ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ - SÖZLEŞMEDEN DÖNME - TAPU DEVRİ, İYİNİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER VE GÜNCEL YARGITAY İÇTİHADI
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ VE TAPU DEVRİ, İYİNİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER VE GÜNCEL YARGITAY İÇTİHADI (Yargıtay İBK. E.2024/1, K. 2025/2, T. 18.07.2025)
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapu Güvencesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Hakları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul hukukunda en çok uyuşmazlık çıkan alanlardan biridir. Sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi gündeme geldiğinde, yükleniciye devredilen arsa paylarının üçüncü kişilere satışının tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde nasıl değerlendirileceği büyük önem taşır. Bu noktada, iyiniyetli üçüncü kişilerin taşınmazı tapu kayıtlarına dayanarak edinmiş olmaları durumunda, mülkiyet hakkının korunup korunmayacağı konusu hukuki bir tartışma alanıdır.
Yargıtay’ın yeni içtihadı (Yargıtay İBK. E.2024/1, K. 2025/2, T. 18.07.2025), bu tür durumlarda iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması gerektiğini, ancak kötü niyetin ispatı hâlinde mülkiyet hakkının sona ereceğini vurgulamaktadır. Tapuya güven ilkesi, taşınmaz satışında hukuki güvenliğin temelini oluştururken, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmelerin geçersizliği hâlinde devralan kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecektir. Bu yaklaşım, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı tapu iptal ve tescil davalarında hak kayıplarını önlemeyi ve mülkiyet hakkının dengesini sağlamayı amaçlamaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibi ile bir müteahhit (yüklenici) arasında yapılan özel bir anlaşmadır. Bu sözleşmeye göre, yüklenici arsanın üzerine bir bina inşa eder ve karşılığında bu binadan belirli dairelerin ya da bağımsız bölümlerin tapusunu alır. Yani, arsa sahibi arsa payı verir, yüklenici inşaat yapar. Her iki tarafın da bu sözleşmeye dayalı hak ve yükümlülükleri vardır.
Tapu Devri Ne Zaman Yapılır ve Ne Anlama Gelir?
Bu tür sözleşmelerde çoğu zaman arsa sahibi, binanın yapılabilmesi ve yüklenicinin finansman bulabilmesi için arsa payını önceden devreder. Bu devre “avans niteliğinde tapu devri” denir. Eğer yüklenici binayı yapar ve taahhütlerini yerine getirirse sorun çıkmaz. Ancak yüklenici sözleşmeye aykırı davranırsa veya inşaata başlamazsa, arsa sahibi bu tapu devrinin iptalini isteyebilir.
Yüklenicinin Tapuyu Üçüncü Kişilere Devretmesi
Bazı durumlarda yüklenici, kendisine devredilen arsa paylarını ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satar ya da ipotek ettirir. Bu durumda üçüncü kişiler devreye girer. Eğer arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme daha sonra geçersiz sayılır ya da feshedilirse, bu üçüncü kişilere yapılan devirler hukuki sorunlara yol açar.
Tapuya Güven İlkesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişi
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre, bir kişi tapu siciline güvenerek bir taşınmazı satın alırsa ve bu kişi “iyiniyetli” ise, önceki hukuki eksikliklerden etkilenmeden o taşınmazın sahibi olur. Bu durum tapuya güven ilkesi olarak adlandırılır. Yani, tapuya güvenen ve kötü niyeti olmayan kişiler korunur.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, hukuken geçersiz bir işlem sonucunda tapuya yapılan kayıttır. Örneğin, geçersiz bir sözleşmeye dayanarak yapılan tapu devri yolsuz tescil sayılır. Ancak bu tescile güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişi iyiniyetliyse, onun kazanımı geçerli olur.
Üçüncü Kişinin İyiniyetli Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır?
İyiniyetli olduğu kabul edilen kişi, taşınmazı devralırken tescilin hukuka aykırı olduğunu bilmeyen ve bilecek durumda olmayan kişidir. Ancak eğer kişi düşük bedelle taşınmazı almışsa, yükleniciyle yakın ilişki içindeyse ya da tapu belgelerinde açık bir çelişki varsa, bu durum onun kötüniyetli olduğuna işaret edebilir. Bu da arsa sahibinin hak iddia etmesine imkân sağlar.
Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Zaman Açılır?
Arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması ve taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi hâlinde “tapu iptal ve tescil davası” açabilir. Bu davada, sözleşmenin geçersizliği veya feshi gerekçe gösterilir ve taşınmazın yeniden arsa sahibi adına tescili talep edilir.
Bu Tür Davalarda Nelere Dikkat Edilmeli?
Bu davalarda en önemli unsurlar; sözleşmenin içeriği, yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği, tapu devrinin zamanlaması ve üçüncü kişinin iyiniyetidir. Delil durumu, tanık ifadeleri ve tapu kayıtları titizlikle değerlendirilmelidir.
Yargıtay’ın Güncel Görüşü Nedir (Yargıtay İBK E.2024/1 - K. 2025/2 - 18.07.2025)?
Yargıtay içtihatlarında artık daha dengeli bir yaklaşım benimsenmektedir. Arsa sahibinin hakları ile tapuya güvenerek işlem yapan üçüncü kişilerin hakları arasında adil bir denge kurulmaktadır. Yargıtay’a göre, üçüncü kişi iyiniyetliyse mülkiyet hakkı korunmalıdır. Ancak kötüniyetli olduğu ispatlanırsa, tapu iptal edilerek taşınmaz arsa sahibine dönebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, sözleşmenin geçersizliğinin ya da geriye etkili fesih taleplerinin değerlendirildiği davalarda, üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dikkate alınmadan taşınmazların tapu kaydının iptali ve arsa sahibi adına tescili yönündeki kararların, hukuk sistemimizde geçerli olan tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığına hükmetmiştir.
Zira Medeni Hukuk ve Borçlar Hukuku’nda yer alan kişisellik ilkesi, tapu sicilinin aleniyeti ve taşınmaz mülkiyetinin tapu kayıtlarına dayalı korunması gibi temel prensipler, bu tür uygulamalarla ihlal edilmiş olmaktadır.
Tüm bu değerlendirmeler neticesinde, Özel Daire’nin yerleşik içtihadında değişikliğe gidilerek; arsa sahibi tarafından yapılan sözleşmeden sonra yükleniciye devredilen taşınmazın, avans niteliği taşıdığı ve sözleşme geçersiz sayıldığında geri alınabileceği kabul edilse de, yüklenicinin bu taşınmazı üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda, iyiniyetli üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında korunacağı, bu kişilerin iyiniyetli oldukları sürece mülkiyet hakkının geçerli olacağı belirtilmiştir.
Buna göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın yükleniciye devredilmesinden sonra, bu kişi tarafından arsa payı ya da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılması veya ipotek tesis edilmesi hâlinde; sözleşmenin geçersizliği ya da feshi gündeme gelse bile, taşınmazı tapuya güvenerek edinen üçüncü kişilerin iyiniyetli olması hâlinde ayni haklarının korunması gerektiği kabul edilmiştir.
Ancak yapılacak delil değerlendirmesi sonucunda, üçüncü kişilerin taşınmazı devralırken kötüniyetli olduğu veya iyiniyetli olmadıkları ispatlanırsa, bu durumda mülkiyet veya ipotek hakkı geçersiz sayılabilecek ve taşınmaz tekrar arsa sahibine dönebilecektir.
Yargıtay’ın bu yeni yaklaşımı, taşınmaz satışları ve tapu devri işlemleriyle ilgili uyuşmazlıkların çözümünde hem adil bir denge sağlamayı hem de tapu siciline güven ilkesini korumayı amaçlamaktadır.
Sonuç olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazlar, yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilmiş olsa bile, bu kişilerin tapu kayıtlarına güvenerek ve iyiniyetle mülkiyet edindiklerinin ispatı hâlinde hakları korunacaktır. Ancak iyiniyetin bulunmadığı her somut olayda, taşınmazın arsa sahibine dönebileceği yönünde karar verilebilecektir. 16.05.2025 tarihindeki Yargıtay İBK'da, oy birliği ile karar verilmiştir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu Konusunda Sıkça Sorulan Sorular
1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan ve yüklenicinin arsa üzerine bina inşa etmesi karşılığında belirli arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesini öngören sözleşme türüdür. Bu sözleşme genellikle kat karşılığı inşaat modeliyle karıştırılır; ancak her iki tarafın hak ve yükümlülükleri noter veya yazılı sözleşme ile ayrıntılı biçimde belirlenmelidir.
2. Bu sözleşmenin geçersiz olması ne anlama gelir?
Sözleşmenin geçersiz olması, taraflar arasında yapılan anlaşmanın hukuki bir sonuç doğurmaması ve hiç yapılmamış sayılması anlamına gelir. Eğer bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şekil eksikliği, taraf iradesindeki sakatlık veya hukuka aykırı bir amaç nedeniyle geçersiz sayılırsa, yüklenicinin edindiği tapu kayıtları da yolsuz tescil olarak değerlendirilebilir.
3. Sözleşme geçersizse yükleniciye devredilen tapular ne olur?
Geçersiz sözleşmeye dayanılarak yapılan tapu devirleri, yolsuz tescil niteliği taşıdığından iptali mümkündür. Ancak bu noktada önemli olan, taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilip devredilmediği ve bu kişinin iyiniyetli olup olmadığıdır. Yükleniciden devralan kişi iyiniyetli değilse, tapu arsa sahibine döner.
4. Tapu siciline güven ilkesi nedir?
Tapu siciline güven ilkesi, tapu kayıtlarına güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının korunması ilkesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince, iyiniyetle tapu kaydına dayanarak taşınmaz alan kişiler, önceki hukuki eksikliklerden etkilenmez.
5. Yüklenicinin iyiniyetli üçüncü kişilere taşınmaz satması ne sonuç doğurur?
Yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan taşınmaz devri, bu kişilerin iyiniyetli olmaları halinde geçerlidir. Ancak üçüncü kişiler kötüniyetli ise yani tescilin dayanağının hukuken sakat olduğunu biliyor ya da bilebilecek durumdaysa, bu devirler iptal edilip taşınmaz arsa sahibine geri dönebilir.
6. İyiniyetli üçüncü kişi kimdir?
İyiniyetli üçüncü kişi, taşınmazı devralırken tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu bilmeyen ve bilmesi de beklenmeyen kişidir. Tapu siciline güvenerek hareket eden bu kişiler, haklarını TMK 1023 uyarınca koruma altına alabilirler.
7. Tapu kaydı yolsuzsa ne olur?
Yolsuz tescil, hukuki bir sebebe dayanmadan tapu siciline yapılan tescildir. Bu tür kayıtlar gerçek mülkiyeti yansıtmaz ve iptali mümkündür. Ancak üçüncü kişinin iyiniyetli olması durumunda, bu yolsuz tescile rağmen mülkiyet korunabilir.
8. Avans niteliğinde devir nedir?
Avans niteliğinde devir, arsa sahibi tarafından yükleniciye yapılan tapu devrinin inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla geçici olarak yapılmasıdır. Eğer yüklenici sözleşmeyi ihlal ederse bu devirin geri alınması gündeme gelir.
9. Sözleşme feshedilirse üçüncü kişilerin hakları ne olur?
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi durumunda, yükleniciye devredilen taşınmazlar arsa sahibine dönebilir. Ancak bu taşınmazlar üçüncü kişilere devredilmişse, iyiniyetli alıcının mülkiyet hakkı korunur, kötüniyetli ise iptal edilir.
10. Yargıtay bu konuda ne diyor?
Yargıtay’ın güncel içtihadı, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenerek edindiği mülkiyetin korunması gerektiği yönündedir. Ancak kişinin iyiniyetli olmadığının somut olarak ispatlanması durumunda, mülkiyet arsa sahibine dönebilir.
11. Üçüncü kişinin iyiniyeti nasıl ispatlanır?
Üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu karinesi vardır, aksi iddia edilirse bunu ispat yükü karşı tarafa aittir. Tapu kayıtlarındaki şüpheli belgeler, düşük satış bedeli, yakınlık ilişkisi gibi unsurlar kötüniyetin ispatında dikkate alınabilir.
12. Yüklenicinin iflası durumunda arsa sahibi ne yapabilir?
Yüklenici iflas ederse ve sözleşme feshedilirse, arsa sahibi yolsuz tescil nedeniyle yükleniciye devredilen taşınmazların tapu iptalini isteyebilir. Ancak bu taşınmazlar üçüncü kişilere devredilmişse, onların iyiniyet durumu önem kazanır.
13. Tapu iptal ve tescil davası ne zaman açılır?
Tapu iptali ve tescil davası, sözleşmenin feshi veya geçersizliği ortaya çıktığında, yüklenici adına yapılan yolsuz tescilin iptali ve arsa sahibi adına tescil talebiyle açılır. Bu davada zamanaşımı genellikle yoktur, hak düşürücü süreler dikkate alınmalıdır.
14. Yüklenici tapu devrinden sonra inşaata başlamadıysa ne olur?
İnşaata başlamayan yükleniciye yapılan tapu devri avans olarak kabul edilir ve sözleşmenin ihlali durumunda arsa sahibi tapuyu geri alabilir. Tapu başka kişilere devredildiyse, iyiniyet araştırılır.
15. Kötüniyetli üçüncü kişi hangi durumlarda sayılır?
Taşınmazın gerçek sahibini öğrenebilecek durumda olan, yükleniciyle yakın ilişkisi olan, değerinin çok altında alım yapan kişiler kötüniyetli sayılabilir. Mahkeme somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.
16. Noterde yapılmayan sözleşme geçerli mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yazılı olması yeterlidir, noter onayı şart değildir. Ancak uygulamada ispat kolaylığı açısından noterde yapılması tercih edilir.
17. Sözleşmenin tapuya şerh verilmesi zorunlu mu?
Hayır, şerh zorunlu değildir. Ancak sözleşmeye tapu şerhi konulursa, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlanır. Şerh verilmemişse, iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması daha muhtemeldir.
18. Kat irtifakı kurulmamışsa ne olur?
Kat irtifakı kurulmadan yapılan devirler, mülkiyetin belirlenmesi ve devredilmesi açısından sorun yaratabilir. Arsa payı devri yeterlidir ancak kat irtifakıyla haklar daha net belirlenir.
19. Tapuda malik olarak yüklenici görünüyorsa arsa sahibi hak iddia edebilir mi?
Evet, sözleşme geçersizse ya da yüklenici edimlerini yerine getirmediyse, arsa sahibi yolsuz tescil gerekçesiyle tapunun iptalini ve taşınmazın adına tescilini isteyebilir.
20. Arsa sahibi tapu devrine razı olmuşsa hak talep edebilir mi?
Eğer tapu devri inşaat finansmanı için avans niteliğindeyse ve yüklenici edimlerini yerine getirmemişse, arsa sahibi bu devri geri alabilir. Ancak arsa sahibinin açık onayı varsa hak iddiası sınırlanabilir.
21. İyiniyetli kişiden mal geri alınamaz mı?
Tapuya güvenerek hareket eden ve iyiniyetli olan kişi mülkiyet hakkını kazanır. Bu kişiden mal geri alınamaz. Ancak kötü niyetli olduğu ispatlanırsa tapu iptali gündeme gelir.
22. İnşaat ruhsatı alınmadan yapılan sözleşme geçerli midir?
Ruhsat olmadan yapılan inşaatlar imar mevzuatına aykırıdır ancak bu durum sözleşmenin geçerliliğini doğrudan etkilemez. Yine de uygulamada ruhsat alınması beklenir.
23. Sözleşme tek taraflı feshedilebilir mi?
Sözleşmelerin feshi için karşı tarafın ihlali şarttır. Haklı bir sebep olmaksızın tek taraflı fesih yapılamaz. Aksi durumda tazminat sorumluluğu doğabilir.
24. Tapuda satış görünse de bağış varsa ne olur?
Taraflar aralarında bağış yapmış ama tapuda satış göstermişse, bu muvazaa sayılır. Muvazaa ispatlanırsa işlem geçersiz sayılabilir ve taşınmaz geri alınabilir.
25. Kat karşılığı sözleşmelerde hak sahibi kimdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici bağımsız bölümün tapusunu alarak hak sahibi olur. Ancak sözleşme geçersiz veya feshedilmişse, bu hak yitirilir.
26. Yüklenicinin inşa ettiği yapı kaçaksa durum ne olur?
Kaçak yapı hukuken korunmaz. Yapının yıkılması söz konusu olabilir. Bu durumda yüklenicinin edimini yerine getirmediği kabul edilir ve arsa sahibi haklarını arayabilir.
27. Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa arsa sahibi nasıl itiraz eder?
Arsa sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat etmeye çalışır. Bu dava, mülkiyetin geri alınmasını amaçlar.
28. İpotek tesis edilmişse arsa sahibi nasıl korunur?
İpoteğin iyiniyetli üçüncü kişi tarafından tesis edilip edilmediği önemlidir. Kötüniyetli ipotek alacaklısı varsa ipoteğin iptali istenebilir.
29. Tapuda yapılan işlem sahteyse nasıl ispatlanır?
Sahtecilik durumunda savcılık ve mahkemeye başvurulmalıdır. Belge incelemesi, tanık beyanları ve bilirkişi raporlarıyla ispat sağlanabilir.
30. Bu davalarda arsa sahibinin lehine karar çıkması kolay mıdır?
Somut olaya ve ispat gücüne bağlıdır. Üçüncü kişinin kötüniyeti net şekilde ispatlanabiliyorsa, arsa sahibinin lehine karar çıkması mümkündür. Ancak iyiniyetli kişiler karşısında hak iddiası sınırlıdır.
SONUÇ
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ortaya çıkan tapu devirleri, sadece tarafları değil, üçüncü kişileri de etkileyebilir. Bu nedenle, tapuya güven ilkesi çerçevesinde iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması, aynı zamanda arsa sahibinin de hakkının gasp edilmemesi adına dikkatli bir hukuki değerlendirme gerekir. Yargıtay’ın yaklaşımı bu dengeyi kurmaya yöneliktir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahiplerinin hem de yüklenicilerin karşılıklı yükümlülüklerini düzenleyen ve inşaat sektöründe sıkça başvurulan bir modeldir. Ancak bu sözleşmelerin geçersiz sayılması veya geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda, yükleniciye devredilen arsa paylarının akıbeti, özellikle bu taşınmazların üçüncü kişilere satılması ya da ipotek edilmesi hâlinde karmaşık bir hukuki sürece dönüşebilir. Yargıtay’ın içtihatları doğrultusunda, tapu siciline güven ilkesine bağlı olarak iyiniyetli üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya ipotek hakları korunurken, kötüniyetli hareket eden kişilere karşı arsa sahibinin haklarını geri alması mümkündür.
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, tapuya güvenerek işlem yapan ve iyiniyetli olduğu kabul edilen üçüncü kişilerin ayni hakları geçerli sayılmakta; aksi durumda ise tapu iptal ve tescil davası ile arsa sahibine dönüş yolu açılmaktadır. Bu denge, hem mülkiyet hakkının hem de tapu güvenliğinin hukuka uygun biçimde korunmasını sağlar. Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu işlemleriyle ilgili uyuşmazlıklarda, hem sözleşme hükümleri hem de tapu sicili kayıtları dikkatle incelenmeli; iyiniyet kavramı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmeli ve her iki tarafın da hakları adaletli bir şekilde gözetilmelidir.
