleri diğer taşınmazlara göre daha özel kurallara bağlanmıştır. Tarım arazilerinde satış bedelinin rayiç bedelin belirli bir oranı üzerinden tespit edilmesi, belirli şartları sağlayanların doğrudan satın alma hakkından yararlanabilmesi ve geçmişte ödenen kira veya ecrimisil bedellerinin mahsup edilebilmesi gibi düzenlemeler, hazine arazisi satışı sürecini farklılaştırır. Başvuruların milli emlak başvuru kanalları üzerinden yapılması, ada-parsel bilgilerinin doğru sunulması, ihalede geçici teminat ve tebligat şartlarının sağlanması, bedelin peşin veya taksitle ödenmesine göre tapu tescil aşamasının tamamlanması gerekir. Böylece hem hazine arazisinin hukuka uygun şekilde edinilmesi hem de kiralama-satış süreçlerinin idare tarafından yürütülen usule uygun biçimde sonuçlandırılması mümkün olur.
MİLLİ EMLAK - HAZİNE ARAZİLERİ NEDİR?
Milli emlak kavramı, devletin mülkiyetinde bulunan tüm taşınır ve taşınmaz malları ifade eder. Sosyal devlet ilkesi gereğince devlet, kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için çeşitli arazilere, taşınmazlara ve taşınırlara ihtiyaç duyar. Bu malların yönetimi, korunması, kiralanması ve satışı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür. Mülkiyeti doğrudan Devlet Hazinesi’ne ait olan taşınmazlar ise uygulamada hazine arazisi olarak adlandırılır.
Milli Emlak Genel Müdürlüğü, merkez ve taşra teşkilatı şeklinde örgütlenmiş olup Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde faaliyet gösterir. İl ve ilçelerdeki milli emlak müdürlükleri ve şeflikleri aracılığıyla hazine arazilerinin satışı, hazine arazisi kiralama işlemleri, ecrimisil tahsilatı ve tapu süreçleri yürütülür. Bu yönüyle milli emlak uygulamaları, vatandaşların en sık temas ettiği idari alanlardan biridir.
MİLLİ EMLAK ARAZİLERİNİN KAPSAMI
Milli emlak arazileri, Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün yönetiminde bulunan ve halk arasında “devlete ait araziler” olarak bilinen taşınmazlardır. Bu araziler özellikle rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılmaları nedeniyle piyasa koşullarına kıyasla daha uygun bedellerle edinilebilmektedir. Bu durum, hazine arazisi satın almak isteyen kişiler açısından önemli bir avantaj yaratır.
Hazine arazilerinin satışa sunulmasındaki temel amaç; tarım, sanayi ve ticaret gibi alanlarda faaliyet gösteren kişileri desteklemek ve üretimi teşvik etmektir. Özellikle tarım arazilerinde, belirli şartları sağlayan kullanıcılar doğrudan satın alma hakkına sahip olabilmektedir. Bu kapsamda en az üç yıldır kiracı olanlar, en az üç yıldır tarımsal amaçla fiilen kullananlar ve kullanım şartı aranmaksızın paydaşlar, süresi içinde başvurmaları ve bedeli kabul etmeleri halinde hazine tarım arazisi satın alabilmektedir.
HAZİNE ARAZİLERİNİN TESPİT SÜRECİ NASIL YAPILIR?
Milli emlak arazilerinin tespiti, taşınmazın bulunduğu yerde fiili inceleme yapılması suretiyle gerçekleştirilir. Bu işlemler, Hazine Taşınmazlarının İdaresine İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre yürütülür.
Kiraya verilmiş, irtifak hakkı kurulmuş veya kullanma izni verilmiş taşınmazlar dışında kalan tüm hazine arazilerinin tespit edilmesi zorunludur.
Taşra teşkilatında görevli milli emlak memurları tarafından yapılan tespitlerde mutlaka taşınmaz tespit tutanağı düzenlenir. Bu tutanak taşınmazın yerinde tutulur, tüm sorular eksiksiz cevaplanır ve taşınmaza ait kroki eklenir. Birden fazla kişi tarafından işgal edilen taşınmazlarda ise her işgalci için ayrı tutanak düzenlenmesi gerekir.
Davalı taşınmazlar bakımından ise farklı bir usul uygulanır. Bu durumda taşınmaz tespit tutanağı yerine idari tahkikat tutanağı düzenlenir. İdari tahkikatta, özellikle davacının taşınmaz üzerindeki zilyetlik durumu ayrıntılı şekilde araştırılır ve çevredeki kişilerin beyanlarına başvurulur.
MİLLİ EMLAK GENEL MÜDÜRLÜĞÜNÜN YETKİ VE GÖREVLERİ
Milli Emlak Genel Müdürlüğü, 1 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 101. maddesi uyarınca Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların yönetiminden sorumludur. Bu kapsamda hazine arazisi satışı, kiralama, trampa, sınırlı ayni hak tesisi, kamu kurumlarına tahsis ve tahsisin kaldırılması gibi işlemleri yürütür.
Ayrıca kamu konutlarının yönetimi, taşınmaz envanterlerinin tutulması, kamulaştırılan yerlerin Hazine adına tescili, kamu mallarına ilişkin politikaların belirlenmesi ve ecrimisil alacaklarının tahsili de milli emlak birimlerinin görev alanındadır. Günümüzde özellikle hazine arazilerinin özel kişilere devri konusundaki yetkileri nedeniyle milli emlak uygulamaları geniş kitlelerce bilinmektedir.
HAZİNE ARAZİLERİNDE ECRİMİSİL UYGULAMASI
Ecrimisil, taşınmazın malikinin izni olmaksızın kullanılması halinde talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Hazine arazilerinde, Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün izni olmadan yapılan her türlü kullanım ecrimisil doğurur. Ecrimisil talep edilebilmesi için işgalcinin kusurlu olması ya da idarenin zarar görmesi şart değildir.
Ecrimisil bedeli, taşınmazın izinsiz kullanımından önceki halinin sağlayabileceği muhtemel gelir esas alınarak bedel tespit komisyonları tarafından belirlenir. Bedel belirlendikten sonra ilgilisine ihbarname tebliğ edilir ve bu tebliğe karşı 30 gün içinde milli emlak müdürlüklerine itiraz edilebilir. İtiraz üzerine verilen karar kesindir.
Gecekondu kapsamındaki taşınmazlar ve imar barışı kapsamında kalan yerler için ise ecrimisil tahakkuk ettirilmemektedir. Önceden tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri, satış halinde arsa bedelinden mahsup edilmektedir.
HAZİNE ARAZİLERİNDE TAHLİYE VE EL ATMANIN ÖNLENMESİ
Hazine arazilerinin işgali halinde uygulanacak ilk yol, Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, idarenin tebliği üzerine mülki amir tarafından taşınmaz en geç 15 gün içinde tahliye ettirilir. Özellikle kira süresi sona ermesine rağmen boşaltılmayan taşınmazlarda bu yol sıklıkla uygulanır.
Bunun dışında 3091 sayılı Kanun kapsamında, taşınmaza tecavüz veya müdahale halinde vali veya kaymakam tarafından taşınmazın zilyedine iadesine karar verilebilir. Bu başvurular, müdahalenin öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde yapılmalıdır.
HAZİNE ARAZİSİ NASIL SATIN ALINIR?
Hazine arazisi satın almak isteyen kişiler, Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından satışı mümkün olan taşınmazlar için başvuru yapabilir. Başvurular il veya ilçe milli emlak müdürlüklerine dilekçe ile yapılır ve dilekçede taşınmazın ada, parsel, mahalle veya köy bilgileri yer alır. Ayrıca online başvuru imkânı da bulunmaktadır.
Satış işlemleri genellikle milli emlak ihalesi yoluyla gerçekleştirilir. Açık teklif veya kapalı teklif usulü uygulanabilir. Bedel, bedel tespit komisyonu tarafından belirlenir. Satış bedelinin en az dörtte biri peşin ödenir, kalan kısım ise en fazla iki yıl vadeli taksitlendirilebilir. Peşin ödemelerde %20 indirim uygulanır. Satış işlemleri vergi, resim ve harçtan muaftır ve taşınmazlar 5 yıl süreyle emlak vergisinden de muaf tutulur.
Tapu tescil işlemleri, bedelin tamamen ödenmesi veya taksitli satışta gerekli teminatların verilmesi sonrasında gerçekleştirilir.
SATIŞI YASAKLANAN HAZİNE ARAZİLERİ
Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün 313 sayılı Tebliği uyarınca bazı hazine arazilerinin satışı mümkün değildir. Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar, kıyı alanları, ormanlar, milli parklar, askeri yasak bölgeler, mera alanları, kültür ve tabiat varlıkları kapsamındaki yerler ile imar planlarında kamu hizmetine ayrılmış alanlar satış dışı bırakılmıştır.
MİLLİ EMLAK SATIŞ İHALESİNE KATILMA ŞARTLARI
Milli emlak hazine arazisi satın almak için ihaleye katılacak kişilerin Türkiye’de adres göstermeleri, kimlik veya vergi numarası bildirmeleri ve belirlenen oranda geçici teminat yatırmaları gerekmektedir.
Tüzel kişiler ayrıca temsil yetkisini gösterir belgeleri sunmak zorundadır.
HAZİNE ARAZİLERİNİN KİRALANMASI
Hazine arazisi kiralama işlemleri Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılır. Kamu hizmetine tahsisli alanlar, ormanlar, kıyı alanları, milli parklar ve özel çevre koruma bölgeleri gibi bazı taşınmazlar kiraya verilemez. Kiralama süresi en fazla 10 yıl olup, toplam süre 20 yılı geçmemek üzere uzatılabilir.
Kira bedelleri rayiç bedel üzerinden belirlenir ve TÜFE oranında artırılır. Kira bedelinin ödenmemesi halinde tahsil işlemleri icra yoluyla yapılabilir.
HAZİNE TARIM ARAZİLERİNE ÖZGÜ SATIŞ VE KİRALAMA USULLERİ
Hazine tarım arazisi satışı, diğer taşınmazlardan farklı kurallara tabidir. Tarım arazilerinde satış bedeli rayiç bedelin %50’si olarak belirlenir ve bedel 6 yıla kadar faizsiz taksitlerle ödenebilir. Son 5 yıl içinde ödenen kira veya ecrimisil bedelleri satış bedelinden mahsup edilir.
En az üç yıldır kiracı olanlar, en az üç yıldır tarımsal amaçla kullananlar ve hissedarlar doğrudan satın alma hakkına sahiptir. Peşin ödemelerde %20 indirim uygulanır.
MİLLİ EMLAK TARIM ARAZİSİ BAŞVURU SÜRECİ
Tarım arazisi kiralamak isteyen çiftçiler, Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından ilan edilen taşınmazlar için Tarım Arazisi Kiralama Talep Formu doldurarak başvurur. Başvurular MERNİS ve TAKBİS kayıtları üzerinden puanlanır, sıralama yapılır ve kura çekimiyle hak sahipleri belirlenir. Süreç, milli emlak birimleri ile Tarım ve Orman Bakanlığı temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından yürütülür.
KONU HAKKINDA SIKÇA SORULAN SURLAR
1. Milli emlak nedir?
➔ Milli emlak, Devlet Hazinesi mülkiyetinde bulunan taşınır ve taşınmaz malların tamamını ifade eder. Bu malların yönetimi, satışı, kiralanması, tahsisi ve korunması Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür ve uygulamada en çok hazine arazisi işlemleriyle gündeme gelir.
2. Hazine arazisi nedir?
➔ Hazine arazisi, mülkiyeti Devlet Hazinesi’ne ait olan ve kamuya ya da özel kişilere tahsis, satış veya kiralama yoluyla değerlendirilebilen taşınmazlardır. Bu araziler milli emlak mevzuatına tabidir.
3. Hazine arazisi nasıl alınır?
➔ Hazine arazisi almak için ilgili taşınmazın satışı mümkün olmalı, milli emlak birimlerine başvuru yapılmalı ve gerekiyorsa milli emlak ihalesi süreci tamamlanmalıdır. Bedelin ödenmesiyle birlikte tapu tescil aşamasına geçilir.
4. Her hazine arazisi satılabilir mi?
➔ Hayır. Kamu hizmetine tahsisli alanlar, ormanlar, kıyılar, meralar, askeri yasak bölgeler ve özel kanunlarla korunan taşınmazlar hazine arazisi satışı kapsamı dışındadır.
5. Milli emlak başvurusu nereye yapılır?
➔ Milli emlak başvuru işlemleri, taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri bünyesindeki milli emlak müdürlüklerine ya da şefliklerine yapılır; ayrıca online başvuru da mümkündür.
6. Hazine arazisi satışı ihale ile mi yapılır?
➔ Genel kural olarak hazine arazisi satışı ihale yoluyla yapılır. Ancak tarım arazilerinde belirli şartları taşıyan kiracılar, kullanıcılar veya hissedarlar için doğrudan satış imkânı da bulunmaktadır.
7. Milli emlak ihalesine kimler katılabilir?
➔ Türkiye’de adres gösteren, kimlik veya vergi numarasını bildiren ve gerekli geçici teminatı yatıran gerçek ve tüzel kişiler milli emlak ihalesine katılabilir.
8. Hazine arazisi satış bedeli nasıl belirlenir?
➔ Satış bedeli, bedel tespit komisyonları tarafından taşınmazın konumu, niteliği ve rayiç değeri dikkate alınarak belirlenir. Tarım arazilerinde ise bu bedel daha farklı oranlarla hesaplanır.
9. Hazine arazisi peşin alınırsa indirim olur mu?
➔ Evet. Hazine arazisi satışı kapsamında bedelin peşin ödenmesi halinde satış bedeli üzerinden %20 indirim uygulanmaktadır.
10. Hazine arazisi taksitle alınabilir mi?
➔ Satış bedelinin en az dörtte biri peşin ödenmek şartıyla, kalan tutar belirli sürelerle taksitlendirilebilir ve yalnızca kanuni faiz uygulanır.
11. Hazine arazisi tapu işlemleri ne zaman yapılır?
➔ Tapu tescil işlemleri, satış bedelinin tamamen ödenmesi veya taksitli satışlarda gerekli teminatların verilmesi sonrasında gerçekleştirilir.
12. Hazine arazisi kiralama nasıl yapılır?
➔ Hazine arazisi kiralama işlemleri Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılır ve açık teklif, kapalı teklif veya pazarlık usulü uygulanabilir.
13. Hazine arazileri en fazla kaç yıl kiralanabilir?
➔ Hazine arazilerinde kira süresi en fazla 10 yıldır; şartların uygun olması halinde toplam süre 20 yılı geçmeyecek şekilde uzatma yapılabilir.
14. Ecrimisil nedir?
➔ Ecrimisil, hazine arazisinin izinsiz kullanılması halinde talep edilen haksız işgal tazminatıdır ve işgalcinin kusuru aranmaz.
15. Ecrimisil bedeline itiraz edilebilir mi?
➔ Evet. Ecrimisil ihbarnamesinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde milli emlak müdürlüklerine itiraz edilebilir ve verilen karar kesindir.
16. Hazine tarım arazisi nedir?
➔ Hazine tarım arazisi, Devlet Hazinesi mülkiyetinde bulunan ve tarımsal faaliyetlere konu olan taşınmazlardır; bu araziler için özel satış ve kiralama hükümleri uygulanır.
17. Tarım arazisi satışı neden daha avantajlıdır?
➔ Tarım arazisi satışı, rayiç bedelin %50’si üzerinden yapılabilmesi, faizsiz taksit imkânı ve geçmiş kira veya ecrimisil bedellerinin mahsup edilmesi nedeniyle daha avantajlıdır.
18. Hazine tarım arazisini kimler doğrudan alabilir?
➔ En az üç yıldır kiracı olanlar, en az üç yıldır tarımsal amaçla kullananlar ve hissedarlar, süresi içinde başvurmaları halinde doğrudan satın alma hakkına sahiptir.
19. Hazine arazisi işgal edilirse ne olur?
➔ İzinsiz kullanım halinde ecrimisil tahakkuk ettirilir ve gerektiğinde Devlet İhale Kanunu ile 3091 sayılı Kanun kapsamında tahliye ve el atmanın önlenmesi yoluna gidilir.
20. Milli emlak işlemlerinde hukuki destek almak gerekli midir?
➔ Milli emlak, hazine arazisi satışı ve kiralama süreçleri idari ve hukuki yönleri olan işlemler olduğundan, hak kaybı yaşanmaması için mevzuata hâkim şekilde hareket edilmesi büyük önem taşır.
MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ
Mimoza Hukuk Bürosu olarak; milli emlak, hazine arazisi satışı, hazine arazisi kiralama, tarım arazisi satışı, ecrimisil, tahliye, el atmanın önlenmesi ve tapu tescil süreçleri başta olmak üzere, hazineye ait taşınmazlara ilişkin tüm idari ve hukuki uyuşmazlıklarda müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunmaktayız. Milli emlak başvuru sürecinin doğru yürütülmesi, satış ve ihale işlemlerinde hak kaybı yaşanmaması, ecrimisil bedellerine itiraz, idari işlemlerin iptali ve tapu işlemlerinin güvenli şekilde tamamlanması aşamalarında mevzuata uygun, çözüm odaklı ve etkin bir avukatlık hizmeti sağlamaktayız.
İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ
| Bilgi | Açıklama |
|---|---|
| İstanbul Avukatı | Fatma Türkan Kamış |
| Telefon | 0532 685 61 40 |
| Adres | AC MOMENT PLAZA / Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk. B Blok Kat:18 D No:152, Kartal / İstanbul |
| mimozahukuk@gmail.com | |
| Hizmet Alanları | Ceza, Boşanma, Kira, Gayrimenkul, İcra, Ticaret, Yabancılar, İş Hukuku |
| Avukata Sor Hattı | ➔Tıklayın |
SONUÇ
Milli emlak uygulamaları kapsamında yer alan hazine arazisi işlemleri; tespit, kiralama, satış, ihale ve tapu tescili aşamalarından oluşan bütüncül bir idari süreci ifade eder. Hazine arazisi nasıl alınır sorusunun yanıtı yalnızca satın alma adımlarından ibaret olmayıp, taşınmazın satışı mümkün olup olmadığı, milli emlak ihalesi gerekip gerekmediği, bedel tespiti, ödeme koşulları ve hazine arazisi tapu işlemlerinin tamamlanması gibi birçok unsuru içerir. Bununla birlikte izinsiz kullanım halinde ecrimisil uygulaması devreye girer; ecrimisil bedelinin belirlenmesi, tebliği ve itiraz süreci idari mevzuat çerçevesinde yürütülür. Dolayısıyla hazineye ait taşınmazlarla ilgili her işlem, yalnızca ekonomik değil aynı zamanda ciddi hukuki sonuçlar da doğurur.
Özellikle hazine tarım arazisi bakımından tarım arazisi satışı ve hazine arazisi kiralama işlemleri, sağlanan bedel avantajları ve doğrudan alım imkânları nedeniyle öne çıkmaktadır. En az üç yıl kullanım veya kiracılık şartını sağlayan kişiler açısından milli emlak başvuru sürecinin doğru ve süresinde işletilmesi büyük önem taşır. Satış bedelinin rayiç değere göre belirlenmesi, taksit ve peşin ödeme seçenekleri, geçmiş kira veya ecrimisil bedellerinin mahsup edilmesi ve tapu tescilinin tamamlanmasıyla birlikte taşınmaz üzerindeki hukuki belirsizlik ortadan kalkar. Sonuç olarak milli emlak mevzuatı, hazine arazilerinin hem kamu yararı hem de bireysel kullanım amacıyla hukuka uygun, şeffaf ve denetlenebilir biçimde değerlendirilmesini sağlayan kapsamlı bir sistem ortaya koymaktadır.
