Şufa Davalarında Rayiç Bedel İptali: AYM’nin Yeni Önalım Kararı

Bu içerik 8 Kasım 2026 tarihinde güncellenmiştir.

ÖZET: Anayasa Mahkemesinin şufa davalarında rayiç bedel esasına ilişkin düzenlemeyi iptal etmesi, önalım hakkının kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesi, devam eden davaların hukuki durumu ve mahkemeye yatırılması gereken tutarlar bakımından önemli değişiklikleri gündeme getirirken, iptal hükümlerinin 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek olması mevcut dava süreçlerinin dikkatle değerlendirilmesini gerektirmektedir.

1. ➔ Anayasa Mahkemesi, önalım davalarında rayiç bedel düzenlemesini iptal etti.
2. ➔ İptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.
3. ➔ Şufa hakkı ve önalım davası açma hakkı kaldırılmadı.
4. ➔ Devam eden davalarda mevcut ödeme yükümlülükleri kendiliğinden sona ermiyor.
5. ➔ Mahkemenin belirlediği kesin sürelere uyulması gerekiyor.
6. ➔ Önceden yatırılan bedellerin otomatik iadesi söz konusu değil.

Şufa Davalarında Rayiç Bedel İptali: AYM Kararı Neleri Değiştiriyor?

Anayasa Mahkemesi, önalım hakkının kullanılmasında rayiç bedelin esas alınmasına ilişkin yasal düzenlemeyi iptal etti. Ancak bu kararın hukuki sonuçları hemen uygulanmayacak. Önalım davalarında rayiç bedelin belirlenmesine yönelik iptal hükümleri, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Dolayısıyla Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, hâlen devam eden şufa davalarında mahkeme tarafından belirlenen bedelin yatırılması yükümlülüğünü veya bu amaçla verilen kesin süreleri kendiliğinden ortadan kaldırmıyor.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan söz konusu karar, özellikle hisseli tapu sahiplerini, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarları ve taşınmaz hissesi satın alan üçüncü kişileri yakından ilgilendiriyor.

AYM’nin şufa hakkına ilişkin iptal kararının hukuki sonuçlarının doğru anlaşılabilmesi için üç temel hususun değerlendirilmesi gerekir: İptal kararının hangi kanun hükümlerini kapsadığı, yürürlüğe gireceği tarih ve bu tarihe kadar açılmış veya devam eden önalım davalarında hangi işlemlerin yapılması gerektiği.

AYM’ nin Önalım Hakkına İlişkin İptal Kararı Hangi Düzenlemeleri Kapsıyor?

Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihinde verdiği 2026/23 Esas ve 2026/162 Karar sayılı hüküm, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak kamuoyuna duyuruldu. Bu noktada mahkemenin karar verdiği tarih ile kararın resmen yayımlandığı tarihin birbirinden farklı olduğu dikkate alınmalıdır.

Anayasa Mahkemesinin incelemesine konu olan düzenlemeler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 7571 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen ikinci fıkrası ile aynı Kanun’a eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasıdır.

İptale konu yasal hükümler uyarınca, şufa davasına konu taşınmaz hissesinin rayiç bedelinin mahkeme tarafından gecikmeksizin tespit edilmesi öngörülmekteydi. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ise belirlenen bu tutarı ve alıcıya ait tapu giderlerini, hâkim tarafından gösterilen yere ve verilen kesin süre içerisinde nakden yatırması gerekiyordu. Ayrıca mahkemeye yatırılan paranın nemalandırılması, yani değerlendirilerek getiri elde edilmesi de düzenlemenin kapsamındaydı.

AYM Yalnızca Rayiç Bedel İbaresini mi İptal Etti?

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı yalnızca rayiç bedel ifadesinin yürürlükten kaldırılmasıyla sınırlı değildir.

Yüksek Mahkeme, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasının ilk cümlesinde bulunan “rayiç bedeli” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğuna oyçokluğuyla karar vermiştir. Bunun yanında, söz konusu ibarenin iptal edilmesi nedeniyle uygulanabilirliğini kaybeden diğer ifadeler, fıkranın geriye kalan hükümleri ve bunlarla bağlantılı geçici düzenleme de iptal edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi, rayiç bedelin esas alınmasını öngören ibareyi doğrudan Anayasa’ya aykırı bulmuştur. Buna karşılık aşağıda belirtilen hükümlerin iptal edilmesinin gerekçesi, rayiç bedele ilişkin temel düzenleme kaldırıldığında bu hükümlerin bağımsız olarak uygulanma imkânının kalmamasıdır. Bu nedenle Mahkeme, bağlantılı düzenlemelerin her birini ayrıca Anayasa’ya uygunluk yönünden incelememiş; bunların iptaline 6216 sayılı Kanun’un 43. maddesinin dördüncü fıkrası kapsamında karar vermiştir.

Bu kapsamda iptal kararından etkilenen hükümler şunlardır:

1. Önalım davasına konu taşınmaz payının rayiç değerinin hâkim tarafından belirlenmesi.
2. Mahkemece tespit edilen bedelin ve taşınmazı satın alan kişiye düşen tapu masraflarının kesin süre içerisinde yatırılması.
3. Belirlenen ödeme yükümlülüğünün süresi içerisinde yerine getirilmemesi durumunda, önalım hakkı sahibi adına tapu tesciline karar verilememesi.
4. Mahkemeye depo edilen bedelin, hükmün kesinleşmesinden sonra elde edilen nemalarıyla birlikte hak sahibine ödenmesi.
5. Yeni düzenlemelerin yürürlüğe girmesinden önce açılmış önalım davalarına da uygulanmasını sağlayan geçiş hükmü.

Anayasa Mahkemesi Şufa Hakkını Tamamen Ortadan Kaldırdı mı?

Anayasa Mahkemesinin kararı, önalım hakkının kendisini ortadan kaldırmamıştır.

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki hissenin üçüncü bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara belirli koşullarda bu hisseyi edinme imkânı sağlamaya devam etmektedir.

Aynı şekilde, önalım hakkının taşınmaz hissesini satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılmasını düzenleyen TMK m.734/1 de iptal kapsamına alınmamıştır.

Bunun yanı sıra, şufa davası açma süreleri bakımından önem taşıyan TMK m.733 hükümleri de söz konusu kararla yürürlükten kaldırılmamıştır.

Dolayısıyla şufa hakkının tamamen kaldırıldığı, hissedarların artık önalım davası açamayacağı veya yasal önalım hakkının sona erdiği yönündeki değerlendirmeler hukuken doğru değildir.

AYM, Şufa Davalarında Rayiç Bedel Üzerinden Hesaplama Yapılmasını Neden Anayasa’ya Aykırı Buldu?

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki hissenin üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşların kanunda belirtilen şartlarla alıcının yerine geçmesine olanak tanıyan bir haktır.

Anayasa Mahkemesi, bu hakkın hukuki niteliğini değerlendirirken, önalım hakkını kullanan paydaşın esas itibarıyla üçüncü kişi alıcının kabul ettiği satış şartlarını üstlenmesi gerektiğine dikkat çekmiştir.

Mahkemenin çoğunluk görüşüne göre, taşınmazın gerçek satış bedeli yerine mahkeme tarafından belirlenen rayiç değerin esas alınması, başlangıçta tarafların üzerinde anlaştığı satış ilişkisinin koşullarını değiştirmektedir. Örneğin, mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedelin alıcının taşınmaz hissesi için gerçekte ödediği tutardan yüksek olması durumunda, üçüncü kişi alıcı herhangi bir haklı neden bulunmaksızın ekonomik kazanç elde edebilecektir.

Buna karşılık, mahkemece hesaplanan rayiç değerin gerçek satış bedelinden düşük çıkması hâlinde, bu kez taşınmaz hissesini satın alan kişinin maddi kayba uğraması söz konusu olabilecektir.

Ayrıca önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş bakımından da ödenmesi gereken tutarın önceden kesin olarak bilinememesi önemli bir hukuki belirsizlik yaratmaktadır.

Anayasa Mahkemesi çoğunluğu, söz konusu sakıncaları birlikte değerlendirerek düzenlemenin tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna ulaşmıştır.

Bu gerekçelerle, rayiç bedelin esas alınmasına ilişkin ibarenin, devletin mülkiyet hakkını koruma yönündeki yükümlülükleriyle bağdaşmadığına ve Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı olduğuna hükmedilmiştir.

Şufa Davalarında Rayiç Bedel İptali Hangi Tarihte Uygulanmaya Başlayacak?

Anayasa Mahkemesinin önalım bedeline ilişkin iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Yüksek Mahkeme, iptal kararının hukuki sonuç doğuracağı tarihi, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonrasına bırakmıştır.

Karar 6 Kasım 2026 tarihinde yayımlandığından, dokuz aylık sürenin sona ereceği tarih 6 Ağustos 2027 olarak hesaplanmaktadır.

Anayasa’nın 153. maddesi, Anayasa Mahkemesine gerekli gördüğü durumlarda iptal kararının yürürlüğe girişini erteleme yetkisi tanımaktadır.

Mahkeme, incelenen düzenlemelerin iptali sonucunda ortaya çıkabilecek hukuki boşluğun kamu yararını olumsuz etkileyebileceğini dikkate alarak iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesini ertelemiştir. Bununla birlikte, dava konusu kuralların yürürlüğünün durdurulmasına yönelik talepleri reddetmiştir.

Burada özellikle üzerinde durulması gereken husus, bir kanun hükmünün Anayasa’ya aykırı bulunması ile bu hükmün yürürlükten kalkmasının aynı anda gerçekleşmek zorunda olmamasıdır.

Somut olayda rayiç bedel düzenlemesinin Anayasa’ya aykırı olduğu tespit edilmiş, ancak iptal kararının yürürlüğü dokuz ay ertelenmiştir.

Bu nedenle kararın Resmî Gazete’de yayımlanmış olması, şufa davalarında rayiç bedelin belirlenmesi ve mahkemeye yatırılması hakkındaki mevcut kuralların derhâl yürürlükten kalktığı anlamına gelmemektedir.

Yeni Açılan Şufa Davalarında Satış Bedeli mi, Rayiç Bedel mi Esas Alınacak?

6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanan Anayasa Mahkemesi kararından sonra en çok merak edilen konulardan biri, önalım davasında hangi bedelin ödenmesi gerektiğidir.

İptal kararının yayımlanmasıyla birlikte taşınmazın tapuda gösterilen satış bedelinin otomatik olarak esas alınacağı düşünülmemelidir.

İptal hükümleri henüz yürürlüğe girmediğinden, mevcut Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrası uygulanmaya devam etmektedir.

Bu hükme göre, şufa davasına konu taşınmaz payının rayiç değeri hâkim tarafından belirlenir. Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu masraflarını, mahkemenin gösterdiği yere, verilen kesin süre içerisinde ve nemalandırılmak üzere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Dolayısıyla önalım hakkını kullanacak kişinin, yalnızca Anayasa Mahkemesinin iptal kararına dayanarak tapu senedinde yazılı satış bedelini ödemesinin yeterli olacağını kabul etmesi doğru değildir.

Şufa davası devam eden kişiler, mahkemenin bedel yatırılmasına ilişkin ara kararını dikkatle incelemelidir.

Özellikle yatırılması istenen bedelin miktarı, bu miktara eklenecek tapu giderleri, ödemenin yapılacağı hesap veya yer ile mahkemenin tanıdığı kesin süre birlikte değerlendirilmelidir.

Şufa Bedeli Mahkemenin Verdiği Kesin Sürede Yatırılmazsa Ne Olur?

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ve iptal hükmü henüz yürürlüğe girmeyen düzenleme, bedelin yatırılmasına ilişkin açık bir yükümlülük içermektedir.

Buna göre, önalım hakkını kullanacak paydaşın mahkemece belirlenen tutarı verilen kesin süre içerisinde yatırmaması durumunda, söz konusu taşınmaz payının kendi adına tesciline karar verilemeyeceği düzenlenmiştir.

Bu nedenle Anayasa Mahkemesinin rayiç bedel hakkındaki iptal kararının yayımlanması, mahkemenin daha önce vermiş olduğu kesin süreyi kendiliğinden durdurmaz veya ortadan kaldırmaz.

Önalım davasında hak kaybıyla karşılaşılmaması için bedel yatırılmasına ilişkin yükümlülüklerin ve mahkeme ara kararlarının takip edilmesi önem taşımaktadır.

Bilirkişi Raporuna İtiraz Edilmesi Bedelin Depo Edilmesi Zorunluluğunu Kaldırır mı?

Bilirkişi raporuna itiraz edilmesi ile mahkemenin belirlediği bedelin yatırılması birbirinden farklı hukuki işlemlerdir. Şufa davasında taşınmazın rayiç değerinin hatalı hesaplandığı, bilirkişi incelemesinin eksik yapıldığı veya değerleme yönteminin doğru olmadığı ileri sürülebilir.

Ancak bilirkişi raporuna yönelik böyle bir itirazın yapılması, tek başına mahkemenin bedelin yatırılması konusunda verdiği ara kararın uygulanmasını durdurduğu anlamına gelmez. Bu nedenle dava dosyası değerlendirilirken bilirkişi raporunun içeriği, raporun taraflara tebliğ edilip edilmediği, rapora karşı yapılan itirazlar ve bedelin depo edilmesine ilişkin ara karar bir bütün olarak incelenmelidir.

Tarafların, yalnızca bilirkişi raporuna itiraz etmiş olmaları nedeniyle bedel yatırma yükümlülüğünün ortadan kalktığını varsayarak hareket etmemeleri gerekir.

Devam Eden Şufa Davaları ve Önceden Açılmış Önalım Davaları İptal Kararından Nasıl Etkilenecek?

Anayasa Mahkemesinin kararı, yalnızca yeni açılacak önalım davaları yönünden değil, daha önce açılmış ve yargılaması devam eden davalar bakımından da önem taşımaktadır.

Bunun temel nedeni, rayiç bedel düzenlemesiyle birlikte Türk Medeni Kanunu’nun geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasının da iptal edilmiş olmasıdır.

Söz konusu geçici hüküm, TMK m.734’te yapılan değişikliklerin yürürlüğe girmesinden önce açılan davalara da uygulanmasını öngörmekteydi. Ancak bu geçiş hükmüne yönelik iptal kararının yürürlüğü de diğer hükümler gibi dokuz ay ertelenmiştir.

Bu nedenle Anayasa Mahkemesi kararının yayımlanmış olmasından hareketle, daha önce açılmış bütün şufa davalarında rayiç bedel uygulamasının sona erdiği sonucuna ulaşılamaz.

Her önalım davası, açıldığı tarih ve yargılamanın bulunduğu aşama dikkate alınarak ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Devam Eden Önalım Davasında Henüz Bedel Yatırılmamışsa Ne Yapılmalı?

Yargılaması devam eden ve henüz önalım bedelinin mahkemeye yatırılmadığı dosyalarda, mahkemenin bedel tespiti ve depo yükümlülüğüne ilişkin işlemleri dikkatle takip edilmelidir.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararına dayanılarak mahkemenin mevcut ara kararlarının geçersiz olduğu veya ödeme için verilen sürenin kendiliğinden uzadığı kabul edilmemelidir.

Öte yandan, iptal hükümlerinin yürürlüğe gireceği tarihte dava hâlen devam ediyorsa, uygulanacak hukuk kurallarının yeniden değerlendirilmesi gerekebilecektir.

Bu değerlendirmede, ilgili tarihte yürürlükte bulunan mevzuat, kanun koyucu tarafından yapılmış olabilecek yeni düzenlemeler, bunların geçiş hükümleri ve dava dosyasında daha önce tamamlanan usul işlemleri birlikte dikkate alınmalıdır.

Dolayısıyla devam eden önalım davaları bakımından tek tip bir sonuçtan söz etmek yerine, her uyuşmazlığın somut özellikleri üzerinden hukuki değerlendirme yapılması gerekir.

Şufa Davasında Önceden Yatırılan Satış Bedeli veya Rayiç Bedel Geri Alınabilir mi?

Daha önce açılan önalım davalarında mahkemeye satış bedeli veya rayiç bedel yatırılmış olması, söz konusu paranın Anayasa Mahkemesinin iptal kararıyla birlikte kendiliğinden iade edileceği anlamına gelmez.

Aynı şekilde, bütün önalım davalarında daha önce yapılan bedel hesaplamalarının yeniden gerçekleştirileceği de söylenemez.

Bu konuda hukuki değerlendirme yapılabilmesi için öncelikle ödemenin hangi tarihte gerçekleştirildiğinin ve hangi mahkeme ara kararına dayanılarak yapıldığının belirlenmesi gerekir.

Bunun yanında, taşınmaz payının davacı adına tesciline ilişkin bir hüküm kurulup kurulmadığı ve verilmiş bir karar varsa bu kararın kesinleşip kesinleşmediği de incelenmelidir.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, daha önce şufa davalarında yatırılmış bütün bedellerin otomatik olarak geri ödenmesini sağlayan bir iade hükmü içermemektedir.

Bu nedenle önalım davasında yatırılan paranın iadesi veya yeniden hesaplanması konusunda, dosyanın mevcut hukuki durumu ortaya konulmadan kesin bir sonuca varılması mümkün değildir.

Karara Bağlanmış, İstinafta veya Temyizde Bulunan Şufa Davalarında Nasıl Bir Yol İzlenecek?

Anayasa’nın 153. maddesi uyarınca Anayasa Mahkemesinin iptal kararları geriye yürümez.

Bununla birlikte, iptal kararlarının geçmişe etkili olmaması ilkesi, kesinleşmiş mahkeme kararları ile henüz kesinleşmemiş uyuşmazlıkların bütün yönleriyle aynı hukuki durumda olduğu anlamına gelmemektedir.

Bu nedenle ilk derece mahkemesinde karara bağlanan önalım davaları, istinaf veya temyiz incelemesi devam eden dosyalar ve kesin hüküm hâline gelmiş uyuşmazlıklar birbirinden ayrılarak değerlendirilmelidir.

Özellikle kanun yolu incelemesi devam eden şufa davalarında, iptal hükümlerinin yürürlüğe giriş tarihi, uygulanacak kanun hükümleri ve yargılamanın bulunduğu aşama önem taşımaktadır.

Ancak Anayasa Mahkemesinin rayiç bedel düzenlemesini iptal etmesi, daha önce verilmiş bütün mahkeme kararlarının kendiliğinden geçersiz hâle geldiği veya sonuçlanmış bütün şufa davalarının yeniden görüleceği anlamına gelmez.

Her dosya bakımından hükmün kesinleşme durumu ve uygulanabilecek hukuki imkânlar ayrı ayrı incelenmelidir.

Rayiç Bedel Düzenlemesinin İptalinden Sonra Eski Satış Bedeli Uygulamasına Geri Dönülecek mi?

Anayasa Mahkemesinin şufa davalarında rayiç bedeli esas alan düzenlemeyi iptal etmesinin ardından, önalım hakkının kullanılmasında yeniden doğrudan satış bedelinin uygulanıp uygulanmayacağı da gündeme gelmiştir.

Ancak iptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte eski düzenlemenin hiçbir yeni yasal işleme gerek kalmadan aynen geri geleceğini söylemek mümkün değildir.

Anayasa’nın 153. maddesine göre Anayasa Mahkemesi, kanun koyucu gibi hareket ederek yeni bir uygulamanın ortaya çıkmasına yol açacak şekilde hüküm kuramaz.

Ayrıca aynı maddede, iptal kararının yürürlüğünün ertelendiği durumlarda Türkiye Büyük Millet Meclisinin ortaya çıkabilecek hukuki boşluğu gidermeye yönelik kanun teklifini öncelikle görüşmesi öngörülmektedir.

Bu nedenle 6 Ağustos 2027 tarihinde nasıl bir önalım bedeli düzenlemesinin uygulanacağı değerlendirilirken, o tarihe kadar yasama organı tarafından yapılabilecek değişikliklerin de dikkate alınması gerekmektedir.

İptal kararının yürürlüğe gireceği tarihte, geçmişteki satış bedeli düzenlemesinin hiçbir değişiklik olmadan otomatik biçimde yeniden uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Bu sebeple, önalım davası açmayı düşünen paydaşların veya hâlen devam eden davanın taraflarının, gelecekte yürürlüğe girmesi muhtemel ve içeriği henüz kesinleşmemiş bir düzenlemeyi bekleyerek mevcut hukuki işlemleri ertelemesi hak kayıplarına neden olabilir.

AYM’nin Şufa Kararından Sonra Önalım Davası Dosyasında Hangi Belgeler İncelenmeli?

Anayasa Mahkemesinin rayiç bedel iptal kararının somut bir önalım davasına etkisinin belirlenebilmesi için dava dosyasındaki belgelerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle taşınmaz hissesi üzerinde önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların veya bu hakka karşı savunma yapan üçüncü kişi alıcıların aşağıdaki kayıtları incelemesi önemlidir:

1. Tapu kayıtları ve taşınmaz satış belgeleri: Hisseli taşınmazın hangi tarihte devredildiği, tapuda gösterilen satış bedeli, satılan payın oranı ve satış işleminin ayrıntıları belirlenmelidir.

2. Noter bildirimleri ve tebligat evrakı: Taşınmaz payının satışının diğer hissedarlara bildirilip bildirilmediği, bildirim yapılmışsa bunun hangi tarihte ve hangi usulle gerçekleştirildiği araştırılmalıdır.

3. Dava ve cevap dilekçeleri: Önalım davasının açıldığı tarih, davacının talepleri, davalının savunmaları ve tarafların ileri sürdüğü hukuki gerekçeler incelenmelidir.

4. Bilirkişi değerleme raporları: Taşınmaz hissesinin rayiç değerine ilişkin bilirkişi raporu, hazırlanmışsa ek raporlar ve tarafların bu raporlara yönelik itirazları birlikte ele alınmalıdır.

5. Mahkemenin ara kararları: Depo edilmesine karar verilen bedelin miktarı, ödemenin yapılacağı yer, verilen kesin sürenin başlangıcı ve sonu ile ödeme yapılmamasına bağlanan hukuki sonuçlar kontrol edilmelidir.

6. Ödeme ve banka kayıtları: Daha önce mahkemeye yatırılan satış bedeli veya rayiç bedel, tapu giderleri, ödeme dekontları ve ilgili hesap hareketleri değerlendirilmelidir.

7. Mahkeme kararları ve kanun yolu belgeleri: İlk derece mahkemesinin hükmü, kararın taraflara tebliğ edildiği tarih, istinaf veya temyiz başvuruları ve kesinleşme durumu araştırılmalıdır.

Bütün bu belgelerin incelenmesindeki temel amaç, Anayasa Mahkemesi kararının her davada aynı sonucu doğuracağını varsaymak yerine, somut uyuşmazlığın hangi hukuki aşamada bulunduğunu belirlemektir.

Ayrıca iptal kararının yürürlüğe gireceği tarih, önalım davası açmak için kanunda öngörülen süreler ve mahkemenin bedel yatırılması amacıyla verdiği kesin süreler birbirinden farklıdır.

Bu sürelerin karıştırılması, taşınmaz payının edinilmesi konusunda telafisi güç hukuki sonuçlara yol açabilir.

Şufa Hakkı ve AYM’nin Rayiç Bedel İptal Kararı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Anayasa Mahkemesi Önalım Davalarında Rayiç Bedeli İptal Etti mi?

Evet. Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23 ve K.2026/162 sayılı kararıyla Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasını ve geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasını iptal etmiştir. Ancak bu iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi 6 Ağustos 2027 tarihine ertelendiğinden, kararın hukuki etkileri hemen başlamamaktadır.

Rayiç Bedel Artık Hiçbir Mahkeme Davasında Kullanılmayacak mı?

Hayır. Anayasa Mahkemesinin söz konusu kararı, önalım hakkının kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin özel düzenlemeyi kapsamaktadır.

Kira uyuşmazlıkları, kamulaştırma işlemleri, vergi davaları veya diğer hukuki uyuşmazlıklarda rayiç değerin esas alınmasına ilişkin bütün mevzuat hükümlerinin iptal edildiği şeklinde yorum yapılamaz.

Ayrıca önalım davalarına ilişkin iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi de ileri bir tarihe bırakılmıştır.

Şufa Hakkı ve Önalım Davası Açma Hakkı Kaldırıldı mı?

Hayır. Türk Medeni Kanunu kapsamında paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı varlığını sürdürmektedir.

Taşınmaz payının üçüncü bir kişiye satılması durumunda, kanuni şartları taşıyan diğer hissedarların alıcıya karşı önalım davası açarak bu hakkı kullanması mümkündür.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, önalım hakkını veya bu hakkın dava yoluyla kullanılmasını ortadan kaldırmamıştır.

Şufa Davasında Sadece Tapuda Yazılı Satış Bedelini Yatırmak Yeterli Olur mu?

Anayasa Mahkemesinin iptal kararına dayanılarak böyle bir sonuca ulaşılması doğru değildir.

İptal hükümleri henüz yürürlüğe girmediğinden, mahkeme tarafından gerçekleştirilen bedel tespiti ve bedelin yatırılmasına ilişkin ara karar dikkate alınmalıdır.

Dolayısıyla tapuda yer alan satış bedelinin tek başına yeterli olup olmadığı, dava dosyasındaki uygulanabilir hükümler ve mahkeme kararları değerlendirilmeden belirlenemez.

AYM Kararından Sonra Mahkemenin Verdiği Kesin Süre Geçersiz Olur mu?

Hayır. Anayasa Mahkemesinin iptal kararının yayımlanması, şufa davasında bedelin yatırılması için verilmiş kesin süreyi kendiliğinden durdurmaz.

Yüksek Mahkeme, iptal hükümlerinin yürürlüğünün durdurulmasına yönelik talepleri de reddetmiştir.

Bu nedenle tarafların, iptal kararının yayımlanmasını gerekçe göstererek mahkemenin ödeme yükümlülüğüne ilişkin ara kararlarını dikkate almaması hukuki risk doğurabilir.

Eski Tarihte Açılan Önalım Davaları AYM Kararından Etkilenecek mi?

Evet. Anayasa Mahkemesi, rayiç bedel düzenlemesiyle birlikte söz konusu değişikliklerin daha önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören geçici hükmü iptal etmiştir.

Ancak geçici hükme ilişkin iptal kararının yürürlüğü de dokuz ay ertelenmiştir.

Bu nedenle eski tarihli şufa davalarında uygulanacak hukuk belirlenirken yalnızca davanın açılış tarihine değil, yargılamanın devam edip etmediğine, hangi aşamada bulunduğuna ve ilgili tarihte yürürlükte olan mevzuata da bakılmalıdır.

Önalım Davası Açmak İçin 6 Ağustos 2027 Tarihini Beklemek Gerekir mi?

Hayır. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, şufa davası açma sürelerini durduran veya yeniden başlatan bir hüküm içermemektedir.

Bu nedenle yalnızca iptal kararının yürürlüğe girmesini beklemek, kanunda düzenlenen dava açma sürelerinin kaçırılmasına neden olabilir.

Önalım hakkının hangi süre içerisinde kullanılabileceğinin belirlenmesi için taşınmazın satış tarihi ile satışın hak sahibine bildirilmesine ilişkin belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.

Şufa Davasında Önceden Ödediğim Rayiç Bedeli Geri Alabilir miyim?

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, daha önce önalım davalarında yatırılmış bütün bedellerin kendiliğinden iade edilmesine ilişkin bir düzenleme içermemektedir.

Bu nedenle önceden ödenen rayiç bedelin otomatik olarak geri alınabileceği söylenemez.

İade veya yeniden değerlendirme olasılığının belirlenebilmesi için ödemenin hangi mahkeme kararı kapsamında yapıldığı, dava hakkında hüküm kurulup kurulmadığı ve kararın kesinleşme durumu incelenmelidir.

Şufa hakkı kaldırıldı mı, hissedarlar önalım davası açabilir mi?

Anayasa Mahkemesinin yeni kararı şufa hakkını kaldırmadığından, hisseli tapuya sahip kişiler kanuni şartların gerçekleşmesi durumunda önalım davası açabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmaz hisselerinin üçüncü kişilere satılması hâlinde kullanılmaya devam etmektedir.

Şufa davasında rayiç bedel mi yoksa tapudaki satış bedeli mi ödenecek?

6 Ağustos 2027 tarihine kadar yürürlükte bulunan düzenleme uyarınca, önalım davasında mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılması gerekmektedir. AYM’nin iptal kararı, tapuda gösterilen satış bedelinin hemen esas alınacağı anlamına gelmediğinden mahkemenin bedel tespitine ilişkin ara kararı dikkate alınmalıdır.

Şufa davasında rayiç bedel mahkemeye yatırılmazsa ne olur?

Mevcut Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca, önalım hakkı sahibinin mahkemece belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içerisinde yatırmaması hâlinde taşınmaz payının adına tesciline karar verilemez. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı kesin süreleri kendiliğinden durdurmadığından, ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Bilirkişi raporuna itiraz edilirse şufa bedelini yatırmak zorunlu mudur?

Şufa davasında taşınmazın rayiç değerini belirleyen bilirkişi raporuna itiraz edilmesi, mahkemenin bedelin yatırılmasına ilişkin ara kararını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu nedenle önalım bedeline itiraz eden hissedarların, bilirkişi raporuna yönelik başvurularının yanında mahkemenin belirlediği ödeme süresini de takip etmeleri gerekir.

Şufa davasında önceden yatırılan rayiç bedel geri alınabilir mi?

Anayasa Mahkemesinin rayiç bedel düzenlemesini iptal etmesi, daha önce önalım davalarında mahkemeye yatırılmış tutarların otomatik olarak iade edilmesini sağlamaz. Bedel iadesinin mümkün olup olmadığı, ödemenin yapıldığı tarih, mahkemenin ara kararları, tescil hükmü ve davanın kesinleşme durumu incelenerek belirlenebilir.

AYM’nin iptal kararından sonra şufa davalarında yeniden satış bedeli mi uygulanacak?

Anayasa Mahkemesinin önalımda rayiç bedel düzenlemesini iptal etmesi, eski satış bedeli uygulamasının 6 Ağustos 2027 tarihinde kendiliğinden ve aynen geri geleceği anlamına gelmemektedir. Önalım bedelinin gelecekte hangi esaslara göre hesaplanacağı, iptal kararının yürürlüğe girmesi ve Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından yapılabilecek yeni yasal düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilecektir.

10. AYM’nin rayiç bedel iptal kararından sonra şufa davası açmak için beklemek gerekir mi?

Anayasa Mahkemesinin kararı önalım davası açma sürelerini durdurmadığından, yalnızca yeni bedel düzenlemesini beklemek şufa hakkının kaybedilmesine yol açabilir. Bu nedenle hisseli taşınmazın satış tarihi, noter bildirimi ve Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesindeki hak düşürücü süreler dikkate alınarak önalım davasının zamanında açılması gerekir.

Sonuç: AYM’nin Rayiç Bedel İptali Şufa Davalarının Geleceğini Nasıl Etkileyecek?

Anayasa Mahkemesinin önalım davalarında rayiç bedelin esas alınmasına ilişkin verdiği iptal kararı, yalnızca taşınmaz hissesinin değerinin hesaplanması bakımından değil, dava sırasında bedelin mahkemeye yatırılması, yatırılan paranın nemalandırılması ve yeni düzenlemelerin daha önce açılan davalara uygulanması bakımından da önemli hukuki sonuçlar doğurabilecek niteliktedir.

Bununla birlikte, 6 Kasım 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan kararın iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Dolayısıyla mevcut süreçte önalım hakkını kullanmak isteyen kişilerin veya devam eden bir şufa davasının taraflarının öncelikle mahkemenin bedel yatırılmasına ilişkin kararlarını, yasal süreleri ve dosyanın bulunduğu yargılama aşamasını değerlendirmesi gerekir.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararından hareketle önalım hakkının tamamen kaldırıldığı, tapuda gösterilen satış bedelinin derhâl yeniden esas alınmaya başlandığı veya daha önce mahkemeye yatırılmış bütün bedellerin otomatik biçimde iade edileceği varsayılmamalıdır.

Özellikle devam eden davalarda, iptal kararının gelecekte doğurabileceği sonuçlar ile bugün yürürlükte bulunan kanun hükümlerinin taraflara yüklediği sorumluluklar birbirinden ayrılmalıdır.

Sonuç olarak, Anayasa Mahkemesinin rayiç bedel iptal kararının somut bir şufa davasına nasıl uygulanacağı; taşınmazın tapu ve satış belgeleri, noter bildirimleri, bilirkişi raporları, mahkeme ara kararları ve yargılamanın kesinleşme durumu birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Makalemize ayırdığınız zaman ve gösterdiğiniz ilgi için teşekkür eder, aktardığımız hukuki bilgilerin haklarınızı ve yükümlülüklerinizi daha iyi anlamanıza katkı sağlamasını dileriz.