EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACININ HAKLARI?

Ev sahibi evi satarsa kiracının hakları sona ermez; kira sözleşmesi yeni malik açısından da geçerliliğini korur ve kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları, yazılı ihtar ve tahliye davası süreçleri tamamlanarak mümkün olur. Bu nedenle evin satılması, kira artışı, yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarma hakkı, kira sözleşmesinin devamı, noter ihtarı, kira ödemesi ve yeniden kiralama yasağı gibi konuların hem kiracı hem de ev sahibi tarafından doğru bilinmesi olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Avukata Sor Hattı İçin ➔ Tıklayın

Bu gönderiyi Instagram'da gör

Mimoza Hukuk (@mimozahukuk)'in paylaştığı bir gönderi

EV SATILDIĞINDA KİRACININ HAKLARI NELERDİR?

Kiralanan bir konutun satılması, birçok kiracı açısından endişe verici bir süreçtir. Özellikle “Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?” sorusu en sık araştırılan konuların başında gelir. Ancak Türk Borçlar Kanunu, kiracı hakları konusunda önemli güvenceler sağlamış ve taşınmazın satılmasının kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmeyeceğini açıkça düzenlemiştir.

Bu yazıda; ev sahibi evi satarsa kiracının hakları, yeni ev sahibinin tahliye hakkı, kira sözleşmesinin akıbeti, kira artışı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, noter ihtarı, kira ödemelerinin kime yapılacağı ve tahliye sonrasında yeniden kiralama yasağı gibi kira hukuku açısından önemli konuları ayrıntılı şekilde ele alacağız.

EVİN SATILMASI KİRACININ HAKLARINI ORTADAN KALDIRIR MI?

Ev sahibinin taşınmazı satması, çoğu zaman kiracıların mevcut haklarını kaybedeceği düşüncesine yol açmaktadır. Oysa Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, kira sözleşmesini sona erdirmez ve kiracının tahliye edilmesini otomatik olarak sağlamaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu düzenleme gereğince taşınmazın satılması halinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesine aynen taraf olur. Dolayısıyla kiracı, sözleşmesinden doğan haklarını yeni ev sahibine karşı da ileri sürebilir.

Ancak yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürüyorsa belirli şartlar altında tahliye talebinde bulunabilir. Bunun için taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve altı aylık sürenin sonunda tahliye davası açmalıdır.

YENİ EV SAHİBİ ESKİ KİRA SÖZLEŞMESİNE UYMAK ZORUNDA MIDIR?

Taşınmazı satın alan kişi, mevcut kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Bu nedenle yeni bir kira sözleşmesi yapılması veya mevcut sözleşmenin yeniden düzenlenmesi zorunlu değildir.

Yeni malik, önceki ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan sözleşmedeki şartlara bağlıdır. Kira bedeli, ödeme şekli ve sözleşme hükümleri geçerliliğini korumaya devam eder.

Bu nedenle yeni ev sahibi yalnızca taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle kira sözleşmesini değiştiremez veya kiracıyı evden çıkaramaz.

YENİ EV SAHİBİ KİRAYI İSTEDİĞİ ORANDA ARTIRABİLİR Mİ?

Ev satın alan kişinin malik sıfatını kazanması, ona sınırsız kira artışı yapma hakkı vermez.

Yeni malik, mevcut kira sözleşmesine bağlı olduğundan yasal sınırların üzerinde kira artışı talep edemez. Özellikle kira artış oranı bakımından Türk Borçlar Kanunu ve TÜFE sınırı uygulanmaya devam eder.

Bu nedenle ev satıldıktan sonra kiracıdan piyasa rayicini gerekçe göstererek ya da taşınmazın yeni sahibinin talebi doğrultusunda yüksek kira bedeli istenmesi hukuken mümkün değildir.

Kira sözleşmesi devam ettiği sürece yeni malik de diğer ev sahipleri gibi yalnızca kanuni artış oranları çerçevesinde hareket edebilir.

EV SATILDIĞINDA KİRACI EVİ BOŞALTMAK ZORUNDA MIDIR?

Kiracıların en çok merak ettiği konuların başında, ev satıldıktan sonra evi tahliye etmek zorunda olup olmadıkları gelir.

Taşınmazın satılması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı, mevcut kira sözleşmesi devam ettiği sürece konutta oturmaya devam edebilir.

Yeni malik ancak kendi konut ihtiyacını veya yakınlarının kullanım ihtiyacını ortaya koyarak tahliye sürecini başlatabilir. Bunun için de kanunda öngörülen bildirim ve dava şartlarına eksiksiz şekilde uyması gerekir.

Dolayısıyla satış işlemi gerçekleşti diye kiracının derhal taşınmazı boşaltması yönünde bir yükümlülüğü bulunmamaktadır.

YENİ MALİK KİRACIYI HANGİ ŞARTLARDA TAHLİYE EDEBİLİR?

Yeni ev sahibi, yalnızca taşınmazı satın aldığı için kiracıyı çıkaramaz. Tahliye talebinin kabul edilebilmesi için gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç bulunmalıdır.

Bu ihtiyaç;

➔Yeni malikin kendisi,

➔Eşi,

➔Altsoyu,

➔Üstsoyu,

➔Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için konut veya işyeri gereksiniminden kaynaklanmalıdır.

Ayrıca yeni malik satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve altı aylık yasal sürenin sonunda tahliye davası açmalıdır.

Mahkemeler yalnızca taşınmazın satın alınmış olmasını yeterli görmemekte, ihtiyaç iddiasının somut delillerle ispatlanmasını aramaktadır.

EV SATILIRKEN KİRACI EVİ GÖSTERMEK ZORUNDA MIDIR?

Kiracının oturduğu evin satışa çıkarılması, uygulamada sık karşılaşılan durumlardan biridir. Birçok kiracı, taşınmazın satılmasını istemediği veya yeni ev sahibiyle sorun yaşayacağını düşündüğü için evi alıcılara göstermemeyi tercih etmektedir. Ancak mevzuat bu konuda kiracıya bazı yükümlülükler getirmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre kiracı, satış, bakım veya yeniden kiralama amacıyla gerekli olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği kişilerin taşınmazı görmesine izin vermek zorundadır.

Kanunda;

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”

hükmü yer almaktadır.

Bu nedenle kiracının, ev sahibinin satış amacıyla taşınmazı göstermesine tamamen engel olması hukuken mümkün değildir.

Ancak ev sahibi de keyfi davranamaz. Taşınmazın gösterileceği tarih ve saati makul bir süre önce kiracıya bildirmeli ve kiracının özel hayatını, çalışma düzenini ve yaşam koşullarını gözetmelidir.

Kiracının evi göstermemekte ısrar etmesi halinde ev sahibi öncelikle yazılı ihtar gönderebilir. Özellikle noter aracılığıyla yapılan bildirimler ileride açılacak davalarda önemli delil niteliği taşır.

Tarafların taşınmazın gösterileceği gün ve saat konusunda anlaşamaması veya kiracının sürekli engel çıkarması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kiralananın gösterilmesine izin verilmesi talepli dava açılabilir.

YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?

Taşınmazın satılması sonrasında en sık sorulan sorulardan biri de yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarıp çıkaramayacağıdır.

Öncelikle bilinmelidir ki yeni malik, yalnızca tapuyu devraldığı için kiracıyı tahliye ettiremez. Kira sözleşmesi aynen devam eder ve kiracının kullanım hakkı korunur.

Ancak yeni malik taşınmazı kendisinin, eşinin, çocuklarının, anne-babasının veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanacağını ileri sürüyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi bu konuda özel düzenleme getirmiştir.

Buna göre yeni malik;

➔Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalı,

➔Kiracıya 6 aylık süre tanımalı,

➔Süre sonunda tahliye gerçekleşmezse dava açmalıdır.

Mahkeme, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğuna kanaat getirirse kiracının tahliyesine karar verebilir.

Dolayısıyla yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir; ancak bunun için kanunda belirtilen şartları yerine getirmesi ve ihtiyacını ispatlaması gerekir.

EV SATILDIKTAN SONRA KİRA BEDELİ ARTIRILABİLİR Mİ?

Birçok kiracı, ev satıldıktan sonra yeni ev sahibinin kira bedelini istediği gibi artırabileceğini düşünmektedir. Ancak kira hukuku açısından durum böyle değildir.

Taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini sona erdirmediği gibi kira bedelini de otomatik olarak değiştirmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur ve sözleşmedeki kira bedeliyle bağlı hale gelir.

Bu nedenle yeni ev sahibi;

➔Tek taraflı olarak kira bedelini yükseltemez,

➔Piyasa rayicini gerekçe göstererek hemen zam yapamaz,

➔Kiracıyı yüksek kira ödemeye zorlayamaz.

Kira sözleşmesinin beş yılı doldurmadığı durumlarda artış oranı, kanuni sınırlar ve TÜFE oranı çerçevesinde uygulanır.

Beş yıllık sürenin tamamlanması halinde ise yeni malik kira tespit davası açarak emsal kira bedelleri üzerinden mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.

Bu nedenle malik değişikliği tek başına kira artışı sebebi değildir.

EV SATILDIĞINDA DEPOSİTO NE OLUR?

Evin satılması durumunda depozito, kiracının eski ev sahibiyle yaptığı sözleşmeye bağlı olarak korunur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, depozito kiracıya iade edilmesi gereken bir güvence bedelidir ve yeni malik bu depozitodan doğrudan sorumludur. Kiracı, depozitoyu yeni ev sahibinden geri almalıdır. Eğer eski ev sahibi depozitoyu iade etmezse, kiracı hukuki yollara başvurarak hakkını talep edebilir. Bu nedenle, kiracının depozito konusunu ev satış sürecinde yazılı olarak netleştirmesi önemlidir.

EVİN SATILMASI KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRİR Mİ?

Taşınmaz satışlarında en çok yanlış bilinen konulardan biri de kira sözleşmesinin sona erip ermeyeceğidir.

Kanuna göre taşınmazın satılması kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Satış işlemi gerçekleşse bile sözleşme aynı şartlarla devam eder.

Yeni malik, eski ev sahibinin yerine geçerek kira sözleşmesinin tarafı olur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde bu durum açıkça düzenlenmiştir.

Dolayısıyla;

➔Kira sözleşmesi geçerliliğini korur,

➔Kiracının kullanım hakkı devam eder,

➔Yeni malik sözleşmeye uymak zorundadır,

➔Satış nedeniyle kiracının tahliye edilmesi kendiliğinden mümkün olmaz.

Kira ilişkisinin sona erdirilebilmesi için kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

YENİ EV SAHİBİNİN NOTER İHTARI GÖNDERME SÜRESİ NEDİR?

İhtiyaç nedeniyle tahliye sürecinin en önemli aşamalarından biri yazılı bildirimin zamanında yapılmasıdır.

Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıyı tahliye ettirmek istiyorsa satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermelidir.

Kanunda noter şartı bulunmasa da uygulamada ispat kolaylığı sağladığı için ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi büyük önem taşımaktadır.

Bir aylık süre içerisinde gönderilen ihtarnamede;

➔Taşınmaza neden ihtiyaç duyulduğu,

➔Kimin kullanacağı,

➔Tahliye talebinin hangi gerekçeye dayandığı,

➔Altı aylık sürenin sonunda tahliye beklendiği

açık şekilde belirtilmelidir.

Yeni malik bu süreyi kaçırırsa ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını tamamen kaybetmez. Bu durumda kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talebinde bulunabilir.

Bu nedenle sürelerin doğru takip edilmesi hem ev sahibi hem de kiracı açısından büyük önem taşır.

TAHLİYE DAVASI AÇMADAN ÖNCE YENİ MALİKİN UYMASI GEREKEN ŞARTLAR

Yeni ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirebilmesi için belirli prosedürleri eksiksiz yerine getirmesi gerekir.

Buna göre;

➔Taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim göndermelidir.

➔Yeni ev sahibi isterse sözleşme dönemi sonra erince de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

➔Bildirimde ihtiyaç nedenlerini ayrıntılı şekilde açıklamalıdır.

➔Kiracıya taşınmazı boşaltması için 6 aylık süre tanımalıdır.

➔Sürenin sonunda kiracı çıkmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır.

➔İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu mahkemede ispatlamalıdır.

Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması halinde tahliye talebi reddedilebilir.

EV SAHİBİ DEĞİŞİNCE KİRA KİME ÖDENİR?

Ev satıldıktan sonra kiracının en çok tereddüt ettiği konulardan biri kira bedelinin kime ödeneceğidir.

Normal şartlarda yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıya kira bedelinin yatırılacağı banka hesabını bildirmelidir.

Bu bildirim yazılı şekilde yapılabileceği gibi noter aracılığıyla da gönderilebilir.

Kiracıya herhangi bir bildirim yapılmamışsa kiracı önceki ev sahibine ödeme yapmaya devam edebilir.

Ancak yeni malik değişikliği kiracıya resmi olarak bildirilmişse ve artık kira alacağının kendisine ait olduğunu açıklamışsa kiracının eski ev sahibine ödeme yapması risk oluşturabilir.

Yeni malik hesap bilgilerini vermekten kaçınıyorsa kiracı yazılı talepte bulunmalı, buna rağmen bilgi verilmezse mahkemeden tevdi yeri belirlenmesini istemelidir.

Bu yöntem kiracının temerrüde düşmesini ve tahliye riskiyle karşılaşmasını önler.

TAHLİYEDEN SONRA YENİ EV SAHİBİ EVİ HEMEN BAŞKASINA KİRAYA VEREBİLİR Mİ?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında en önemli korumalardan biri, yeni malike getirilen yeniden kiralama yasağıdır. Kanun koyucu, ihtiyaç gerekçesinin kötüye kullanılmasını önlemek ve kiracının haklarını korumak amacıyla belirli sınırlamalar getirmiştir.

Bu nedenle yeni malik, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini sağladıktan sonra taşınmazı dilediği kişiye hemen kiraya veremez. Tahliyenin dayanağı olan ihtiyaç iddiasının gerçek olması ve kullanım amacına uygun şekilde değerlendirilmesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir taşınmaz haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz.

Bu düzenleme sayesinde ev sahibi veya yeni malik, gerçekte ihtiyaç bulunmadığı halde yalnızca kiracıyı çıkarmak amacıyla tahliye davası açamaz. Aksi durumda önemli hukuki sonuçlarla karşılaşabilir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE SONRASINDA 3 YILLIK KİRALAMA YASAĞI

Kanuna göre kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle taşınmazın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı bir neden olmaksızın üç yıl boyunca taşınmazı eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz.

Aynı şekilde yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmazlar da haklı bir sebep bulunmadığı sürece üç yıl dolmadan üçüncü kişilere kiralanamaz.

Bu düzenlemenin amacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun kötüye kullanılmasını engellemek ve kiracının mağdur edilmesinin önüne geçmektir.

Örneğin yeni malik, kendi oturacağını ileri sürerek kiracıyı tahliye ettirdikten 3 yıl içinde taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kiracıya verirse kanuna aykırı hareket etmiş olur.

ESKİ KİRACININ ÖNCELİK HAKKI BULUNUR MU?

Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen taşınmazlarda eski kiracıya önemli bir hak tanınmıştır.

Buna göre yeniden yapılan veya esaslı şekilde yenilenen taşınmazın kiraya verilmesi söz konusu olduğunda eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır.

Kiraya veren, taşınmazın yeniden kiraya verileceğini yazılı olarak eski kiracıya bildirmek zorundadır. Eski kiracı ise bu bildirimin kendisine ulaşmasından itibaren bir ay içinde öncelik hakkını kullanabilir.

Bu hak kullanılmadan taşınmazın üçüncü kişilere kiralanması hukuka aykırılık oluşturabilir.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞINA AYKIRI DAVRANILIRSA NE OLUR?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın kanuna aykırı şekilde başka bir kişiye kiralanması halinde eski kiracının tazminat talep etme hakkı doğar.

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre kiraya veren veya yeni malik, yeniden kiralama yasağına aykırı davranırsa eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olur.

Ödenecek tazminat miktarı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden daha az olamaz.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açan ev sahiplerinin ve yeni maliklerin, tahliye sonrasında taşınmazı nasıl kullanacaklarını dikkatli şekilde planlamaları gerekir.

Aksi halde hem tazminat sorumluluğu hem de yeni hukuki uyuşmazlıklarla karşı karşıya kalmaları mümkündür.

EV SATILDIĞINDA KİRACILARIN BİLMESİ GEREKEN EN ÖNEMLİ HUSUSLAR

Taşınmazın satılması kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme hükümleriyle bağlı olur.

Kiracının yalnızca ev satıldığı için evi boşaltma zorunluluğu yoktur. Tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen şartların gerçekleşmesi halinde mümkün olabilir.

Yeni ev sahibi;

➔Kiracıyı hemen çıkaramaz.

➔Kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdiremez.

➔Kanuni sınırlar dışında kira artışı yapamaz.

➔İhtiyaç nedeniyle tahliye istiyorsa yasal süreleri takip etmek zorundadır.

➔Gerçek ve samimi ihtiyacını mahkemede ispatlamalıdır.

➔Tahliye sonrasında yeniden kiralama yasağına uymakla yükümlüdür.

Kiracılar ise kira sözleşmesi, noter ihtarı, tahliye davası, kira artışı ve kira ödemeleri konusunda yasal haklarını bilmeli ve hak kaybına yol açabilecek işlemlerden kaçınmalıdır.

EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACININ HAKLARI SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Ev sahibi evi satarsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. Evin satılması tek başına tahliye sebebi değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracı sözleşme devam ettiği sürece taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Kiracının tahliye edilmesi ancak kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde mümkündür.

2. Yeni ev sahibi kiracıyı istediği zaman evden çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni ev sahibi yalnızca taşınmazı satın aldığı için kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması, yasal sürelerin takip edilmesi ve ihtiyaç iddiasının mahkemede ispatlanması gerekir.

3. Yeni malik kiracıya ne kadar sürede ihtar çekmelidir?

Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim göndermelidir. Ayrıca yeni ev sahibinin sözleşme döneminde de kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkarmak hakkı var. Bu süre kaçırılırsa ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının kullanılması daha farklı şartlara tabi hale gelir.

4. Yeni ev sahibi ihtar gönderdikten sonra kiracı ne kadar süre daha evde kalabilir?

İhtiyaç nedeniyle gönderilen ihtarnameden sonra kiracıya altı aylık yasal süre tanınır. Bu süre dolmadan kiracının tahliyesi talep edilemez.

5. Yeni ev sahibi altı ay dolunca kiracıyı zorla çıkarabilir mi?

Hayır. Altı aylık süre sonunda kiracı çıkmazsa yeni malik Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Mahkeme kararı olmadan kiracının zorla çıkarılması mümkün değildir.

6. Ev satılınca kira sözleşmesi geçersiz olur mu?

Hayır. Kira sözleşmesi satış nedeniyle sona ermez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesine taraf olur ve sözleşme tüm hükümleriyle devam eder.

7. Yeni ev sahibi yeni kira sözleşmesi imzalamaya zorlayabilir mi?

Hayır. Mevcut kira sözleşmesi geçerli olduğu için kiracının yeni bir sözleşme imzalama zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraflar isterse yeni sözleşme yapabilir ancak bu bir zorunluluk değildir.

8. Yeni ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Evin satılması kira bedelinin serbestçe artırılmasına imkan vermez. Yeni malik de kira artışı konusunda Türk Borçlar Kanunu ve TÜFE sınırlarına uymak zorundadır.

9. Ev satıldı diye kiracıdan piyasa kirası istenebilir mi?

Hayır. Malik değişikliği tek başına emsal kira bedeline geçiş hakkı vermez. Kira artışı ancak kanunda belirtilen usuller çerçevesinde yapılabilir.

10. Beş yılı dolduran kira sözleşmesinde yeni malik ne yapabilir?

Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa yeni malik kira tespit davası açarak emsal kira bedelleri dikkate alınmak suretiyle yeni kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilir.

11. Kiracı ev satılırken evi göstermek zorunda mı?

Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca kiracı, satış amacıyla taşınmazın gösterilmesine makul ölçüler içerisinde izin vermekle yükümlüdür.

12. Kiracı evi göstermeyi tamamen reddedebilir mi?

Hayır. Kiracının sürekli olarak evi göstermemesi veya satış sürecini engellemesi halinde ev sahibi hukuki yollara başvurabilir ve mahkemeden taşınmazın gösterilmesine izin verilmesini talep edebilir.

13. Yeni ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ne zaman açabilir?

Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar gönderdikten sonra altı aylık sürenin sonunda tahliye davası açabilir. Ayrıca bazı durumlarda kira süresinin bitiminde dava açma hakkı da bulunmaktadır.

14. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davalarının süresi mahkemenin iş yoğunluğuna, delillerin toplanmasına ve tarafların savunmalarına göre değişmektedir. Uygulamada davalar çoğu zaman birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilmektedir.

15. Yeni ev sahibi gerçekten ihtiyaç sahibi olduğunu ispatlamak zorunda mı?

Evet. Mahkeme yalnızca taşınmazın satın alınmış olmasını yeterli görmez. Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu somut delillerle ortaya koyması gerekir.

16. Ev sahibi değişince kira kime ödenmelidir?

Yeni malik kiracıya mülkiyet değişikliğini ve ödeme yapılacak banka hesabını bildirmelidir. Bu bildirimin ardından kira bedelleri yeni ev sahibine ödenmelidir.

17. Yeni malik hesap bilgilerini vermezse kiracı ne yapmalıdır?

Kiracı yazılı olarak hesap bilgilerini talep etmelidir. Buna rağmen bilgi verilmezse mahkemeden tevdi yeri belirlenmesini isteyerek kira bedelini güvenli şekilde yatırabilir.

18. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ettikten sonra evi başkasına kiraya verebilir mi?

Kanunda belirtilen haklı sebepler bulunmadıkça ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz.

19. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılırsa ne olur?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın kısa süre içinde başka bir kişiye kiralanması halinde eski kiracı tazminat talep edebilir. Kanun bu durumda kiracıyı özel olarak korumaktadır.

20. Ev sahibi evi satarsa kiracı hangi haklara sahiptir?

Kiracı; kira sözleşmesinin devam etmesi, yasal sınırlar dışında kira artışı yapılmaması, keyfi tahliyeye karşı korunma, tahliye davasında savunma yapabilme, yeniden kiralama yasağından yararlanma ve kira hukukundan kaynaklanan tüm haklarını yeni malike karşı da ileri sürme hakkına sahiptir.

21. Evi satın aldım, kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?

Taşınmazı satın alan yeni malik, evi kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için kullanacaksa kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli, ihtiyaç nedeni açıkça belirtilmeli ve altı aylık yasal süre beklenmelidir. Kiracının bu sürenin sonunda taşınmazı tahliye etmemesi halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılarak mahkemeden tahliye kararı alınması mümkündür.

22. Satılan evde kiracı ne kadar oturabilir?

Satılan evde kiracının belirli bir süre sonunda mutlaka çıkması gerektiğine ilişkin bir kural bulunmamaktadır. Yeni ev sahibinin gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacı yoksa ya da bu ihtiyacını mahkemede ispatlayamazsa kiracı mevcut kira sözleşmesi kapsamında taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Ancak yeni malik ihtiyaç nedeniyle yasal süresi içerisinde yazılı bildirimde bulunursa kiracıya altı aylık tahliye süresi tanınır. Bu sürenin sonunda kiracının çıkmaması halinde açılacak tahliye davasının sonucuna göre kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilebilir.

YENİ MALİKİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İHTARNAMESİ ÖRNEĞİ

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bunun için Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir. Uygulamada bu bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlamaktadır.

MİMOZA HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ HİZMETLERİMİZ

Mimoza Hukuk Bürosu olarak; ev sahibi evi satarsa kiracının hakları, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, yeni malikin kiracıyı tahliyesi, kira sözleşmesinin devamı, kira tespit davası, kira artış uyuşmazlıkları, tahliye taahhüdü, noter ihtarnamesi hazırlanması, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davalarının takibi ve gayrimenkul hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız. Kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda hak kaybı yaşanmaması, yasal sürelerin doğru takip edilmesi ve dava süreçlerinin etkin şekilde yürütülmesi için profesyonel hukuki destek sağlamaktayız.

İSTANBUL AVUKAT İLETİŞİM BİLGİLERİ

Bilgi	Detay
İstanbul Avukatı	Fatma Türkan Kamış
Telefon	0532 685 61 40
Adres	AC MOMENT PLAZA, Soğanlık Yeni Mah. Baltacı Mehmet Paşa Sk. B Blok Kat:18 Daire No:152, Kartal / İstanbul
E-Posta	mimozahukuk@gmail.com
Hizmet Alanları	Ceza Hukuku, Boşanma Davaları, Kira Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Ticaret Hukuku, Yabancılar Hukuku, İş Hukuku

Avukata Sor Hattı İçin ➔ Tıklayın

SONUÇ

Ev sahibi evi satarsa kiracının hakları sona ermez. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin yeni malik bakımından da devam edeceğini açıkça düzenlemiş ve kiracıyı koruyucu hükümler getirmiştir. Bu nedenle evin satılması tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarını yerine getirerek ve yasal süreleri takip ederek tahliye talebinde bulunabilir. Ayrıca kira artışı, noter ihtarı, tahliye davası ve yeniden kiralama yasağı gibi konularda da kanunda öngörülen kurallara uymak zorundadır. Hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından hak kaybı yaşanmaması için sürecin kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.