MÜTEAHHİT SÖZLEŞMEYE UYMAZSA ARSA SAHİBİNİN HAKLARI

upload/muteahhit_sozlesmeye_uymazsa_arsa_sahibinin_haklari.png

1.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahiplerinin Yasal Hakları ve Korunma Yolları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahiplerinin müteahhide arsa payı devri karşılığında belirli bağımsız bölümleri teslim alma esasına dayanan ve son yıllarda oldukça yaygınlaşan bir uygulamadır. Ancak bu tür sözleşmelerde, müteahhit tarafından sözleşme hükümlerine uyulmaması halinde arsa sahipleri ciddi mağduriyetler yaşayabilmektedir. Geciken inşaat teslimleri, eksik veya kusurlu yapı çalışmaları, tapu devri sorunları gibi pek çok ihlal, arsa sahibinin hak arayışını zorunlu hale getirmektedir. Bu süreçte hakların bilinmesi ve zamanında doğru hukuki adımların atılması, arsa sahiplerinin zarar görmesini önleyecektir. Ancak müteahhit taşınmazı üçüncü kişilere satmış olabilir, bu durumda İyiniyetli üçüncü kişi, taşınmazı devralırken tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu bilmeyen ve bilmesi de beklenmeyen kişidir. Tapu siciline güvenerek hareket eden bu kişiler, haklarını TMK 1023 uyarınca koruma altına alabilir. Bu konudaki ayrıntılar için ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ - SÖZLEŞMEDEN DÖNME - TAPU DEVRİ, İYİNİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER VE GÜNCEL YARGITAY İÇTİHADI adlı çalışmamızı inceleyebilirsiniz.

Bu yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ne olduğu, müteahhitin sözleşmeye aykırı davranması durumunda arsa sahiplerinin hangi yollara başvurabileceği detaylı biçimde ele alınmaktadır. Sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil davaları, tazminat talepleri ve muvafakat hakları gibi konular; hem inşaat sözleşmesi mağduriyetleri hem de arsa sahiplerinin yasal hakları bağlamında kapsamlı biçimde açıklanmıştır. Ayrıca Yargıtay kararları ışığında güncel uygulamalara da değinilerek, müteahhit ihlallerine karşı hak kaybı yaşamamak için dikkat edilmesi gereken hukuki süreçlere ışık tutulmuştur.

2.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahiplerinin Hak Arama Yolları Nelerdir?

Günümüzde birçok arsa sahibi, arsasını doğrudan satmak yerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak değerlendirme yolunu seçmektedir. Bu tür sözleşmelerde, müteahhit, arsa üzerine bina inşa etmeyi üstlenirken, karşılığında tamamlanan bazı bağımsız bölümler arsa sahibine bırakılır. Ancak uygulamada yüklenici firmaların taahhütlerini yerine getirmemesi nedeniyle pek çok arsa sahibi mağduriyet yaşamaktadır.

Peki müteahhit sözleşmeye uymazsa arsa sahipleri hangi haklarını kullanabilir? Ayrıca müteahhit tarafından üçüncü kişilere yapılan taşınmaz devri, bu kişilerin iyiniyetli olmaları halinde geçerlidir. Ancak üçüncü kişiler kötüniyetli ise yani tescilin dayanağının hukuken sakat olduğunu biliyor ya da bilebilecek durumdaysa, bu devirler iptal edilip taşınmaz arsa sahibine geri dönebilir.

Bu yazımızda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin (müteahhidin) ihlali durumunda başvurulabilecek yasal yollar detaylı şekilde açıklanmıştır.

3.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ne Anlama Gelir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve karşılıklı borç ilişkisi doğuran bir anlaşmadır. Bu sözleşmede, arsa sahibi arsasından belirli payları yükleniciye devrederken, müteahhit de bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi taahhüt eder.

Genel olarak şu unsurları içerir:

Müteahhit, belirlenen projeye uygun şekilde yapı inşa etmeyi ve belirli daire veya iş yerlerini arsa sahibine devretmeyi üstlenir.
Arsa sahibi, bu yapıların karşılığında arsanın belli paylarını müteahhite verir.

Bu karşılıklı yükümlülükler çerçevesinde tarafların hakları ve sorumlulukları yasal güvence altına alınır.

4.En Yaygın Müteahhit İhlalleri Nelerdir?

Kat karşılığı sözleşmelerde en sık karşılaşılan yüklenici ihlalleri şunlardır:

İnşaata hiç başlanmaması veya tamamlanma süresinin ciddi şekilde gecikmesi,
Eksik, kusurlu veya sözleşmeye aykırı yapı teslimi,
Bağımsız bölümlerin hak sahiplerine teslim edilmemesi,
Teslim edilmesi gereken bölümlerin üçüncü şahıslara satılması,
Tapu devrinin eksik ya da geç yapılması,
Yan inşaatlar için gereken muvafakatın alınmadan işlem yapılması.

Bu tür aykırılıklar karşısında arsa sahibinin hukuki haklarını koruması büyük önem taşır.

5.Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Yapılabilir?

5.1. Sözleşmenin Feshi

Müteahhit yükümlülüklerini ihlal ederse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Ancak bu fesih süreci hukuka uygun şekilde yürütülmelidir.

İlk adımda noterden gönderilecek ihtarname ile müteahhide belli bir süre verilir. Bu sürede ihlaller düzeltilmezse, arsa sahibi mahkeme kararı ile sözleşmenin feshini talep edebilir.

Mahkeme kararı gerekmeksizin fesih, yalnızca tarafların yazılı olarak anlaşması durumunda mümkündür.

Feshin Hukuki Sonuçları

Geriye etkili fesihte, sözleşme yapılmamış sayılır. Ancak bu yol için inşaatın büyük kısmının tamamlanmamış olması gerekir. Müteahhit, yaptığı işin karşılığında harcama bedelini talep edebilir.
İleriye etkili fesihte, sözleşme sadece gelecekteki etkilerini yitirir. Bu durumda inşaatın en az %90’ı tamamlanmış olmalıdır. Arsa sahibi uğradığı zarar için tazminat talebinde bulunabilir.

Ancak müteahhit taşınmazı üçüncü kişilere satması halinde İyiniyetli üçüncü kişi, taşınmazı devralırken tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu bilmeyen ve bilmesi de beklenmeyen kişidir. Tapu siciline güvenerek hareket eden bu kişiler, haklarını TMK 1023 uyarınca koruma altına alabilir.

5.2. Tapu İptali ve Tescil Davası

Eğer müteahhit, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeden arsa paylarını üçüncü kişilere devrettiyse, arsa sahipleri tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu dava, özellikle muvazaalı devir işlemlerine karşı etkin bir yoldur.

5.3. Tazminat Talebi

Sözleşmenin feshi mümkün değilse veya arsa sahibi bu yolu tercih etmiyorsa, maddi zararlar ve kar kaybı için müteahhide karşı tazminat davası açabilir. Bu dava, sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan ekonomik kayıpları telafi etmeyi amaçlar.

5.4. Yan İnşaatlar İçin Muvafakat Vermeme

Müteahhit, zaman zaman farklı parsellerde yapacağı projeler için arsa sahibinden muvafakat almak isteyebilir. Eğer sözleşme ihlal edilmişse, arsa sahibi bu muvafakati vermeyerek haklarını koruma yönünde stratejik avantaj elde edebilir.

6.Yargıtay Kararları Ne Yönde?

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda arsa sahibinin haklarını güçlü şekilde korumaktadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2012/2737 - K. 2012/4540
“Bu tür sözleşmelerin feshi, kural olarak mahkeme kararıyla gerçekleşmelidir. Aksi yalnızca tarafların açık anlaşması ile mümkündür.”
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/5183 – K. 2018/3243
“İleriye etkili fesih için inşaatın en az %90 seviyesinde tamamlanmış olması gerekir. Bu oran belirlenirken yargılama aşamasındaki mevcut inşaat durumu dikkate alınır.”

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahiplerinin Yasal Hakları ve Korunma Yolları Konusunda Sıkça Sorulan Sorular

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsa payı karşılığında bağımsız bölüm devrini öngören çift taraflı bir borç sözleşmesidir. Arsa sahibi, belirli bölümleri almak üzere arsasını müteahhide devrederken; müteahhit de üzerine yapı inşa etmeyi ve belirlenen bağımsız bölümleri zamanında teslim etmeyi taahhüt eder.

2. Müteahhit inşaata başlamazsa arsa sahibi ne yapabilir?
Müteahhit sözleşmede belirlenen sürede inşaata başlamazsa, arsa sahibi noter kanalıyla ihtar çekerek müteahhide süre tanıyabilir. Süre sonunda inşaata hala başlanmamışsa, sözleşmenin feshini mahkemeden talep edebilir ve gerekirse tapu iptal ve tescil davası açabilir.

3. Müteahhit sözleşmede belirtilen süreyi aşarsa haklarım nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde süreye uyulmaması, arsa sahibi açısından sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Bu durumda ihtarname ile uyarı yapılabilir; gecikmenin devam etmesi halinde sözleşme feshedilerek arsa sahibinin maddi zararı için tazminat davası açma hakkı doğar.

4. Müteahhit ayıplı iş teslim ederse ne yapılabilir?
Ayıplı veya eksik yapılan işler, müteahhitin sözleşmeye aykırı davrandığını gösterir. Arsa sahibi, teknik raporlarla bu durumu belgeleyerek müteahhide karşı ayıplı ifa nedeniyle dava açabilir ve hem onarım hem de tazminat talebinde bulunabilir.

5. Tapu devri yapılmadıysa hangi haklar doğar?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri gecikirse veya hiç yapılmazsa, arsa sahibi bu işlemin yapılması için dava açabilir. Ayrıca bu süreçte yaşadığı zararı gerekçe göstererek müteahhitten tazminat da isteyebilir.

6. Bağımsız bölümler üçüncü kişilere devredilirse ne yapılabilir?
Müteahhit, arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümleri başkasına devrederse, arsa sahibi bu devirlerin geçersizliğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu işlemler muvazaalı sayılabilir ve hukuken iptal edilebilir.

7. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterden yapılmak zorunda mı?
Evet, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini içerdiği için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalı ya da doğrudan tapuda imzalanmalıdır. Aksi halde geçerlilikleri tartışmalı hale gelir.

8. Müteahhit projeyi değiştirebilir mi?
Müteahhit, proje değişikliklerini arsa sahibinin yazılı onayı olmadan gerçekleştiremez. Sözleşmeye aykırı olarak yapılan her değişiklik, arsa sahibine sözleşmenin feshi veya tazminat davası açma hakkı verir.

9. Sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir miyim?
Arsa sahibi, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda noter aracılığıyla ihtar çektikten sonra mahkeme kararıyla sözleşmeyi feshedebilir. Tek taraflı fesih, mahkeme onayı olmadan geçerli olmaz.

10. Gecikmeden kaynaklı kira kaybı talep edebilir miyim?
Evet, sözleşmede belirtilen sürede daire teslim edilmezse arsa sahibi bu gecikmeden kaynaklı kira mahrumiyetini gerekçe göstererek tazminat davası açabilir.

11. İnşaat seviyesi %90'ı geçtiyse fesih mümkün mü?
Eğer inşaat %90 oranında tamamlanmış ve kullanılabilir durumdaysa, sözleşmenin ileriye etkili feshi mümkün olabilir. Bu durumda arsa sahibi tamamlanan iş oranına göre haklarını alabilir ve kalan zararlarını tazminatla talep edebilir.

12. Kat karşılığı sözleşme tapuya şerh verilmeli midir?
Evet, arsa sahibinin ileride yaşanabilecek hak kayıplarını önlemek için kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmesi büyük önem taşır. Bu, üçüncü kişilere karşı da koruma sağlar. Ancak, iyiniyetli üçüncü kişiler son Yargıtay kararlarına göre korunur. Yargıtay’ın yeni içtihadı (Yargıtay İBK. E.2024/1, K. 2025/2, T. 18.07.2025), bu tür durumlarda iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması gerektiğini, ancak kötü niyetin ispatı hâlinde mülkiyet hakkının sona ereceğini vurgulamaktadır. Tapuya güven ilkesi, taşınmaz satışında hukuki güvenliğin temelini oluştururken, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmelerin geçersizliği hâlinde devralan kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecektir. Bu yaklaşım, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı tapu iptal ve tescil davalarında hak kayıplarını önlemeyi ve mülkiyet hakkının dengesini sağlamayı amaçlamaktadır.

13. Mahkemeye başvurmadan sözleşme iptal olur mu?
Sözleşmenin feshi için kural olarak mahkeme kararı gerekir. Ancak her iki taraf da fesih konusunda yazılı olarak anlaşırlarsa, mahkeme kararı olmadan da sözleşme sona erdirilebilir.

14. Ayıplı inşaat için bilirkişi raporu gerekir mi?
Evet, ayıplı yapı teslimi iddiası için bilirkişi raporu oldukça önemlidir. Bu rapor, eksikliklerin teknik ve hukuki boyutunu ortaya koyar ve dava sürecinde delil niteliği taşır.

15. Müteahhit iflas ederse haklarım ne olur?
Müteahhitin iflası durumunda arsa sahibi, müteahhite ait mallar üzerinde alacaklı olarak sıraya girer. Ayrıca tapu devri yapılmamışsa, inşaat seviyesine göre tapu iptal ve tescil davası da açılabilir.

16. Kat karşılığı inşaatta arsa sahibinin sorumluluğu var mı?
Arsa sahibi, sözleşme kapsamında arsa paylarını zamanında devretmekle yükümlüdür. Müteahhite yüklenen yapı faaliyetleri dışında arsa sahibinin teknik bir sorumluluğu bulunmaz.

17. Tapuda müteahhit adına devredilen paylar korunabilir mi?
Sözleşme ve noter ihtarları ile birlikte, tapu iptal ve tescil davası açılarak müteahhide devredilen ancak sözleşmeye aykırı kullanılan arsa payları geri alınabilir.

18. Yüklenici sözleşmeye aykırı yapı yaparsa ne olur?
Sözleşmeye aykırı yapılar için yıkım, onarım ve uygun hale getirme davaları açılabilir. Arsa sahibi bu durumda tazminat da talep edebilir.

19. Teslim edilen dairede oturulamaz durumda ise ne yapılabilir?
Teslim edilen daire oturulamayacak kadar ayıplıysa, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ya da bedel indirimi ve onarım talebiyle tazminat davası açabilir.

20. Müteahhit daireleri ipotek ettirirse ne olur?
Müteahhit, arsa sahibinin hak ettiği bağımsız bölümleri izinsiz ipotek ettirirse bu işlem geçersiz sayılabilir. Arsa sahibi tapu iptal davası ile birlikte tazminat da talep edebilir.

21. Arsa sahibi sözleşmeden cayarsa ne olur?
Haklı bir sebep olmaksızın arsa sahibinin sözleşmeden cayması, tazminat yükümlülüğü doğurabilir. Bu nedenle cayma hakkı ancak müteahhitin açık ihlali durumunda kullanılmalıdır.

22. Müteahhit hak ettiğinden fazla bağımsız bölüm alırsa ne olur?
Bu durum sözleşmeye açık aykırılık teşkil eder. Arsa sahibi, fazladan alınan bağımsız bölümler için tapu iptal ve tescil davası açabilir.

23. Yüklenici, sözleşme dışı kişilere satış yaparsa ne yapılabilir?
Müteahhit, arsa sahibine ait olması gereken daireleri üçüncü kişilere satarsa, bu satışlar muvazaalı sayılabilir. Arsa sahibi bu işlemlerin iptali için dava açabilir.

24. İnşaat yarım bırakılırsa dava açılabilir mi?
Evet, müteahhit projeyi yarım bırakırsa, arsa sahibi hem sözleşmeyi feshedebilir hem de zararlarının karşılanması için dava açabilir.

25. Mahkemeye başvurmadan önce ne yapılmalı?
Mahkemeye gitmeden önce noter aracılığıyla ihtar çekmek, müteahhide süre vermek ve belgeleri eksiksiz şekilde hazırlamak gerekir. Bu adımlar, dava sürecinde hak kaybını önler.

26. Kat karşılığı sözleşmelerde hak kaybı yaşamamak için ne yapılmalı?
Sözleşmenin ayrıntılı ve profesyonelce hazırlanması, noter kanalıyla işlem yapılması ve sürecin yazılı belgelerle desteklenmesi hak kaybını önler.

27. Sözleşme hükümleri değiştirilmek istenirse ne yapılmalı?
Her iki tarafın da yazılı onayı olmadan sözleşmede değişiklik yapılamaz. Yapılan tek taraflı değişiklikler geçersizdir ve arsa sahibine itiraz hakkı doğurur.

28. Müteahhite verilen vekaletin kapsamı sınırlı olabilir mi?
Evet, arsa sahibi müteahhide verdiği vekaleti sınırlandırabilir. Özellikle satış, ipotek veya inşaat izni gibi işlemler için açık yetki verilmelidir.

29. Müteahhit inşaat ruhsatı almazsa ne olur?
İnşaat ruhsatı alınmadan başlanan işler kaçak yapı sayılır. Arsa sahibi, belediyeye şikayet edebilir ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih yoluna gidebilir.

30. Sözleşmeye aykırı işlem yapan müteahhit hakkında ceza davası açılabilir mi?
Eğer müteahhit dolandırıcılık, belgede sahtecilik gibi fiillerle arsa sahibini zarara uğratmışsa, arsa sahibi ceza hukukuna göre savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.

31. Arsa sahibi müteahhidin üçüncü kişilere tapu devrine razı olmuşsa hak talep edebilir mi?
Eğer tapu devri inşaat finansmanı için avans niteliğindeyse ve yüklenici edimlerini yerine getirmemişse, arsa sahibi bu devri geri alabilir. Ancak arsa sahibinin açık onayı varsa hak iddiası sınırlanabilir.

32. Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa arsa sahibi nasıl itiraz eder?
Arsa sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat etmeye çalışır. Bu dava, mülkiyetin geri alınmasını amaçlar.

33. İyiniyetli kişiden mal geri alınamaz mı?
Tapuya güvenerek hareket eden ve iyiniyetli olan kişi mülkiyet hakkını kazanır. Bu kişiden mal geri alınamaz. Ancak kötü niyetli olduğu ispatlanırsa tapu iptali gündeme gelir.

34. Kat karşılığı sözleşmelerde hak sahibi kimdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteaahhit bağımsız bölümün tapusunu alarak hak sahibi olur. Ancak sözleşme geçersiz veya feshedilmişse, bu hak yitirilir.

Sonuç: Arsa Sahipleri Kat Karşılığı Sözleşmelerde Haklarını Bilerek Güvende Olmalı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri için kârlı bir yatırım modeli gibi görünse de, müteahhidin sözleşmeye uymaması durumunda ciddi hak kayıpları ve mağduriyetler ortaya çıkabilir. Geciken inşaat teslimleri, eksik veya ayıplı işler, tapu devri yapılmaması ya da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devri gibi birçok sorunla karşılaşmak mümkündür. Bu tür durumlarda arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme, tapu iptal ve tescil davası açma, tazminat talebinde bulunma ve gerekli şartlarda muvafakat vermeme gibi yasal hakları bulunmaktadır. Sürecin yasal zeminde ve zamanında yürütülmesi, hak kaybını engellemek adına büyük önem taşır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılabilecek uyuşmazlıklara karşı hazırlıklı olmak, arsa sahiplerinin en büyük güvencesidir. Bu nedenle sözleşme yapılırken tapuya şerh verilmesi, noter işlemlerinin eksiksiz tamamlanması ve profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir. Müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ise, vakit kaybetmeden noter ihtarı ve dava süreci başlatılarak hakların korunması sağlanmalıdır. Arsa sahiplerinin bilgiyle hareket etmesi, hem inşaat sözleşmelerinde hem de olası ihtilaflarda en güçlü savunma aracı olacaktır.

Hak Kaybı Yaşamamak İçin Ne Yapılmalı?

Kat karşılığı inşaat projelerinde yaşanacak bir aksaklık, arsa sahipleri için hem maddi hem de hukuki açıdan ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle:

Sözleşmeler detaylı ve uzman desteğiyle hazırlanmalıdır.
Yüklenici ile yapılan her türlü yazışma, noter kanalıyla ve yazılı şekilde yürütülmelidir.
Gecikme veya ihlal durumlarında vakit kaybetmeden hukuki yollara başvurulmalıdır.

Bu önlemler sayesinde arsa sahipleri haklarını kaybetmeden ve mağdur olmadan süreci yönetebilir.