EYLÜL 2026 KİRA ARTIŞ ORANI %31,79 OLDU

Bu içerik 3 Eylül 2026 tarihinde güncellenmiştir.

Eylül 2026 döneminde yenilenecek konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek kira artış oranı %31,79 olarak belirlendi. TÜİK’in Ağustos 2026 verilerine göre tüketici fiyatları aylık %1,84, yıllık %31,51 artarken, kira artışında esas alınan TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,79 olarak gerçekleşti. Bu nedenle Eylül ayında yenilenen sözleşmeler bakımından TÜFE kira artışı hesabında temel alınacak yasal üst sınır %31,79’dur.

%31,79 bir zorunlu artış oranı değil, kural olarak üst sınırdır. Dolayısıyla ev sahibi ile kiracı daha düşük bir artışta anlaşabilir. Örneğin sözleşmedeki geçerli artış hükmü %20 ise, yalnızca TÜFE tavanının %31,79 olması ev sahibine otomatik olarak %31,79 zam yapma hakkı vermez. Bu ayrım hem kiracı hakları hem de ev sahibi hakları bakımından önemlidir.

➔ Eylül 2026 kira artış oranı %31,79’dur.
➔ TÜFE kira artış oranı kural olarak üst sınırdır; sözleşmede daha düşük geçerli bir oran varsa bu oran dikkate alınabilir.
➔ 1 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez.
➔ Geçerli tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç, kira borcu ve kanundaki diğer sebepler kiracı tahliyesine yol açabilir.
➔ 5 yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davası açılarak emsal kira bedelleri, TÜFE ve hakkaniyet değerlendirilir.
➔ “12 yıl kuralı”, kiracının 12 yıl boyunca hiçbir şekilde çıkarılamayacağı anlamına gelmez; esas olarak kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkıyla ilgilidir.
➔ Ev sahibi depozitodan keyfî kesinti yapamaz; kesintinin hukuken haklı ve ispatlanabilir bir alacağa dayanması gerekir.

Avukata sor ➔ +90 532 685 61 40

Adres ➔ AC Moment Yapı, Soğanlık Yeni, Baltacı Mehmet Paşa Sk No:18 B D:152, 34880 Kartal/İstanbul

BİR YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE KİRACI OTOMATİK OLARAK ÇIKARILAMAZ

En sık yapılan hatalardan biri, üzerinde “1 yıl” yazan kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibinin kiracıyı doğrudan çıkarabileceğini düşünmektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmezse sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmede yazılı sürenin dolduğunu ileri sürerek tahliye isteyemez.

Ancak bu durum kiracının hiçbir koşulda tahliye edilemeyeceği anlamına da gelmez. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, geçerli tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar veya kanunda öngörülen başka bir tahliye sebebi varsa sözleşme süresi dolmadan veya uzama yılları içerisinde de tahliye süreci gündeme gelebilir. Dolayısıyla “1 yıllık sözleşme otomatik sona ermez” ile “kiracı 12 yıl kesinlikle çıkarılamaz” birbirinden farklı hukuki durumlardır.

%31,79 ARTIŞLA EYLÜL 2026 YENİ KİRA BEDELLERİ

Eylül 2026’da sözleşmesi yenilenen ve artışta %31,79 oranının tamamı uygulanacak bir kiracı için kira artış hesaplama işlemi mevcut kira bedelinin 1,3179 ile çarpılmasıyla yapılabilir. Buna göre örnek tutarlar şöyledir:

10.000 TL ➔ 13.179 TL
20.000 TL ➔ 26.358 TL
30.000 TL ➔ 39.537 TL
40.000 TL ➔ 52.716 TL
60.000 TL ➔ 79.074 TL
70.000 TL ➔ 92.253 TL

Örneğin mevcut kira 30.000 TL ise artış miktarı 9.537 TL, yeni aylık kira ise 39.537 TL olur. Ancak Eylül 2026 kira artış oranı yalnızca sözleşmenin yenileme dönemi Eylül ayına denk gelen kiralar açısından önem taşır. Sözleşmesi başka ayda yenilenen kiracı için o yenileme döneminde geçerli TÜFE on iki aylık ortalaması dikkate alınmalıdır.

Ayrıca bu hesap, kanuni üst sınırın tamamının uygulanabildiği varsayımına dayanır. Sözleşmede daha düşük ve geçerli bir oran kararlaştırılmış olması veya tarafların daha düşük artış konusunda anlaşması halinde yeni kira bedeli farklı olacaktır. Bu nedenle yalnızca internetteki kira zammı hesaplama tablolarına bakmak yerine kira sözleşmesindeki artış hükmünün de incelenmesi gerekir.

SÖZLEŞMEDE %10 ARTIŞ YAZIYORSA KİRA %31,79 ARTIRILAMAZ

Kira sözleşmesinde açıkça “yıllık artış %10 olacaktır” şeklinde bir hüküm bulunuyorsa ve TÜFE tavanı bunun üzerindeyse, sözleşmedeki daha düşük artış oranı esas alınır. TBK m.344, tarafların artış anlaşmalarını TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerli kabul etmektedir. Başka bir ifadeyle kanundaki oran, ev sahibinin mutlaka uygulayabileceği sabit zam değil, aşılmaması gereken üst sınırdır.

Örneğin mevcut kira 20.000 TL ve sözleşmede yıllık %10 artış öngörülmüşse, sırf Eylül 2026 kira artış tavanı %31,79 çıktı diye ev sahibinin tek taraflı olarak kirayı 26.358 TL’ye yükseltmesi kural olarak mümkün değildir. %10 artış uygulanması halinde kira 22.000 TL olur. Tarafların sonradan yeni bir kira bedeli konusunda anlaşmaları ise ayrıca değerlendirilebilir.

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde durum farklılaşabilir. TBK m.344/3 kapsamında kira tespit davası açılması halinde mahkeme yalnızca sözleşmedeki artış oranıyla bağlı kalmaz; TÜFE, taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Bu nedenle “sözleşmede %10 yazıyorsa sonsuza kadar yalnızca %10 artar” şeklindeki bir sonuç da doğru değildir.

GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VARSA KİRACININ TAHLİYESİ MÜMKÜN OLUR

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Ancak yalnızca üzerinde “tahliye taahhüdü” yazan herhangi bir belge otomatik şekilde tahliye sağlamaz. TBK m.352 gereğince taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve belirli bir tahliye tarihini içermesi önem taşır.

Kiracı geçerli taahhütte belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurabilir veya dava açabilir. Bu süre uygulamada kritik öneme sahiptir. Geçerli belge bulunmasına rağmen kanundaki süre kaçırıldığında tahliye taahhüdüne dayanılarak işlem yapılamaz.

Ayrıca kira sözleşmesi kurulurken kiracıya aynı anda imzalatılan tahliye taahhütleri konusunda geçerlilik tartışmaları doğabilir. Özellikle imza tarihi, teslim tarihi, tahliye tarihi ve belgenin sonradan doldurulduğuna ilişkin iddialar uyuşmazlığın sonucunu değiştirebilir. Bu nedenle kiracı tahliyesi konusunda sadece “taahhüt var mı?” değil, taahhüdün ne zaman ve hangi şartlarda düzenlendiği de incelenmelidir.

KİRACI EVDEN ÇIKARKEN DEPOZİTONUN GÜNCEL DEĞERİNİ TALEP EDEBİLİR

Uzun yıllar önce ev sahibine doğrudan ödenen düşük tutarlı bir depozito iadesi söz konusu olduğunda, yalnızca yıllar önce verilen nominal rakamın geri ödenmesi her durumda doğru sonuç vermeyebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/9280 E., 2016/4902 K. sayılı kararında; başlangıçtaki depozitonun başlangıç kira bedeline oranının belirlenmesi ve bu oranın sözleşmenin sona erdiği tarihteki kira bedeline uygulanarak güncel depozito değerinin hesaplanması gerektiği belirtilmiştir.

Örneğin sözleşme kurulurken kira 2.000 TL ve depozito 4.000 TL ise güvence iki aylık kiraya karşılık gelmektedir. Aynı yöntemin uygulanacağı bir uyuşmazlıkta sözleşme sona erdiğinde güncel kira 20.000 TL ise iki aylık kira karşılığı üzerinden değerlendirme gündeme gelebilir. Bununla birlikte ev sahibinin kiracıdan olan kira, aidat veya kiracının sorumlu olduğu zarar alacaklarının bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir; depozito koşulsuz biçimde her durumda tamamen geri verilmez.

BEŞ YILI DOLDURAN KİRALARDA EMSAL KİRA BEDELLERİ ÖNEM KAZANIR

Kira ilişkisinin beş yılı aşması halinde emsal kira bedelleri, kira bedelinin yeniden belirlenmesinde önemli hale gelir. TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme; TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını, taşınmazın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.

Bu nedenle çevredeki benzer dairelerin 40.000 TL’ye kiraya verilmesi, mevcut kiranın otomatik olarak 40.000 TL olacağı anlamına gelmez. Konum, bina yaşı, kat, metrekare, cephe, eşyalı olup olmadığı, kullanım özellikleri ve eski kiracı olmanın getirdiği hakkaniyet indirimi gibi birçok unsur değerlendirmeye girebilir. Kira tespit davası, basit şekilde ilan sitelerindeki en yüksek kira rakamının mevcut kiracıya uygulanması anlamına gelmez.

KİRACI TÜFE SINIRINA UYGUN ZAM YAPTI DİYE TAHLİYE EDİLEMEZ

Kiracı, sözleşmeye ve kanuni kira artış oranına uygun şekilde kira bedelini ödüyorsa, ev sahibinin yalnızca “ben daha fazla zam istiyorum” gerekçesiyle kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Eylül 2026 bakımından uygulanabilecek yasal tavanın %31,79 olması, ev sahibinin bunun üzerinde tek taraflı bir artışı kiracıya kabul ettirebileceği anlamına gelmez. TBK m.344 yenileme dönemindeki artış anlaşmalarını TÜFE tavanıyla sınırlandırmaktadır.

Örneğin 20.000 TL kira %31,79 artırıldığında 26.358 TL olur. Ev sahibinin “35.000 TL ödemezsan evden çık” demesi, tek başına hukuken geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz. Kiracı yasal ve sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece tahliye için kanunda ayrıca öngörülmüş bir neden bulunması gerekir.

EYLÜL 2026 KİRA ARTIŞI VE KİRACI HAKLARI SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Eylül 2026 kira artış oranı yüzde kaçtır?

Eylül 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre uygulanabilecek kira artış oranı %31,79’dur. Bu oran, kural olarak kira artışında uygulanabilecek üst sınırı ifade eder; taraflar daha düşük bir artış oranı belirleyebilir.

2. Eylül 2026 kira artışı nasıl hesaplanır?

Kira artış hesaplama işleminde mevcut kira bedeli %31,79 oranında artırılarak yeni kira bedeli bulunur. Örneğin 20.000 TL kira için 6.358 TL artış hesaplanır ve yeni kira bedeli 26.358 TL olur.

3. Ev sahibi kiraya TÜFE’den fazla zam yapabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde kararlaştırılacak artış, kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu nedenle Eylül 2026 döneminde yalnızca “piyasa kiraları yükseldi” gerekçesiyle kiraya tek taraflı olarak %31,79’un üzerinde zam yapılması mümkün değildir.

4. Sözleşmede yüzde 10 kira artışı yazıyorsa TÜFE oranı uygulanabilir mi?

Kira sözleşmesinde yıllık %10 gibi TÜFE sınırından daha düşük ve geçerli bir artış oranı belirlenmişse kural olarak sözleşmedeki oran uygulanır. TÜFE kira artışı, ev sahibinin mutlaka uygulayabileceği sabit zam değil, tarafların artış anlaşmasının aşamayacağı kanuni sınırdır.

5. Kiracı TÜFE oranındaki zammı kabul etmezse ne olur?

Kiracının kira sözleşmesine ve kanuna göre ödemesi gereken yeni kira bedeli somut sözleşmedeki artış hükmüne göre belirlenir. Kiracının eksik kira ödemesi halinde temerrüt ve tahliye süreçleri gündeme gelebileceğinden kira artışının doğru hesaplanması önemlidir.

6. Ev sahibi TÜFE’den fazla zam isteyen kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiracının kanuna ve kira sözleşmesine uygun artış yapması halinde, yalnızca ev sahibinin daha yüksek kira istemesini kabul etmemesi başlı başına kiracı tahliyesi sebebi değildir. Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye, geçerli tahliye taahhütnamesi veya kira borcunun ödenmemesi gibi kanunda düzenlenen bağımsız bir tahliye nedeni varsa durum değişir.

7. Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ devam ediyor mu?

Hayır, konut kiralarındaki geçici %25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Günümüzde konut ve çatılı işyeri kira artışında TBK m.344 çerçevesinde TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınmaktadır.

8. Bir yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında bir yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması kiracının otomatik olarak evi boşaltması gerektiği anlamına gelmez. Kiracı süresinde fesih bildiriminde bulunmazsa belirli süreli kira sözleşmesi kural olarak bir yıl daha uzar.

9. Ev sahibi bir yıllık kira sözleşmesi bitti diye tahliye davası açabilir mi?

Ev sahibi yalnızca “bir yıllık kira sözleşmesinin süresi doldu” gerekçesiyle kiracının tahliyesini sağlayamaz. Kiracı tahliyesi için ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü, temerrüt veya kanunda öngörülen başka bir hukuki sebebin bulunması gerekir.

10. Kiracı 12 yıl boyunca kesinlikle evden çıkarılamaz mı?

Kamuoyunda “12 yıl kuralı” olarak bilinen düzenleme kiracının 12 yıl boyunca hiçbir nedenle tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Bir yıllık kira sözleşmesinde bu süre esas olarak kiraya verenin TBK m.347 kapsamında sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi bakımından önem taşır.

11. 12 yıllık kira süresi nasıl hesaplanır?

Bir yıllık belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında uygulamada hesaplama ilk sözleşme dönemi, on yıllık uzama süresi ve bunu izleyen uzama yılı dikkate alınarak yapılır. Kiraya veren, kanundaki bildirim şartlarını yerine getirerek ilgili aşamada herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeksizin kira ilişkisini sona erdirebilir.

12. Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı kesin çıkarılır mı?

Her tahliye taahhütnamesi otomatik olarak geçerli kabul edilmez; belgenin TBK m.352’deki şartları taşıyıp taşımadığı incelenmelidir. Özellikle taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, yazılı olması ve tahliye tarihinin belirli olması tahliye sürecinde önem taşır.

13. Tahliye taahhütnamesiyle tahliye için ne kadar sürede işlem yapılmalıdır?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, tahliye tarihinden başlayarak bir ay içerisinde dava veya icra yoluna başvurmalıdır. Bu süre tahliye taahhütnamesine dayalı kiracı tahliyesinde önemli hak düşürücü nitelikteki sürelerden biridir.

14. Beş yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı talep edebilir mi?

Beş yılın dolması ev sahibinin tek taraflı olarak istediği kira bedelini belirleyebileceği anlamına gelmez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespit davası yoluyla TÜFE, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.

15. Kira tespit davasında emsal kiralar nasıl belirlenir?

Kira tespit davasında aynı bölgede bulunan ve taşınmaza gerçekten benzer özellikler taşıyan kiralık yerler emsal kira bedeli açısından incelenebilir. Mahkeme yalnızca ilan sitelerindeki fiyatlara bakmaz; konum, metrekare, bina yaşı, kat, kullanım özellikleri ve eski kiracı olgusu gibi unsurları da değerlendirir.

16. Beş yılı dolduran kiracı TÜFE’den daha fazla kira ödemek zorunda kalabilir mi?

Evet, beş yılı aşan kira ilişkisinde açılan kira tespit davası sonucunda mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli normal yıllık TÜFE artışıyla bulunan rakamdan daha yüksek olabilir. Bunun nedeni TBK m.344 kapsamında beşinci yıldan sonra emsal kira bedelleri ve hakkaniyetin de değerlendirmeye alınmasıdır.

17. Kiracı evden çıkarken depozitoyu geri alabilir mi?

Kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmiş ve ev sahibinin depozitodan mahsup edilebilecek haklı bir alacağı bulunmuyorsa depozito iadesi talep edilebilir. Ödenmemiş kira, aidat veya kiracının sorumluluğundaki zararlar bulunması halinde güvence bedelinden yapılabilecek kesintiler ayrıca değerlendirilir.

18. Eski depozito güncel kira bedeline göre mi iade edilir?

Yıllar önce doğrudan ev sahibine verilen depozitonun yalnızca nominal tutarla iade edilip edilmeyeceği, sözleşme şartları ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir; Yargıtay uygulamasında depozitonun güncel karşılığının belirlenmesine yönelik kararlar bulunmaktadır. Bu nedenle özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde depozito iadesi hesabı yapılırken başlangıçtaki kira-depozito ilişkisi ve güncel kira bedeli birlikte incelenmelidir.

19. Ev sahibi kiracının depozitosundan istediği miktarı kesebilir mi?

Hayır, ev sahibi depozitodan keyfî şekilde kesinti yapamaz ve yaptığı kesintinin hukuki bir alacağa dayanması gerekir. Normal kullanımdan kaynaklanan eskime ile kiracının kusuruyla meydana gelen zarar birbirinden ayrılmalı; depozito iadesi buna göre hesaplanmalıdır.

20. Kira artışı ve tahliye konusunda kiracı ile ev sahibi anlaşamazsa ne yapılır?

Kira artışı, kira tespit davası, tahliye, kira alacağı ve benzeri birçok kira uyuşmazlığında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin uygulanıp uygulanmayacağı somut talebe göre değerlendirilmelidir. Anlaşma sağlanamaması halinde kiracı hakları ve ev sahibi hakları, kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, ihtarlar, tahliye taahhütnamesi ve diğer deliller dikkate alınarak yargı yolunda ileri sürülebilir.

MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ

Mimoza Hukuk Bürosu olarak; kira hukuku, kiracı tahliyesi, kira artış oranı, kira tespit davası, tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, depozito iadesi ve kira alacakları başta olmak üzere kiracı ve kiraya verenler arasında ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunuyoruz. Kira sözleşmesinin incelenmesi, TÜFE’ye göre kira artışının değerlendirilmesi, ihtarname hazırlanması, zorunlu arabuluculuk süreci, kira tespit ve tahliye davaları ile icra takiplerinde somut olayın özelliklerine ve güncel mevzuata göre hukuki süreç yürütülmektedir.

İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ

Bilgi	Detay
İstanbul Avukatı	Fatma Türkan Kamış
Telefon	0532 685 61 40
Adres	AC MOMENT PLAZA / Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk. B Blok Kat:18 D No:152, Kartal/İstanbul
Mail	mimozahukuk@gmail.com
Hizmet Alanları	Ceza, Boşanma, Kira, Gayrimenkul, İcra, Ticaret, Yabancılar, İş Hukuku
Avukata Sor Hattı	➔ Tıklayın