• 10 /  June 2024

İŞYERİ SAHİBİNİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA HAKKI

iş yeri bir kimsenin ekonomik mahiyetteki işlerini yürüttüğü yerdir. İşyeri kira sözleşmesi belirlenen sürenin sonunda, işyerinde kiracı olan kişinin çıkmaması halinde, kendiliğinden uzamaktadır. Kiracı böylelikle, başka sebepler yoksa bu taşınmazda 12 yıl boyunca bulunma hakkı kazanmaktadır.  İşyeri sahibinin tahliye hakkı olduğu sebepler arasında işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası da vardır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri niteliğine sahip taşınmazlar için açılmaktadır. Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası hakkı isimli makaleye bu linkten ulaşabilirsiniz.

---

1. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI GENEL BİLGİLER

Türk Borçlar Kanunu md. 350’ de işyeri sahibinin İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkının bulunduğu düzenlenmiştir. Düzenlemede konut ya da işyerini kiralayan işyeri sahibinin belirli grup kişilerin ihtiyacından dolayı kira sözleşmesini fesih hakkının olduğu belirtilmektedir.

İşyeri sahibi, yalnızca belirli kişilerin ihtiyacı nedeniyle ve bu ihtiyacın gerçek, samimi olması durumunda tahliye hakkına sahip olacaktır. Bunun yanı sıra işyeri sahibinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına sahip olacağı kişilerin kim olduğunu aşağıda açıkça ifade edeceğiz. Buna göre işyeri sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını açabilmesi için belirli şartlar bulunmaktadır.

---

2. GEREKSİNİM (İHTİYAÇ SEBEBİYLE) TAHLİYE DAVASI NEDİR?

İşyerini kiracıya kiralayan kimselerin, belirli koşullar altında sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Bu koşullar yoksa, kiracının sözleşmesi bitse dahi, tahliyesi mümkün olmamaktadır. İşyeri sahibi kiracı hakkında işyerinden çıkarmak için İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açsa dahi, koşulları yoksa dava kabul edilmez.

İşyeri sahibi, TBK’nın 350/1. fıkrası uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına sahiptir. Düzenleme uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacından dolayı kullanma hakkı vardır. Ayrıca gereksinim nedeniyle kiracının tahliyesi için, ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.

---

3. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI

İşyeri sahibinin kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacından dolayı İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı, belirli şartlar altında mümkün olmaktadır. Buna göre öncelikle;

1. İşyeri sahibi yalnızca kendisi, eşi, alt ve üst soyu ya da kanuna göre bakmakla yükümlü kişilerin ihtiyacından dolayı ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkına sahiptir. Bu kapsamda anne, baba ve çocuk ve torunlar ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu olacaktır.
2. Gereksinim nedeniyle tahliye hakkı konut ve işyeri ihtiyacı için mümkündür.
3. Kanuna göre ihtiyaç için tahliye hakkına gerçek ve samimi bir ihtiyaç bulunması halinde sahiptir.
4. işyeri sahibinin gereksinim sebebiyle tahliye hakkı için 1 aylık süresi vardır. Bu süreyi geçirirse, diğer kira dönemini beklemesi gerekecektir.
5. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için kiracıya ihtar göndermek zorunlu değildir.

---

4. KARDEŞ YA DA TORUN, İŞYERİ SAHİBİNİN BAKMAKLA YÜKÜMLÜ OLDUĞU KİŞİLER ARASINDA MIDIR?

İşyeri sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kim olduğu kanunda açıkça yazmamaktadır. Bunun tespitini her somut olayın kendi içerisinde değerlendirmek gerekir. Örneğin işyeri sahibinin kardeşinin ihtiyacı olduğunda ve kardeşine bakmakla yükümlüyse, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı olacaktır

Kardeşin, işyeri sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında olup olmadığını anlamak için, ekonomik durumlarına bakmak gerekir. Buna göre işyeri sahibinin ekonomik bolluk içerisinde olması ve kardeşim yardıma ihtiyacının bulunması gerekmektedir. Bu durumda işyeri sahibinin yardıma ihtiyacı varsa, işyeri sahibinin de bu yardımı sağlaması gereken kişi olması halinde, gereksinim sebebiyle tahliye davası hakkı doğacaktır.

Yargıtay kişilerin hangi durumlarda yoksul sayılacağını belirtmektedir. Buna göre yiyip içmesi ve barınması gibi maddi varlığını geliştirebileceği gereksinimlere ihtiyaç duyan kimseler yoksul sayılmaktadır. Bu kişilerin yeterli geliri bulunmadığından söz konusu gereksinimlerini yerine getirebilmesi mümkün olmamaktadır. Bu nedenle işyeri sahibinin ekonomik olarak iyi bir durumda olduğu sırada, kardeşinin yoksul olması ve işyeri sahibinin yardımına ihtiyacı bulunması halinde, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkı olacaktır.

Torun açısından konuya bakacak olursa, düzenlemede işyeri sahibinin alt soyun ihtiyacından söz edilmesi nedeniyle, torunun ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesi mümkündür.

---

5. İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI NE DEMEKTİR?

İşyeri sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını ihtiyacın gerçek ve samimi olması halinde açabilmesi mümkündür. İhtiyacın gerçek ve samimi olması, bunun devamlı olması ve zorunlu olması önemlidir. Sürekliliği olmayan bir ihtiyaçtan dolayı işyeri sahibinin İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmasına imkân yoktur.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını açtığı sırada işyeri sahibinin kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacının bulunması gerekmektedir. Bunun yanı sıra yargılama sona erinceye kadar bu ihtiyacın devam etmiş olması gerekir. Aksi halde mahkeme, ihtiyaç olmadığını öne sürerek, davanın reddine dair karar verecektir.

İhtiyacın gerçek ve samimi olması için, işyeri sahibinin işyerine ihtiyacı bulunan kişinin, kirada olan işyerinin olduğu yerde başka bir işyerinin olmaması gerekir. Bu nedenle hâkim, kiradaki işyerinin bulunduğu bölgede başka bir taşınmazın bulunup bulunmadığını araştırması halinde, böyle bir taşınmazın olmadığının tespiti gerekir. Şayet başka bir taşınmaz yoksa, gereksinim sebebiyle kiracının tahliyesi söz konusu olacaktır.

---

6. İŞYERİ SAHİBİNİN TAŞINMAZI MUVAZAALI SATIŞINDA, YENİ İŞYERİ SAHİBİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?

işyeri sahibi sırf kiracısını işyerinden tahliye edebilmek için taşınmazı muvazaalı olarak başka birisine devretmiş olabilir. Bu durumda kiracı, muvazaalı satışı öne sürerek yeni işyeri sahibinin gereksinim sebebiyle tahliye davası açtığını öne sürebilecektir. Buna göre, kiracının taşınmazın devrinin geçersizliğini öne sürerek dava açmasında hukuksal yarar bulunmaktadır.

---

7. İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI SÜRE VE İSPATI

Kira sözleşmesinin belirli bir süreliğine yapılmış olması durumunda, işyeri sahibi bu sürenin sona ermesi üzerine, 1 ay içinde işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir. Bu süreye karşın hâkim, süresinden sonra dava açan işyeri sahibinin davasını reddedecektir.

Belirsiz süreli bir sözleşme söz konusu ise, 6 aylık bir fesih dönemi vardır. Buna göre işyeri sahibinin bu süreden 3 ay öncesinde kiracını bilgilendirmeli ve 6 aylık fesih döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde gereksinim sebebiyle tahliye davasını açmalıdır.

1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde —- süre sonundan itibaren 1 ay içerisinde.
2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde —- 6 aylık fesih süreleri olup, bu sürenin sonundan 3 ay öncesinde bildirim koşuluyla, süre sonundan itibaren 1 ay içerisinde

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında Yargıtay’a göre bazı ispat araçlarını kullanmak mümkün olur. Buna göre;

1. Tanık anlatımları,
2. Kiradaki taşınmazın bulunduğu bölgede yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi

---

8.İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE SONRASI, ESKİ KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

İşyeri kiraladığı taşınmazı ihtiyacı nedeniyle tahliye ettikten sonra başkaca haklı bir sebebi yoka, 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Buna göre eski kiracının tazminat alabilmesi için;

1. İşyeri sahibinin 3 yıl içerisinde, eski kiracısından başkasına kiraya vermesinde haklı bir nedeni olmamalıdır.
2. İşyeri sahibinin kiracıyı ihtiyacı nedeniyle ve mahkeme kararıyla çıkarmış olmalıdır.
3. İşyerini, 3 yıl içerisinde eski kiracısından bir başkasına kiralamış olmalıdır.

Bu şartların bulunması halinde işyeri sahibi, eski kiracının son yıl ödediği kira kadar tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Dolayısıyla işyeri sahibinin, bu düzenlemeye uygun hareket etmediği zaman, bu tazminat vermesi gerekir.

---

9. İŞYERİ SAHİBİ İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINI HANGİ MAHKEMEDE AÇAR

İşyeri sahibi samimi ve gerçek bir ihtiyacı olduğunda, kiracısını yukarıda belirttiğimiz sürelere uyarak, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır. Bu davanın taşınmazın aynına ilişkin olmaması nedeniyle, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme, kesin yetkili mahkeme değildir. Buna göre işyeri sahibi, kiracının yerleşim yerinde ya da sözleşmenin ifa yerinde de bu davayı açabilecektir.