- 07 / June 2024
EV SAHİBİNİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA HAKKI
Ev sahipleri ülkemizde genel olarak 1 yıllık kira sözleşmesi yapmaktadır. Bu sözleşme 1 yılın sonunda kendiliğinden uzamaktadır. Kiracı böylelikle, başka sebepler yoksa bu taşınmazda 12 yıl boyunca oturma hakkı kazanmaktadır. Ev sahibinin tahliye hakkı olduğu sebepler arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da vardır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri niteliğine sahip taşınmazlar için açılmaktadır.
1. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI GENEL BİLGİLER
Türk Borçlar Kanunu md. 350’ de ev sahibinin İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkının bulunduğu düzenlenmiştir. Düzenlemede konut ya da işyerini kiralayan taşınmaz sahibinin belirli grup kişilerin ihtiyacından dolayı kira sözleşmesini fesih hakkının olduğu belirtilmektedir.
Ev sahibi, yalnızca belirli kişilerin ihtiyacı nedeniyle ve bu ihtiyacın gerçek, samimi olması durumunda tahliye hakkına sahip olacaktır. Bunun yanı sıra ev sahibinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına sahip olacağı kişilerin kim olduğunu aşağıda açıkça ifade edeceğiz. Buna göre ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını açabilmesi için belirli şartlar bulunmaktadır.
2. GEREKSİNİM (İHTİYAÇ SEBEBİYLE) TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Evini kiracıya kiralayan kimselerin, belirli koşullar altında sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Bu koşullar yoksa, kiracının sözleşmesi bitse dahi, tahliyesi mümkün olmamaktadır. Ev sahibi kiracı hakkında evden çıkarmak için İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açsa dahi, koşulları yoksa dava kabul edilmez.
Ev sahibi, TBK’nın 350/1. fıkrası uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına sahiptir. Düzenleme uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacından dolayı kullanma hakkı vardır. Ayrıca gereksinim nedeniyle kiracının tahliyesi için, ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
3. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI
Ev sahibinin kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacından dolayı İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı, belirli şartlar altında mümkün olmaktadır. Buna göre öncelikle;
- Ev sahibi yalnızca kendisi, eşi, alt ve üst soyu ya da kanuna göre bakmakla yükümlü kişilerin ihtiyacından dolayı ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkına sahiptir. Bu kapsamda anne, baba ve çocuk ve torunlar ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu olacaktır.
- Gereksinim nedeniyle tahliye hakkı konut ihtiyacı için mümkündür.
- Kanuna göre ihtiyaç için tahliye hakkına gerçek ve samimi bir ihtiyaç bulunması halinde sahiptir.
- Ev sahibinin gereksinim sebebiyle tahliye hakkı için 1 aylık süresi vardır. Bu süreyi geçirirse, diğer kira dönemini beklemesi gerekecektir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için kiracıya ihtar göndermek zorunlu değildir.
4. KARDEŞ YA DA TORUN, EV SAHİBİNİN BAKMAKLA YÜKÜMLÜ OLDUĞU KİŞİLER ARASINDA MIDIR?
Ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kim olduğu kanunda açıkça yazmamaktadır. Bunun tespitini her somut olayın kendi içerisinde değerlendirmek gerekir. Örneğin ev sahibinin kardeşinin ihtiyacı olduğunda ve kardeşine bakmakla yükümlüyse, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı olacaktır
Kardeşin, ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında olup olmadığını anlamak için, ekonomik durumlarına bakmak gerekir. Buna göre ev sahibinin ekonomik bolluk içerisinde olması ve kardeşim yardıma ihtiyacının bulunması gerekmektedir. Bu durumda ev sahibinin yardıma ihtiyacı varsa, ev sahibinin de bu yardımı sağlaması gereken kişi olması halinde, gereksinim sebebiyle tahliye davası hakkı doğacaktır.
Yargıtay kişilerin hangi durumlarda yoksul sayılacağını belirtmektedir. Buna göre yiyip içmesi ve barınması gibi maddi varlığını geliştirebileceği gereksinimlere ihtiyaç duyan kimseler yoksul sayılmaktadır. Bu kişilerin yeterli geliri bulunmadığından söz konusu gereksinimlerini yerine getirebilmesi mümkün olmamaktadır. Bu nedenle ev sahibinin ekonomik olarak iyi bir durumda olduğu sırada, kardeşinin yoksul olması ve ev sahibinin yardımına ihtiyacı bulunması halinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı olacaktır.
Torun açısından konuya bakacak olursa, düzenlemede ev sahibinin alt soyun ihtiyacından söz edilmesi nedeniyle, torunun ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesi mümkündür.
5. İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI NE DEMEKTİR?
Ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını ihtiyacın gerçek ve samimi olması halinde açabilmesi mümkündür. İhtiyacın gerçek ve samimi olması, bunun devamlı olması ve zorunlu olması önemlidir. Sürekliliği olmayan bir ihtiyaçtan dolayı ev sahibinin İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmasına imkân yoktur.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını açtığı sırada ev sahibinin kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacının bulunması gerekmektedir. Bunun yanı sıra yargılama sona erinceye kadar bu ihtiyacın devam etmiş olması gerekir. Aksi halde mahkeme, ihtiyaç olmadığını öne sürerek, davanın reddine dair karar verecektir.
İhtiyacın gerçek ve samimi olması için, ev sahibinin evine ihtiyacı bulunan kişinin, kirada olan evin olduğu yerde başka bir ev olmaması gerekir. Bu nedenle hâkim, kiradaki ev bulunduğu bölgede başka bir taşınmazın bulunup bulunmadığını araştırması halinde, böyle bir taşınmazın olmadığının tespiti gerekir. Şayet başka bir taşınmaz yoksa, gereksinim sebebiyle kiracının tahliyesi söz konusu olacaktır.
6. EV SAHİBİNİN TAŞINMAZI MUVAZAALI SATIŞINDA, YENİ EV SAHİBİ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Ev sahibi sırf kiracını evden tahliye edebilmek için taşınmazı muvazaalı olarak başka birisine devretmiş olabilir. Bu durumda kiracı, muvazaalı satışı öne sürerek yeni ev sahibinin gereksinim sebebiyle tahliye davası açtığını öne sürebilecektir. Buna göre, kiracının taşınmazın devrinin geçersizliğini öne sürerek dava açmasında hukuksal yarar bulunmaktadır.
7. İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI SÜRE VE İSPATI
Kira sözleşmesinin belirli bir süreliğine yapılmış olması durumunda, ev sahibi bu sürenin sona ermesi üzerine, 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir. Bu süreye karşın hâkim, süresinden sonra dava açan ev sahibinin davasını reddedecektir.
Belirsiz süreli bir sözleşme söz konusu ise, 6 aylık bir fesih dönemi vardır. Buna göre ev sahibinin bu süreden 3 ay öncesinde kiracını bilgilendirmeli ve 6 aylık fesih döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde gereksinim sebebiyle tahliye davasını açmalıdır.
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde —- süre sonundan itibaren 1 ay içerisinde.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde —- 6 aylık fesih süreleri olup, bu sürenin sonundan 3 ay öncesinde bildirim koşuluyla, süre sonundan itibaren 1 ay içerisinde
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında Yargıtay’a göre bazı ispat araçlarını kullanmak mümkün olur. Buna göre;
- Tanık anlatımları,
- Kiradaki taşınmazın bulunduğu bölgede yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi
8. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE SONRASI, ESKİ KİRACININ TAZMİNAT HAKKI
Ev kiraladığı taşınmazı ihtiyacı nedeniyle tahliye ettikten sonra başkaca haklı bir sebebi yoka, 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Buna göre eski kiracının tazminat alabilmesi için;
- Ev sahibinin 3 yıl içerisinde, eski kiracısından başkasına kiraya vermesinde haklı bir nedeni olmamalıdır.
- Ev sahibinin kiracıyı ihtiyacı nedeniyle ve mahkeme kararıyla çıkarmış olmalıdır.
- Taşınmazı, 3 yıl içerisinde eski kiracısından bir başkasına kiralamış olmalıdır.
Bu şartların bulunması halinde ev sahibi, eski kiracının son yıl ödediği kira kadar tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Dolayısıyla ev sahibinin, bu düzenlemeye uygun hareket etmediği zaman, bu tazminat vermesi gerekir.
9. EV SAHİBİ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINI HANGİ MAHKEMEDE AÇAR
Ev sahibi samimi ve gerçek bir ihtiyacı olduğunda, kiracısını yukarıda belirttiğimiz sürelere uyarak, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır. Bu davanın taşınmazın aynına ilişkin olmaması nedeniyle, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme, kesin yetkili mahkeme değildir. Buna göre ev sahibi, kiracının yerleşim yerinde ya da sözleşmenin ifa yerinde de bu davayı açabilecektir.
